[克而瑞]富力地產(chǎn)：凈利潤為負，三道紅線仍處紅檔

??核心觀點

??【實現(xiàn)全口徑銷售1201億，完成目標的80%】2021年富力地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售金額1201億元，同比下降19.7%，業(yè)績下滑；全口徑銷售面積941.5萬平方米，協(xié)議銷售面積同比下降20.4%。按照富力制定的1500億元的銷售目標，目前完成了銷售目標80%。各區(qū)域銷售貢獻占比與去年基本相當。從2021年富力地產(chǎn)的銷售區(qū)域分布來看，華北、西北、華南、華東四大區(qū)域銷售貢獻占比均在20%左右，這四個區(qū)域的銷售整體占比達到78%。2022年，富力將有超200個項目提供貨源，包含投資物業(yè)的可售建面為708萬平。

??【拿地銷售比僅0.02，土地投拓幾乎停滯】2021年，富力地產(chǎn)的新增土地總可售建面僅83.7萬方，因為企業(yè)以前只公布權(quán)益數(shù)據(jù)，為了數(shù)據(jù)一致性，根據(jù)CIRC 2021年新增土儲貨值排行榜，2021年全年富力地產(chǎn)權(quán)益新增土地建面約61萬方，同比下滑了84.2%。從金額方面來看，2021年富力地產(chǎn)權(quán)益拿地銷售比0.02。

??【土儲充足，華北和西北兩大區(qū)域占比五成】截至2021年年底，富力地產(chǎn)總土儲建面4996.7萬平方米，2020年底富力集團權(quán)益可售土儲建面5200萬平方米，可以看出2021年年末略有下滑。雖然富力集團降低了投拓速度，但其目前的土地儲備較為充足，按照當前的銷售規(guī)模來看，其消化周期維持在3-4年左右，可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。從分布來看，華北地區(qū)和西北地區(qū)土儲面積占比49%，接近一半。

??【營收下降凈利潤為負，正積極去庫存】富力地產(chǎn)2021年營業(yè)收入764億元，同比下跌11%；毛利率為6.5%，較2020年下降17.2個百分點。凈利潤為負，虧損87.4億元；其中歸母凈利潤虧損88.5億元。凈利率為-11.4%，歸母凈利率-11.6%。富力地產(chǎn)全年存貨周轉(zhuǎn)率0.32，較2020年高0.03；已竣工存貨占存貨總量的25%，較2020年低7個百分點?？傮w來看，富力在積極去庫存，項目去化有一定成效，但是運營能力仍需進一步提高。酒店營收50.7億元，但仍無盈利，凈虧損8.6億元。

??【償債風險高，三道紅線仍處紅檔】截至2021年年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金211.03億元，同比下降47.2%?，F(xiàn)金短債比0.36，較上年同期下降0.26，短債壓力較大。長短債比1.29，同比下降0.21。富力地產(chǎn)2021年凈負債率為123.3%，較2020年下降了6.9個百分點；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率在74.6%，較2020年下降2.1個百分點。富力集團未公布其2021年融資成本，但公布了銀行貸款融資成本，2021年其新增銀行貸款90億元，到2021年年底，合計銀行貸款組合的實際利率為5.82%，較2020年上升了0.04個百分點。

??01

??銷售

??實現(xiàn)全口徑銷售1201億，完成目標的80%

??銷售業(yè)績收縮，未完成全年銷售目標。2021年富力地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售金額1201億元，同比下降19.7%，業(yè)績下滑；全口徑銷售面積941.5萬平方米，協(xié)議銷售面積同比下降20.4%。銷售均價12800元/平方米，同比下降4.48%。因2021年之前富力地產(chǎn)銷售公告使用權(quán)益數(shù)據(jù)，為了一致性及可比性，根據(jù)CRIC 2021年銷售排行榜，富力地產(chǎn)全年權(quán)益銷售金額1042.5億元，權(quán)益銷售金額同比下降24.9%。按照富力制定的1500億元的銷售目標，銷售目標完成率為80%。

       各區(qū)域銷售貢獻占比與去年基本相當。從2021年富力地產(chǎn)的銷售區(qū)域分布來看，華北、西北、華南、華東四大區(qū)域銷售貢獻占比均在20%左右，這四個區(qū)域的銷售整體占比達到78%。西南、海南和中南區(qū)域占比則較低，均在10%以下。

       2022年富力地產(chǎn)可售面積超700萬平，華北區(qū)域供貨最多。2022年，富力將有超200個項目提供貨源，包含投資物業(yè)的可售建面為708萬平。從區(qū)域來看，華北將繼續(xù)貢獻最大份額，可售面積占比26%；其次是西北區(qū)域，可售面積占比18%，西南區(qū)域可售面積占比約16%。

??02

??投資

??拿地銷售比僅0.02，土地投拓幾乎停滯

??全年拿地5幅，新增土儲可售建面83.7萬方。2021年，富力地產(chǎn)的新增土地總可售建面僅83.7萬方，因為企業(yè)以前只公布權(quán)益數(shù)據(jù)，為了數(shù)據(jù)一致性，根據(jù)CIRC 2021年新增土儲貨值排行榜，2021年全年富力地產(chǎn)權(quán)益銷售建面約61萬方，同比下滑了月84.2%。富力目前主要以降杠桿為抓手，土儲增長并非其關(guān)注重點，拿地幾乎停滯，本年度所挑選的地塊，以總價合適、利潤預測達標及快周轉(zhuǎn)為原則，在4個城市和區(qū)域共收購5幅地塊。從金額方面來看，2021年富力地產(chǎn)權(quán)益拿地銷售比0.02。

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??土儲

??土儲充足，華北和西北兩大區(qū)域占比五成

??截至年末共有總土儲4996.7萬平方米，土地儲備充足。截至2021年年底，富力地產(chǎn)總土儲建面4996.7萬平方米，2020年底富力集團權(quán)益可售土儲建面5200萬平方米，可以看出2021年年末略有下滑。雖然富力集團降低了投拓速度，但其目前的土地儲備較為充足，按照當前的銷售規(guī)模來看，其消化周期維持在3-4年左右，可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。

??華北地區(qū)和西北地區(qū)兩大區(qū)域土儲面積占比為49%，接近一半。從分布來看，截至2021年年末，富力地產(chǎn)土儲占比最高部分是華北地區(qū)為27%，其次是西北地區(qū)占比達到22%，兩大區(qū)域累計占比近五成；其他區(qū)域占比均在10%上下。與銷售占比對比可以看出來，雖然華東區(qū)域土儲占比面積小，但銷售貢獻達到了17%，這與區(qū)域土地樓板價及市場熱度也有較大關(guān)系。

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??盈利

??營收下降凈利潤為負，正積極去庫存

??營收下跌，凈利潤錄得虧損87.4億元。富力地產(chǎn)2021年營業(yè)收入764億元，同比下跌11%；毛利率為6.5%，較2020年下降17.2個百分點。凈利潤錄得虧損，虧損87.4億元；其中歸母凈利潤虧損88.5億元。凈利率為-11.4%，歸母凈利率-11.6%。

      存貨周準率上升，仍需提高運營能力。從存貨周轉(zhuǎn)率來看，富力地產(chǎn)全年存貨周轉(zhuǎn)率0.32，較2020年高0.03；已竣工存貨占存貨總量的25%，較2020年低7個百分點?？傮w來看，富力在積極去庫存，項目去化有一定成效，但是運營能力仍需進一步提高。

??酒店營收50.7億元，但仍無盈利，凈虧損8.6億元。截至2021年末，富力地產(chǎn)在運營中的酒店達93家，總建面達410.4萬平方米，共擁有28192間客房。整體來看，富力酒店2021年的營業(yè)收入總額為50.7億元，同比13.6%，2020年新冠疫情下降幅較大，2021年富力酒店業(yè)雖然相對恢復，但是較2019年同期營業(yè)額仍有27.8%的降幅。93家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.55億元，酒店運營業(yè)務凈虧損8.55億元，處于虧損狀態(tài)。

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??負債

??償債風險高，三道紅線仍處紅檔

??短期償債風險升高，債務結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整。截至2021年年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金211.03億元，同比下降47.2%?，F(xiàn)金短債比0.36，較上年同期下降0.26，短債壓力較大。長短債比1.29，同比下降0.21。短期內(nèi)償債壓力較大，仍需繼續(xù)調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，富力目前有意出售項目及投資物業(yè)等補充現(xiàn)金，盡力降低違約風險等情況。

??凈負債率下降至123.5%，三條紅線仍處紅檔。富力地產(chǎn)2021年凈負債率為123.3%，較2020年下降了6.9個百分點；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率在74.6%，較2020年下降2.1個百分點。富力2021年中期業(yè)績會提及仍計劃出售部分資產(chǎn)來降低其負債水平，集團已經(jīng)將重點放在加強管理資產(chǎn)負債表和改善長期債務彈性，從2020年已經(jīng)有一定的改善，但其處于紅檔水平未能改變，仍有較大的債務壓力。富力集團未公布其2021年融資成本，但公布了銀行貸款融資成本，2021年其新增銀行貸款90億元，到2021年年底，合計銀行貸款組合的實際利率為5.82%，較2020年上升了0.04個百分點。