[克而瑞]富力地產(chǎn)：凈利潤(rùn)為負(fù)，三道紅線仍處紅檔

??核心觀點(diǎn)

??【實(shí)現(xiàn)全口徑銷售1201億，完成目標(biāo)的80%】2021年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1201億元，同比下降19.7%，業(yè)績(jī)下滑；全口徑銷售面積941.5萬平方米，協(xié)議銷售面積同比下降20.4%。按照富力制定的1500億元的銷售目標(biāo)，目前完成了銷售目標(biāo)80%。各區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比與去年基本相當(dāng)。從2021年富力地產(chǎn)的銷售區(qū)域分布來看，華北、西北、華南、華東四大區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比均在20%左右，這四個(gè)區(qū)域的銷售整體占比達(dá)到78%。2022年，富力將有超200個(gè)項(xiàng)目提供貨源，包含投資物業(yè)的可售建面為708萬平。

??【拿地銷售比僅0.02，土地投拓幾乎停滯】2021年，富力地產(chǎn)的新增土地總可售建面僅83.7萬方，因?yàn)槠髽I(yè)以前只公布權(quán)益數(shù)據(jù)，為了數(shù)據(jù)一致性，根據(jù)CIRC 2021年新增土儲(chǔ)貨值排行榜，2021年全年富力地產(chǎn)權(quán)益新增土地建面約61萬方，同比下滑了84.2%。從金額方面來看，2021年富力地產(chǎn)權(quán)益拿地銷售比0.02。

??【土儲(chǔ)充足，華北和西北兩大區(qū)域占比五成】截至2021年年底，富力地產(chǎn)總土儲(chǔ)建面4996.7萬平方米，2020年底富力集團(tuán)權(quán)益可售土儲(chǔ)建面5200萬平方米，可以看出2021年年末略有下滑。雖然富力集團(tuán)降低了投拓速度，但其目前的土地儲(chǔ)備較為充足，按照當(dāng)前的銷售規(guī)模來看，其消化周期維持在3-4年左右，可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。從分布來看，華北地區(qū)和西北地區(qū)土儲(chǔ)面積占比49%，接近一半。

??【營(yíng)收下降凈利潤(rùn)為負(fù)，正積極去庫(kù)存】富力地產(chǎn)2021年?duì)I業(yè)收入764億元，同比下跌11%；毛利率為6.5%，較2020年下降17.2個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)為負(fù)，虧損87.4億元；其中歸母凈利潤(rùn)虧損88.5億元。凈利率為-11.4%，歸母凈利率-11.6%。富力地產(chǎn)全年存貨周轉(zhuǎn)率0.32，較2020年高0.03；已竣工存貨占存貨總量的25%，較2020年低7個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，富力在積極去庫(kù)存，項(xiàng)目去化有一定成效，但是運(yùn)營(yíng)能力仍需進(jìn)一步提高。酒店?duì)I收50.7億元，但仍無盈利，凈虧損8.6億元。

??【償債風(fēng)險(xiǎn)高，三道紅線仍處紅檔】截至2021年年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金211.03億元，同比下降47.2%?，F(xiàn)金短債比0.36，較上年同期下降0.26，短債壓力較大。長(zhǎng)短債比1.29，同比下降0.21。富力地產(chǎn)2021年凈負(fù)債率為123.3%，較2020年下降了6.9個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率在74.6%，較2020年下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。富力集團(tuán)未公布其2021年融資成本，但公布了銀行貸款融資成本，2021年其新增銀行貸款90億元，到2021年年底，合計(jì)銀行貸款組合的實(shí)際利率為5.82%，較2020年上升了0.04個(gè)百分點(diǎn)。

??01

??銷售

??實(shí)現(xiàn)全口徑銷售1201億，完成目標(biāo)的80%

??銷售業(yè)績(jī)收縮，未完成全年銷售目標(biāo)。2021年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1201億元，同比下降19.7%，業(yè)績(jī)下滑；全口徑銷售面積941.5萬平方米，協(xié)議銷售面積同比下降20.4%。銷售均價(jià)12800元/平方米，同比下降4.48%。因2021年之前富力地產(chǎn)銷售公告使用權(quán)益數(shù)據(jù)，為了一致性及可比性，根據(jù)CRIC 2021年銷售排行榜，富力地產(chǎn)全年權(quán)益銷售金額1042.5億元，權(quán)益銷售金額同比下降24.9%。按照富力制定的1500億元的銷售目標(biāo)，銷售目標(biāo)完成率為80%。

       各區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比與去年基本相當(dāng)。從2021年富力地產(chǎn)的銷售區(qū)域分布來看，華北、西北、華南、華東四大區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比均在20%左右，這四個(gè)區(qū)域的銷售整體占比達(dá)到78%。西南、海南和中南區(qū)域占比則較低，均在10%以下。

       2022年富力地產(chǎn)可售面積超700萬平，華北區(qū)域供貨最多。2022年，富力將有超200個(gè)項(xiàng)目提供貨源，包含投資物業(yè)的可售建面為708萬平。從區(qū)域來看，華北將繼續(xù)貢獻(xiàn)最大份額，可售面積占比26%；其次是西北區(qū)域，可售面積占比18%，西南區(qū)域可售面積占比約16%。

??02

??投資

??拿地銷售比僅0.02，土地投拓幾乎停滯

??全年拿地5幅，新增土儲(chǔ)可售建面83.7萬方。2021年，富力地產(chǎn)的新增土地總可售建面僅83.7萬方，因?yàn)槠髽I(yè)以前只公布權(quán)益數(shù)據(jù)，為了數(shù)據(jù)一致性，根據(jù)CIRC 2021年新增土儲(chǔ)貨值排行榜，2021年全年富力地產(chǎn)權(quán)益銷售建面約61萬方，同比下滑了月84.2%。富力目前主要以降杠桿為抓手，土儲(chǔ)增長(zhǎng)并非其關(guān)注重點(diǎn)，拿地幾乎停滯，本年度所挑選的地塊，以總價(jià)合適、利潤(rùn)預(yù)測(cè)達(dá)標(biāo)及快周轉(zhuǎn)為原則，在4個(gè)城市和區(qū)域共收購(gòu)5幅地塊。從金額方面來看，2021年富力地產(chǎn)權(quán)益拿地銷售比0.02。

??03

??土儲(chǔ)

??土儲(chǔ)充足，華北和西北兩大區(qū)域占比五成

??截至年末共有總土儲(chǔ)4996.7萬平方米，土地儲(chǔ)備充足。截至2021年年底，富力地產(chǎn)總土儲(chǔ)建面4996.7萬平方米，2020年底富力集團(tuán)權(quán)益可售土儲(chǔ)建面5200萬平方米，可以看出2021年年末略有下滑。雖然富力集團(tuán)降低了投拓速度，但其目前的土地儲(chǔ)備較為充足，按照當(dāng)前的銷售規(guī)模來看，其消化周期維持在3-4年左右，可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。

??華北地區(qū)和西北地區(qū)兩大區(qū)域土儲(chǔ)面積占比為49%，接近一半。從分布來看，截至2021年年末，富力地產(chǎn)土儲(chǔ)占比最高部分是華北地區(qū)為27%，其次是西北地區(qū)占比達(dá)到22%，兩大區(qū)域累計(jì)占比近五成；其他區(qū)域占比均在10%上下。與銷售占比對(duì)比可以看出來，雖然華東區(qū)域土儲(chǔ)占比面積小，但銷售貢獻(xiàn)達(dá)到了17%，這與區(qū)域土地樓板價(jià)及市場(chǎng)熱度也有較大關(guān)系。

??04

??盈利

??營(yíng)收下降凈利潤(rùn)為負(fù)，正積極去庫(kù)存

??營(yíng)收下跌，凈利潤(rùn)錄得虧損87.4億元。富力地產(chǎn)2021年?duì)I業(yè)收入764億元，同比下跌11%；毛利率為6.5%，較2020年下降17.2個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)錄得虧損，虧損87.4億元；其中歸母凈利潤(rùn)虧損88.5億元。凈利率為-11.4%，歸母凈利率-11.6%。

      存貨周準(zhǔn)率上升，仍需提高運(yùn)營(yíng)能力。從存貨周轉(zhuǎn)率來看，富力地產(chǎn)全年存貨周轉(zhuǎn)率0.32，較2020年高0.03；已竣工存貨占存貨總量的25%，較2020年低7個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，富力在積極去庫(kù)存，項(xiàng)目去化有一定成效，但是運(yùn)營(yíng)能力仍需進(jìn)一步提高。

??酒店?duì)I收50.7億元，但仍無盈利，凈虧損8.6億元。截至2021年末，富力地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)中的酒店達(dá)93家，總建面達(dá)410.4萬平方米，共擁有28192間客房。整體來看，富力酒店2021年的營(yíng)業(yè)收入總額為50.7億元，同比13.6%，2020年新冠疫情下降幅較大，2021年富力酒店業(yè)雖然相對(duì)恢復(fù)，但是較2019年同期營(yíng)業(yè)額仍有27.8%的降幅。93家酒店的單家酒店平均營(yíng)業(yè)收入為0.55億元，酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)凈虧損8.55億元，處于虧損狀態(tài)。

??05

??負(fù)債

??償債風(fēng)險(xiǎn)高，三道紅線仍處紅檔

??短期償債風(fēng)險(xiǎn)升高，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整。截至2021年年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金211.03億元，同比下降47.2%?，F(xiàn)金短債比0.36，較上年同期下降0.26，短債壓力較大。長(zhǎng)短債比1.29，同比下降0.21。短期內(nèi)償債壓力較大，仍需繼續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，富力目前有意出售項(xiàng)目及投資物業(yè)等補(bǔ)充現(xiàn)金，盡力降低違約風(fēng)險(xiǎn)等情況。

??凈負(fù)債率下降至123.5%，三條紅線仍處紅檔。富力地產(chǎn)2021年凈負(fù)債率為123.3%，較2020年下降了6.9個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率在74.6%，較2020年下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。富力2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)提及仍計(jì)劃出售部分資產(chǎn)來降低其負(fù)債水平，集團(tuán)已經(jīng)將重點(diǎn)放在加強(qiáng)管理資產(chǎn)負(fù)債表和改善長(zhǎng)期債務(wù)彈性，從2020年已經(jīng)有一定的改善，但其處于紅檔水平未能改變，仍有較大的債務(wù)壓力。富力集團(tuán)未公布其2021年融資成本，但公布了銀行貸款融資成本，2021年其新增銀行貸款90億元，到2021年年底，合計(jì)銀行貸款組合的實(shí)際利率為5.82%，較2020年上升了0.04個(gè)百分點(diǎn)。