[克而瑞]華僑城A：資金面狀況良好 片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式有優(yōu)勢(shì)

??核心觀點(diǎn)

??【一二線城市業(yè)績(jī)占比達(dá)7成】2021年，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額 824.7 億元、簽約銷售面積 398.8萬(wàn)平方米，分別同比減少21.6%、14.2%，一二線城市業(yè)績(jī)占比達(dá)7成，深圳、無(wú)錫、南京、重慶、寧波、武漢六大城市銷售額均超過(guò)50億元。

??【拿地力度放緩，15個(gè)項(xiàng)目以底價(jià)或接近底價(jià)摘牌】全年新增23宗地塊，建筑面積為435.1萬(wàn)平方米，同比減少57.9%，權(quán)益代價(jià)177.8億元，同比縮減38%。年內(nèi)獲取的地塊中，有15個(gè)項(xiàng)目以底價(jià)或接近底價(jià)摘牌，有效地控制了拿地成本。截至2021年底，企業(yè)剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)2251萬(wàn)平方米,可滿足中長(zhǎng)期發(fā)展需求。

??【盈利失速，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率降至21.4%】報(bào)告期內(nèi)，總營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)，首次突破千億達(dá)1025.84億元，同比增長(zhǎng)25.3%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)113.97億元、凈利潤(rùn)71.52億元，分別下降38.7%、54.5%，綜合毛利率為11.1%，綜合凈利率為7%。利潤(rùn)失速的主要原因之一即房地產(chǎn)各行業(yè)營(yíng)業(yè)成本大幅上漲206.1%，毛利率同比下降38個(gè)百分點(diǎn)至21.4%。

??【“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)，平均融資成本低至4.46%】截至2021年12月31日，現(xiàn)金短債比為2.4，凈負(fù)債率60.1%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%，“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)。此外，融資優(yōu)勢(shì)在不斷凸顯，2021年綜合運(yùn)用直接融資、發(fā)行債券、權(quán)益融資、保債計(jì)劃、供應(yīng)鏈融資等多種手段實(shí)現(xiàn)融資586.25億元，平均融資成本4.46%，處于行業(yè)較低水平。

??【以文旅為核心增長(zhǎng)級(jí)，全力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型】2021年華僑城正式編制完成“十四五”發(fā)展規(guī)劃，明確了以旅游為核心增長(zhǎng)級(jí)、城鎮(zhèn)化為底盤(pán)、創(chuàng)新和數(shù)字化為新動(dòng)能的發(fā)展思路，堅(jiān)持“文化、旅游和城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式、堅(jiān)持文旅房與地產(chǎn)主業(yè)不動(dòng)搖。同時(shí)，積極踐行“互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新實(shí)踐者”戰(zhàn)略定位，全力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略規(guī)劃編制，明確頂層設(shè)計(jì)并堅(jiān)定地推進(jìn)落地實(shí)施。

??01

??銷售

??業(yè)績(jī)波動(dòng)下行

??一二線城市占比7成

??2021年，華僑城銷售有所下行，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額 824.7 億元、簽約銷售面積 398.8萬(wàn)平方米，分別同比減少21.6%、14.2%，掉出千億陣營(yíng)。從推盤(pán)力度來(lái)看，2021年銷售項(xiàng)目共有96個(gè)及少數(shù)尾盤(pán)，較2020年88個(gè)及少數(shù)尾盤(pán)明顯增加，顯然受市場(chǎng)整體行情影響，單盤(pán)產(chǎn)能下降。同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，華僑城銷售均價(jià)持續(xù)下降，2021年為2.1萬(wàn)元/平方米，而2019、2020年分別為3.4萬(wàn)元/平方米、2.3萬(wàn)元/平方米，市場(chǎng)下行壓力下，企業(yè)也面臨“價(jià)跌量減”困境。

       從業(yè)績(jī)分布來(lái)看，整體以高能級(jí)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)為主，一線城市貢獻(xiàn)22%，二線城市貢獻(xiàn)48%，合計(jì)占到7成。深圳、無(wú)錫、南京、重慶、寧波、武漢六大城市銷售額均超過(guò)50億元，其中深圳銷售額最高，為174.3億元，單城貢獻(xiàn)率達(dá)21.4%。

??02投資

??拿地力度放緩

       15個(gè)項(xiàng)目以底價(jià)或接近底價(jià)摘牌

??2021年，華僑城投資力度顯著放緩，新增23宗地塊，建筑面積為435.1萬(wàn)平方米，同比減少57.9%，權(quán)益代價(jià)177.8億元，同比縮減38%。年內(nèi)，在蘇州、寧波、南京、合肥集中供地中獲取多塊地，其中在合肥競(jìng)得4塊地，總地價(jià)達(dá)28億元，建筑面積約為67萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，2021年國(guó)企央企迎來(lái)大勢(shì)，投資優(yōu)勢(shì)較大，華僑城年內(nèi)獲取的地塊中，有15個(gè)項(xiàng)目以底價(jià)或接近底價(jià)摘牌，有效地控制了拿地成本。截至2021年底，企業(yè)剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)2251萬(wàn)平方米,可滿足中長(zhǎng)期發(fā)展需求。

       從剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，一、二、三四線城市各占比5%、50%、45%。整體來(lái)說(shuō)，高能級(jí)、熱點(diǎn)城市布局豐富，如深圳、合肥、成都等。在城片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式下，這些項(xiàng)目的升值、收益預(yù)期可觀，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

      03盈利

??地產(chǎn)營(yíng)業(yè)成本大幅上漲206.1%

       毛利率降至21.4%

??華僑城主營(yíng)業(yè)務(wù)包括文化旅游、房地產(chǎn)兩大主要板塊，報(bào)告期內(nèi)，總營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)，首次突破千億達(dá)1025.84億元，同比增長(zhǎng)25.3%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)113.97億元、凈利潤(rùn)71.52億元，分別下降38.7%、54.5%，綜合毛利率為11.1%，綜合凈利率分別為7%。

??利潤(rùn)失速的主要原因之一即房地產(chǎn)各行業(yè)營(yíng)業(yè)成本大幅上漲206.1%，毛利率同比下降38個(gè)百分點(diǎn)至21.4%，這一方面在于土地成本上升，疊加限價(jià)政策調(diào)控，利潤(rùn)空間受到壓縮，另一方面結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，高毛利潤(rùn)項(xiàng)目基本結(jié)轉(zhuǎn)完畢，毛利率缺乏支撐。

??目前，行業(yè)盈利能力普遍下行，華僑城也不可避免受到市場(chǎng)影響，但片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式具備一定優(yōu)勢(shì)，可為項(xiàng)目帶來(lái)可觀溢價(jià)，隨著模式成熟，將利好于利潤(rùn)率提升。

??04

??債務(wù)

??“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)

??平均融資成本低至4.46%

??從資金、債務(wù)基本面來(lái)看，“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)，整體保持穩(wěn)健。截至2021年12月31日，持有現(xiàn)金675.7億元，總有息負(fù)債1402.1億元，其中短期有息負(fù)債283.6億元?，F(xiàn)金短債比為2.4，凈負(fù)債率60.1%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%，均較2020年末有所優(yōu)化。

??此外，華僑城的融資優(yōu)勢(shì)在不斷凸顯，2021年綜合運(yùn)用直接融資、發(fā)行債券、權(quán)益融資、保債計(jì)劃、供應(yīng)鏈融資等多種手段實(shí)現(xiàn)融資586.25億元，平均融資成本4.46%，處于行業(yè)較低水平。同時(shí)企業(yè)還擴(kuò)容FT全功能跨境雙向人民幣資金池，提升跨境人民幣資金的利用效率。整體來(lái)說(shuō)，資金面狀況良好，流動(dòng)性安全具備一定保障。

??05

??戰(zhàn)略

??以文旅為核心增長(zhǎng)級(jí)

??全力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型

??2021年是“十四五”開(kāi)局之年，華僑城于年內(nèi)正式編制完成“十四五”發(fā)展規(guī)劃，明確了以旅游為核心增長(zhǎng)級(jí)、城鎮(zhèn)化為底盤(pán)、創(chuàng)新和數(shù)字化為新動(dòng)能的發(fā)展思路。堅(jiān)持“文化、旅游和城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式、堅(jiān)持文旅房與地產(chǎn)主業(yè)不動(dòng)搖。一是，確定文旅業(yè)務(wù)的重心地位，強(qiáng)化能力建設(shè)、強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新，突出文旅產(chǎn)品對(duì)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)作用，突出文旅產(chǎn)品自身的盈利能力提升；二是，回歸房地產(chǎn)的五項(xiàng)功能，通過(guò)區(qū)域整體規(guī)劃，精準(zhǔn)布局提升開(kāi)發(fā)的專業(yè)能力，發(fā)揮房地產(chǎn)支持文旅發(fā)展的作用；三是，聚焦高能級(jí)和優(yōu)勢(shì)區(qū)域，深挖市場(chǎng)潛力，聚焦于優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品線，通過(guò)專業(yè)和規(guī)模的提升來(lái)提高整體發(fā)展效率。

??同時(shí)，華僑城也積極踐行“互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新實(shí)踐者”戰(zhàn)略定位，全力推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以全方位打造數(shù)字華僑城A為目標(biāo)，圍繞管理信息化、業(yè)務(wù)數(shù)字化和數(shù)字產(chǎn)業(yè)化，提升管理精益化水平，賦能主營(yíng)業(yè)務(wù)，助力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。并完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略規(guī)劃編制，明確頂層設(shè)計(jì)、堅(jiān)定地推進(jìn)落地實(shí)施。