[克而瑞]參考2020年，今年疫情下房地產紓困政策該如何演繹

??2022年，國內疫情反彈，超30城緊急實行靜態(tài)管控。受此影響，靜態(tài)管控城市房地產市場近乎停擺，成交加速下滑。3月，12個靜態(tài)管控城市成交同比下跌48%。第17周，3個尚在靜態(tài)管控中的城市成交同比跌幅擴大至71%。參考2020年，為了恢復市場信心，引導房地產市場回歸正常化，穩(wěn)地產政策還需在哪些層面予以發(fā)力?

??01

??2022年國內疫情反彈

??封控城市樓市成交加速下滑

??……略……

??一、國內疫情多點爆發(fā)累計確診病例超50萬，30余城實行靜態(tài)管控

??（本節(jié)有刪減）

??2022年，由新冠病毒奧密克戎變異株引發(fā)的疫情在國內多點爆發(fā)，目前已波及上海、北京、廣東、浙江、陜西、吉林等近20余個省份和直轄市。相比2020年的初代病毒，奧密克戎變異株具有傳染性強、傳播速度快、傳播過程隱匿的特點，更容易造成廣泛傳播，因此疫情防控的難度和和壓力較兩年前明顯增加。

??2月下旬以來，全國新冠確診病例數呈快速攀升走勢，累計確診病例數突破50萬。截至4月24日，全國（含港澳臺）報告累計新型冠狀病毒肺炎確診病例58.9萬例，較一周前增加6.3萬例，較2022年初增加45萬例，累計死亡病例14881例，較年初增加近1萬例。

??3月以來，超過30個城市緊急發(fā)布靜態(tài)管理疫情防控公告，其中，蘇州、太原等城市僅在疫情高發(fā)的重點區(qū)域實行管控，而上海、深圳、長春等實行全域靜默管理，期間全城非必要經營活動暫停，房地產市場也因此幾乎陷入停擺。截至4月24日，仍有13個城市處在局部或全域靜態(tài)管控當中，全國尚存在111個中高風險地區(qū)。

??

??二、3月靜態(tài)管控城市成交同比腰斬，繼續(xù)封控城市周成交跌幅擴至71%

??（本節(jié)有刪減）

靜態(tài)管控城市樓市近乎停擺，成交加速下滑。3月，12個靜態(tài)管控城市商品住宅成交面積362萬平方米，同比下跌48%，跌幅較2月擴大17個百分點。

??第17周，3個尚在靜態(tài)管控中的城市，新房成交面積共計13萬平方米，僅為2022年周平均規(guī)模的1/3，環(huán)比下跌20%，同比跌幅擴大至71%。

??具體而言，上海成交繼續(xù)在歷史低位徘徊，周成交面積不及去年同期的一成。第15周即4月初以來，隨著上海進入全域靜態(tài)管控狀態(tài)，新房成交便跌入3萬平方米以下的歷史低位，僅為2022年周平均和去年同期的1/10左右，第17周成交1.5萬平方米，同比跌幅走擴至93%。

??蘇州成交繼續(xù)走弱，成交面積同比腰斬。第17周，蘇州新房成交8.8萬平方米，環(huán)比在上周低基數的基礎上再下跌15%，同比下跌59%。疫情期間蘇州住建局發(fā)文要求暫停大規(guī)模線下開盤、推廣等聚集性活動，不少售樓處和中介門店都暫停開放，看房渠道轉移到線上，尚未打烊的線下售樓處客戶到訪量也明顯下滑，基于疫情的持續(xù)性和備案數據的時滯性，預計疫情對新房成交影響將持續(xù)顯現。

??金華成交依然乏力。第17周，新房成交面積2.6萬平方米，環(huán)比下降41%，同比雖然增長了26%，但實際是由于去年同期供應不濟導致成交基數偏低，市場大環(huán)境疊加疫情影響下，當下金華樓市真實熱度遠不及去年同期。

??02

??2020年紓困政策助力樓市復蘇

??全年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高

??……略……

??一、上半年樓地市政策放松紓困，助力穩(wěn)財政、穩(wěn)經濟、穩(wěn)就業(yè)

??2020年上半年，宏觀政策加大調節(jié)和實施力度，地方多措并舉為市場、企業(yè)減壓，樓地市政策側重放松和紓困，核心在于穩(wěn)經濟、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財政。

??中央貨幣、財政政策階段性轉向積極，積極的財政政策更加積極有為，提高全年財政赤字率至3.6%以上，發(fā)行抗疫特別國債，增加地方專項債規(guī)模，穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度，上半年三度降準，釋放長期資金約1.75萬億元，LPR利率兩度下調，5年期以上LPR累計降幅達15個基點，受此影響，全國平均房貸利率趨勢性下移并在6月創(chuàng)2018年以來新低。

??中央繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，并強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。同時，強化落實城市主體責任，允許地方政府在相應政策框架內，根據疫情和地區(qū)實情適度調整信貸等房地產政策。

??地方政府一方面在土地出讓環(huán)節(jié)給市場、企業(yè)減壓。具體而言：其一，取消限制性規(guī)定，變相降低開發(fā)難度，提升開發(fā)收益，比如上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，蘇州取消封頂和現房銷售；其二，核心一、二線城市明顯加大供地力度，優(yōu)質土地供應持續(xù)增多，比如北京不限價地塊供應持續(xù)增多，其中不乏豐臺、海淀、石景山等核心區(qū)域優(yōu)質地塊；其三，調降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時的資金壓力，比如西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至20%，一個月內繳納50%的土地款，余款最長繳納期限不超過一年；其四，順延開竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調整施工進度。

??另一方面，地方在房地產交易環(huán)節(jié)，從供、求兩端助力房地產市場企穩(wěn)復蘇。具體而言：其一，放寬預售標準，全力支持企業(yè)促銷售、抓回款，比如蘇州、無錫等市房地產項目完成25%以上投資即可申請預售；其二，適度放松限價，新批預售價格突破所在片區(qū)限價紅線，比如上海地王盤中興路一號，新批預售價格12.98萬/平方米，明顯高于項目所在的不夜城板塊限價上限；其三，人才新政變相松綁限購，并支持人才購房消費，比如青島、無錫等“先落戶、后就業(yè)”，南京、江門等優(yōu)化人才購房資格；其四，購房補貼、稅費減免最為直接有效，人才往往享受更高的補貼標準，比如馬鞍山購房可享房屋價值1%-1.5%的購房補貼；其五，適度放松公積金信貸政策，在一定程度上刺激居民購房消費，比如南寧放開公積金購買二套房，寶雞提升公積金貸款額度，樂山調整“認房認貸”標準。

??二、政策刺激下行業(yè)“V型”反轉，全年成交規(guī)模再創(chuàng)新高

??2020年上半年，房地產市場由停擺到復蘇，全國商品房銷售面積同比增速呈“V型”反彈。前2月，受新冠疫肺炎疫情爆發(fā)影響，全國商品房銷售面積降至8475萬平方米，創(chuàng)2015年以來同期新低，同比下降39.9%，為2000年以來單月最大跌幅。

??隨著紓困政策逐步落地，房地產行業(yè)復工復產提速，購房者置業(yè)信心提升，3月，樓市迎來強勢復蘇，單月商品房銷售同比降幅顯著收窄至14.1%。

??4月，隨著疫情進入常態(tài)化防控階段，多數城市線下售樓處重新開放，杭州、南京、成都熱點項目更是出現“萬人搖號”，在核心一二線城市市場復蘇的帶動下，全國商品房銷售幾乎已經恢復至疫前同期水平，同比僅微跌2.1%。

??5月，房地產行業(yè)逐漸走出疫情陰霾，銷售面積同比由負轉正，增長9.7%，累計同比跌幅收窄至10.6%，東部地區(qū)房地產市場復蘇動能更為強勁，累計同比跌幅已然收窄9.9%，中部地區(qū)和東北地區(qū)復蘇相對緩慢，累計同比跌幅都還在20%左右。

??6月，進入年中業(yè)績沖刺期，銷售面積創(chuàng)2020年以來單月新高，銷售金額突破2萬億元，創(chuàng)2018年以來同期新高。受此帶動，上半年，全國商品房銷售面積、金額累計同比僅下跌8.4%、5.4%，跌幅較一季度大幅收窄，標志著全國樓市基本實現“V型”反轉。

??下半年房地產市場加速轉暖，單月銷售面積同比增速在10%左右，助推全年行業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高。2020年，全國商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%，銷售金額17.4萬億元，同比增長8.7%，銷售規(guī)模如期再創(chuàng)歷史新高。尤其是東部地區(qū)房地產市場強勁復蘇，全年銷售表現亮眼，商品房銷售規(guī)模同比增長7.1%。

??三、疫情“震中”武漢二季度樓市復蘇，下半年成交同比轉增3%

??（本節(jié)有刪減）

??隨著紓困政策落地見效，疊加國內核心城市房地產市場轉暖帶動，二季度，武漢房地產市場開始復蘇。4月8日解封當天，武漢就有近半數樓市重新開放線下售樓處，新房銷售逐漸破冰，4月，武漢商品住宅成交面積69萬平方米，樓市走出此前2月供求歸零的窘境。5月、6月，受疫情壓制的購房需求逐步釋放，商品住宅銷售面積均超過120萬平方米，同比跌幅明顯收窄，二季度武漢新房累計成交473萬平方米，累計同比跌幅收窄至38%。

??7月，購房潛力進一步釋放，樓市加速轉暖，武漢商品住宅成交面積重回222萬平方米高位，同比由負轉正。9月以后，隨著金九銀十傳統旺季和年末業(yè)績沖刺期的到來，房企加大推貨力度，供應明顯放量，帶動成交持續(xù)高位運行，成交同比增幅走闊。下半年，武漢新房累計成交1296萬平方米，累計同比由降轉升，增長3%。

??03

??復工、就業(yè)、融資難精準施策

??穩(wěn)投資助力經濟恢復

??……略……

??一、支持企業(yè)復工重大項目全面開工，加碼穩(wěn)投資助力經濟穩(wěn)增長

??……略……

??二、落實穩(wěn)就業(yè)舉措，鼓勵員工返崗、獎勵企業(yè)招用就業(yè)困難人員

??……略……

??三、構建線上線下營銷閉環(huán)，線上精準獲客賦能線下成交轉化

??……略……

??04

??形成解決房企風險機制

??恢復企業(yè)“造血”及市場信心

??……略……

??一、支持企業(yè)融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進行業(yè)債務風險出清

??支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產融資平穩(wěn)有序，加大并購融資支持力度，促進行業(yè)債務風險出清。

??其一，對經營暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經營暫遇困難的房企，金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定。

??其二，對還貸困難的企業(yè)，鼓勵展期或續(xù)貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企，鼓勵金融機構按照市場化方式予以展期或續(xù)貸，為企業(yè)接續(xù)資金。

??其三，對優(yōu)質企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持。金融機構要做好企業(yè)或項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務，有序引導出險房企有序出清。

??二、區(qū)分項目風險與企業(yè)風險，支持優(yōu)質項目融資改善出險企業(yè)資金面

??區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，支持優(yōu)質項目融資及收并購，改善出險企業(yè)資金面。

??一方面，支持出險企業(yè)的優(yōu)質項目融資，并通過優(yōu)質項目銷售回款，間接改善企業(yè)資金面。房企融資評判不單純依據企業(yè)的償債風險等級，而是在項目層面有所區(qū)分。即便是出險房企,也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質項目，仍需給予必要的融資支持，并通過優(yōu)質項目銷售回款，間接改善出險企業(yè)資金面。

??另一方面，督促出險企業(yè)主動“瘦身”，支持央國企及優(yōu)質民企收購出險企業(yè)的優(yōu)質項目。出險企業(yè)仍需積極開展“自救”，加快處置優(yōu)質項目，盤活優(yōu)質資產，提高企業(yè)集團的流動性。支持央國企及優(yōu)質民企收購出險企業(yè)的優(yōu)質項目，商業(yè)銀行、金融資產管理公司等應積極介入，對并購融資業(yè)務開啟“綠色通道”，加快出險企業(yè)資產處置進度。

??三、調降預售門檻合理順延交付期限，恢復房企銷售“造血”功能

??……略……

??四、放松預售資金監(jiān)管確保工程款及時支付，提高預售資金使用效率

??適度放松預售資金監(jiān)管，確保工程款及時支付，提高預售資金使用效率，緩解企業(yè)資金周轉壓力。

??其一，主抓重點監(jiān)管資金，超額資金企業(yè)可自由提取。首先需要明確的是，預售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，即能確保項目竣工所需的資金額度。只要監(jiān)管賬戶內資金達到相應的重點監(jiān)管額度，超出額度的資金就可以由房企自由提取。

??其二，分檔提高重點監(jiān)管資金提取比例。適度增加預售監(jiān)管資金撥付節(jié)點，依據項目施工進度，適當提高各檔次重點監(jiān)管資金的提取比例。倘若項目主體結構封頂，便能全額提取重點監(jiān)管資金。

??其三，允許企業(yè)使用銀行保函等額替換重點監(jiān)管資金。房企可憑銀行保函替換同等額度的重點監(jiān)管資金，以便提高預售資金使用效率，銀行保函有效期原則上不低于6個月。

??其四，經營困難企業(yè)可申請預支重點監(jiān)管資金。對受疫情影響經營困難的企業(yè)，在工程進度尚未達到規(guī)定的用款節(jié)點，可申請預支重點監(jiān)管資金。

??五、緩繳住房公積金并減免稅費，幫扶企業(yè)擺脫經營困境

??……略……

??六、保證金比例降至20%分期繳納土地款，降低地價提高盈利預期

??調降土拍門檻，保證金比例調降至20%，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價，提高企業(yè)開發(fā)盈利預期。

??其一，土地競買保證金比例調降至20%。調降土地出門檻，土地競買保證金比例建議下調至起始總價的20%。

??其二，分期繳納土地出讓金。例如在土地出讓合同簽訂一個月內繳納不低于50%的土地出讓金，余款則可分期繳納，最長繳款期限不超過一年。

??其三，增加低價地、平價地供應。提升供地質量，增加核心地段優(yōu)質宅地供應比重。適度降低土地出讓價格，尤其要增加低價地、平價地供應，給予企業(yè)一定幅度的讓利空間。

??其四，取消自持、配建租賃住房等要求。新出讓地塊建議取消自持、配建租賃住房等要求，改由政府統一選定地塊集中開發(fā)建設。

??05

??調整“四限”尤其限貸支持購房

??平滑市場下行壓力

??……略……

??一、放松限購鼓勵剛需購房，弱二線及三四線應全面取消限購

??限購政策應當有所松綁，尤其是弱二線以及三四線城市，更有必要全面取消限購，進而鼓勵剛需購房消費。

??一方面，核心一、二線城市局部放松限購。例如加快人才落戶，支持其購房消費，各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。又如降低非戶籍家庭社保繳存年限要求，以便提升增量剛需，鼓勵被壓抑的剛需群體購房。再如遠郊區(qū)域率先取消限購，進而刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。

??另一方面，弱二線以及三四線城市全面取消限購。弱二線以及三四線城市房地產市場長期面臨較大的下行壓力，仍需在政策層面予以呵護，積極出臺有利政策，慎重出臺收縮政策，限購政策應當全面取消，以便于提振市場信心，刺激剛需以及改善性購房消費，扭轉市場下行預期。

??二、放松限貸支持改善群體購房，二套房首付下調至30%-40%

??受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點監(jiān)測的 194個樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。

??在市場需求層面，還是要予以適當刺激，限貸政策應當有所放松，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。例如二套房首付比例依央行限貸政策下限執(zhí)行，即非限購城市二套房首付比例不低于30%，限購城市二套房首付比例不低于40%。又如認貸不認房，首套房貸款已結清再購買二套房，按首套房貸款政策執(zhí)行。再如大幅提升非普通住宅認定標準，除豪宅項目之外，改善性項目理應劃歸至普通住宅產品，并參照普通住宅辦理按揭貸款。

??三、繼續(xù)下調房貸利率至全國下限：首套LPR、二套LPR+60BP

??……略……

??四、放松公積金貸款減輕剛需購房壓力，可提取公積金付首付

??……略……

??五、財稅刺激托市，新市民、多孩家庭、人才購房給予減稅及補貼

??通過財稅刺激托底樓市，鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費，主要涉及下調房地產交易稅費，并實行購房補貼。

??其一，下調房地產交易稅費。例如2022年，購買首套房可以免征契稅，購買二套房同樣可以減半征收契稅。又如個人轉讓二手住房，個人所得稅免征年限由5年調整為2年。

??其二，實行購房補貼。例如鼓勵新市民買房，凡是購買首套商品住房的新市民，給予一定金額的購房補貼。又如獎勵二孩、三孩家庭購房，凡是購買商品住房的二孩、三孩家庭，由市、區(qū)財政部門予以獎勵。再如實施人才購房補貼，凡是大專以上學歷的各類人才購房，給予一次性購房補貼，高素質人才理應享受更高的補貼標準。

??六、定向紓困收入困難群體緩解恐慌情緒，延期還貸減免房貸利息

??……略……