2022-04-12 09:44:52
??又是一年房企年報(bào)季。
??2021年下半年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整,同時(shí)部分房企面臨債務(wù)違約、評(píng)級(jí)下調(diào)、資金鏈趨緊等困境。這些情況的發(fā)生讓外界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)2022年的運(yùn)行情況頗為關(guān)注。
??不過,在市場(chǎng)環(huán)境較低迷之下,仍然有部分房企顯現(xiàn)了“良性發(fā)展”的態(tài)勢(shì),如業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)、去杠桿取得成效、多元化發(fā)展等。
??經(jīng)歷低迷期之后,房地產(chǎn)企業(yè)如何才能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,這需要從房企的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)會(huì)議紀(jì)要中尋找答案。
??由于部分房企年報(bào)延遲發(fā)布,克而瑞研究中心率先整理了20家知名房企的年報(bào)會(huì)議紀(jì)要,從市場(chǎng)展望、經(jīng)營策略、戰(zhàn)略布局、拿地策略、融資等9大維度進(jìn)行全面梳理。針對(duì)市場(chǎng)關(guān)心的問題,各房企均給出了正面回應(yīng)。
??◎ 作者 / 崔琳、石琦峰、楊婕
??01
??市場(chǎng)展望:
??政策筑底,謀求有質(zhì)增長(zhǎng)成企業(yè)共識(shí)
??當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期,高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的傳統(tǒng)模式已經(jīng)不再適用,行業(yè)向著高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。展望后市,各大房企均表示看好房地產(chǎn)未來前景,經(jīng)營管理水平優(yōu)異、財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健、多元化發(fā)展路徑清晰的房企有望脫穎而出。
??碧桂園
??目前政策是筑底期,碧桂園提出行穩(wěn)致遠(yuǎn)、全面提升,市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)碧桂園是有相當(dāng)壓力的。碧桂園認(rèn)為國家調(diào)控政策方向是對(duì)的,維護(hù)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展,對(duì)未來也充滿信心。
??房地產(chǎn)市場(chǎng)空間一定存在,房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),今年一系列的政策有幾個(gè)值得關(guān)注,如新型城鎮(zhèn)化和地產(chǎn)發(fā)展的新模式,還有新市民。另外由于行業(yè)的震蕩,也會(huì)出現(xiàn)新市場(chǎng),會(huì)有發(fā)展空間。
??萬科地產(chǎn)
??萬科對(duì)未來的業(yè)績(jī)是有信心的,內(nèi)外部基礎(chǔ)良好,目前的資源狀況還是不錯(cuò),未來2-3年的發(fā)展資源充足。如何提高投資質(zhì)量、投資兌現(xiàn)度,提升綜合經(jīng)營能力,不光看到說到,也在部分做到。
??招商蛇口
??把握住穩(wěn),就把握了現(xiàn)在。對(duì)招商蛇口而言,在任何時(shí)候公司的理念都是有效益的,有質(zhì)量的,不會(huì)說單純?yōu)橐?guī)模而規(guī)模。
??華潤(rùn)置地
??在目前的形勢(shì)下,華潤(rùn)置地的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存,公司將堅(jiān)持住宅加投資物業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式,堅(jiān)持嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策,堅(jiān)持可持續(xù)高質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。
??未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的定義可能是多元賽道的定位,華潤(rùn)置地仍然會(huì)堅(jiān)持城市投資開發(fā)運(yùn)營商的戰(zhàn)略定位,堅(jiān)持聚焦開發(fā)銷售型業(yè)務(wù),經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù),加上做好做優(yōu)生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)。
??龍湖集團(tuán)
??今年龍湖內(nèi)部根據(jù)長(zhǎng)期的4個(gè)挑戰(zhàn)去做梳理提出了以下幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)方式:
??1、城市的聚焦,聚焦在高能級(jí)城市,因?yàn)槌鞘谢倪M(jìn)程還會(huì)繼續(xù),城市的人口、經(jīng)濟(jì)、會(huì)持續(xù)增長(zhǎng),居民還會(huì)持續(xù)保持高收入來支撐購買力。
??2、航道的協(xié)同,客戶跨行道的倒流、商機(jī)的導(dǎo)流、政府資源的獲取都會(huì)獲得更好的幫助。
??3、行活的提升,未來我們圍繞起碼3-6個(gè)月的拿地到開盤時(shí)間,18個(gè)月實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流的回正。
??4、組織提效,公司營收的增長(zhǎng)、業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)要比人員的增長(zhǎng)明顯高才行,這樣才能應(yīng)對(duì)行業(yè)更多不確定性。
??綠城中國
??綠城未來三年關(guān)注品質(zhì)效率提升。前3年關(guān)注規(guī)模和投資,是未來3年的營收和利潤(rùn)的基礎(chǔ),前3年擴(kuò)量,未來3年提質(zhì),未來會(huì)提升收入和利潤(rùn)增長(zhǎng),今年和明年保持可觀增長(zhǎng)回款股東。
??對(duì)今年市場(chǎng)的判斷,綠城認(rèn)為2022年上半年筑底盤整,下半年逐步復(fù)蘇趨穩(wěn)。
??旭輝集團(tuán)
??旭輝認(rèn)為今年行業(yè)銷售會(huì)同比下降5-10%,呈現(xiàn)前低后高的特點(diǎn)。一線城市表現(xiàn)較好,二線城市較穩(wěn),三四線城市比較弱,政策已經(jīng)見底。
??3月份旭輝的銷售比2月份有40-50%的恢復(fù),今年旭輝有3600億元的可售貨值,還不包括今年新拿的項(xiàng)目。旭輝有信心保持權(quán)益銷售的穩(wěn)定,企業(yè)更重視權(quán)益銷售,明后年權(quán)益銷售指標(biāo)會(huì)有更好表現(xiàn)。
??新城控股
??從2020年起,新城已經(jīng)不盲目追求規(guī)模,提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì),以資本回報(bào)率為核心,聚焦利潤(rùn),新城的核心競(jìng)爭(zhēng)力還是要回歸到產(chǎn)品、服務(wù)和有活力的組織。
??2022年經(jīng)濟(jì)面臨新的挑戰(zhàn)和壓力,在穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)的雙重目標(biāo)之下,房住不炒的總基調(diào)下,公司看到了可能會(huì)出一些局部的政策變動(dòng),里面更多還是對(duì)剛需和改善需求的一些支持力度。
??建發(fā)國際
??目前行業(yè)情況復(fù)雜,本著從自身角度做工作安排,核心能夠保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健,在整個(gè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的提升上,能夠做到以改善型需求來展開。從區(qū)域布局看,建發(fā)2021年城市布局完成,可能不會(huì)去增加太多布局。
??國家層面在放松政策,但是從市場(chǎng)環(huán)境沒有明顯好轉(zhuǎn),各地去化還是相對(duì)變化不大。今年組織架構(gòu)調(diào)整,每個(gè)月都在鋪排保底線,確定公司能呈現(xiàn)健康狀態(tài)。從市場(chǎng)來看,沒有很大好轉(zhuǎn),將緊密跟蹤市場(chǎng),認(rèn)真處理。
??正榮集團(tuán)
??近期監(jiān)管部門頻發(fā)積極信號(hào),正榮所布局城市的房貸審批速度加速、部分城市降低貸款利率,希望政策能保持房地產(chǎn)合理的流動(dòng)性。需求端恢復(fù)信心需要時(shí)間,正榮認(rèn)為市場(chǎng)可能需要3-5個(gè)月時(shí)間修復(fù)。
??未來行業(yè)發(fā)展將從高杠桿、高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向重效率、重品質(zhì)、提效益、重服務(wù)等輕重并舉模式。特殊時(shí)期,當(dāng)前考慮要出售項(xiàng)目資產(chǎn),正榮先不設(shè)定目標(biāo)。
??美的置業(yè)
??當(dāng)下行業(yè)面臨困難和壓力,困難客觀存在,公司穩(wěn)步繼續(xù)做大做強(qiáng),目前存在一定不確定性,但不影響未來做大做強(qiáng)的。
??房地產(chǎn)的需求是生生不息的,但是現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)行業(yè)顛覆時(shí)代,不少企業(yè)會(huì)倒下去,企業(yè)會(huì)減少。所以,有國企背景的企業(yè)、優(yōu)質(zhì)民企、小而美企業(yè)有更好市場(chǎng)機(jī)會(huì),而美的置業(yè)屬于有市場(chǎng)機(jī)會(huì)非常多的企業(yè)。
??美的認(rèn)為行業(yè)機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn),會(huì)更加注重營運(yùn)質(zhì)量和權(quán)益規(guī)模,在這方面會(huì)逐步繼續(xù)往前邁進(jìn)。
??越秀地產(chǎn)
??國家召開兩會(huì),在房地產(chǎn)政策方面比較溫和,越秀預(yù)判今年不會(huì)再出不利于行業(yè)發(fā)展的政策,國家還是以立足三穩(wěn),推動(dòng)行業(yè)發(fā)展為主。
??今年旭輝提出精進(jìn)管理,核心如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益。圍繞投資精準(zhǔn)度,項(xiàng)目開發(fā)效力,成本投放層面,營銷質(zhì)量提升將重點(diǎn)突破。
??華僑城
??2022年政府工作報(bào)告再次明確要保障好群眾的住房需要,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這些都反映地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下將持續(xù)健康發(fā)展,仍將是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。
??隨著房地產(chǎn)業(yè)的深入調(diào)整,競(jìng)爭(zhēng)格局重塑,行業(yè)將進(jìn)一步分化。具備優(yōu)秀運(yùn)營管理能力、有安全現(xiàn)金流、注重社會(huì)福祉的企業(yè)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。
??建業(yè)地產(chǎn)
??未來房地產(chǎn)是存量、管理的時(shí)代,很可能規(guī)模不是第一要位,需要提高管理效率。2022年建業(yè)將分為四個(gè)階段:一季度和二季度主要是為了平穩(wěn)復(fù)工;三季度主要是開源節(jié)流準(zhǔn)備償債;四季度要合理發(fā)展,降本增效。
??杠桿持續(xù)降低,房住不炒仍是基調(diào),城鎮(zhèn)化率增速會(huì)變慢,增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng),城市更新、老舊小區(qū)改造成為主要業(yè)務(wù)。穩(wěn)健經(jīng)營更加重要,現(xiàn)金流成為重中之重,民企和國企央企進(jìn)行合作,市場(chǎng)有回暖跡象。
??眾安集團(tuán)
??2022年眾安集團(tuán)的計(jì)劃是保持穩(wěn)健,根據(jù)市場(chǎng)情況推動(dòng)銷售,確保最大的盈利。集團(tuán)也秉持短期審慎,長(zhǎng)期樂觀的觀點(diǎn),制定合理的策略,完成2022年銷售目標(biāo)。
??02
??經(jīng)營策略:
??保現(xiàn)金流,降本增效提升企業(yè)效益
??在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之際,眾多房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略。首先保住公司現(xiàn)金流,在風(fēng)險(xiǎn)之下如何生存成為關(guān)鍵;其次,通過降本增效的手段來提升公司的效益。
??碧桂園
??碧桂園在市場(chǎng)上行期是用銷售規(guī)??己?,平穩(wěn)期是回款,下行期是可動(dòng)用金額作為考核指引。?,F(xiàn)金流、保三條紅線,上行期做有利潤(rùn)的現(xiàn)金流、下行期做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)。
??除了住宅之外,碧桂園在科技智慧建造也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,主要是科技智慧機(jī)器人和BIM智慧建造。
??招商蛇口
??在戰(zhàn)略執(zhí)行層面,招商蛇口制定了各業(yè)務(wù)單元的子戰(zhàn)略,比如在持有業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方面,招商提出了雙百分的目標(biāo)。
??在產(chǎn)融結(jié)合方面,招商蛇口建立了香港房托基金和蛇口產(chǎn)權(quán)公共雙平臺(tái),助力公司降低重資產(chǎn)比例,實(shí)現(xiàn)由重轉(zhuǎn)輕。
??2021年招商蛇口的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也取得了很多的突破,這些都是公司戰(zhàn)略執(zhí)行的具體成果,招商蛇口相信正確的戰(zhàn)略加上強(qiáng)有力的執(zhí)行力,必將成功推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
??華潤(rùn)置地
??華潤(rùn)置地在十四五階段需要做好三件事:
??第一,堅(jiān)持安全經(jīng)營的底線思維和長(zhǎng)期主義,聚焦開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),還有輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三個(gè)主航道,再加上生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)。
??第二,堅(jiān)持運(yùn)營體制,現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入了管理紅利時(shí)代,公司將堅(jiān)持以降本提質(zhì)增效為核心的管理導(dǎo)向,做好戰(zhàn)略引領(lǐng)投資和生產(chǎn)運(yùn)營精細(xì)化兩大工作任務(wù)。
??第三,堅(jiān)持組織提效,在十四五重點(diǎn)推動(dòng)管理架構(gòu)變革。進(jìn)行組織人事變革和薪酬激勵(lì)變革,實(shí)現(xiàn)管理架構(gòu)的扁平化和長(zhǎng)效,實(shí)現(xiàn)組織人事的精干高效,優(yōu)進(jìn)則退,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
??龍湖集團(tuán)
??龍湖在制定戰(zhàn)略的時(shí)候首先想的是生死,而不是發(fā)展。龍湖原來的目標(biāo)就是做長(zhǎng)期目標(biāo),其次是做強(qiáng),最后才是自然而然地做大。
??龍湖對(duì)大沒有追求,對(duì)強(qiáng)和長(zhǎng)有追求,但強(qiáng)不是外強(qiáng)中干的強(qiáng),是內(nèi)生而外的強(qiáng),就是對(duì)自己有很多要求。
??旭輝集團(tuán)
??旭輝秉承四點(diǎn):1.長(zhǎng)期戰(zhàn)略、經(jīng)營和財(cái)務(wù)保持穩(wěn)??;2.收緊資本開支,保證現(xiàn)金流安全;3.提高債務(wù)久期,提早用長(zhǎng)債替換短債;4.保障銷售和回款。
??旭輝接下來會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定成長(zhǎng)期,核心是要提高效益、降低負(fù)債、穩(wěn)定規(guī)模。在保持主業(yè)穩(wěn)定的同時(shí)大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),比如代建從去年開始說要做,今年就可以做到40-50個(gè)項(xiàng)目。這些輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展會(huì)使旭輝擁有穿越周期的能力。
??美的置業(yè)
??美的置業(yè)認(rèn)為現(xiàn)金流管理高于一切,不僅僅重視每個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營性現(xiàn)金流,也重視集團(tuán)流動(dòng)性。美的這兩年一直讓財(cái)務(wù)部門做現(xiàn)金流滾動(dòng)測(cè)算,使集團(tuán)處于安全線以內(nèi)。
??去年8月以后,個(gè)別企業(yè)出險(xiǎn)以后,地方政府一定會(huì)對(duì)項(xiàng)目資金強(qiáng)監(jiān)管。美的花了很大功夫建立產(chǎn)品線,持續(xù)加強(qiáng)智慧和健康的銷售,保持相對(duì)合理的溢價(jià)。長(zhǎng)期以來,美的置業(yè)在制造業(yè)背景下踏實(shí)監(jiān)測(cè)長(zhǎng)期主義,夯實(shí)公司基本面。
??越秀地產(chǎn)
??隨著行業(yè)盈利能力的下滑,去年越秀毛利率下降了3.3個(gè)百分點(diǎn),行業(yè)回歸合理盈利。
??今年越秀提出精進(jìn)管理,核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益,圍繞投資精準(zhǔn)度、項(xiàng)目開發(fā)效力、成本投放層面,營銷質(zhì)量提升將會(huì)是重點(diǎn)突破。
??建業(yè)地產(chǎn)
??2022年建業(yè)將分為四個(gè)階段進(jìn)行:一季度和二季度主要是為了平穩(wěn)復(fù)工;三季度主要是開源節(jié)流準(zhǔn)備償債;四季度要合理發(fā)展,降本增效。
??03
??戰(zhàn)略布局:
??聚焦核心一二線城市進(jìn)行布局
??從布局區(qū)域看,各房企繼續(xù)聚焦長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、粵港澳、長(zhǎng)江中游等中國人口眾多、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域進(jìn)行。
??萬科地產(chǎn)
??萬科從去年開始做了相關(guān)的安排和部署,投資更加傾斜市場(chǎng)穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)、確定性高的項(xiàng)目。長(zhǎng)期觀察市場(chǎng)趨勢(shì)性變化,另一方面也為新項(xiàng)目的投資測(cè)算提供技術(shù)支持,測(cè)算的安全性和準(zhǔn)確性有保障,主要是包括都市圈的中心城市。
??華潤(rùn)置地
??關(guān)于一二線城市未來的開工量和需求,華潤(rùn)相信在一線城市和高能級(jí)的二線城市會(huì)出現(xiàn)需求更加旺盛的情況,華潤(rùn)置地在核心的一二線城市開發(fā)節(jié)奏并沒有做調(diào)整。
??龍湖集團(tuán)
??過去核心城市土地競(jìng)爭(zhēng)過于激烈,龍湖選擇到一些中等二線城市去獲取相對(duì)安全的土地,但隨著高杠桿開發(fā)商出清,龍湖是有機(jī)會(huì)在多個(gè)核心城市獲得更加安全且便宜的土地。
??綠城中國
??在市場(chǎng)前景不明朗的情況下,綠城會(huì)繼續(xù)保持投資定力、提高投資標(biāo)準(zhǔn)、保持穩(wěn)健參與。
??在區(qū)域布局上,綠城以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)為主,80%資源集中一二線,20%集中江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三四線城市。
??中國金茂
??兩化合并以后,集團(tuán)公司調(diào)整很大,已經(jīng)有13個(gè)大的專業(yè)板塊和7個(gè)直屬運(yùn)營單元,金茂是其中之一,未來戰(zhàn)略仍然堅(jiān)持雙輪兩翼,堅(jiān)持城市運(yùn)營,堅(jiān)持科學(xué)至上,過去我們一直保持這個(gè)戰(zhàn)略,雙輪兩翼。
??另外雙輪里面,過去金茂開發(fā)比例大,未來持有方面會(huì)加大力度,主要是上市,未來5年會(huì)做20個(gè)覽秀城。
??建發(fā)國際
??目前行業(yè)情況復(fù)雜,本著從自身角度做工作安排,核心能夠保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健,在整個(gè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的提升上,能夠做到以改善型需求來展開。從區(qū)域布局,2021年城市布局完成,可能不會(huì)去新擴(kuò)張,不會(huì)增加太多布局。
??正榮集團(tuán)
??正榮目前有1300億元可售貨值,大部分在省會(huì)和強(qiáng)二線,隨著房貸審批加快、利率下行,以及疫情逐步受控,所布局一二線城市的主流購房需求逐步慢慢釋放,由于政策到項(xiàng)目傳導(dǎo)存在滯后,可能5-6月銷售才能站穩(wěn)。
??美的置業(yè)
??長(zhǎng)三角和大灣區(qū)是經(jīng)濟(jì)最活躍、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最雄厚、改革開放以來人口流入最多的區(qū)域,未來美的將持續(xù)加大這兩個(gè)區(qū)域的投入。
??同時(shí),華中武漢和長(zhǎng)沙,基本面很好,也是重點(diǎn)投入城市;鄭州、南昌市場(chǎng)表現(xiàn)不是很好,美的判斷經(jīng)過一段時(shí)間出清之后市場(chǎng)將回歸穩(wěn)定局面。
??越秀地產(chǎn)
??越秀不僅局限于廣東,現(xiàn)在已布局29個(gè)城市。大灣區(qū)是越秀的優(yōu)勢(shì),區(qū)域占比60%,華東區(qū)域是越秀重點(diǎn)發(fā)展,總體優(yōu)勢(shì)比較明顯,華東占比20%左右。經(jīng)過近10年的打造,越秀去年在杭州和濱江、在上海和仁恒都有合作。
??華僑城
??公司“十四五”規(guī)劃明確了以旅游為核心增長(zhǎng)極,城鎮(zhèn)化為底盤,創(chuàng)新和數(shù)字化為新動(dòng)能的發(fā)展思路。華僑城將保持戰(zhàn)略定力,堅(jiān)持具有強(qiáng)大生命力的創(chuàng)新發(fā)展模式,堅(jiān)持以房地產(chǎn)和文化旅游為主要業(yè)務(wù)。
??保利置業(yè)
??對(duì)保利置業(yè)來講,有堅(jiān)定的信心和決心,同時(shí)堅(jiān)持以產(chǎn)品和服務(wù)為核心。另外,保利在拓展方面會(huì)發(fā)力,主要以一二線城市為主,尤其是長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的城市。
??04
??競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì):
??加強(qiáng)品牌和品質(zhì)建設(shè),努力提升競(jìng)爭(zhēng)力
??房企一方面通過加強(qiáng)品牌建設(shè),另一方面走高品質(zhì)路線、精細(xì)化管理,多管齊下來夯實(shí)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
??碧桂園
??關(guān)于新模式,政府做政府的,市場(chǎng)做市場(chǎng)的,兩方面都是機(jī)會(huì),希望通過品牌和管理優(yōu)勢(shì)深入保障性住房建設(shè),通過新模式和科技智慧建造,在保障性住房建造做出更大的貢獻(xiàn),合作模式也和金融機(jī)構(gòu)及地方政府積極磋商。
??綠城中國
??綠城以品質(zhì)立身,未來也以質(zhì)量取勝,2022年公司走全品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展道路。主要得益于能力的提升,具體表現(xiàn):1)運(yùn)營效率提升,開發(fā)效率提升重點(diǎn)在于縮短設(shè)計(jì)周期與領(lǐng)取施工證前的工期,交付周期30個(gè)月左右沒有縮短,為保品質(zhì);2)成本管控精細(xì)化,不意味減配。
??新城控股
??新城和其他公司相比,優(yōu)勢(shì)還是在于100多座吾悅廣場(chǎng),889億有息負(fù)債中109億是吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行的融資,相信未來有更多的空間去盤活。
??美的置業(yè)
??美的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于大股東對(duì)公司賦能,體現(xiàn)在四方面。第一,融資的賦能,信用背書,間接支持,使公司保持長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);第二,上市公司的品牌賦能;第三,戰(zhàn)略協(xié)同,美的房地產(chǎn)在相關(guān)多元化和智能化有很好的協(xié)同、研發(fā)和采購協(xié)同;第四,目標(biāo)一致,持續(xù)做大做強(qiáng)是目標(biāo),行業(yè)對(duì)美的來講還是機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。
??華僑城
??依托文旅項(xiàng)目為核心而形成的片區(qū)綜合開發(fā)一直以來是華僑城的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),這類項(xiàng)目土地資源獲取面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小,會(huì)有一定成本優(yōu)勢(shì)。
??同時(shí),在物業(yè)銷售上,基于公司在文化旅游等產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期貢獻(xiàn),疊加品牌溢價(jià)以及成片綜合開發(fā)對(duì)項(xiàng)目的升值等影響,產(chǎn)業(yè)能夠提供賦能。
??05
??拿地策略:
??堅(jiān)持拿優(yōu)質(zhì)地塊
??并參與城市更新獲取高質(zhì)量土儲(chǔ)
??雖然市場(chǎng)前景暫不明朗,但各房企仍然選擇拿地,尤其是一些優(yōu)質(zhì)地塊更是獲得普遍關(guān)注。同時(shí),部分房企也通過參與城市更新來增加高質(zhì)量的土儲(chǔ)。
??碧桂園
??碧桂園有意降低土儲(chǔ)總量,2.5-3年比較合理,這幾年一直是市場(chǎng)機(jī)會(huì)導(dǎo)向、均衡布局的思路。以去年實(shí)際拿地的情況來看,包括集中供地在9個(gè)城市拿了16幅土地,呈現(xiàn)出土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)會(huì)有一定的調(diào)整。
??招商蛇口
??招商蛇口對(duì)城市和土地的選擇非常嚴(yán)格,有多項(xiàng)指標(biāo)來把關(guān)。拿地多少根據(jù)公司負(fù)債率情況和回款情況做一個(gè)區(qū)間管理,不是說為了拿地而拿地,而是要有一個(gè)確定性,寧缺毋濫。
??華潤(rùn)置地
??華潤(rùn)置地采用兩條腿走路,一個(gè)是二級(jí)市場(chǎng),華潤(rùn)會(huì)嚴(yán)格堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資的策略,在城市里優(yōu)選組織能力強(qiáng)、回報(bào)高的項(xiàng)目;另一個(gè)是并購市場(chǎng),這也是華潤(rùn)獲取資源的良好機(jī)會(huì)。但是,目前二級(jí)市場(chǎng)招拍掛的地塊,未必比收并購的地塊便宜,需要比較。
??龍湖集團(tuán)
??過去核心城市土地競(jìng)爭(zhēng)過于激烈,龍湖選擇到一些中等二線城市去獲取相對(duì)安全加個(gè)更低的土地,但現(xiàn)在這些30多個(gè)核心城市隨著高杠桿開發(fā)商出清,龍湖是有機(jī)會(huì)獲得更加安全便宜的土地的,比如去年9月后基本在這些城市拿地,甚至以底價(jià)獲取,這些低溢價(jià)項(xiàng)目也會(huì)讓我們更加安全。
??綠城中國
??在市場(chǎng)前景不明朗的情況下,綠城會(huì)繼續(xù)保持投資定力、提高投資標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)健參與。在區(qū)域布局方面,綠城以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)為主,80%資源集中一二線,20%集中江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三四線城市。綠城今年計(jì)劃新增貨值2500-3000億元,最終還是看權(quán)益來定。
??旭輝集團(tuán)
??旭輝一定會(huì)持續(xù)拿地,會(huì)在保證現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上發(fā)展,特別是在下半年拿地力度可能會(huì)比較大。旭輝拿地金額控制在不超過銷售額的40%,重點(diǎn)會(huì)關(guān)注15個(gè)城市拿地機(jī)會(huì),比如上海、北京、合肥、廈門、杭州、西安、成都、蘇州、南京等,這些項(xiàng)目的利潤(rùn)率會(huì)高于去年拿的項(xiàng)目。
??中國金茂
??公司城市運(yùn)營不僅在資金占用上較少,而是通過小的資金鎖定更大量的土地資源。金茂通過比較認(rèn)為,城市運(yùn)營的成本還是有優(yōu)勢(shì),我們是長(zhǎng)期體系,對(duì)資源儲(chǔ)備,資金有效滾動(dòng)還是有先進(jìn)性和優(yōu)越性。
??新城控股
??不管行業(yè)多么難,新城依然保持對(duì)土地市場(chǎng)的密切關(guān)注,進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的深入關(guān)注。同時(shí)在保障現(xiàn)金流安全的前提下,視市場(chǎng)情況,在經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上來做出決定。
??建發(fā)國際
??土地市場(chǎng)不好判斷,建發(fā)未來選擇土地會(huì)更審慎,確保去化。由于不能判斷市場(chǎng)復(fù)蘇情況,在拿地方面還是會(huì)比較保守,接下來將積極參加城市的土拍市場(chǎng)。
??美的置業(yè)
??美的置業(yè)拿地會(huì)高度自律,投資拿地會(huì)更加聚焦長(zhǎng)三角、大灣區(qū)以及其他省會(huì)城市。全年銷售回款的40%拿地,目標(biāo)今年新增拿地權(quán)益比75%,全年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。第二批和第三批集中供地都是拿地機(jī)會(huì),美的會(huì)選擇目標(biāo)范圍內(nèi)去切入。
??時(shí)代中國
??去年年底公司土儲(chǔ)是2000萬平方米,可售貨值超過3000億。土儲(chǔ)方面做了一些調(diào)整,城市更新在未來會(huì)逐步轉(zhuǎn)化,來增加高質(zhì)量的土儲(chǔ)。同時(shí),公司將減少通過激烈競(jìng)爭(zhēng)的舉措來增加土儲(chǔ),接下來會(huì)更傾向于兩者相結(jié)合在一起,在合適的時(shí)間里面進(jìn)行擴(kuò)充。
??華僑城
??華僑城將充分發(fā)揮公司成片綜合開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、市場(chǎng)活躍的地區(qū)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源,促進(jìn)地產(chǎn)和文旅業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。
??保利置業(yè)
??保利置業(yè)拿地預(yù)算是200億元,但拿地會(huì)根據(jù)銷售情況來確定,在債務(wù)保持一定規(guī)模的情況下,期望有更多的拓展,如果銷售更加地理想,期望拓展會(huì)達(dá)到250億元或300億元。
??06
??融資、償債:
??嚴(yán)控融資成本,拓寬融資渠道
??由于市場(chǎng)下行,房企的融資、償債成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。房企堅(jiān)持融資安全底線、采取量入為出、嚴(yán)控融資成本、拓寬融資渠道等措施來實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展。
??碧桂園
??融資結(jié)構(gòu)肯定會(huì)進(jìn)一步調(diào)整,海外融資比例會(huì)進(jìn)一步下降,國內(nèi)市場(chǎng)融資環(huán)境會(huì)更加平穩(wěn)可控,整體降杠桿的基礎(chǔ)上會(huì)重點(diǎn)減少海外融資規(guī)模。
??萬科地產(chǎn)
??關(guān)于融資,首先把業(yè)務(wù)干好,對(duì)于經(jīng)營業(yè)務(wù),找到更多的一手錢、更多的長(zhǎng)錢、有耐心的錢。融資成本高對(duì)公司業(yè)務(wù)發(fā)展不利,一定要找到合適的資金去支持業(yè)務(wù)發(fā)展。
??招商蛇口
??招商蛇口的債務(wù)率,資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率都是比較低的,特別是凈負(fù)債率是很低的,所以有息負(fù)債的基數(shù)相對(duì)是要低一些。公司秉承規(guī)模、質(zhì)量、效益綜合發(fā)展,在規(guī)模質(zhì)量效益平衡發(fā)展的基礎(chǔ)上,會(huì)充分利用綠檔的融資空間。在融資計(jì)劃上,招商會(huì)考慮多種融資渠道,綜合來考慮債務(wù)的安全性和融資成本。
??龍湖集團(tuán)
??龍湖每年提前還很多債務(wù),保證短債占比在10%以下,2022年龍湖整個(gè)到期債務(wù)大概在140億元,其中開發(fā)貸十幾億元,99億元的國內(nèi)債券,29億元等值人民幣對(duì)應(yīng)的美元債。其中99億元國內(nèi)債券已經(jīng)換了七十多億元了,公司主動(dòng)規(guī)劃了還款置換計(jì)劃,提前去融一些長(zhǎng)期的錢置換,讓短債更低,讓整個(gè)負(fù)債總額在一個(gè)比較低的位置。
??綠城中國
??當(dāng)前整體融資環(huán)境有所改善,近期開發(fā)貸、按揭緊張態(tài)勢(shì)有所緩和。具體到綠城,與各大銀行建立總對(duì)總關(guān)系,授信額度充足,完全能保障開發(fā)貸、按揭的放款。去年融資環(huán)境緊張,但綠城整體回款率超100%,其中按揭回款超千億,取得比2020年翻一翻的好成績(jī),在2022年融資環(huán)境向好的情況會(huì)更好。
??中國金茂
??中國金茂境外美元貸款占比38%,境內(nèi)占比62%,下一步會(huì)在境內(nèi)爭(zhēng)取一些更多的額度,把美元負(fù)債降下來。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面,中國金茂境外主要是銀團(tuán)貸款和債券,銀團(tuán)貸款占68%,債券占32%;境內(nèi)主要是項(xiàng)目貸,占比46%,公司債、ABS、中票占接近40%,2022年公司有信心保持低利率水平。
??新城控股
??新城會(huì)積極做好兩手準(zhǔn)備,一方面在合理控制融資成本的前提下會(huì)關(guān)注公開市場(chǎng)的機(jī)會(huì),以及吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)盤活的機(jī)會(huì);另一方面新城做好了資金償還的準(zhǔn)備,確保每筆債務(wù)都能償付。
??正榮集團(tuán)
??2021年下半年整體融資市場(chǎng)困難,為了確定項(xiàng)目開工和經(jīng)營,正榮與不同金融機(jī)構(gòu)合作,非銀借款比重有所增加,未來希望降低高昂的融資費(fèi)用。
??同時(shí),公司再融資壓力也比較大,目前會(huì)通過不同方式盤活資金,也在尋找不同的融資渠道,希望解放受限資金。公司的債務(wù)展期、要約交換已獲得投資者的支持,對(duì)此很感激。
??美的置業(yè)
??美的通過銀行渠道發(fā)債占比在5-7成,由于得到銀行的信任,所以發(fā)債成本控制在4%左右。幾大銀行紛紛為美的賦能,在并購和按揭貸款上,對(duì)美的充滿信心。美的也非常珍惜自己的信譽(yù),融資主要靠自己和股東品牌的背書。
??越秀地產(chǎn)
??越秀去年融資成本有些降低,看到市場(chǎng)情況,拿了些短債。明年到期情況,現(xiàn)在200多億到期的短債,越秀已經(jīng)鋪排好了,希望成本有進(jìn)一步優(yōu)化空間。
??華僑城
??截止到去年末,集團(tuán)計(jì)息負(fù)債余額為534億,相比去年壓降81億,降債幅度超過13%。534億計(jì)息負(fù)債余額里面,今年到期的短債是110億,截止3月31日為止,公司目前已經(jīng)累計(jì)償還或者置換的超過25億。
??建業(yè)地產(chǎn)
??建業(yè)的融資原則是以經(jīng)營性現(xiàn)金流為安全線,量入為出,嚴(yán)控資金支出。公司通過和外部機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)化融資盤活不動(dòng)產(chǎn),優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),挖掘境內(nèi)融資潛力。
??保利置業(yè)
??保利置業(yè)三道紅線不斷改善,現(xiàn)金短債比提高至1.57,資產(chǎn)負(fù)債率降至74.4%,凈負(fù)債率降至103.4%,均有實(shí)質(zhì)性的改善。雖然三道紅線是一個(gè)較強(qiáng)的判斷指標(biāo),但從實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)來看,對(duì)保利置業(yè)的經(jīng)營、融資渠道影響較小。
??眾安集團(tuán)
??眾安目前財(cái)務(wù)穩(wěn)健,現(xiàn)金流健康,三道紅線保持低位,土地充沛。目前多元化的融資還是優(yōu)先為效益服務(wù),平均融資利率6.2%,公司會(huì)積極把握機(jī)遇實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。
??07
??多元化業(yè)務(wù):
??全面布局,開啟第二戰(zhàn)場(chǎng)
??地產(chǎn)黃金時(shí)代過后,住宅開發(fā)帶來的收益增長(zhǎng)逐年放緩,房企試圖將多元化當(dāng)做第二戰(zhàn)場(chǎng),紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)、長(zhǎng)租、養(yǎng)老、文旅、代建等行業(yè)。
??碧桂園
??碧桂園有一個(gè)優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)業(yè)鏈的全覆蓋,除了好房子,剛改和剛需需求之外,科技智慧建造也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,主要是科技智慧機(jī)器人和BIM智慧建造。碧桂園走這個(gè)賽道還是走得非常的堅(jiān)定,當(dāng)然也非常辛苦,很多產(chǎn)品迭代。公司在順德這邊正在做一個(gè)63畝的試驗(yàn)田,相信發(fā)揮優(yōu)勢(shì)之后競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)越來越強(qiáng)。
??建筑機(jī)器人板塊,目前還在上市板塊內(nèi),主要是怎么做成功,現(xiàn)在是非常不錯(cuò),是楊國強(qiáng)主席在親自抓,第二個(gè)是在走出成功的商業(yè)模式才會(huì)復(fù)制,產(chǎn)品性能穩(wěn)定才會(huì)量產(chǎn),先試點(diǎn)后推廣,先內(nèi)部再外部,先輕資產(chǎn)后重資產(chǎn)。
??萬科地產(chǎn)
??萬物云在中國證監(jiān)會(huì)的官網(wǎng)上已經(jīng)掛出,去年萬科集團(tuán)股東大會(huì)正式通過。公司考慮萬物云分拆上市,是認(rèn)為萬物云已經(jīng)具備條件,希望吸引境內(nèi)外資本市場(chǎng)的投資者。萬科物業(yè)一定要等到被大家認(rèn)可為城市服務(wù)商的時(shí)候,才會(huì)正式上市。
??招商蛇口
??物管方面,招商積余的十四五規(guī)劃,將繼續(xù)實(shí)施12347發(fā)展戰(zhàn)略,以建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營商的目標(biāo),發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù),成為招商局集團(tuán)資產(chǎn)保值增值平臺(tái),成為招商蛇口持有資產(chǎn)運(yùn)營的承載平臺(tái),成為招商蛇口產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的標(biāo)兵。
??商業(yè)方面,招商堅(jiān)信現(xiàn)在是進(jìn)入存量時(shí)代,商業(yè)業(yè)務(wù)是集團(tuán)成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)。在2022年或者十四五期間,將繼續(xù)按照公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和雙百目標(biāo)去進(jìn)行努力。
??龍湖集團(tuán)
??龍湖去年在科技還是有很大的投入的,現(xiàn)在已經(jīng)部分釋放在集團(tuán)一些航道的落地,其中智創(chuàng)生活是演示場(chǎng)景之一,使用后帶來方便很大,變革前人均是管理面積是3000萬,現(xiàn)在是9000萬,處于行業(yè)是領(lǐng)先,節(jié)前龍湖開發(fā)的這項(xiàng)tob產(chǎn)品適應(yīng)行業(yè)能力比較強(qiáng),凝聚軟件硬件一體化包括龍湖對(duì)行業(yè)的理解,走出龍湖之外被大量應(yīng)用。
??綠城中國
??綠城+包括商業(yè)、康養(yǎng)、房屋4S、建筑科技等業(yè)務(wù)。
??商業(yè)板塊方面,截至2021年末在營在建(含擬建)總投入650億元,權(quán)益投資415億元,目前已經(jīng)投入300億元。2022年還有2個(gè)大型持有物業(yè)、3年之內(nèi)有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營。
??康養(yǎng)板塊方面,2021年客戶滿意度96%,康養(yǎng)集團(tuán)下獨(dú)立運(yùn)營機(jī)構(gòu)12個(gè),委托運(yùn)營有17個(gè)項(xiàng)目,累計(jì)合同金額4500萬元。
??房屋4S服務(wù)方面,2021年合同簽約16.5億元,同比增幅73%,繼續(xù)圍繞維保養(yǎng)護(hù)、居家換新、城市更新等3個(gè)方面。
??科技部分,2021年經(jīng)營業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)、規(guī)模也在提升、旗下累計(jì)7家企業(yè)獲“高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定”,裝配式業(yè)務(wù)規(guī)模也在提升。
??旭輝集團(tuán)
??代建的核心競(jìng)爭(zhēng)力是旭輝的企業(yè)文化、旭輝較強(qiáng)的運(yùn)營能力和較好的口碑、較全的上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)剐褫x進(jìn)入了較多的一二線重點(diǎn)城市。目前,代建的模式主要有政府代建、資本代建和商業(yè)代建,旭輝最主要的是要做好商業(yè)代建。
??中國金茂
??金茂服務(wù)3月10號(hào)上市,中國金茂的戰(zhàn)略一個(gè)是城市運(yùn)營,另外一個(gè)是雙輪兩翼,兩翼的另外一項(xiàng)就是金茂服務(wù),服務(wù)肯定是一個(gè)領(lǐng)頭兵,上市的目的不是為了融資,而是給團(tuán)隊(duì)一個(gè)平臺(tái)。
??金茂服務(wù)的戰(zhàn)略定位,在總結(jié)出來四個(gè)字,即高、全、新、快。高和全是金茂服務(wù)的定位,承接金茂的定位,高是高品質(zhì)聚焦高能級(jí)一二線城市,全是依托中國金茂城市運(yùn)營定位,實(shí)現(xiàn)一個(gè)全周期的,全產(chǎn)品的服務(wù);新是用最新的科學(xué)技術(shù),包括技術(shù)手段來實(shí)現(xiàn)科學(xué)定位,并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的目標(biāo)。
??新城控股
??對(duì)于新城來說,新城商業(yè)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,一是商業(yè)模式,二是先發(fā)優(yōu)勢(shì),三是商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的能力。
??第一是商業(yè)模式,公司住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式以及輕重并舉的吾悅廣場(chǎng)的拓展,開發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的一個(gè)壓艙石,商業(yè)管理則是提供了穿越周期,穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。各個(gè)事業(yè)部之間的協(xié)同發(fā)展,相互促進(jìn),這正是新城的核心優(yōu)勢(shì)最基本的前提。
??第二個(gè)是先發(fā)優(yōu)勢(shì)也為后續(xù)的發(fā)展提供了保障。公司在過去的13年基本實(shí)現(xiàn)了全國化的布局,截至目前已經(jīng)在28個(gè)省135個(gè)大中城市布局了189座吾悅廣場(chǎng),具有較大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
??第三個(gè)是綜合開發(fā)的運(yùn)營能力。擁有從開發(fā)到運(yùn)營完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的產(chǎn)業(yè),針對(duì)不同城市特點(diǎn)精準(zhǔn)化商業(yè)定位,打造吾悅廣場(chǎng)的特色。
??建發(fā)國際
??建發(fā)比較重視代建,會(huì)投入較大精力。今年明年,會(huì)把代建業(yè)務(wù)進(jìn)一步提升,才會(huì)考慮資本上的事情。
??過去半年很多民企要修復(fù)難度很大,土地的買家出現(xiàn)地方城投公司,拿地原因價(jià)格合適,是可以承受的投資。所以城投公司、民間資本,很多運(yùn)營能力較弱,而建發(fā)追求服務(wù)品質(zhì)在代建上可以契合市場(chǎng)需求。
??美的置業(yè)
??裝配式是美的置業(yè)長(zhǎng)期絕對(duì)看好的行業(yè),綠色節(jié)能和效率提升,都是非常重要問題,建筑裝配式的進(jìn)度和速度發(fā)展沒有想象中快,但是趨勢(shì)不可改變。美的置業(yè)從18年開始介入,目前有佛山、江蘇和河北3個(gè)工廠,輕資產(chǎn)方式擴(kuò)展3個(gè)云工廠。
??保利置業(yè)
??保利置業(yè)物業(yè)管理面積有4000多萬平方米,10億元左右的收入。在拓展方面,保利物業(yè)積極拓展第三方業(yè)務(wù),包括政府、景點(diǎn)管理、公園的管理、寫字樓等,期望第三方的比重不斷加大,會(huì)根據(jù)實(shí)際情況發(fā)展,但暫時(shí)不打算分拆上市。
??瑞安房地產(chǎn)
??目前不是最好的上市時(shí)機(jī),所以公司也沒有很積極地去推瑞安新天地的上市。但是瑞安非常有信心,當(dāng)未來市場(chǎng)穩(wěn)定的時(shí)候,會(huì)抓住最好的窗口期去繼續(xù)推進(jìn)瑞安新天地的IPO上市。
??08
??城市更新:
??瞄準(zhǔn)新“藍(lán)?!?,滿足百姓對(duì)美好生活向往
??城市更新作為社會(huì)現(xiàn)代化發(fā)展的重要載體,自概念被提出后,房企也不約而同的瞄準(zhǔn)新“藍(lán)?!笔袌?chǎng),加碼對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的布局。通過城市更新業(yè)務(wù)布局,一方面提升房企業(yè)務(wù)能力,另一方面滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往。
??華潤(rùn)置地
??目前,部分競(jìng)爭(zhēng)者讓出了舊改賽道,而且從國家政策來看,住建部在去年出臺(tái)了防止大拆大建的政策,很大程度上對(duì)拆舊建新的模式進(jìn)行了約束和限制。
??華潤(rùn)置地作為央企,在山東扎根多年,有很強(qiáng)的綜合開發(fā)能力、融資能力,也建立起了完善的城市中心的投資體系,公司具備進(jìn)一步的加強(qiáng)城市更新舊改業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)。
??時(shí)代中國
??城市更新是時(shí)代中國主要的業(yè)務(wù),公司非常堅(jiān)定的把這塊業(yè)務(wù)做的更加扎實(shí)和持久。今年公司預(yù)計(jì)會(huì)有8個(gè)城市更新的項(xiàng)目會(huì)完成轉(zhuǎn)化,其中一部分也會(huì)變成土儲(chǔ),帶來更大的價(jià)值。
??綠景中國
??在城市更新項(xiàng)目推進(jìn)方面,集團(tuán)旗下重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目包括深圳白石洲項(xiàng)目、深圳綠景黎光項(xiàng)目、珠海東橋城市更新項(xiàng)目、綠景國際花城項(xiàng)目及深圳綠景紅樹灣壹號(hào)二期項(xiàng)目等。其中,白石洲近幾年幾乎都是綠景中國的標(biāo)簽。企業(yè)管理層認(rèn)為,白石洲項(xiàng)目滿足了集團(tuán)未來8-10年的發(fā)展需求。
??09
??并購與并購貸:
??積極把握窗口期,尋找合適機(jī)會(huì)
??近期,國家再次發(fā)聲防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)有序開展房企并購貸款。房企積極抓住政策窗口期,通過收并購活動(dòng)提升行業(yè)流動(dòng)性。
??碧桂園
??碧桂園并購貸已經(jīng)獲取了150億,并購貸發(fā)揮的作用非常多,合作方退出會(huì)收購一定股權(quán)。
??收并購篩選的標(biāo)準(zhǔn),和土地市場(chǎng)獲取的標(biāo)準(zhǔn)沒有本質(zhì)的差別。另外,公司更關(guān)注支付的方式,收并購本身是重要的土地獲取渠道,而且從去年行業(yè)波動(dòng)之后收并購的機(jī)會(huì)是在增加的。
??招商蛇口
??并購這個(gè)問題,應(yīng)該是現(xiàn)在市場(chǎng)上非常熱點(diǎn)的話題,作為央國企在并購方面的動(dòng)作也受到了大家的關(guān)注。其實(shí)在收并購方面,招商蛇口的原則很簡(jiǎn)單,哪里的商業(yè)回報(bào)好,回報(bào)高去哪里去做。并購項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更多,所以公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方面的關(guān)注會(huì)高一點(diǎn),相對(duì)收益的回報(bào)會(huì)要求高一點(diǎn)。
??華潤(rùn)置地
??華潤(rùn)在收并購市場(chǎng)里面堅(jiān)持市場(chǎng)化原則、堅(jiān)持回報(bào)原則、堅(jiān)持法律風(fēng)險(xiǎn)可控、堅(jiān)持符合公司區(qū)域戰(zhàn)略布局來選擇一些合適的標(biāo)的。但公司基本上不會(huì)考慮企業(yè)端的并購,企業(yè)股權(quán)端的收并購目前沒有作為重點(diǎn)方向來考量。項(xiàng)目的回報(bào)基本上是控制在稅后利潤(rùn)率12%左右,根據(jù)不同市場(chǎng)的情況,可能也會(huì)有一些彈性。
??龍湖集團(tuán)
??并購貸方面,龍湖在規(guī)劃債務(wù)的時(shí)候會(huì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,未來幾年龍湖一定會(huì)控制負(fù)債的增幅。
??至于收并購,龍湖一向不會(huì)講收并購的故事,對(duì)于整個(gè)生意邏輯來講,收并購和招拍掛等都是拿地方式,但不會(huì)刻意去做這個(gè)事情,尤其近兩年并購的一些同行因?yàn)榇蟮牟①彯a(chǎn)生很多問題,其實(shí)龍湖對(duì)收并購非常審慎,主要看項(xiàng)目,盡量不卷入股東歷史遺留的問題。
??旭輝集團(tuán)
??很多銀行在和旭輝接洽中,預(yù)計(jì)會(huì)有200-300億元并購貸的額度規(guī)模。旭輝對(duì)收并購仍會(huì)謹(jǐn)慎,只有滿足了旭輝的要求且手續(xù)合規(guī),旭輝才會(huì)出手。
??中國金茂
??目前,中央支持各個(gè)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)通過并購貸來進(jìn)行兼并重組。中國金茂會(huì)積極響應(yīng)號(hào)召,堅(jiān)持市場(chǎng)化原則、以投資可行性作為基本要求,嚴(yán)守投資紀(jì)律,以利潤(rùn)為第一導(dǎo)向來進(jìn)行,尋找合適的并購機(jī)會(huì)。
??建發(fā)國際
??建發(fā)從來不排斥并購,但是流動(dòng)性和盈利性還是主要觀察指標(biāo),資產(chǎn)質(zhì)量好的話公司還是會(huì)去做的。
??美的置業(yè)
??在收并購問題上,美的置業(yè)對(duì)完全第三方的項(xiàng)目并購持審慎的態(tài)度,第三方本身面臨復(fù)雜的問題,整合的難度,項(xiàng)目市場(chǎng)口碑出現(xiàn)問題,對(duì)這類比較審慎加風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。對(duì)于干凈沒有復(fù)雜問題的項(xiàng)目,我們積極推進(jìn)。公開市場(chǎng)土地價(jià)格回歸理性,都可以推進(jìn),并購審慎態(tài)度。
??越秀地產(chǎn)
??對(duì)于收并購,越秀會(huì)考慮資金充裕程度,但重點(diǎn)還是看項(xiàng)目??傮w今年按照40%的投資強(qiáng)度去安排,基本上把并購6+1作為模式,看看推進(jìn)過程中的機(jī)會(huì)。
??華僑城
??公司將在國資委和董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,遵照相關(guān)政策指引,本著穩(wěn)中求進(jìn)、優(yōu)中選優(yōu)的原則,做好充分的項(xiàng)目盡調(diào),兼顧項(xiàng)目質(zhì)量與對(duì)價(jià)的合理性,通過合理控制收購價(jià)格、明晰商務(wù)條款等多種方式盡可能將風(fēng)險(xiǎn)降低到可以控制的范圍內(nèi),謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的開展收并購事宜。
??九龍倉
??九龍倉看好中國內(nèi)地的收購機(jī)會(huì),特別近期市場(chǎng)機(jī)會(huì)比幾個(gè)月之前或一年前更有吸引力,集團(tuán)亦有作出一些選擇性的討論。相信以今天的市場(chǎng)環(huán)境,不需要著急,可能后市會(huì)有更好的機(jī)會(huì)。
??新世界中國
??新世界發(fā)展會(huì)預(yù)留大約200億港元用于收購,會(huì)看準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)軍大灣區(qū),留意地點(diǎn)較好、成熟、短期內(nèi)可銷售的改造項(xiàng)目。
??整體來看,雖然房企的面臨著營業(yè)收入增長(zhǎng)放緩、利潤(rùn)增長(zhǎng)減速、利潤(rùn)率走低等困境,但各房企降杠桿、穩(wěn)杠桿工作推進(jìn)均有顯著成效;在投資上,房企表現(xiàn)出更高的謹(jǐn)慎性,布局上更偏向一二線核心城市,多元化業(yè)務(wù)也正在如火如荼的開展,對(duì)于未來的市場(chǎng)行情房企仍充滿信心。
??內(nèi)容來源:選自房企年報(bào)發(fā)布會(huì)紀(jì)要