[克而瑞]20家知名房企年報核心觀點匯總！

??又是一年房企年報季。

??2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，同時部分房企面臨債務(wù)違約、評級下調(diào)、資金鏈趨緊等困境。這些情況的發(fā)生讓外界對于房地產(chǎn)行業(yè)2022年的運行情況頗為關(guān)注。

??不過，在市場環(huán)境較低迷之下，仍然有部分房企顯現(xiàn)了“良性發(fā)展”的態(tài)勢，如業(yè)績逆勢增長、去杠桿取得成效、多元化發(fā)展等。

??經(jīng)歷低迷期之后，房地產(chǎn)企業(yè)如何才能獲得長期穩(wěn)定的發(fā)展，這需要從房企的業(yè)績發(fā)布會會議紀要中尋找答案。

??由于部分房企年報延遲發(fā)布，克而瑞研究中心率先整理了20家知名房企的年報會議紀要，從市場展望、經(jīng)營策略、戰(zhàn)略布局、拿地策略、融資等9大維度進行全面梳理。針對市場關(guān)心的問題，各房企均給出了正面回應(yīng)。

??◎  作者 / 崔琳、石琦峰、楊婕

??01

??市場展望:

??政策筑底，謀求有質(zhì)增長成企業(yè)共識

??當前，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，高周轉(zhuǎn)高負債的傳統(tǒng)模式已經(jīng)不再適用，行業(yè)向著高質(zhì)量發(fā)展邁進。展望后市，各大房企均表示看好房地產(chǎn)未來前景，經(jīng)營管理水平優(yōu)異、財務(wù)狀況穩(wěn)健、多元化發(fā)展路徑清晰的房企有望脫穎而出。

??碧桂園

??目前政策是筑底期，碧桂園提出行穩(wěn)致遠、全面提升，市場波動對碧桂園是有相當壓力的。碧桂園認為國家調(diào)控政策方向是對的，維護行業(yè)長期健康發(fā)展，對未來也充滿信心。

??房地產(chǎn)市場空間一定存在，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，今年一系列的政策有幾個值得關(guān)注，如新型城鎮(zhèn)化和地產(chǎn)發(fā)展的新模式，還有新市民。另外由于行業(yè)的震蕩，也會出現(xiàn)新市場，會有發(fā)展空間。

??萬科地產(chǎn)

??萬科對未來的業(yè)績是有信心的，內(nèi)外部基礎(chǔ)良好，目前的資源狀況還是不錯，未來2-3年的發(fā)展資源充足。如何提高投資質(zhì)量、投資兌現(xiàn)度，提升綜合經(jīng)營能力，不光看到說到，也在部分做到。

??招商蛇口

??把握住穩(wěn)，就把握了現(xiàn)在。對招商蛇口而言，在任何時候公司的理念都是有效益的，有質(zhì)量的，不會說單純?yōu)橐?guī)模而規(guī)模。

??華潤置地

??在目前的形勢下，華潤置地的機遇和挑戰(zhàn)并存，公司將堅持住宅加投資物業(yè)雙輪驅(qū)動的商業(yè)模式，堅持嚴格的財務(wù)紀律、穩(wěn)健的財務(wù)政策，堅持可持續(xù)高質(zhì)量的規(guī)模增長。

??未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的定義可能是多元賽道的定位，華潤置地仍然會堅持城市投資開發(fā)運營商的戰(zhàn)略定位，堅持聚焦開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)，加上做好做優(yōu)生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)。

??龍湖集團

??今年龍湖內(nèi)部根據(jù)長期的4個挑戰(zhàn)去做梳理提出了以下幾點應(yīng)對方式：

??1、城市的聚焦，聚焦在高能級城市，因為城市化的進程還會繼續(xù)，城市的人口、經(jīng)濟、會持續(xù)增長，居民還會持續(xù)保持高收入來支撐購買力。

??2、航道的協(xié)同，客戶跨行道的倒流、商機的導(dǎo)流、政府資源的獲取都會獲得更好的幫助。

??3、行活的提升，未來我們圍繞起碼3-6個月的拿地到開盤時間，18個月實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流的回正。

??4、組織提效，公司營收的增長、業(yè)務(wù)的增長要比人員的增長明顯高才行，這樣才能應(yīng)對行業(yè)更多不確定性。

??綠城中國

??綠城未來三年關(guān)注品質(zhì)效率提升。前3年關(guān)注規(guī)模和投資，是未來3年的營收和利潤的基礎(chǔ)，前3年擴量，未來3年提質(zhì)，未來會提升收入和利潤增長，今年和明年保持可觀增長回款股東。

??對今年市場的判斷，綠城認為2022年上半年筑底盤整，下半年逐步復(fù)蘇趨穩(wěn)。

??旭輝集團

??旭輝認為今年行業(yè)銷售會同比下降5-10%，呈現(xiàn)前低后高的特點。一線城市表現(xiàn)較好，二線城市較穩(wěn)，三四線城市比較弱，政策已經(jīng)見底。

??3月份旭輝的銷售比2月份有40-50%的恢復(fù)，今年旭輝有3600億元的可售貨值，還不包括今年新拿的項目。旭輝有信心保持權(quán)益銷售的穩(wěn)定，企業(yè)更重視權(quán)益銷售，明后年權(quán)益銷售指標會有更好表現(xiàn)。

??新城控股

??從2020年起，新城已經(jīng)不盲目追求規(guī)模，提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)，以資本回報率為核心，聚焦利潤，新城的核心競爭力還是要回歸到產(chǎn)品、服務(wù)和有活力的組織。

??2022年經(jīng)濟面臨新的挑戰(zhàn)和壓力，在穩(wěn)增長和防風(fēng)險的雙重目標之下，房住不炒的總基調(diào)下，公司看到了可能會出一些局部的政策變動，里面更多還是對剛需和改善需求的一些支持力度。

??建發(fā)國際

??目前行業(yè)情況復(fù)雜，本著從自身角度做工作安排，核心能夠保持財務(wù)穩(wěn)健，在整個產(chǎn)品競爭力的提升上，能夠做到以改善型需求來展開。從區(qū)域布局看，建發(fā)2021年城市布局完成，可能不會去增加太多布局。

??國家層面在放松政策，但是從市場環(huán)境沒有明顯好轉(zhuǎn)，各地去化還是相對變化不大。今年組織架構(gòu)調(diào)整，每個月都在鋪排保底線，確定公司能呈現(xiàn)健康狀態(tài)。從市場來看，沒有很大好轉(zhuǎn)，將緊密跟蹤市場，認真處理。

??正榮集團

??近期監(jiān)管部門頻發(fā)積極信號，正榮所布局城市的房貸審批速度加速、部分城市降低貸款利率，希望政策能保持房地產(chǎn)合理的流動性。需求端恢復(fù)信心需要時間，正榮認為市場可能需要3-5個月時間修復(fù)。

??未來行業(yè)發(fā)展將從高杠桿、高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向重效率、重品質(zhì)、提效益、重服務(wù)等輕重并舉模式。特殊時期，當前考慮要出售項目資產(chǎn)，正榮先不設(shè)定目標。

??美的置業(yè)

??當下行業(yè)面臨困難和壓力，困難客觀存在，公司穩(wěn)步繼續(xù)做大做強，目前存在一定不確定性，但不影響未來做大做強的。

??房地產(chǎn)的需求是生生不息的，但是現(xiàn)在進入了一個行業(yè)顛覆時代，不少企業(yè)會倒下去，企業(yè)會減少。所以，有國企背景的企業(yè)、優(yōu)質(zhì)民企、小而美企業(yè)有更好市場機會，而美的置業(yè)屬于有市場機會非常多的企業(yè)。

??美的認為行業(yè)機會大于挑戰(zhàn)，會更加注重營運質(zhì)量和權(quán)益規(guī)模，在這方面會逐步繼續(xù)往前邁進。

??越秀地產(chǎn)

??國家召開兩會，在房地產(chǎn)政策方面比較溫和，越秀預(yù)判今年不會再出不利于行業(yè)發(fā)展的政策，國家還是以立足三穩(wěn)，推動行業(yè)發(fā)展為主。

??今年旭輝提出精進管理，核心如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益。圍繞投資精準度，項目開發(fā)效力，成本投放層面，營銷質(zhì)量提升將重點突破。

??華僑城

??2022年政府工作報告再次明確要保障好群眾的住房需要，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這些都反映地產(chǎn)行業(yè)在社會主義市場經(jīng)濟下將持續(xù)健康發(fā)展，仍將是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。

??隨著房地產(chǎn)業(yè)的深入調(diào)整，競爭格局重塑，行業(yè)將進一步分化。具備優(yōu)秀運營管理能力、有安全現(xiàn)金流、注重社會福祉的企業(yè)將迎來新的發(fā)展機遇。

??建業(yè)地產(chǎn)

??未來房地產(chǎn)是存量、管理的時代，很可能規(guī)模不是第一要位，需要提高管理效率。2022年建業(yè)將分為四個階段：一季度和二季度主要是為了平穩(wěn)復(fù)工；三季度主要是開源節(jié)流準備償債；四季度要合理發(fā)展，降本增效。

??杠桿持續(xù)降低，房住不炒仍是基調(diào)，城鎮(zhèn)化率增速會變慢，增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，城市更新、老舊小區(qū)改造成為主要業(yè)務(wù)。穩(wěn)健經(jīng)營更加重要，現(xiàn)金流成為重中之重，民企和國企央企進行合作，市場有回暖跡象。

??眾安集團

??2022年眾安集團的計劃是保持穩(wěn)健，根據(jù)市場情況推動銷售，確保最大的盈利。集團也秉持短期審慎，長期樂觀的觀點，制定合理的策略，完成2022年銷售目標。

??02

??經(jīng)營策略:

???，F(xiàn)金流，降本增效提升企業(yè)效益

??在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之際，眾多房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略。首先保住公司現(xiàn)金流，在風(fēng)險之下如何生存成為關(guān)鍵；其次，通過降本增效的手段來提升公司的效益。

??碧桂園

??碧桂園在市場上行期是用銷售規(guī)?？己?，平穩(wěn)期是回款，下行期是可動用金額作為考核指引。?，F(xiàn)金流、保三條紅線，上行期做有利潤的現(xiàn)金流、下行期做有現(xiàn)金流的利潤。

??除了住宅之外，碧桂園在科技智慧建造也取得了長足的進步，主要是科技智慧機器人和BIM智慧建造。

??招商蛇口

??在戰(zhàn)略執(zhí)行層面，招商蛇口制定了各業(yè)務(wù)單元的子戰(zhàn)略，比如在持有業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方面，招商提出了雙百分的目標。

??在產(chǎn)融結(jié)合方面，招商蛇口建立了香港房托基金和蛇口產(chǎn)權(quán)公共雙平臺，助力公司降低重資產(chǎn)比例，實現(xiàn)由重轉(zhuǎn)輕。

??2021年招商蛇口的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也取得了很多的突破，這些都是公司戰(zhàn)略執(zhí)行的具體成果，招商蛇口相信正確的戰(zhàn)略加上強有力的執(zhí)行力，必將成功推動公司實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

??華潤置地

??華潤置地在十四五階段需要做好三件事：

??第一，堅持安全經(jīng)營的底線思維和長期主義，聚焦開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三個主航道，再加上生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)。

??第二，堅持運營體制，現(xiàn)在房地產(chǎn)進入了管理紅利時代，公司將堅持以降本提質(zhì)增效為核心的管理導(dǎo)向，做好戰(zhàn)略引領(lǐng)投資和生產(chǎn)運營精細化兩大工作任務(wù)。

??第三，堅持組織提效，在十四五重點推動管理架構(gòu)變革。進行組織人事變革和薪酬激勵變革，實現(xiàn)管理架構(gòu)的扁平化和長效，實現(xiàn)組織人事的精干高效，優(yōu)進則退，獎優(yōu)罰劣。

??龍湖集團

??龍湖在制定戰(zhàn)略的時候首先想的是生死，而不是發(fā)展。龍湖原來的目標就是做長期目標，其次是做強，最后才是自然而然地做大。

??龍湖對大沒有追求，對強和長有追求，但強不是外強中干的強，是內(nèi)生而外的強，就是對自己有很多要求。

??旭輝集團

??旭輝秉承四點：1.長期戰(zhàn)略、經(jīng)營和財務(wù)保持穩(wěn)健；2.收緊資本開支，保證現(xiàn)金流安全；3.提高債務(wù)久期，提早用長債替換短債；4.保障銷售和回款。

??旭輝接下來會進入穩(wěn)定成長期，核心是要提高效益、降低負債、穩(wěn)定規(guī)模。在保持主業(yè)穩(wěn)定的同時大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如代建從去年開始說要做，今年就可以做到40-50個項目。這些輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展會使旭輝擁有穿越周期的能力。

??美的置業(yè)

??美的置業(yè)認為現(xiàn)金流管理高于一切，不僅僅重視每個項目的經(jīng)營性現(xiàn)金流，也重視集團流動性。美的這兩年一直讓財務(wù)部門做現(xiàn)金流滾動測算，使集團處于安全線以內(nèi)。

??去年8月以后，個別企業(yè)出險以后，地方政府一定會對項目資金強監(jiān)管。美的花了很大功夫建立產(chǎn)品線，持續(xù)加強智慧和健康的銷售，保持相對合理的溢價。長期以來，美的置業(yè)在制造業(yè)背景下踏實監(jiān)測長期主義，夯實公司基本面。

??越秀地產(chǎn)

??隨著行業(yè)盈利能力的下滑，去年越秀毛利率下降了3.3個百分點，行業(yè)回歸合理盈利。

??今年越秀提出精進管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，圍繞投資精準度、項目開發(fā)效力、成本投放層面，營銷質(zhì)量提升將會是重點突破。

??建業(yè)地產(chǎn)

??2022年建業(yè)將分為四個階段進行：一季度和二季度主要是為了平穩(wěn)復(fù)工；三季度主要是開源節(jié)流準備償債；四季度要合理發(fā)展，降本增效。

??03

??戰(zhàn)略布局:

??聚焦核心一二線城市進行布局

??從布局區(qū)域看，各房企繼續(xù)聚焦長三角、環(huán)渤海、粵港澳、長江中游等中國人口眾多、經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域進行。

??萬科地產(chǎn)

??萬科從去年開始做了相關(guān)的安排和部署，投資更加傾斜市場穩(wěn)定、團隊操盤能力強、確定性高的項目。長期觀察市場趨勢性變化，另一方面也為新項目的投資測算提供技術(shù)支持，測算的安全性和準確性有保障，主要是包括都市圈的中心城市。

??華潤置地

??關(guān)于一二線城市未來的開工量和需求，華潤相信在一線城市和高能級的二線城市會出現(xiàn)需求更加旺盛的情況，華潤置地在核心的一二線城市開發(fā)節(jié)奏并沒有做調(diào)整。

??龍湖集團

??過去核心城市土地競爭過于激烈，龍湖選擇到一些中等二線城市去獲取相對安全的土地，但隨著高杠桿開發(fā)商出清，龍湖是有機會在多個核心城市獲得更加安全且便宜的土地。

??綠城中國

??在市場前景不明朗的情況下，綠城會繼續(xù)保持投資定力、提高投資標準、保持穩(wěn)健參與。

??在區(qū)域布局上，綠城以長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)為主，80%資源集中一二線，20%集中江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強三四線城市。

??中國金茂

??兩化合并以后，集團公司調(diào)整很大，已經(jīng)有13個大的專業(yè)板塊和7個直屬運營單元，金茂是其中之一，未來戰(zhàn)略仍然堅持雙輪兩翼，堅持城市運營，堅持科學(xué)至上，過去我們一直保持這個戰(zhàn)略，雙輪兩翼。

??另外雙輪里面，過去金茂開發(fā)比例大，未來持有方面會加大力度，主要是上市，未來5年會做20個覽秀城。

??建發(fā)國際

??目前行業(yè)情況復(fù)雜，本著從自身角度做工作安排，核心能夠保持財務(wù)穩(wěn)健，在整個產(chǎn)品競爭力的提升上，能夠做到以改善型需求來展開。從區(qū)域布局，2021年城市布局完成，可能不會去新擴張，不會增加太多布局。

??正榮集團

??正榮目前有1300億元可售貨值，大部分在省會和強二線，隨著房貸審批加快、利率下行，以及疫情逐步受控，所布局一二線城市的主流購房需求逐步慢慢釋放，由于政策到項目傳導(dǎo)存在滯后，可能5-6月銷售才能站穩(wěn)。

??美的置業(yè)

??長三角和大灣區(qū)是經(jīng)濟最活躍、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最雄厚、改革開放以來人口流入最多的區(qū)域，未來美的將持續(xù)加大這兩個區(qū)域的投入。

??同時，華中武漢和長沙，基本面很好，也是重點投入城市；鄭州、南昌市場表現(xiàn)不是很好，美的判斷經(jīng)過一段時間出清之后市場將回歸穩(wěn)定局面。

??越秀地產(chǎn)

??越秀不僅局限于廣東，現(xiàn)在已布局29個城市。大灣區(qū)是越秀的優(yōu)勢，區(qū)域占比60%，華東區(qū)域是越秀重點發(fā)展，總體優(yōu)勢比較明顯，華東占比20%左右。經(jīng)過近10年的打造，越秀去年在杭州和濱江、在上海和仁恒都有合作。

??華僑城

??公司“十四五”規(guī)劃明確了以旅游為核心增長極，城鎮(zhèn)化為底盤，創(chuàng)新和數(shù)字化為新動能的發(fā)展思路。華僑城將保持戰(zhàn)略定力，堅持具有強大生命力的創(chuàng)新發(fā)展模式，堅持以房地產(chǎn)和文化旅游為主要業(yè)務(wù)。

??保利置業(yè)

??對保利置業(yè)來講，有堅定的信心和決心，同時堅持以產(chǎn)品和服務(wù)為核心。另外，保利在拓展方面會發(fā)力，主要以一二線城市為主，尤其是長三角、大灣區(qū)的城市。

??04

??競爭優(yōu)勢:

??加強品牌和品質(zhì)建設(shè)，努力提升競爭力

??房企一方面通過加強品牌建設(shè)，另一方面走高品質(zhì)路線、精細化管理，多管齊下來夯實自身的競爭優(yōu)勢。

??碧桂園

??關(guān)于新模式，政府做政府的，市場做市場的，兩方面都是機會，希望通過品牌和管理優(yōu)勢深入保障性住房建設(shè)，通過新模式和科技智慧建造，在保障性住房建造做出更大的貢獻，合作模式也和金融機構(gòu)及地方政府積極磋商。

??綠城中國

??綠城以品質(zhì)立身，未來也以質(zhì)量取勝，2022年公司走全品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展道路。主要得益于能力的提升，具體表現(xiàn)：1）運營效率提升，開發(fā)效率提升重點在于縮短設(shè)計周期與領(lǐng)取施工證前的工期，交付周期30個月左右沒有縮短，為保品質(zhì)；2）成本管控精細化，不意味減配。

??新城控股

??新城和其他公司相比，優(yōu)勢還是在于100多座吾悅廣場，889億有息負債中109億是吾悅廣場進行的融資，相信未來有更多的空間去盤活。

??美的置業(yè)

??美的的競爭優(yōu)勢在于大股東對公司賦能，體現(xiàn)在四方面。第一，融資的賦能，信用背書，間接支持，使公司保持長久競爭優(yōu)勢；第二，上市公司的品牌賦能；第三，戰(zhàn)略協(xié)同，美的房地產(chǎn)在相關(guān)多元化和智能化有很好的協(xié)同、研發(fā)和采購協(xié)同；第四，目標一致，持續(xù)做大做強是目標，行業(yè)對美的來講還是機會大于挑戰(zhàn)。

??華僑城

??依托文旅項目為核心而形成的片區(qū)綜合開發(fā)一直以來是華僑城的獨特優(yōu)勢，這類項目土地資源獲取面臨的市場競爭壓力相對較小，會有一定成本優(yōu)勢。

??同時，在物業(yè)銷售上，基于公司在文化旅游等產(chǎn)業(yè)的長期貢獻，疊加品牌溢價以及成片綜合開發(fā)對項目的升值等影響，產(chǎn)業(yè)能夠提供賦能。

??05

??拿地策略:

??堅持拿優(yōu)質(zhì)地塊

??并參與城市更新獲取高質(zhì)量土儲

??雖然市場前景暫不明朗，但各房企仍然選擇拿地，尤其是一些優(yōu)質(zhì)地塊更是獲得普遍關(guān)注。同時，部分房企也通過參與城市更新來增加高質(zhì)量的土儲。

??碧桂園

??碧桂園有意降低土儲總量，2.5-3年比較合理，這幾年一直是市場機會導(dǎo)向、均衡布局的思路。以去年實際拿地的情況來看，包括集中供地在9個城市拿了16幅土地，呈現(xiàn)出土儲結(jié)構(gòu)會有一定的調(diào)整。

??招商蛇口

??招商蛇口對城市和土地的選擇非常嚴格，有多項指標來把關(guān)。拿地多少根據(jù)公司負債率情況和回款情況做一個區(qū)間管理，不是說為了拿地而拿地，而是要有一個確定性，寧缺毋濫。

??華潤置地

??華潤置地采用兩條腿走路，一個是二級市場，華潤會嚴格堅持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資的策略，在城市里優(yōu)選組織能力強、回報高的項目；另一個是并購市場，這也是華潤獲取資源的良好機會。但是，目前二級市場招拍掛的地塊，未必比收并購的地塊便宜，需要比較。

??龍湖集團

??過去核心城市土地競爭過于激烈，龍湖選擇到一些中等二線城市去獲取相對安全加個更低的土地，但現(xiàn)在這些30多個核心城市隨著高杠桿開發(fā)商出清，龍湖是有機會獲得更加安全便宜的土地的，比如去年9月后基本在這些城市拿地，甚至以底價獲取，這些低溢價項目也會讓我們更加安全。

??綠城中國

??在市場前景不明朗的情況下，綠城會繼續(xù)保持投資定力、提高投資標準、穩(wěn)健參與。在區(qū)域布局方面，綠城以長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)為主，80%資源集中一二線，20%集中江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強三四線城市。綠城今年計劃新增貨值2500-3000億元，最終還是看權(quán)益來定。

??旭輝集團

??旭輝一定會持續(xù)拿地，會在保證現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上發(fā)展，特別是在下半年拿地力度可能會比較大。旭輝拿地金額控制在不超過銷售額的40%，重點會關(guān)注15個城市拿地機會，比如上海、北京、合肥、廈門、杭州、西安、成都、蘇州、南京等，這些項目的利潤率會高于去年拿的項目。

??中國金茂

??公司城市運營不僅在資金占用上較少，而是通過小的資金鎖定更大量的土地資源。金茂通過比較認為，城市運營的成本還是有優(yōu)勢，我們是長期體系，對資源儲備，資金有效滾動還是有先進性和優(yōu)越性。

??新城控股

??不管行業(yè)多么難，新城依然保持對土地市場的密切關(guān)注，進一步加強對土地市場的深入關(guān)注。同時在保障現(xiàn)金流安全的前提下，視市場情況，在經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上來做出決定。

??建發(fā)國際

??土地市場不好判斷，建發(fā)未來選擇土地會更審慎，確保去化。由于不能判斷市場復(fù)蘇情況，在拿地方面還是會比較保守，接下來將積極參加城市的土拍市場。

??美的置業(yè)

??美的置業(yè)拿地會高度自律，投資拿地會更加聚焦長三角、大灣區(qū)以及其他省會城市。全年銷售回款的40%拿地，目標今年新增拿地權(quán)益比75%，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。第二批和第三批集中供地都是拿地機會，美的會選擇目標范圍內(nèi)去切入。

??時代中國

??去年年底公司土儲是2000萬平方米，可售貨值超過3000億。土儲方面做了一些調(diào)整，城市更新在未來會逐步轉(zhuǎn)化，來增加高質(zhì)量的土儲。同時，公司將減少通過激烈競爭的舉措來增加土儲，接下來會更傾向于兩者相結(jié)合在一起，在合適的時間里面進行擴充。

??華僑城

??華僑城將充分發(fā)揮公司成片綜合開發(fā)模式的優(yōu)勢，在經(jīng)濟發(fā)展好、市場活躍的地區(qū)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，促進地產(chǎn)和文旅業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

??保利置業(yè)

??保利置業(yè)拿地預(yù)算是200億元，但拿地會根據(jù)銷售情況來確定，在債務(wù)保持一定規(guī)模的情況下，期望有更多的拓展，如果銷售更加地理想，期望拓展會達到250億元或300億元。

??06

??融資、償債:

??嚴控融資成本，拓寬融資渠道

??由于市場下行，房企的融資、償債成為各界關(guān)注的焦點。房企堅持融資安全底線、采取量入為出、嚴控融資成本、拓寬融資渠道等措施來實現(xiàn)公司穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展。

??碧桂園

??融資結(jié)構(gòu)肯定會進一步調(diào)整，海外融資比例會進一步下降，國內(nèi)市場融資環(huán)境會更加平穩(wěn)可控，整體降杠桿的基礎(chǔ)上會重點減少海外融資規(guī)模。

??萬科地產(chǎn)

??關(guān)于融資，首先把業(yè)務(wù)干好，對于經(jīng)營業(yè)務(wù)，找到更多的一手錢、更多的長錢、有耐心的錢。融資成本高對公司業(yè)務(wù)發(fā)展不利，一定要找到合適的資金去支持業(yè)務(wù)發(fā)展。

??招商蛇口

??招商蛇口的債務(wù)率，資產(chǎn)負債率和凈負債率都是比較低的，特別是凈負債率是很低的，所以有息負債的基數(shù)相對是要低一些。公司秉承規(guī)模、質(zhì)量、效益綜合發(fā)展，在規(guī)模質(zhì)量效益平衡發(fā)展的基礎(chǔ)上，會充分利用綠檔的融資空間。在融資計劃上，招商會考慮多種融資渠道，綜合來考慮債務(wù)的安全性和融資成本。

??龍湖集團

??龍湖每年提前還很多債務(wù)，保證短債占比在10%以下，2022年龍湖整個到期債務(wù)大概在140億元，其中開發(fā)貸十幾億元，99億元的國內(nèi)債券，29億元等值人民幣對應(yīng)的美元債。其中99億元國內(nèi)債券已經(jīng)換了七十多億元了，公司主動規(guī)劃了還款置換計劃，提前去融一些長期的錢置換，讓短債更低，讓整個負債總額在一個比較低的位置。

??綠城中國

??當前整體融資環(huán)境有所改善，近期開發(fā)貸、按揭緊張態(tài)勢有所緩和。具體到綠城，與各大銀行建立總對總關(guān)系，授信額度充足，完全能保障開發(fā)貸、按揭的放款。去年融資環(huán)境緊張，但綠城整體回款率超100%，其中按揭回款超千億，取得比2020年翻一翻的好成績，在2022年融資環(huán)境向好的情況會更好。

??中國金茂

??中國金茂境外美元貸款占比38%，境內(nèi)占比62%，下一步會在境內(nèi)爭取一些更多的額度，把美元負債降下來。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，中國金茂境外主要是銀團貸款和債券，銀團貸款占68%，債券占32%；境內(nèi)主要是項目貸，占比46%，公司債、ABS、中票占接近40%，2022年公司有信心保持低利率水平。

??新城控股

??新城會積極做好兩手準備，一方面在合理控制融資成本的前提下會關(guān)注公開市場的機會，以及吾悅廣場資產(chǎn)盤活的機會；另一方面新城做好了資金償還的準備，確保每筆債務(wù)都能償付。

??正榮集團

??2021年下半年整體融資市場困難，為了確定項目開工和經(jīng)營，正榮與不同金融機構(gòu)合作，非銀借款比重有所增加，未來希望降低高昂的融資費用。

??同時，公司再融資壓力也比較大，目前會通過不同方式盤活資金，也在尋找不同的融資渠道，希望解放受限資金。公司的債務(wù)展期、要約交換已獲得投資者的支持，對此很感激。

??美的置業(yè)

??美的通過銀行渠道發(fā)債占比在5-7成，由于得到銀行的信任，所以發(fā)債成本控制在4%左右。幾大銀行紛紛為美的賦能，在并購和按揭貸款上，對美的充滿信心。美的也非常珍惜自己的信譽，融資主要靠自己和股東品牌的背書。

??越秀地產(chǎn)

??越秀去年融資成本有些降低，看到市場情況，拿了些短債。明年到期情況，現(xiàn)在200多億到期的短債，越秀已經(jīng)鋪排好了，希望成本有進一步優(yōu)化空間。

??華僑城

??截止到去年末，集團計息負債余額為534億，相比去年壓降81億，降債幅度超過13%。534億計息負債余額里面，今年到期的短債是110億，截止3月31日為止，公司目前已經(jīng)累計償還或者置換的超過25億。

??建業(yè)地產(chǎn)

??建業(yè)的融資原則是以經(jīng)營性現(xiàn)金流為安全線，量入為出，嚴控資金支出。公司通過和外部機構(gòu)的結(jié)構(gòu)化融資盤活不動產(chǎn)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，挖掘境內(nèi)融資潛力。

??保利置業(yè)

??保利置業(yè)三道紅線不斷改善，現(xiàn)金短債比提高至1.57，資產(chǎn)負債率降至74.4%，凈負債率降至103.4%，均有實質(zhì)性的改善。雖然三道紅線是一個較強的判斷指標，但從實際工作經(jīng)驗來看，對保利置業(yè)的經(jīng)營、融資渠道影響較小。

??眾安集團

??眾安目前財務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，三道紅線保持低位，土地充沛。目前多元化的融資還是優(yōu)先為效益服務(wù)，平均融資利率6.2%，公司會積極把握機遇實現(xiàn)增長。

??07

??多元化業(yè)務(wù):

??全面布局，開啟第二戰(zhàn)場

??地產(chǎn)黃金時代過后，住宅開發(fā)帶來的收益增長逐年放緩，房企試圖將多元化當做第二戰(zhàn)場，紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)、長租、養(yǎng)老、文旅、代建等行業(yè)。

??碧桂園

??碧桂園有一個優(yōu)勢是產(chǎn)業(yè)鏈的全覆蓋，除了好房子，剛改和剛需需求之外，科技智慧建造也取得了長足的進步，主要是科技智慧機器人和BIM智慧建造。碧桂園走這個賽道還是走得非常的堅定，當然也非常辛苦，很多產(chǎn)品迭代。公司在順德這邊正在做一個63畝的試驗田，相信發(fā)揮優(yōu)勢之后競爭力會越來越強。

??建筑機器人板塊，目前還在上市板塊內(nèi)，主要是怎么做成功，現(xiàn)在是非常不錯，是楊國強主席在親自抓，第二個是在走出成功的商業(yè)模式才會復(fù)制，產(chǎn)品性能穩(wěn)定才會量產(chǎn)，先試點后推廣，先內(nèi)部再外部，先輕資產(chǎn)后重資產(chǎn)。

??萬科地產(chǎn)

??萬物云在中國證監(jiān)會的官網(wǎng)上已經(jīng)掛出，去年萬科集團股東大會正式通過。公司考慮萬物云分拆上市，是認為萬物云已經(jīng)具備條件，希望吸引境內(nèi)外資本市場的投資者。萬科物業(yè)一定要等到被大家認可為城市服務(wù)商的時候，才會正式上市。

??招商蛇口

??物管方面，招商積余的十四五規(guī)劃，將繼續(xù)實施12347發(fā)展戰(zhàn)略，以建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運營商的目標，發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項核心業(yè)務(wù)，成為招商局集團資產(chǎn)保值增值平臺，成為招商蛇口持有資產(chǎn)運營的承載平臺，成為招商蛇口產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的標兵。

??商業(yè)方面，招商堅信現(xiàn)在是進入存量時代，商業(yè)業(yè)務(wù)是集團成長性業(yè)務(wù)。在2022年或者十四五期間，將繼續(xù)按照公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和雙百目標去進行努力。

??龍湖集團

??龍湖去年在科技還是有很大的投入的，現(xiàn)在已經(jīng)部分釋放在集團一些航道的落地，其中智創(chuàng)生活是演示場景之一，使用后帶來方便很大，變革前人均是管理面積是3000萬，現(xiàn)在是9000萬，處于行業(yè)是領(lǐng)先，節(jié)前龍湖開發(fā)的這項tob產(chǎn)品適應(yīng)行業(yè)能力比較強，凝聚軟件硬件一體化包括龍湖對行業(yè)的理解，走出龍湖之外被大量應(yīng)用。

??綠城中國

??綠城+包括商業(yè)、康養(yǎng)、房屋4S、建筑科技等業(yè)務(wù)。

??商業(yè)板塊方面，截至2021年末在營在建（含擬建）總投入650億元，權(quán)益投資415億元，目前已經(jīng)投入300億元。2022年還有2個大型持有物業(yè)、3年之內(nèi)有5個商業(yè)項目投入運營。

??康養(yǎng)板塊方面，2021年客戶滿意度96%，康養(yǎng)集團下獨立運營機構(gòu)12個，委托運營有17個項目，累計合同金額4500萬元。

??房屋4S服務(wù)方面，2021年合同簽約16.5億元，同比增幅73%，繼續(xù)圍繞維保養(yǎng)護、居家換新、城市更新等3個方面。

??科技部分，2021年經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長、規(guī)模也在提升、旗下累計7家企業(yè)獲“高新技術(shù)企業(yè)認定”，裝配式業(yè)務(wù)規(guī)模也在提升。

??旭輝集團

??代建的核心競爭力是旭輝的企業(yè)文化、旭輝較強的運營能力和較好的口碑、較全的上下游產(chǎn)業(yè)鏈使旭輝進入了較多的一二線重點城市。目前，代建的模式主要有政府代建、資本代建和商業(yè)代建，旭輝最主要的是要做好商業(yè)代建。

??中國金茂

??金茂服務(wù)3月10號上市，中國金茂的戰(zhàn)略一個是城市運營，另外一個是雙輪兩翼，兩翼的另外一項就是金茂服務(wù)，服務(wù)肯定是一個領(lǐng)頭兵，上市的目的不是為了融資，而是給團隊一個平臺。

??金茂服務(wù)的戰(zhàn)略定位，在總結(jié)出來四個字，即高、全、新、快。高和全是金茂服務(wù)的定位，承接金茂的定位，高是高品質(zhì)聚焦高能級一二線城市，全是依托中國金茂城市運營定位，實現(xiàn)一個全周期的，全產(chǎn)品的服務(wù)；新是用最新的科學(xué)技術(shù)，包括技術(shù)手段來實現(xiàn)科學(xué)定位，并進而實現(xiàn)快速增長的目標。

??新城控股

??對于新城來說，新城商業(yè)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在三個方面，一是商業(yè)模式，二是先發(fā)優(yōu)勢，三是商業(yè)開發(fā)運營的能力。

??第一是商業(yè)模式，公司住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動的商業(yè)模式以及輕重并舉的吾悅廣場的拓展，開發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的一個壓艙石，商業(yè)管理則是提供了穿越周期，穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。各個事業(yè)部之間的協(xié)同發(fā)展，相互促進，這正是新城的核心優(yōu)勢最基本的前提。

??第二個是先發(fā)優(yōu)勢也為后續(xù)的發(fā)展提供了保障。公司在過去的13年基本實現(xiàn)了全國化的布局，截至目前已經(jīng)在28個省135個大中城市布局了189座吾悅廣場，具有較大的先發(fā)優(yōu)勢。

??第三個是綜合開發(fā)的運營能力。擁有從開發(fā)到運營完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的產(chǎn)業(yè)，針對不同城市特點精準化商業(yè)定位，打造吾悅廣場的特色。

??建發(fā)國際

??建發(fā)比較重視代建，會投入較大精力。今年明年，會把代建業(yè)務(wù)進一步提升，才會考慮資本上的事情。

??過去半年很多民企要修復(fù)難度很大，土地的買家出現(xiàn)地方城投公司，拿地原因價格合適，是可以承受的投資。所以城投公司、民間資本，很多運營能力較弱，而建發(fā)追求服務(wù)品質(zhì)在代建上可以契合市場需求。

??美的置業(yè)

??裝配式是美的置業(yè)長期絕對看好的行業(yè)，綠色節(jié)能和效率提升，都是非常重要問題，建筑裝配式的進度和速度發(fā)展沒有想象中快，但是趨勢不可改變。美的置業(yè)從18年開始介入，目前有佛山、江蘇和河北3個工廠，輕資產(chǎn)方式擴展3個云工廠。

??保利置業(yè)

??保利置業(yè)物業(yè)管理面積有4000多萬平方米，10億元左右的收入。在拓展方面，保利物業(yè)積極拓展第三方業(yè)務(wù)，包括政府、景點管理、公園的管理、寫字樓等，期望第三方的比重不斷加大，會根據(jù)實際情況發(fā)展，但暫時不打算分拆上市。

??瑞安房地產(chǎn)

??目前不是最好的上市時機，所以公司也沒有很積極地去推瑞安新天地的上市。但是瑞安非常有信心，當未來市場穩(wěn)定的時候，會抓住最好的窗口期去繼續(xù)推進瑞安新天地的IPO上市。

??08

??城市更新:

??瞄準新“藍?！?，滿足百姓對美好生活向往

??城市更新作為社會現(xiàn)代化發(fā)展的重要載體，自概念被提出后，房企也不約而同的瞄準新“藍?！笔袌?，加碼對城市更新業(yè)務(wù)的布局。通過城市更新業(yè)務(wù)布局，一方面提升房企業(yè)務(wù)能力，另一方面滿足人民群眾對美好生活的向往。

??華潤置地

??目前，部分競爭者讓出了舊改賽道，而且從國家政策來看，住建部在去年出臺了防止大拆大建的政策，很大程度上對拆舊建新的模式進行了約束和限制。

??華潤置地作為央企，在山東扎根多年，有很強的綜合開發(fā)能力、融資能力，也建立起了完善的城市中心的投資體系，公司具備進一步的加強城市更新舊改業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。

??時代中國

??城市更新是時代中國主要的業(yè)務(wù)，公司非常堅定的把這塊業(yè)務(wù)做的更加扎實和持久。今年公司預(yù)計會有8個城市更新的項目會完成轉(zhuǎn)化，其中一部分也會變成土儲，帶來更大的價值。

??綠景中國

??在城市更新項目推進方面，集團旗下重點城市更新項目包括深圳白石洲項目、深圳綠景黎光項目、珠海東橋城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹灣壹號二期項目等。其中，白石洲近幾年幾乎都是綠景中國的標簽。企業(yè)管理層認為，白石洲項目滿足了集團未來8-10年的發(fā)展需求。

??09

??并購與并購貸:

??積極把握窗口期，尋找合適機會

??近期，國家再次發(fā)聲防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，鼓勵機構(gòu)有序開展房企并購貸款。房企積極抓住政策窗口期，通過收并購活動提升行業(yè)流動性。

??碧桂園

??碧桂園并購貸已經(jīng)獲取了150億，并購貸發(fā)揮的作用非常多，合作方退出會收購一定股權(quán)。

??收并購篩選的標準，和土地市場獲取的標準沒有本質(zhì)的差別。另外，公司更關(guān)注支付的方式，收并購本身是重要的土地獲取渠道，而且從去年行業(yè)波動之后收并購的機會是在增加的。

??招商蛇口

??并購這個問題，應(yīng)該是現(xiàn)在市場上非常熱點的話題，作為央國企在并購方面的動作也受到了大家的關(guān)注。其實在收并購方面，招商蛇口的原則很簡單，哪里的商業(yè)回報好，回報高去哪里去做。并購項目的風(fēng)險會更多，所以公司對風(fēng)險方面的關(guān)注會高一點，相對收益的回報會要求高一點。

??華潤置地

??華潤在收并購市場里面堅持市場化原則、堅持回報原則、堅持法律風(fēng)險可控、堅持符合公司區(qū)域戰(zhàn)略布局來選擇一些合適的標的。但公司基本上不會考慮企業(yè)端的并購，企業(yè)股權(quán)端的收并購目前沒有作為重點方向來考量。項目的回報基本上是控制在稅后利潤率12%左右，根據(jù)不同市場的情況，可能也會有一些彈性。

??龍湖集團

??并購貸方面，龍湖在規(guī)劃債務(wù)的時候會從長遠來看，未來幾年龍湖一定會控制負債的增幅。

??至于收并購，龍湖一向不會講收并購的故事，對于整個生意邏輯來講，收并購和招拍掛等都是拿地方式，但不會刻意去做這個事情，尤其近兩年并購的一些同行因為大的并購產(chǎn)生很多問題，其實龍湖對收并購非常審慎，主要看項目，盡量不卷入股東歷史遺留的問題。

??旭輝集團

??很多銀行在和旭輝接洽中，預(yù)計會有200-300億元并購貸的額度規(guī)模。旭輝對收并購仍會謹慎，只有滿足了旭輝的要求且手續(xù)合規(guī)，旭輝才會出手。

??中國金茂

??目前，中央支持各個優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)通過并購貸來進行兼并重組。中國金茂會積極響應(yīng)號召，堅持市場化原則、以投資可行性作為基本要求，嚴守投資紀律，以利潤為第一導(dǎo)向來進行，尋找合適的并購機會。

??建發(fā)國際

??建發(fā)從來不排斥并購，但是流動性和盈利性還是主要觀察指標，資產(chǎn)質(zhì)量好的話公司還是會去做的。

??美的置業(yè)

??在收并購問題上，美的置業(yè)對完全第三方的項目并購持審慎的態(tài)度，第三方本身面臨復(fù)雜的問題，整合的難度，項目市場口碑出現(xiàn)問題，對這類比較審慎加風(fēng)險系數(shù)。對于干凈沒有復(fù)雜問題的項目，我們積極推進。公開市場土地價格回歸理性，都可以推進，并購審慎態(tài)度。

??越秀地產(chǎn)

??對于收并購，越秀會考慮資金充裕程度，但重點還是看項目?？傮w今年按照40%的投資強度去安排，基本上把并購6+1作為模式，看看推進過程中的機會。

??華僑城

??公司將在國資委和董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，遵照相關(guān)政策指引，本著穩(wěn)中求進、優(yōu)中選優(yōu)的原則，做好充分的項目盡調(diào)，兼顧項目質(zhì)量與對價的合理性，通過合理控制收購價格、明晰商務(wù)條款等多種方式盡可能將風(fēng)險降低到可以控制的范圍內(nèi)，謹慎、穩(wěn)妥的開展收并購事宜。

??九龍倉

??九龍倉看好中國內(nèi)地的收購機會，特別近期市場機會比幾個月之前或一年前更有吸引力，集團亦有作出一些選擇性的討論。相信以今天的市場環(huán)境，不需要著急，可能后市會有更好的機會。

??新世界中國

??新世界發(fā)展會預(yù)留大約200億港元用于收購，會看準時機進軍大灣區(qū)，留意地點較好、成熟、短期內(nèi)可銷售的改造項目。

??整體來看，雖然房企的面臨著營業(yè)收入增長放緩、利潤增長減速、利潤率走低等困境，但各房企降杠桿、穩(wěn)杠桿工作推進均有顯著成效；在投資上，房企表現(xiàn)出更高的謹慎性，布局上更偏向一二線核心城市，多元化業(yè)務(wù)也正在如火如荼的開展，對于未來的市場行情房企仍充滿信心。 

??內(nèi)容來源：選自房企年報發(fā)布會紀要