??“各地利好政策不斷落地并持續(xù)發(fā)酵，但城市之間分化趨勢有增無減。

??項目開盤去化率，是從微觀反應(yīng)城市真實市場狀況的重要指標。

??數(shù)據(jù)并不樂觀，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國重點城市開盤去化率超過60%的城市只有5個，分別為上海、合肥、臺州、杭州和蘇州。

??上述5城有一個共同特征，那就是集中在長三角經(jīng)濟相對發(fā)達的區(qū)域。

??房地產(chǎn)行業(yè)尚未全面回暖，重點城市開盤去化率仍呈現(xiàn)出跌多漲少的特征。

??具體來看，重點城市分化加劇，受疫情負面波及較大，開盤去化率階段性回調(diào)，比如南京。此外，客戶消費欲望低，整體觀望情緒加重，以價換量也難挽成交頹勢，比如青島、濟南、揚州。只有少數(shù)城市3月開盤去化率穩(wěn)步回升，比如蘇州、惠州、深圳、珠海和鄭州。”

??01

??重點32城平均去化率僅為35%

??2022年以來，伴隨著樓市下行壓力加劇，各地政策暖風頻吹，不過從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，3月百城成交同比跌幅仍有擴大趨勢，降幅高達51%。

??聚焦項目開盤去化，3月，全國重點32個城市項目開盤去化率仍然低位徘徊。從CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)來看，重點32城平均去化率僅為35%，其中上海去化最高，達到90%以上，3月上海單項目最高去化率也達到了100%，最低去化率為86%。

??項目去化高于平均值的城市有14個，但開盤去化率超六成的城市只有5個。此外，3月開盤去化率較2月回落的城市共有8個，只有5個城市開盤去化率有所回升。

??顯然，在市場尚未全面回暖的情況下，各城市市場熱度分化加劇。

表：全國重點城市2022年3月開盤去化率變動情況

??值得注意的是，城市內(nèi)部也呈現(xiàn)出明顯的分化。

??比如剛剛為樓市松綁的蘇州，3月9個項目推售，開盤去化率達到60%，但單項目最高去化率為100%，最低去化率只有7%。區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加劇，核心板塊去化表現(xiàn)最好，園區(qū)更是有兩個倒掛盤“日光”，其次新城板塊去化率多在60%-80%。相城區(qū)去化堪憂，即便是在8.5-8.8折的基礎(chǔ)上，贈送物業(yè)費、車位抵用券等，整體去化率仍低至20%。

表：2022年3月蘇州去化率大于80%的熱銷項目和去化率低于30%的滯銷項目基本情況（單位：元/平方米，套）

??02

??政策落地效果不一，鄭州市場積極修復(fù)

??先來看政策“松綁”力度較大的內(nèi)陸二線城市。

??政策落地效果不一，鄭州進入了政策引導(dǎo)下的積極修復(fù)期，而福州、南寧整體延續(xù)慘淡行情。

??具體來看，鄭州新房市場項目來訪量和銷售流速穩(wěn)步提升。CRIC數(shù)據(jù)顯示，3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到325組合20套，較1月低點增長超1倍。二手房市場恢復(fù)速度明顯快于新房市場，客戶購房信心穩(wěn)步提升，3月二手房帶看量高達5萬余組，環(huán)比2月上漲140%，成交近2000套，環(huán)比2月上漲80%。

表：鄭州2022年以來單項目月均到訪量和銷售套數(shù)變動情況（單位：組、套）

??與鄭州不同，福州、南寧政策放寬并未帶來預(yù)期中的回暖，整體行情慘淡。

??福州多數(shù)項目認購率不足20%，僅萬科城市之光集中開盤，拉高整體認購率，市場并無實質(zhì)回暖。而南寧則表現(xiàn)出供需疲軟態(tài)勢，以價換量營銷方式層出不窮。

表：福州2022年3月部分開盤項目認購情況（單位：元/平方米，套）

??這意味著，政策利好的落地效果除了和刺激力度或?qū)捤沙潭让芮邢嚓P(guān)，更主要的還是取決于城市自身基本面的好壞。比如福州、南寧，省會城市，但對省內(nèi)地市的吸附力較弱。

??03

??上海、北京熱度維持，蘇州、西安分化

??3月市場“高熱不退”的主要集中在上海、北京和杭州。蘇州、西安等區(qū)域板塊“冷熱不均”分化加劇。

??先來看上海。自3月中旬以來上海疫情爆發(fā)，但開盤去化率依然居不同城市之首，高達90%以上。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，上海3月9個已入市項目中，5個項目觸發(fā)積分搖號，認籌率200%左右，入市項目平均去化率在90%以上，即便銷售最差的項目去化率也高達80%以上，市場熱度可見一般。

表：上海2022年3月部分開盤項目認購情況（單位：元/平方米，套）

??再如北京，在供應(yīng)持續(xù)放量的情況下，市場活躍度穩(wěn)步提升。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，3月北京雖然整體開盤去化率僅36%，但仍有部分單項目熱銷。比如共有產(chǎn)權(quán)紅盤海淀天恒·學院里開放申購，100人搶1套房；二手房帶看量明顯提升、成交周期縮短，成交量隨之攀升，市場整體修復(fù)。

??熱點二線城市中，杭州整體去化率高達63%，主城區(qū)市場熱度較高，而西安則呈現(xiàn)出兩極分化。

??比如西安，受疫情影響，3月有23個項目首開或加推，主城區(qū)熱度顯著高于西咸新區(qū)，且兩個區(qū)域內(nèi)部各項目之間分化差異也非常明顯。

表：2022年3月西安去化率大于80%的熱銷項目和去化率低于20%的滯銷項目基本情況（單位：元/平方米，套）

??實際上，熱點二線城市熱銷項目也較難代表整體行情，由于項目所在版塊稀缺，部分存在“斷供”情況，且核心城市因“限價”原因?qū)е铝孙@著的一二手價格倒掛現(xiàn)象，再加上配套加持，性價比普遍較高。

??04

??廣州、成都、武漢仍在“筑底”

??仍有一部分城市尚在“筑底”階段。

??比如一線城市廣州，和成交熱度較高的成都、武漢，目前整體市場仍較為低迷，市場整體觀望情緒相對濃厚。

??以廣州為例，3月開盤去化率為20%，僅為去年同期的一半，招商·弘陽·雍云邸、中建宏泰學府悅城開盤認購率均不足10%，購房者觀望情緒濃重。

??事實上，廣州、武漢均表現(xiàn)出供應(yīng)量的大幅萎縮，房企推盤積極性普遍不高。

??比如武漢，按推貨節(jié)奏來看，一季度僅供應(yīng)260萬平方米，這與其高庫存和低迷的開盤去化率密切相關(guān)，一方面廣狹義庫存去化周期分別達到了22個月和5年，另一方面項目去化持續(xù)走低，新盤去化率由1-2月的30%腰斬至3月的14%，已近一年來低點。

??此外，成都3月開盤去化率為58%，但供應(yīng)和成交量仍處底部運行，顯著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策從嚴，首套房貸利率高達5.6%，購房者當前承擔的購房壓力仍較大，一定程度上導(dǎo)致購房者對后市信心不足。

??整體來看，尚有多數(shù)城市處于筑底階段，市場修復(fù)仍需要時間。

??過去3月，半數(shù)以上重點城市皆有不同程度的松綁，一季度利好“托市”政策頻出但效果并達到預(yù)期，另一方面，疫情多地集中爆發(fā)負面影響下，購房需求或?qū)⑦f延至4、5月釋放。

??可以預(yù)見的是，城市市場的分化格局仍將延續(xù)。待政策利好持續(xù)發(fā)酵，“人+錢”集中的基本面較好的城市勢必率先回暖，諸如深圳、惠州、珠海、南京、無錫、常州等有望在二季度率先迎來“轉(zhuǎn)機”；武漢、鄭州、廈門等或?qū)⑤唲觽鲗?dǎo)而筑底企穩(wěn)；對于昆明、南寧、重慶、福州、青島、濟南、長春等而言短期下行壓力依舊較大。