[克而瑞]榮盛發(fā)展：上市以來首次出現(xiàn)虧損，債務(wù)處于橙檔水平

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)同比增速5.9%，完成全年目標(biāo)103%】報(bào)告期年內(nèi)榮盛發(fā)展先后開展“百盤爭(zhēng)霸”、“顆粒歸倉(cāng)”、“國(guó)慶專項(xiàng)行動(dòng)”、“四季度業(yè)績(jī)保衛(wèi)戰(zhàn)”等專項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)，全力以赴去庫(kù)存；結(jié)合疫情實(shí)際，推行“家在榮盛”和“榮易通”兩大營(yíng)銷平臺(tái)。2021年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1345.6億元，同比增長(zhǎng)5.9%；合約銷售面積1204.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%。完成全年銷售目標(biāo)1300億元的1.03倍，超額完成銷售目標(biāo)。但考慮當(dāng)前環(huán)渤海區(qū)域尤其是環(huán)京市場(chǎng)依然低迷，榮盛銷售依然面臨壓力。

??【全年拿地銷售比0.09，新增土儲(chǔ)六成布局長(zhǎng)三角】2021年榮盛發(fā)展共在16個(gè)城市新增29宗地，全年新增土儲(chǔ)建筑面積303.2萬(wàn)平方米，總價(jià)123.4億元，拿地銷售金額比僅0.09，拿地幾乎停滯，相比去年的0.22有明顯下降。調(diào)整布局重心，新增土儲(chǔ)超6成布局長(zhǎng)三角，為近年來新高。

??【環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)占比高，結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍需時(shí)日】截止2021年底，榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)約3469萬(wàn)平方米，目前的土儲(chǔ)總量基本可以滿足企業(yè)未來3年左右的發(fā)展需求。區(qū)域分布與年初差距不大，環(huán)渤海占比58.8%，尤其是環(huán)渤海中河北省的土儲(chǔ)占比達(dá)到了43.28%，在目前環(huán)京區(qū)域整體市場(chǎng)情況欠佳的情況下，榮盛發(fā)展整體抗風(fēng)險(xiǎn)情況不容樂觀。

??【營(yíng)收下滑，上市以來首次出現(xiàn)虧損】2021年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入472.4億元，同比下降33.94%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收400.6億元，占營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)84.8%，相較去年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)。2021年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)92.3億元，歸母凈利潤(rùn)虧損49.6億元，整體毛利率水平為19.5%，較去年同期下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率為-10.5%。出現(xiàn)上市以來首次虧損。

??【短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，“三道紅線”處于橙檔】榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金197億元，較期初下降37.7%。現(xiàn)金短債比0.8，不符合“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；長(zhǎng)短債比相較期初下降至1.2，債務(wù)結(jié)構(gòu)惡化。凈負(fù)債率為80.2%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為75.2%，超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于橙檔水平。

??【多元化營(yíng)收占比上升，“榮萬(wàn)家”成功上市】2021年企業(yè)多元化營(yíng)收實(shí)現(xiàn)71.8億元，占比15.2%，較2020年上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中產(chǎn)業(yè)園板塊營(yíng)收27.7億元，占比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)板塊和酒店板塊分別實(shí)現(xiàn)收入16.7億元和7.4億元，分別同比增長(zhǎng)2.0%、0.6%，并且在年初，榮萬(wàn)家成功于港交所上市。

??01

??銷售

??業(yè)績(jī)同比增速5.9%

??完成全年目標(biāo)103%

??完成全年銷售目標(biāo)的103%。報(bào)告期年內(nèi)榮盛發(fā)展先后開展“百盤爭(zhēng)霸”、“顆粒歸倉(cāng)”、“國(guó)慶專項(xiàng)行動(dòng)”、“四季度業(yè)績(jī)保衛(wèi)戰(zhàn)”等專項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)，全力以赴去庫(kù)存；結(jié)合疫情實(shí)際，推行“家在榮盛”和“榮易通”兩大營(yíng)銷平臺(tái)。2021年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1345.6億元，同比增長(zhǎng)5.9%；合約銷售面積1204.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%。榮盛發(fā)展完成全年銷售目標(biāo)1300億元的1.03倍，超額完成銷售目標(biāo)。但考慮當(dāng)前環(huán)渤海區(qū)域尤其是環(huán)京市場(chǎng)依然低迷，榮盛銷售依然面臨壓力。

??02

??投資

??全年拿地銷售比僅0.09

??新增土儲(chǔ)六成布局長(zhǎng)三角

??下半年投資拿地幾乎停滯，全年拿地銷售比0.09。2021年全年榮盛發(fā)展共在16個(gè)城市新增29宗地，其中28幅來自上半年。全年新增土儲(chǔ)建筑面積303.2萬(wàn)平方米，總價(jià)123.4億元，拿地銷售金額比僅0.09，拿地幾乎停滯，相比去年的0.22有明顯下降。新增土儲(chǔ)樓板價(jià)為4071元/平方米，與2020年新增土儲(chǔ)樓板價(jià)基本持平。

??調(diào)整布局重心，新增土儲(chǔ)超6成來自長(zhǎng)三角區(qū)域。榮盛發(fā)展2021年投拓秉持沿長(zhǎng)江及隴海鐵路沿線，京滬、京廣鐵路沿線發(fā)展，深耕京津冀城市群，穩(wěn)步拓展長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群及周邊城市的“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局策略，聚焦優(yōu)勢(shì)城市，在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲(chǔ)，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占企業(yè)新增土儲(chǔ)金額的比例達(dá)到了63.3%，為近年來新高，珠三角憑借廣州的高價(jià)地塊，占新增土儲(chǔ)總價(jià)比例14.6%，環(huán)渤海地區(qū)雖然新增土地?cái)?shù)量最多，但由于單價(jià)偏低，因此投資占比僅有16.2%。

??03

??土儲(chǔ)

??環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)占比高

??結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍需時(shí)日

??總土儲(chǔ)可保障未來3年左右開發(fā)需求。截止2021年底，榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)約3469萬(wàn)平方米，相較年初下降9.6個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)2020年的銷售面積及2021年的目標(biāo)增長(zhǎng)率推算，目前的土儲(chǔ)總量基本可以滿足企業(yè)未來3年左右的發(fā)展需求。

??區(qū)域分布與年初差距不大，環(huán)渤海占比較年初下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至58.8%。目前雖然榮盛發(fā)展在逐步擴(kuò)展全國(guó)化布局，從2021年新增拿地區(qū)域占比可以看出，目前集團(tuán)也在積極調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，盡量平滑風(fēng)險(xiǎn)。但其環(huán)渤海區(qū)域依然是企業(yè)發(fā)展的大本營(yíng)，尤其是環(huán)渤海中河北省的土儲(chǔ)占比達(dá)到了43.28%，在目前環(huán)京區(qū)域整體市場(chǎng)情況欠佳的情況下，榮盛發(fā)展整體抗風(fēng)險(xiǎn)情況不容樂觀。

??04

??營(yíng)利

??營(yíng)收下滑

??上市以來首次出現(xiàn)虧損

??營(yíng)業(yè)收入同比下滑，地產(chǎn)營(yíng)收貢獻(xiàn)84.8%。2021年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入472.4億元，同比下降33.94%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收400.6億元，占營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)84.8%，相較去年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)。另外產(chǎn)業(yè)園收入較去年同期下滑近5成，物業(yè)服務(wù)和酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)同比均有提升。

??盈利能力持續(xù)下滑，凈利潤(rùn)虧損。2021年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)92.3億元，歸母凈利潤(rùn)虧損49.6億元，整體毛利率水平為19.5%，較去年同期下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率為-10.5%。整體來看，企業(yè)的毛利率和歸母凈利率水平自2018年持續(xù)下滑，其中凈利率到2021年出現(xiàn)上市以來首次虧損。

??05

??負(fù)債

??短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

??“三道紅線”處于橙檔

??現(xiàn)金短債比0.8，短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。截止至2021年底，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金197億元，較期初下降37.7%?，F(xiàn)金短債比0.8，不符合“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；長(zhǎng)短債比相較期初下降至1.2，債務(wù)結(jié)構(gòu)惡化。且需要關(guān)注的是，截止至2021年底，榮盛發(fā)展應(yīng)付票據(jù)總額仍有41.1億元，短期內(nèi)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

       凈負(fù)債率與上年持平，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍然超過監(jiān)管要求。截止至2021年底，企業(yè)凈負(fù)債率為80.2%，與2020年持平。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為75.2%，超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于橙檔水平。

??06

??多元化

??多元化營(yíng)收占比上升

??“榮萬(wàn)家”成功上市

??物業(yè)及酒店板塊營(yíng)收占比上升。目前榮盛發(fā)展已基本形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈條，通過主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司收入和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)。整體來看，2021年企業(yè)多元化營(yíng)收實(shí)現(xiàn)71.8億元，占比15.2%，較2020年上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中產(chǎn)業(yè)園板塊營(yíng)收27.7億元，占比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)板塊和酒店板塊分別實(shí)現(xiàn)收入16.7億元和7.4億元，分別同比增長(zhǎng)2.0%、0.6%，并且在年初，物業(yè)服務(wù)板塊榮萬(wàn)家成功于港交所上市。