[克而瑞]雅居樂：預售目標未完成，新增土儲權益持續(xù)降低

??地產板塊堅持“2+3+N”的布局策略，積極營銷處置資產以緩解現(xiàn)金流壓力。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點

??【預售目標未完成，創(chuàng)新營銷推動業(yè)績增長】2021年，雅居樂實現(xiàn)預售金額1,390.1億元，同比增長0.6%，高于百強房企平均收縮3.5%的業(yè)績增長率。2021年預售目標完成率為92.7%，高于行業(yè)88%的平均完成率。調整營銷架構，創(chuàng)新營銷推動銷售增長。搭建“大區(qū)+平臺管理模式”的營銷中心架構，加速完善媒體矩陣建設，多平臺聯(lián)動創(chuàng)新營銷，嘗試“地產圈+娛樂圈+直播圈”聯(lián)動營銷；打造房產行業(yè)內首個綜藝IP，并構建線上線下聯(lián)動的營銷閉環(huán)。

??【新增土儲權益降低，深耕長三角大灣區(qū)】2021年雅居樂新增土儲建面424萬平方米，總地價278.3億元，新增權益土地建面為281.1萬平方米，根據(jù)建面計算新增土儲權益占比為66.3%，較去年同期下降10個百分點。期內拿地銷售比為0.20，低于百強房企平均0.25的拿地銷售比，企業(yè)保持“拿好地、不拿錯地”的謹慎態(tài)度，審慎投資。持續(xù)深耕長三角和大灣區(qū)，新進紹興、宜賓、淮安三城，2021年在大灣區(qū)和長三角新增土儲合計占比為60.1%。

??【土地儲備充足，大灣區(qū)土儲占比最高】截止2021年末，雅居樂擁有總建筑面積為4737萬平方米的土地儲備，總土儲規(guī)模同比下降11%。按照企業(yè)目前的去化節(jié)奏估計，可滿足未來4-5年的銷售需求，儲備量充足。截止2021年12月31日，雅居樂在大灣區(qū)的土地儲備約為1240萬平方米，占整體土地儲備的26.2%，區(qū)域占比最高。

??【營收規(guī)模同比下降9%，盈利能力保持穩(wěn)定】2021年雅居樂營業(yè)收入為730.28億元，同比下降9%，主要受到地產營收規(guī)模收縮導致。期內地產營業(yè)收入為584.02億元，同比下降16%。而從合同負債儲備來看，合同負債覆蓋營收倍數(shù)僅為0.76，低于重點房企1.2的平均水平，對未來營收的支持力度也較弱，2022年雅居樂依然要保持較高的營銷積極性。毛利率和凈利率持續(xù)下滑，仍高于行業(yè)平均水平。2021年，雅居樂實現(xiàn)毛利潤190.21億元，同比下降21.1%，毛利率為26.0%，同比下降4個百分點，凈利率和歸母凈利率則分別為12.5%和9.2%，同比下降2.8和2.6個百分點，均高于行業(yè)平均水平。

??【三道紅線處于“綠檔”，平均借貸利率5.87%】期內，雅居樂剔除預收款后的資產負債率降至67.1%，同比下降5.1個百分點，處于綠檔。截止至2021年底，雅居樂擁有現(xiàn)金384.2億元，較期初下降24.5%，短期債務為295.8億元，同比下降23.3%，現(xiàn)金短債比為1.3，但仍存在682.6億元的貿易及其他短期應付類債務，同時受房企暴雷事件評級下調等影響，雅居樂籌措資金的難度進一步增大。為應對流動性風險，企業(yè)先后出售非核心物業(yè)以回籠資金，積極自救。2021年發(fā)行多筆低利率債券，加權平均借貸利率降低0.7個百分點至5.87%，低于行業(yè)平均水平。

??【多元營收持續(xù)提升，雅生活在管面積穩(wěn)步增長】雅居樂堅持“以地產為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展”的模式，本期多元業(yè)務營收達約146.25億元，同比增長37%，多元營收占比增長至20%，多元化營收占比持續(xù)上升。其中雅生活在管面積及合約面積分別為4.89億平方米及6.63億平方米，同比分別增長30.4%和26.8%。

??01 銷售

??預售目標未完成
創(chuàng)新營銷推動業(yè)績增長

??銷售金額小幅增長，預售目標未完成。2021年，雅居樂實現(xiàn)預售金額1,390.1億元，同比增長0.6%，高于百強房企平均收縮3.5%的業(yè)績增長率。根據(jù)2021年1500億的預售目標計算，完成率為92.7%，高于行業(yè)88%的平均完成率。同期實現(xiàn)累計預售建筑面積971.9萬平方米，同比下降5.2%，預售均價為14303元/平方米，較去年同期上升6.1%。

??調整營銷架構，創(chuàng)新營銷推動銷售規(guī)模擴張。2021年銷售規(guī)模穩(wěn)定，營銷端持續(xù)發(fā)力。一方面調整營銷組織體系，全面提升營銷能力。搭建“大區(qū)+平臺管理模式”的營銷中心架構，便于大區(qū)管理部達成營銷業(yè)績目標，同時也可對區(qū)域進行策略支持和業(yè)務督導。另一方面，加速完善媒體矩陣建設，多平臺聯(lián)動創(chuàng)新營銷。2021年雅居樂打造“廠牌天團紅人秀”，首次嘗試“地產圈+娛樂圈+直播圈”聯(lián)動營銷；隨后聯(lián)合英皇娛樂制作了房產行業(yè)內首個綜藝跨界節(jié)目——《因為是朋友呀》，不僅打造綜藝IP，還實現(xiàn)了邊看邊買的線上線下聯(lián)動的營銷閉環(huán)。

??02 投資

??新增土儲權益降低
深耕長三角大灣區(qū)

??投資權益占比降低，拿地態(tài)度謹慎。2021年雅居樂通過招拍掛、勾地及股權收購等方式新獲取29幅土地，新增土儲建面424萬平方米，總地價278.3億元，對應樓面地價為6565元/平方米。新增權益土地建面為281.1萬平方米，根據(jù)建面計算新增土儲權益占比為66.3%，較去年同期下降10個百分點。根據(jù)全口徑拿地銷售金額計算，期內拿地銷售比為0.20，低于百強房企平均0.25的拿地銷售比，企業(yè)保持“拿好地、不拿錯地”的謹慎態(tài)度，審慎投資。

??持續(xù)深耕長三角和大灣區(qū)，新進紹興、宜賓、淮安三城。企業(yè)持續(xù)關注長三角和珠三角兩大戰(zhàn)略深耕城市群，2021年分別在大灣區(qū)新增4個項目及在長三角新增13個項目，新增土儲合計占比為60.1%，同比增加17個百分點，期內新進紹興、宜賓、淮安三城，其中紹興、淮安均位于長三角。從投資城市能級來看，補充了一線城市優(yōu)質土儲，包括首都北京市門頭溝區(qū)項目及上海市松江區(qū)項目，其中，北京門頭溝MC00-0013地塊，是北京首次集中供地中鮮有的以底價獲取的項目。

??03 土儲

??土地儲備依然充足
大灣區(qū)土儲占比最高

??土地儲備同比下降11%，但土儲充裕。截止2021年12月31日，雅居樂擁有總建筑面積為4737萬平方米的土地儲備，總土儲規(guī)模同比下降11%；平均地價為3651元/平方米，基本與去年持平，土地成本上仍保持一定競爭力。雖然土儲規(guī)模下滑，但按照企業(yè)目前的去化節(jié)奏估計，可滿足未來4-5年的銷售需求，儲備量充足。

??土儲聚焦戰(zhàn)略深耕城市群，大灣區(qū)土儲占比最高。截止2021年12月31日，雅居樂在大灣區(qū)的土地儲備約為1240萬平方米，占整體土地儲備的26.2%，區(qū)域占比最高，其中包括英皇道柏架山道和九龍?zhí)亮x本道兩個優(yōu)質項目。

??04 盈利

??營收規(guī)模同比下降9%
盈利能力保持穩(wěn)定

??總營收與地產營收雙降，未來營收增長依然承壓。2021年，雅居樂營業(yè)收入為730.28億元，同比下降9%，主要受到地產營收規(guī)模收縮導致。期內地產營業(yè)收入為584.02億元，同比下降16%，地產營收規(guī)?？s減主要和結轉面積下降有關，2021年結轉銷售面積為427萬平方米，較2020年同期下降13.5%。而從合同負債儲備來看，合同負債覆蓋營收倍數(shù)僅為0.76，低于重點房企1.2的平均水平，對未來營收的支持力度也較弱，2022年雅居樂依然要保持較高的營銷積極性。

??毛利率和凈利率持續(xù)下滑，仍高于行業(yè)平均水平。2021年，雅居樂實現(xiàn)毛利潤190.21億元，同比下降21.1%，毛利率為26.0%，較2020年的30.0%下降4個百分點，高于行業(yè)20%的平均水平。毛利率毛利及毛利率的下降主要與年國內房地產市場整體下行有關，確認銷售均價較去年下降3.0%，同時土地及建筑等相關平均成本較2020年的上升3.1%。期內雅居樂凈利潤和歸母凈利潤分別為90.98億元和67.12億元，較去年同期分別下降25.7%和29.2%，凈利率和歸母凈利率則分別為12.5%和9.2%，同比下降2.8和2.6個百分點，但均高于行業(yè)9.3%和6.7%的平均水平。但考慮到2021年新增土儲權益占比降幅較大，因此企業(yè)未來是否會持續(xù)放棄權益，從而出現(xiàn)少數(shù)股東攤薄利潤的情況，還需關注。

??05 負債

??三道紅線處于“綠檔”
平均借貸利率5.87%

??凈負債率持續(xù)下降，三道紅線全部達標。2021年，雅居樂的凈負債率為50.8%，相比于期初大幅下降10.2個百分點。剔除預收款后的資產負債率降至67.1%，相較期初下降了5.1個百分點，低于監(jiān)管閾值內，三道紅線處于綠檔。

??短期對付敞口大，企業(yè)正積極自救。截止至2021年12月31日，雅居樂擁有現(xiàn)金384.2億元，較期初下降24.5%，短期債務為295.8億元，同比下降23.3%，現(xiàn)金短債比為1.3，較年初下降0.02，雖然現(xiàn)金足夠覆蓋短期債務，但仍存在682.6億元的貿易及其他短期應付類債務，因此雅居樂短期內流動性風險較大；同時受房企暴雷事件影響，離岸融資市場情緒疲軟，增加其流動性和再融資風險。此外，雅居樂發(fā)布延遲公布審計結果后，穆迪與標普先后下調雅居樂集團家族評級，并持負面展望，進一步加大雅居樂籌措資金的難度。為應對流動性風險，雅居樂也在積極自救，2021年下半年先后出售14項非核心物業(yè)項目以回籠資金，而自救舉措也延續(xù)到了2022年。

??債務結構保持穩(wěn)定，平均借貸利率持續(xù)下降。期內，雅居樂在境外分別發(fā)行于2022年到期4億美元4.85%的優(yōu)先票據(jù)、于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的境內公司債券、于2025年到期3.14億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)等多筆較低水平的債券，持續(xù)優(yōu)化債務結構；同時加權平均借貸利率降低0.7個百分點至5.87%，低于行業(yè)平均水平。

??06 多元化

??多元營收持續(xù)提升
雅生活在管面積穩(wěn)步增長

??雅居樂堅持“以地產為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展”的模式，本期多元業(yè)務營收達約146.25億元，同比增長37%，多元營收占比增長至20%，多元化營收占比持續(xù)上升。目前多元業(yè)務主要包括雅生活、環(huán)保、商業(yè)等板塊。

??雅生活積極布局全產業(yè)鏈，雅居樂增持雅生活股權。雅生活2021年營收140.8億元，同比增長40.4%；毛利38.69億元，同比增長30.1%。截止2021年12月31日，雅生活在管面積及合約面積分別為4.89億平方米及6.63億平方米，同比分別增長30.4%和26.8%。期內完成了對上海民瑞物業(yè)服務公司的股權收購，深度布局院校服務，規(guī)模持續(xù)擴大。同時，期內增持雅生活股權，增持后股權占比達約54.31%。

??環(huán)保業(yè)務持續(xù)發(fā)展，營收同比增長21%。環(huán)保業(yè)務持續(xù)保持“一核四驅N翼”發(fā)展戰(zhàn)略，專注危險廢物處理，布局能源發(fā)電、生態(tài)產業(yè)園、環(huán)保水務與生態(tài)修復。期內，旗下多個項目申領《危險廢物經營許可證》，有效產能持續(xù)釋放。2021年環(huán)保業(yè)務營收達到27.67億元，同比增長20.9%。

??除此之外，公司也布局了其他多元業(yè)務。商業(yè)方面，2021年實現(xiàn)收入5.29億元，同比下降4.9%，主要受到新冠疫情反復影響。期內布局新能源汽車及調味品板塊，分別與威馬和珠江橋建立戰(zhàn)略合作關系，并成為其股東。