[克而瑞]越秀地產(chǎn)：上半年業(yè)績同比增長，TOD邁入全國化布局

??2022年上半年，越秀地產(chǎn)合同銷售金額達(dá)489.1億元，同比上升3.2%，完成全年1235億元業(yè)績目標(biāo)的近40%。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚(yáng)、唐嫣蓓

??核心觀點(diǎn)

??【完成全年目標(biāo)40%，廣州地區(qū)去化優(yōu)勢顯著】上半年，越秀地產(chǎn)銷售金額達(dá)489.1億元，同比上升3.2%，完成全年1235億元業(yè)績目標(biāo)的近40%。在行業(yè)下行階段，越秀按計(jì)劃完成上半年銷售目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)業(yè)績同比增長，優(yōu)于百強(qiáng)房企上半年平均銷售水平。此外，越秀在大灣區(qū)合同銷售金額略低于去年同期，但在廣州地區(qū)，銷售金額達(dá)293.4億元，同比上升10.4%，占總銷售金額的60%。

??【積極獲取核心城市核心地塊，首次摘得大灣區(qū)外TOD項(xiàng)目】1-6月，越秀新增16幅土地，總建筑面積達(dá)346萬平方米。越秀堅(jiān)持“以銷定投”的模式，并增加“以銷定產(chǎn)”的布置，進(jìn)行彈性供貨，以避免庫存積壓等問題。同時(shí)，成功進(jìn)入第30座城市合肥，將進(jìn)一步投資核心城市核心地塊。此外，越秀首次在大灣區(qū)以外城市，杭州獲得TOD項(xiàng)目，為越秀TOD全國化布局實(shí)現(xiàn)了新的突破。

??【毛利率下滑至21.2%，融資成本保持行業(yè)較低水平】2022上半年，越秀實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入312.9億元，同比上升29.1%。在近年規(guī)模房企盈利水平整體明顯下滑的行業(yè)背景下，上半年毛利率較去年同期下降5.6個(gè)百分點(diǎn)至21.2%，較去年末下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，償債指標(biāo)與盈利指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)平均水平，且平均借貸成本穩(wěn)中有降達(dá)4.11%。

??【TOD銷售穩(wěn)健增長，“雙平臺“保持穩(wěn)定】截至6月末，TOD項(xiàng)目合同銷售金額達(dá)120.7億元，同比上升58.8%，占越秀上半年銷售額的24.7%。在商住方面，越秀優(yōu)化營銷能力，積極打造“越秀房寶”，結(jié)合線上線下的營銷策略。截至6月末，越秀實(shí)現(xiàn)商業(yè)租賃收入約1.8億元。公司持股39.99%的越秀房產(chǎn)基金收入約9.4億元，同比上升7.0%。

??01 銷售

??完成全年目標(biāo)40%
廣州地區(qū)去化優(yōu)勢顯著

??2022年上半年，越秀地產(chǎn)合同銷售金額達(dá)489.1億元，同比上升3.2%，完成全年1235億元業(yè)績目標(biāo)的近40%。合同銷售面積達(dá)178萬平方米，同比下降0.8%。銷售均價(jià)27500元/平方米，同比上升4.2%。綜合來看，在行業(yè)下行階段，越秀地產(chǎn)按計(jì)劃完成上半年銷售目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)業(yè)績同比增長，優(yōu)于百強(qiáng)房企上半年平均銷售水平。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，越秀地產(chǎn)受大灣區(qū)疫情因素的影響，合同銷售金額略低于去年同期，但其在大灣區(qū)仍有顯著優(yōu)勢，截至6月末實(shí)現(xiàn)合同銷售金額317.5億元，占總銷售金額的65%。其中，越秀地產(chǎn)進(jìn)一步深耕廣州地區(qū)，合同銷售金額達(dá)293.4億元，同比上升10.4%，占總銷售金額的60%。根據(jù)克而瑞排名，越秀全口徑銷售金額和權(quán)益銷售金額均排名廣州市第一名。

??02 投資

??積極獲取核心城市核心地塊
首次摘得大灣區(qū)外TOD項(xiàng)目

??2022年1-6月，越秀地產(chǎn)在7個(gè)城市新增16幅土地，總建筑面積達(dá)346萬平方米。大灣區(qū)新增7幅地塊，新增土儲163萬平方米，占新增土儲的近50%，其中廣州地區(qū)新增5幅土地，新增土儲126萬平方米。越秀堅(jiān)持“以銷定投”的模式，并且上半年以來在區(qū)域上增加了“以銷定產(chǎn)”的布置，進(jìn)行彈性供貨，以避免庫存積壓等問題。同時(shí)，越秀成功進(jìn)入第30座城市合肥，未來將進(jìn)一步投資核心城市核心地塊，獲取優(yōu)質(zhì)地塊。

??此外，越秀地產(chǎn)新增土地儲備中，非公開競爭獲取方式占55%，其中通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等多元化渠道增儲，分別占23.2%、4.4%和27.0%。TOD項(xiàng)目方面，作為越秀主要增儲渠道，共擁有8個(gè)項(xiàng)目，總土地儲備達(dá)359.44萬平方米，其中上半年新增廣州琶洲南TOD項(xiàng)目和杭州勾莊TOD項(xiàng)目，且杭州TOD為越秀首次在大灣區(qū)以外城市獲得的項(xiàng)目，為越秀TOD全國化布局實(shí)現(xiàn)了新的突破。城市運(yùn)營方面，截至2022上半年，越秀地產(chǎn)擁有7個(gè)項(xiàng)目，土地儲備達(dá)285.54萬平方米。

??03 財(cái)務(wù)毛

??利率下滑至21.2%
融資成本保持行業(yè)較低水平

??2022年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入312.9億元，同比上升29.1%。毛利潤為66.5億元，同比上升2.5%。核心凈利潤為21.3億元，同比上升1.4%。核心凈利潤率為7%，同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。從盈利指標(biāo)來看，在近年規(guī)模房企盈利水平整體明顯下滑的行業(yè)背景下，越秀2022年上半年毛利率較去年同期下降5.6個(gè)百分點(diǎn)至21.2%，較去年末下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。但值得注意的是，近年越秀毛利率一直較為穩(wěn)定，且始終保持在行業(yè)平均水平以上，去年同期較行業(yè)平均水平高出4.7個(gè)百分點(diǎn)，去年末較行業(yè)平均水平高出2.5個(gè)百分點(diǎn)。

??此外，截至6月30日，已售未入賬合同銷售金額人民幣1,564億元，較年初上升3.8%。中期每股派息人民幣0.275元，同比上升1.5%；派息比率為核心凈利潤的40%。

??截至2022年6月底，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金390.5億元，較去年末下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.4%、59.7%和1.45倍，“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，且償債能力一直優(yōu)于行業(yè)平均水平。長短期債務(wù)比為2.14，較上年末有所上升。

??具體來看，在融資端，越秀抓住市場有利窗口，于境內(nèi)成功發(fā)行低成本公司債券合共61.5億元人民幣，3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。平均借貸成本較2021年上半年下降0.24個(gè)百分點(diǎn)至4.11%，融資成本持續(xù)優(yōu)化。穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持Baa3和BBB-投資級信用評級，展望“穩(wěn)定”。

??04 多元化

??TOD銷售穩(wěn)健增長
“雙平臺”模式保持穩(wěn)定

??截至6月末，TOD項(xiàng)目合同銷售金額達(dá)120.7億元，同比上升58.8%，占越秀上半年銷售額的24.7%。其中，琶洲南TOD項(xiàng)目銷售達(dá)57.9億元，星瀚TOD項(xiàng)目銷售達(dá)12.8億元、星越TOD項(xiàng)目銷售達(dá)30.1億元、星匯城TOD銷售達(dá)13.4億元。

??上半年，越秀地產(chǎn)在廣州向越秀集團(tuán)母公司成功收購了琶洲南TOD項(xiàng)目，新增TOD土地儲備達(dá)43萬平方米。在杭州通過摘牌方式收購了勾莊TOD項(xiàng)目，再增加TOD土地儲備達(dá)37萬平方米，首次拿下大灣區(qū)以外TOD項(xiàng)目。同時(shí)，在公司TOD研究院的助力下，持續(xù)完善產(chǎn)品線和服務(wù)體系，進(jìn)一步拓展全國化布局。

??在商住方面，越秀優(yōu)化營銷能力，積極打造“越秀房寶”，結(jié)合線上線下的營銷策略，實(shí)施精細(xì)化管理，有效控制成本。截至6月末，越秀實(shí)現(xiàn)商業(yè)租賃收入約1.8億元。公司持股39.99%的越秀房產(chǎn)基金收入約9.4億元，同比上升7.0%。越秀基金擁有的寫字樓業(yè)態(tài)持續(xù)保持穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)租賃收入約6.4億元，同比上升37.1%，在市場上表現(xiàn)出了一定的穩(wěn)定性。