??“金九銀十” 作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，一直以來都是全年重頭戲之一。去年“金九銀十” 并未如期到來，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇下，全國商品房銷售面積、金額低位徘徊，直至12月才出現(xiàn)翹尾。

??2022年以來，中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風(fēng)險，又給市場減壓，然而穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯，7月百城成交環(huán)比下降15%，同比跌幅擴(kuò)至35%。重點50城開盤去化率跌至31%，環(huán)比下降6個百分點，近8成城市去化率轉(zhuǎn)降。

??僅限于上海、成都和杭州部分城市市場相較火熱，更多城市去化率整體仍處低位，去化率均不足20%，直觀反映市場全面回暖仍需時間。

??我們認(rèn)為，今年或?qū)]有“金九銀十”，放松政策短期內(nèi)較難造就市場回升，長期規(guī)模也將逐級下降。

??基于經(jīng)濟(jì)基本面、樓市供求關(guān)系、市場需求及購買力等因素，未來城市市場前景將加劇分化。

??2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，對比近10年前7月全國商品房銷售面積，2022年前7月商品房銷售面積7.8億平方米，與2016年前7月7.6億平方米相差無幾。預(yù)計2022年全年商品房銷售面積也或?qū)⒙愿哂?016年。

??截至2022年7月末，全國共有209個省市出臺385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，供給端主要涉及放寬預(yù)售、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍等。

??然而穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月商品房銷售規(guī)模在年中高增后回落。7月全國商品房分別銷售9255萬平方米和9691億元，環(huán)比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴(kuò)大了10pcts和7pcts。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2022年第34周（8月21日）成交整體微升，重點監(jiān)測城市平均開盤去化率約為49%。

??重點監(jiān)測城市8月至今的成交指數(shù)來看，一線城市成交指數(shù)為111.65，環(huán)比增長33.08；二線城市成交指數(shù)為48.94，環(huán)比下降2.02點；三四線城市成交指數(shù)為72.25，環(huán)比增長10.83點。

??除一線城市外，其他城市依然處于相對低位，短期內(nèi)較難出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)。

??究其緣由，首先是我國經(jīng)濟(jì)由高速增長到高質(zhì)量增長，疫情加劇了經(jīng)濟(jì)下行壓力。其次是市場需求及購買力明顯透支，行業(yè)規(guī)模已見頂。

??縱觀近10年全國商品房銷售面積走勢，不難發(fā)現(xiàn)存在兩波需求過度透支：

??其一，2015年至2017年，受惠于棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，全國商品房銷售面積在短短兩年內(nèi)由12.8億平方米提升至16.9億平方米，凈增加4.1億平方米。

??其二，2020年，受疫情影響，貨幣政策全面放松，預(yù)期的調(diào)整年并未到來，反倒是2020年、2021年行業(yè)銷售規(guī)模迭創(chuàng)新高。

??2017年至2021年，全國商品房銷售面積連續(xù)5年高位保持約17億平方米，反映住房需求趨于飽和。

??我們認(rèn)為，中長期來看，行業(yè)銷售規(guī)模大概率將回落至2013年至2015年13億平方米至14億平方米的區(qū)間范圍。

??假設(shè)行業(yè)調(diào)整存在以下兩種可能的路徑：

??第一種急劇調(diào)整，今年銷售面積降至16億平方米，明年銷售面積進(jìn)一步回落至14億平方米，兩年時間行業(yè)規(guī)模連下兩個臺階，累計凈增少4億平方米。

??第二種溫和調(diào)整，今年銷售面積降至16億平方米，但兩、三年內(nèi)銷售面積仍將保持在15億平方米至16億平方米，五年乃至更長時間行業(yè)規(guī)模再緩步下滑至13億平方米至14億平方米。

??無疑第二種溫和調(diào)整節(jié)奏所產(chǎn)生的負(fù)面沖擊較小，更利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??雖然從整體市場來看，未來主要是以“穩(wěn)地產(chǎn)”為主，但從具體城市來看，未來城市稟賦將決定市場熱度，整體市場分化趨勢也將變得更加嚴(yán)重。

??具體還需從多個角度做分析，如GDP、人口、供需、購買力、政策調(diào)整空間等等。

??僅從購買力來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年，上海、北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過7.5萬元，蘇州、杭州、廣州、寧波等14個核心一二線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬元。

??與此同時，8成以上的城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國平均線43834元以下，其中不乏西安、鄭州、重慶等中西部地區(qū)二線城市。

??由于中國家庭的負(fù)債結(jié)構(gòu)相對單一，房貸是居民負(fù)債的主要構(gòu)成項，因此居民杠桿率指標(biāo)既能直觀反映家庭債務(wù)壓力和支付能力，也能測度未來的加杠桿空間。

??居民杠桿率過低，表明居民加杠桿購房意愿不足，杠桿率過高也不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，還需綜合考量，因城施策，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。

??2020年居民杠桿率較高的城市大致可以分為兩類：

??第一類是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房價上漲預(yù)期更為強(qiáng)烈的城市，比如杭州、深圳、南京、廣州，居民負(fù)債參與率更高，杠桿率也更高。

??第二類則是高杠桿率較高的三四線城市，需要警惕房價下跌可能引發(fā)的債務(wù)違約風(fēng)險。

??綜合來看，我們認(rèn)為未來一線城市市場需求及購買力依然還是最為堅挺的，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绒D(zhuǎn)暖，成交也將率先企穩(wěn)回升。

??例如上海，2022年以來房地產(chǎn)市場熱度不減，新開盤項目平均去化率高位保持在80%附近。2021年，上海適度放松落戶限制，加大人才引進(jìn)力度，全年共計新增落戶人口7.3萬人，其中居轉(zhuǎn)戶3.8萬人，人才引進(jìn)3.5萬人。可以期許的是，隨著高素質(zhì)人才大量聚集，有望給上海房地產(chǎn)市場提供更為堅實的需求支撐。

??強(qiáng)二三線城市或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。杭州、成都、佛山、南通等強(qiáng)二三線城市市場需求或購買力適度透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。

??弱二線及多數(shù)三四線城市或?qū)⒗^續(xù)盤整。大連、南昌、太原等弱二線城市以及菏澤、煙臺、北海等多數(shù)三四線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整，成交整體提升幅度著實有限。

??從目前來看，截至8月中下旬，整體市場較7月出現(xiàn)一定的復(fù)蘇，但整體依然處于低位。

??2022年至今，各地政策持續(xù)加碼，政策調(diào)整也已逐漸由低能級城市向高能級城市擴(kuò)散，政策強(qiáng)度也已從公積金、落戶擴(kuò)張到對“四限”政策的放松。但整體市場拉動效果并不明顯。

??以此來看，今年或?qū)]有“金九銀十”，放松政策短期內(nèi)較難造就市場回升，三季度可能會出現(xiàn)部分城市回穩(wěn)，整體筑底仍將持續(xù)一段時間，第四季度末或?qū)⒙杂小奥N尾”行情。