??隨著重點(diǎn)城市第二輪集中土拍收官，8月末，無錫、廈門率先開啟了第三輪集中供地。

??購(gòu)房者信心不足，導(dǎo)致樓市回暖期限拉長(zhǎng)，企業(yè)流動(dòng)性壓力巨大，拿地意愿不足，無錫和廈門第三輪土拍熱度進(jìn)一步走低。

??值得注意的是，9月將開啟第三輪集中供地潮，截至目前，已有9個(gè)城市發(fā)布了第三輪供地公告，包括北上深杭等熱點(diǎn)城市。

??從無錫和廈門第三輪土拍情況來看，若銷售端仍沒有明顯起色，那么即將來臨的各城市三批次集中土拍，底價(jià)成交還將是主旋律。

??8月的最后一天，廈門完成了第三輪集中供地出讓，最終，6幅地中1幅流拍，平均溢價(jià)率由第二批次溢價(jià)率的1.4%下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)至0.2%。

??廈門開拍前一天，無錫也完成了第三輪集中供地。即便是地價(jià)下調(diào)，但無錫整體熱度降至冰點(diǎn)，出讓的11宗地塊全部底價(jià)成交。

??從熱度變化來看，無錫和廈門均較第二輪有所下降。

??先來看廈門。

??與第二輪相比，廈門第三輪土拍進(jìn)一步降溫。參拍的6宗地有1宗流拍，其余5宗無一觸及地價(jià)上限，平均0.2%的溢價(jià)率創(chuàng)下廈門集中土拍以來的新低。

??島內(nèi)地塊熱度雖高于島外，但是高溢價(jià)成交現(xiàn)象并未出現(xiàn)，競(jìng)拍熱度也較此前明顯下滑。從此輪參拍房企數(shù)量最多的兩宗地塊來看，分別經(jīng)過3輪和2輪競(jìng)拍迅速落錘，成交溢價(jià)率分別為0.5%和0.2%。

??廈門土拍遇冷，除了有市場(chǎng)環(huán)境遇冷致房企拿地謹(jǐn)慎以外，還與供地結(jié)構(gòu)有關(guān)。

??此次供地集中在去化較難的島外，最重要的是，此次土拍參拍資金門檻抬高，進(jìn)一步打壓了房企參拍熱情。出讓地塊中有4宗地總價(jià)超20億元，其中島內(nèi)兩宗地的起拍價(jià)都在40億元以上。對(duì)于房企而言，參與門檻偏高，整體投入成本較高，因此房企參與積極性不強(qiáng)。

??從拿地房企來看，民企依然隱身，成交的5宗地塊，有4宗被本地國(guó)企競(jìng)得，外來房企中則僅有中海落下一子，以43.5億元的總價(jià)斬獲思明區(qū)2022P15地塊。

??同樣，無錫熱度也降至冰點(diǎn)。

??與廈門不同的是，在第三輪土拍開拍前，無錫出臺(tái)了放寬限購(gòu)、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”、降低貸款利率的各種利好政策，但這些利好政策并未能刺激土拍市場(chǎng)回暖。11宗地塊全部底價(jià)成交，而且每宗地塊參拍房企均只有1家。

??拿地房企類型也可以看出無錫此輪土拍的涼意。除了朗詩(shī)以外，拿地房企九成以上為本土城投類公司。

??實(shí)際上，此次無錫供應(yīng)地塊條件并不算“差”，建面最大的兩個(gè)區(qū)域新吳區(qū)和經(jīng)開區(qū)，整體去化周期是無錫最低的兩個(gè)區(qū)域，分別為19.2個(gè)月和9.9個(gè)月。

??冷淡的市場(chǎng)環(huán)境以及較長(zhǎng)的去化周期，仍是影響房企投資積極性的重要因素。

??無錫和廈門第三輪集中土拍表現(xiàn)不及預(yù)期，歸根結(jié)底仍在于當(dāng)前樓市仍未走出下行通道。

??實(shí)際上，廈門地價(jià)水平進(jìn)一步回落，平均地房比僅為0.51，且房企價(jià)差均超1.5萬元/平方米，利潤(rùn)空間可謂充足。而無錫成交樓板價(jià)均有所回調(diào)，部分地塊甚至下調(diào)了30%左右，但整體盈利空間不如廈門。

??無錫和廈門兩地商品住宅市場(chǎng)維持低位，無錫主要表現(xiàn)在上半年以來住宅市場(chǎng)成交低迷，而廈門則表現(xiàn)新房去化放緩之下去化周期被拉長(zhǎng)。

??今年以來廈門多次放松樓市調(diào)控政策，8月市場(chǎng)更是傳出“首付比例下調(diào)、房貸利率下調(diào)”等利好消息，但由于客戶購(gòu)房信心仍未恢復(fù)，市場(chǎng)成交量延續(xù)在低位運(yùn)行，當(dāng)前規(guī)模下行趨勢(shì)仍比較明顯。尤其是近兩月，因疫情沖擊、天氣等因素疊加影響，新房成交規(guī)模持續(xù)走低，住宅消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自2022年開年以來，廈門的商品住宅消化周期就呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，截止2022年7月底廈門的商品住宅消化周期高達(dá)17.6個(gè)月，已經(jīng)逼近供過于求的警戒線。即便是去化表現(xiàn)相對(duì)樂觀的島內(nèi)，因2021年來供地量明顯增加，當(dāng)前有多個(gè)在售、待售項(xiàng)目，庫(kù)存量也大幅走高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。

??在樓市庫(kù)存規(guī)模進(jìn)一步增加，三批次成交地塊在未來入市時(shí)或?qū)⒚媾R較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

??再來看無錫，住宅市場(chǎng)的低迷是本次土拍冷淡收?qǐng)龅脑蛑弧?/p>

??自2021年以來，無錫商品住宅整體供求比為1.03，供求相對(duì)平衡。今年5、6月份成交量短暫小幅回升后，7月和8月成交量再度走低，與去年同期相比分別大降72%和55%。

??市場(chǎng)觀望情緒在無錫蔓延，不少項(xiàng)目通過打折、加大優(yōu)惠力度等方式加強(qiáng)促銷，但銷售量也暫未出現(xiàn)明顯回升。在此市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商拿地?zé)崆殡y以被激發(fā)，預(yù)計(jì)只有等到樓市率先回暖后，熱度才能傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。

??9月將開啟重點(diǎn)城市供地潮。目前，已有9個(gè)城市發(fā)布了第三批供地公告，包括北上深杭等熱點(diǎn)城市，除無錫和廈門外，其余城市的三批次供地均將于本月開拍。

??無錫和廈門率先開拍，也成為第三輪圖片表現(xiàn)的一個(gè)重要參考，兩座城市第三輪集中土拍表現(xiàn)均不及預(yù)期，核心是當(dāng)前樓市仍未走出下行通道所致。這也意味著，接下來的供地潮各城市地市表現(xiàn)如何，與樓市成交規(guī)模能否穩(wěn)步回升直接掛鉤。

??接下來，重點(diǎn)城市三批次集中土拍高峰期將要來臨，土拍撞期之下，城市之間熱度分化會(huì)更加顯著，尤其是對(duì)于樓市表現(xiàn)相對(duì)較差的城市，本地城投“托底”比例或?qū)⑦M(jìn)一步加大。