[克而瑞]招商蛇口：銷售升至行業(yè)第六，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

??核心觀點

??【合約銷售1188億元，銷售排名上升至第六】2022年上半年，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售金額1188.3億元，同比下降32.9%；累計實現(xiàn)簽約銷售面積487.5萬平方米，同比下降36.7%。截至6月末，招商蛇口累計完成全年3300億元業(yè)績銷售的36%，全口徑銷售排名上升至行業(yè)第6位。2022年上半年，招商蛇口有14個城市上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明等，銷售金額進入當(dāng)?shù)豑OP10。

??【上半年拿地27宗，聚焦核心城市】2022年上半年，招商蛇口堅持“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，同比減少52.5%，權(quán)益面積264.51萬平方米。上半年，招商蛇口主要聚焦于上海、北京等一線城市及杭州、蘇州等長三角核心城市。截至6月末，新增綠色建筑項目28個，新增建筑面積363萬平方米。

??【增收不增利現(xiàn)象明顯，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化】2022年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入575.6億元，同比增長28.9%。招商蛇口實現(xiàn)毛利率18.6%；凈利率7%；歸母凈利率3.3%。營業(yè)收入增長的同時，毛利潤和凈利潤卻同比下降。各盈利指標創(chuàng)近年來新低，增收不增利現(xiàn)象明顯。“三道紅線”指標全部綠檔達標。上半年平均借貸成本較去年末下降0.38百分點至4.1%。

??【社區(qū)園區(qū)毛利率下滑，招商積余非住業(yè)態(tài)領(lǐng)先地位】2022年上半年，社區(qū)開發(fā)與運營，營業(yè)收入達492.1億元，同比大幅增長54.1%。上半年園區(qū)開發(fā)與運營收入82.6億元，同比下降34.6%；毛利率13.9%，較去年同期大幅下降16.8個百分點，主要由于上年深圳前海啟動區(qū)一期有大額結(jié)轉(zhuǎn)。招商積余以穩(wěn)固非住業(yè)態(tài)領(lǐng)先地位。同時順利完成匯勤物業(yè)并購項目，成功摘牌新中物業(yè)67%股權(quán)。

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??銷售

??合約銷售1188億元

??銷售排名上升至第六

??2022年上半年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額1188.3億元，同比下降32.9%；累計實現(xiàn)簽約銷售面積487.5萬平方米，同比下降36.7%；合約銷售均價24374元/平方米，同比上升6.1%。截至6月末，招商蛇口累計完成全年3300億元業(yè)績銷售的36%，全口徑銷售排名上升至行業(yè)第6位。從銷售結(jié)構(gòu)來看，招商蛇口城市深耕成效進一步凸顯。2022年上半年，招商蛇口有14個城市上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明等，銷售金額進入當(dāng)?shù)豑OP10。

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??投資

??上半年拿地27宗，聚焦核心城市

??2022年上半年，招商蛇口繼續(xù)堅持“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，同比減少52.5%，權(quán)益面積264.51萬平方米。上半年，招商蛇口主要聚焦于上海、北京等一線城市及杭州、蘇州等長三角核心城市，并打造精品計劃2.0，加強精細化施工，全面推行精益交付。此外，招商蛇口在綠色建筑上頗有成效，截至6月末，新增綠色建筑項目28個，新增建筑面積363萬平方米；累計共建設(shè)綠色建筑項目377個，建筑面積達4602萬平方米。

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??財務(wù)

??增收不增利現(xiàn)象明顯

??債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

??2022年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入575.6億元，同比增長28.9%。實現(xiàn)毛利潤107億元，較去年同期下降7.1%；凈利潤40.1億元，較去年同期下降31.2%；歸母凈利潤18.9億元，較去年同期下降55.6%，基本每股收益0.16元。

從盈利指標來看，截至6月末，招商蛇口實現(xiàn)毛利率18.6%，較去年同期降低7.2個百分點；凈利率7%，較去同期降低6.1個百分點；歸母凈利率3.3%，較去年同期降低6.2個百分點。綜合來看，受行業(yè)整體影響，招商蛇口各項盈利指標連續(xù)下滑，創(chuàng)近年來新低，增收不增利的現(xiàn)象明顯。毛利下降的主要原因為，房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積較上年同期有所上升，但受市場因素的影響，結(jié)轉(zhuǎn)毛利有所下降。

       截至6月末，招商蛇口持有現(xiàn)金779.5億元，同比下降7.4%?，F(xiàn)金短債比為2.43，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為62.2%，凈負債率為43.7%，三道紅線”指標全部綠檔達標。同時，上半年招商蛇口永續(xù)債較往年有所減少，現(xiàn)累計剩余166億元。除此之外，招商蛇口不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，利用自身信用優(yōu)勢，降低融資成本，上半年平均借貸成本較去年末下降0.38百分點至4.1%。

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??多元化

??社區(qū)園區(qū)板塊毛利率下滑

??招商積余非住業(yè)態(tài)領(lǐng)先地位

??2022年上半年，招商蛇口以“一業(yè)態(tài)一模板”為目標持續(xù)提升持有業(yè)務(wù)經(jīng)營效益與品牌影響力。2022年上半年，社區(qū)開發(fā)與運營方面，營業(yè)收入達492.1億元，同比大幅增長54.1%；毛利率14.3%，較去年同期下降2.5個百分點。收入增長的主要原因為部分項目西安臻觀府、南京西江瑞府、成都時代公園、蘇州前山瀾庭、南京雍榮府等有大額結(jié)轉(zhuǎn)。園區(qū)開發(fā)與運營方面，上半年園區(qū)開發(fā)與運營收入82.6億元，同比下降34.6%；毛利率13.9%，較去年同期大幅下降16.8個百分點，其主要由于上年深圳前海啟動區(qū)一期有大額結(jié)轉(zhuǎn)。

??招商積余作為旗下輕資產(chǎn)服務(wù)平臺，以穩(wěn)固非住業(yè)態(tài)領(lǐng)先地位，形成“1+1+N”通用性業(yè)態(tài)服務(wù)標準體系架構(gòu)，高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)提升品牌影響力。截至6月末，實現(xiàn)營業(yè)收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，在管項目1803個，管理面積達3.01億平方米。新拓展項目結(jié)構(gòu)進一步向“高質(zhì)量”優(yōu)化，新簽?zāi)甓群贤~15.95億元，同比增長17%。同時，招商積余順利完成匯勤物業(yè)并購項目，成功摘牌新中物業(yè)67%股權(quán)。

??康養(yǎng)業(yè)務(wù)方面，招商蛇口積極探索“地產(chǎn)+健康”模式助力地產(chǎn)營銷、“物業(yè)+康養(yǎng)”模式促進物管業(yè)務(wù)發(fā)展。面對疫情，招商蛇口從輕資產(chǎn)項目拓展、線上線下營銷聯(lián)動等方面積極應(yīng)對。采取片區(qū)經(jīng)營聯(lián)動、打造品牌會展等經(jīng)營策略，并依托深圳國際會展中心運營管理經(jīng)驗輸出會展業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)管理，以打造會展IP協(xié)助公司多元化，賦能綜合發(fā)展。