[克而瑞]萬科地產(chǎn)：量入為出、穩(wěn)健經(jīng)營 信用評級保持領(lǐng)先

??核心觀點(diǎn)

      【上半年合同銷售金額同比降低39.3%】2022年上半年，萬科累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2152.9億元，同比降低39.3%。上半年，萬科在全國41個城市市場銷售排名位列前三，其中在16個城市市場排名第一，在17個城市排名第二。分區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，上半年對萬科業(yè)績貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額782.5億元，銷售金額和面積占比分別達(dá)到了36.3%和26.7%。

??【量入為出、提升投資質(zhì)量，一二線城市占比95.6%】2022年，萬科繼續(xù)堅持量入為出，同大部分行業(yè)規(guī)模房企一樣，上半年新增投資規(guī)模有明顯降低。共計新獲取項目19個，總規(guī)劃計容建筑面積307.8萬平方米，總地價386.8億元。其中，在一二線城市的投資金額占比達(dá)到95.6%。截至上半年末，萬科在建及規(guī)劃中土地儲備面積達(dá)13722.8萬平方米，其中權(quán)益土儲8627.4萬平方米。

??【盈利指標(biāo)回落，企業(yè)信用評級保持行業(yè)領(lǐng)先】2022年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；毛利潤、凈利潤也分別同比增長10.5%、11.9%。毛利率、凈利率等盈利指標(biāo)略有降低，但整體利潤表現(xiàn)仍明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。截至上半年末，萬科現(xiàn)金短債比2.25、長短期債務(wù)比3.47、凈負(fù)債率35.5%，負(fù)債結(jié)構(gòu)健康、三道紅線綠檔達(dá)標(biāo)。

??【各多元板塊經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)高效、穩(wěn)健發(fā)展】2022年，萬科繼續(xù)堅持“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務(wù)、物流倉儲服務(wù)、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營等多元業(yè)務(wù)板塊發(fā)展都進(jìn)一步穩(wěn)步推進(jìn)。其中，萬物云上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。關(guān)于分拆萬物云境外上市的申請也已獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。長期來看，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展韌性更強(qiáng)，帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時，也能為未來業(yè)務(wù)價值增長提供支撐。

      01

      銷售上半年合同銷售金額同比降低39.3%

??2022年上半年，萬科累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2152.9億元，銷售面積1290.7萬平方米，分別同比降低39.3%和41.1%；銷售均價16680元/平方米，較往年略有提升。目前，行業(yè)下行調(diào)整持續(xù)、市場表現(xiàn)仍相對低迷，上半年百強(qiáng)房企整體銷售金額的同比降幅超過50%。萬科的銷售業(yè)績雖然和多數(shù)規(guī)模房企一樣有明顯回落，但表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均。

??上半年，萬科在全國41個城市市場銷售排名位列前三，其中在16個城市市場排名第一，在17個城市排名第二。分區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，上半年對萬科業(yè)績貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額782.5億元，銷售金額和面積占比分別達(dá)到了36.3%和26.7%，南方區(qū)域和北京區(qū)域的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)度則分別達(dá)到22.1%和12.1%。

??02

??投資

??量入為出、提升投資質(zhì)量

??一二線城市占比95.6%

??2022年，萬科繼續(xù)堅持量入為出、提升投資質(zhì)量，同大部分行業(yè)規(guī)模房企一樣，上半年新增投資規(guī)模有明顯降低。具體來看，萬科上半年共計新獲取項目19個，總規(guī)劃計容建筑面積307.8萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積213.1萬平方米；項目總地價386.8億元，權(quán)益地價總額約248.3億元。其中，在一二線城市的投資金額占比達(dá)到95.6%。

??在總土地儲備規(guī)模上，截至2022年上半年末萬科在建及規(guī)劃中土地儲備面積達(dá)13722.8萬平方米（在建項目10007.4萬平方米、規(guī)劃中項目3715.4萬平方米），其中權(quán)益土儲8627.4萬平方米?？偼恋貎湟?guī)?；芈渲?017-2018年的水平，但仍可滿足萬科未來近4年的銷售需求。同時萬科還在全國多個城市積極參與舊改項目，截至2022年上半年末舊改項目的規(guī)劃計容建筑面積約524.3萬平方米。

??03

??財務(wù)

??盈利指標(biāo)回落

??企業(yè)信用評級保持行業(yè)領(lǐng)先

??2022年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入1916.7億元。毛利潤423.5億元、凈利潤181億元、歸母凈利潤122.2億元，分別同比增長10.5%、11.9%和10.6%。

??從盈利指標(biāo)來看，萬科2022年上半年實(shí)現(xiàn)毛利率20.5%，扣除稅金及附加之后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率16.5%、凈利率8.7%、歸母凈利率5.9%，較去年同期均有不同程度的降低，且處于歷史較低水平。但考慮到到近年來行業(yè)利潤空間持續(xù)承壓，企業(yè)整體利潤率水平不斷下行探底。2022年上半年多數(shù)規(guī)模房企利潤規(guī)模負(fù)增長、利潤率下滑、甚至錄得凈虧損，萬科的利潤表現(xiàn)仍明顯優(yōu)于行業(yè)整體水平。

??截至2022年上半年末，萬科持有貨幣資金1410.7億元，有息負(fù)債總額2802.3億元；現(xiàn)金短債比2.25、長短期債務(wù)比3.47，負(fù)債結(jié)構(gòu)健康；凈負(fù)債率35.5%，長期保持在40%以下；存量融資的綜合融資成本4.08%。在整體融資環(huán)境趨緊、企業(yè)流動性承壓的行業(yè)背景下，萬科得益于長期穩(wěn)健經(jīng)營的財務(wù)政策，凈負(fù)債率和融資成本均穩(wěn)定在行業(yè)較低水平?？鄢A(yù)收款項的資產(chǎn)負(fù)債率68.4%，三道紅線滿足綠檔達(dá)標(biāo)。同時，標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)以及中誠信對萬科均保持了“投資級”的信用評級，信用評級行業(yè)領(lǐng)先且評級展望穩(wěn)定。

      04多元化

??各多元板塊經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)

       繼續(xù)高效、穩(wěn)健發(fā)展

??除了在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，2022年上半年萬科繼續(xù)堅持“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，在物業(yè)服務(wù)、物流倉儲服務(wù)、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營等多元業(yè)務(wù)板塊發(fā)展都進(jìn)一步穩(wěn)步推進(jìn)。

??在物業(yè)服務(wù)板塊，萬物云上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比35.6%，同比增長39.7%。

??具體來看，在社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)方面，萬物云布局全國逾120多個大中城市（含香港），簽約管理的物業(yè)數(shù)目達(dá)到4096個，在管物業(yè)數(shù)目達(dá)到3035個。在商企和城市空間綜合服務(wù)方面，萬物云聚焦互聯(lián)網(wǎng)、高端制造、金融、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，提供物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)。截至報告期末，萬物云在物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)方面簽約管理的項目數(shù)量達(dá)到1929個，在管項目數(shù)目達(dá)到1706個。2022年7月，關(guān)于分拆萬物云境外上市的申請獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。

??在物流倉儲服務(wù)領(lǐng)域，2022年上半年物流業(yè)務(wù)含非并表項目共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.6億元，同比增長39.1%。其中高標(biāo)庫營業(yè)收入10.4億元，同比增長13.0%；冷庫營業(yè)收入8.2億元，同比增長94.7%。截至報告期末，萬緯物流在全國47個城市運(yùn)營管理157個項目，可租賃建筑面積1164萬平方米，服務(wù)客戶超過1200家。

??在租賃住宅業(yè)務(wù)上，上半年萬科租賃住宅業(yè)務(wù)含非并表項目共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入14.8億元，同比增長12.3%。作為全國最大的集中式長租公寓提供商，截至報告期末，泊寓共運(yùn)營管理房屋20.99萬間，累計開業(yè)16.95萬間，開業(yè)數(shù)量在深圳、福州、濟(jì)南、沈陽、天津、西安、長春、廣州、北京、成都、武漢、合肥等26個城市領(lǐng)先。同時，泊寓也積極響應(yīng)國家保障性租賃住房政策，截至上半年末在深圳、廈門、武漢等城市已有48個項目、4.1萬間房納入各地保障性租賃住房。

??商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營板塊，截至上半年末萬科商業(yè)業(yè)務(wù)累計開業(yè)的建筑面積1194.8萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為441.1萬平方米。已開業(yè)項目整體出租率91.3%，其中開業(yè)1年以上的商業(yè)項目出租率達(dá)到91.6%。上半年萬科商業(yè)業(yè)務(wù)含非并表項目營業(yè)收入40.1億元，同比增長10.4%。其中，印力集團(tuán)管理的商業(yè)項目營業(yè)收入27.5億元，同比增長12.2%。