[克而瑞]合景泰富：積極做好債務(wù)管理 多元化迎來收成期

??核心觀點(diǎn)

??【全口徑銷售額238.9億元，總可售貨值可達(dá)1600億元】根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，合景泰富上半年實現(xiàn)全口徑銷售額238.9億元，排在行業(yè)第42位。根據(jù)此前企業(yè)披露，2022年總可售貨值可達(dá)1600億元，依此計算下半年仍有超千億可售貨值。后期，隨著市場修復(fù)，企業(yè)需緊跟市場動態(tài)，及時調(diào)整推盤節(jié)奏、制定有效的營銷策略，抓住機(jī)會窗口。

??【投資全面收緊，權(quán)益土地儲備達(dá)1494萬平方米】報告期內(nèi)，投資全面收緊，未有新增拿地。截至2022年6月30日，旗下共有177個項目，分布于44個城市，權(quán)益建筑面積達(dá)1494萬平方米，主要布局在粵港澳大灣區(qū)和長三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)。中短期來看，合景泰富的儲備資源尚足，后期流動性好轉(zhuǎn)，仍要在土地投拓上積極展開鋪排，夯實儲備保障基礎(chǔ)和高質(zhì)量發(fā)展的基石。

??【利潤率隨行業(yè)進(jìn)一步走低，盈利優(yōu)勢削弱】2022上半年，合景泰富實現(xiàn)營業(yè)收入84.7億元，同比下降34.7%。毛利潤、凈利潤分別為14.7億元、5.0億元。同時，毛利率17.3%，顯著低于2021年同期的30.1%，凈利率和歸母凈利率分別為6.0%、5.1%，盈利優(yōu)勢削弱，后期需要重視有利潤的經(jīng)營。

??【堅持兌付緩解流動性風(fēng)險，積極做好債務(wù)管理】今年以來，合景泰富堅持兌付境內(nèi)外債務(wù)，年初初至報告日累計兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計人民幣59.39億元，連同境外美元債券2.5億美元。截至2022年6月30日，現(xiàn)金短債比為0.98，凈負(fù)債率為93.2%，下半年仍有多筆美元債和公司債面臨到期，中短期流動性都將比較緊張，企業(yè)需要持續(xù)完善經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險管理體系，積極應(yīng)對。

??【商業(yè)數(shù)智營銷平臺項目正式啟動，持續(xù)提升綜合運(yùn)營實力】通過十余年深耕，合景泰富商業(yè)運(yùn)營已進(jìn)入收獲期。今年上半年，購物中心、酒店、寫字樓均取得較好的進(jìn)展，租金收入達(dá)到9.16億，小幅增長1.7%，其中商場增加25%，寫字樓增長16%，增強(qiáng)企業(yè)造血能力。此外，商業(yè)數(shù)智營銷平臺項目正式啟動，未來將持續(xù)提升綜合運(yùn)營實力。

??01

??銷售

??全口徑銷售額238.9億元

??總可售貨值可達(dá)1600億元

??2022年上半年，市場持續(xù)低迷，銷售去化普遍承壓，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，合景泰富實現(xiàn)全口徑銷售額238.9億元，排在行業(yè)第42位。具體來看，業(yè)績來源仍然以大灣區(qū)和長三角兩大深耕區(qū)域為主，按預(yù)售金額貢獻(xiàn)劃分，在售122個項目中，54%來自粵港澳大灣區(qū)，23%來自長三角區(qū)域。高能級區(qū)城市韌性較高，廣州、佛山、深圳、上海、蘇州銷售業(yè)績占比達(dá)到65%。

??根據(jù)此前企業(yè)披露，2022年總可售貨值可達(dá)1600億元，依此計算下半年仍有超千億可售貨值，且主要集中于大灣區(qū)及長三角區(qū)域的一線及強(qiáng)二線城市。隨著市場修復(fù)，需求反彈或加速，去化預(yù)期走強(qiáng)，將帶來更好的業(yè)績表現(xiàn)，企業(yè)需緊跟市場動態(tài)，及時調(diào)整推盤節(jié)奏、制定有效營銷策略抓住機(jī)會窗口。

??02

??拿地

??投資全面收緊

??權(quán)益土地儲備達(dá)1494萬平方米

??報告期內(nèi)，合景泰富的投資全面收緊，未有新增拿地，這一方面由于市場去化不濟(jì)，投資風(fēng)險性增加；另一方面則基于流動性考量，下行周期下，尤其對于民企來說，安全性提至首位。截至2022年6月30日，合景泰富旗下共有177個項目，分布于44個城市，總建筑面積2062萬平方米，權(quán)益建筑面積1494萬平方米，權(quán)益占比72%。

??在深耕戰(zhàn)略下，目前土地儲備主要集中在粵港澳大灣區(qū)和長三角，兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)土地儲備占總土地儲備65%，可售資源占總可售資源81%。并且一二線城市儲備貨源豐富，截至2022年上半年末，一、二線城市權(quán)益建面總占比可達(dá)65%。

??中短期來看，合景泰富的儲備資源尚足，同時城市更新項目也在有序推進(jìn)，目前已成功中標(biāo)四個舊村改造項目的合作主體資格，包括廣州市天河區(qū)吉山村、廣州市增城區(qū)石下村、廣州市黃埔區(qū)雙沙村及廣州市黃埔區(qū)南崗村，也可有效補(bǔ)充可售資源，支撐企業(yè)發(fā)展。但是長期投資停滯，并不利于核心市場競爭力的鞏固，后期流動性好轉(zhuǎn)，仍要在土地投拓上積極展開鋪排，夯實儲備保障基礎(chǔ)和高質(zhì)量發(fā)展的基石。

??03

??盈利

??利潤率隨行業(yè)進(jìn)一步走低

??盈利優(yōu)勢削弱

??2022上半年，合景累計交付15個項目20余個批次，交付房屋近7000套，實現(xiàn)營業(yè)收入84.7億元，同比下降34.7%。受營收減少及單位成本走高影響，毛利潤同比下降62.3%至14.7億元。凈利潤為5.0億元，由于進(jìn)一步受到投資物業(yè)公允值虧損等影響，同比下降82.3%。

??同時，利潤率隨行業(yè)進(jìn)一步走低。毛利率17.3%，顯著低于2021年同期的30.1%。凈利率和歸母凈利率分別為6.0%、5.1%。整體來看，盈利優(yōu)勢削弱，后期需要重視有利潤的經(jīng)營。

??04

??債務(wù)

??堅持兌付緩解流動性風(fēng)險

??積極做好債務(wù)管理

??在行業(yè)下行調(diào)整加速、流動性收緊的背景下，債務(wù)管理成為各大房企第一要務(wù)。今年以來，合景泰富堅持兌付境內(nèi)外債務(wù)，年初初至報告日累計兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計人民幣59.39億元，連同境外美元債券2.5億美元。這一舉措利好于提升在資本市場上的信用形象，爭取融資機(jī)會，支撐企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

??截至2022年6月30日，合景泰富賬面現(xiàn)金流221.97億元，較2021年末減少24.6%?？傆邢⒇?fù)債768.65億元，其中短期有息債務(wù)226.06億元。從償債能力來看，現(xiàn)金短債比為0.98，凈負(fù)債率為93.2%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率由于預(yù)收賬款未披露明細(xì)，暫無法計算。并且根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測，下半年仍有多筆美元債和公司債面臨到期，總計超過80億元，企業(yè)仍需持續(xù)完善經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險管理體系，積極應(yīng)對。

??05

??多元化

??商業(yè)數(shù)智營銷平臺項目正式啟動

??持續(xù)提升綜合運(yùn)營實力

??通過十余年深耕，合景泰富商業(yè)版圖成功布局粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段及新經(jīng)濟(jì)區(qū)，已開業(yè)投資性項目共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個，并已進(jìn)入收獲期。今年上半年，購物中心、酒店、寫字樓均取得較好的進(jìn)展，租金收入達(dá)到9.16億，小幅增長1.7%，其中商場增加25%，寫字樓增長16%。

??購物中心方面，今年4月，華南首座“悠方”購物中心廣州知識城悠方商場正式亮相，作為廣州東部商業(yè)新地標(biāo)，在開業(yè)6天累計客流量達(dá)31萬，聚合超70%首店品牌，其中8家品牌奪得廣州同品牌門店銷售冠軍，27家品牌銷售額位列黃埔區(qū)同品牌門店第一，備受市場認(rèn)可。

??寫字樓方面，目前已開業(yè)運(yùn)營10座，布局于廣州、上海、成都、蘇州、南寧等一二線城市的核心商務(wù)區(qū)域。今年上半年，按權(quán)益口徑租金收入同比增長16%，為企業(yè)帶來一定的現(xiàn)金流補(bǔ)充。

??酒店方面，目前旗下已開業(yè)24個酒店，包括與國際酒管集團(tuán)合作及自有品牌酒店。今年6月，廣州知識城MUSTEL木文緹酒店開業(yè)，這也是一年半時間內(nèi)繼成都環(huán)球中心MUSTEL、廣州南沙MUSTEL后的全國第三家MUSTEL木文緹酒店。

??另外，為應(yīng)對疫情帶來的不確定性，今年商業(yè)數(shù)智營銷平臺項目正式啟動。未來，該平臺將提供在線線下全渠道管理技術(shù)服務(wù)和在線運(yùn)營服務(wù)，讓數(shù)字化轉(zhuǎn)型賦能集團(tuán)商業(yè)發(fā)展，提升資產(chǎn)運(yùn)營能力，優(yōu)化顧客服務(wù)能力，為客戶創(chuàng)造價值。