[克而瑞]朗詩(shī)綠色管理：輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型基本完成

??核心觀點(diǎn)

??【朗詩(shī)出品簽約銷售額大降，代建模式有待進(jìn)一步觀望】2022年上半年，朗詩(shī)出品簽約銷售額117.0億元、簽約面積為64.0萬(wàn)平方米，分別較2021年同期下降50%、56.8%。其中，權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額約為60.6億元，在資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型下，國(guó)內(nèi)的權(quán)益項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)重顯著收縮，業(yè)績(jī)占比僅為19%。整體來(lái)看，輕重模式并舉、中美雙市場(chǎng)布局仍難抵業(yè)績(jī)滑坡，未來(lái)依靠代建，能否打響“朗詩(shī)出品”仍有待進(jìn)一步觀望。

??【國(guó)內(nèi)新增均為開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總計(jì)618.8萬(wàn)平方米】報(bào)告期內(nèi)，共獲取40個(gè)開(kāi)發(fā)銷售型物業(yè)項(xiàng)目，其中在國(guó)內(nèi)成都、無(wú)錫、南京、鹽城、泰安等城市獲取的7個(gè)項(xiàng)目均為開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，新增開(kāi)發(fā)代建合同額約2.47億元，與2021年上半年基本持平。截至2022年6月30日，儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積為618.8萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目可售面積約占半數(shù)。

??【營(yíng)收逆勢(shì)增長(zhǎng)62.6%，凈利潤(rùn)持續(xù)虧損】上半年，朗詩(shī)收入57.5億元，同比上升62.6%，毛利同比增長(zhǎng)46.5%，為11.7億元；毛利率為20.4%，較2021年同期減少2.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)虧損3.9億元，歸母凈利潤(rùn)虧損5.07億元。2021年以來(lái),朗詩(shī)面臨了較大的盈利困境，凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)持續(xù)虧損，金融資產(chǎn)、合營(yíng)聯(lián)營(yíng)的不穩(wěn)定性對(duì)整體效益的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生較大的影響，后期如何合理有效處置、提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量尤為重要。

??【“三條紅線”全踩中，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)急劇提升】截至2022年6月30日，現(xiàn)金短債比為0.59，凈負(fù)債率為133.0%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為79.5%，“三條紅線”全踩中，進(jìn)入“紅檔”行列。伴隨企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)調(diào)整，流動(dòng)性及財(cái)務(wù)狀況惡化，面臨較高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，中短期或面臨挑戰(zhàn)?！鞠蜉p資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型基本完成，持續(xù)提升綠色產(chǎn)品差異化】目前，公司已完成更名，采納“朗詩(shī)綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，中文簡(jiǎn)稱更改為“朗詩(shī)綠色管理”。此次更名意味著公司在中國(guó)市場(chǎng)，已由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成，未來(lái)將以代建業(yè)務(wù)為主，但仍然會(huì)保留投資開(kāi)發(fā)能力。同時(shí)，持續(xù)提升綠色地產(chǎn)產(chǎn)品差異化能力，期內(nèi)推出了新的科技住宅產(chǎn)品“健康堡壘”，并取得良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

      01銷售

??朗詩(shī)出品簽約銷售額大降

??代建模式有待進(jìn)一步觀望

??2022年上半年，朗詩(shī)出品簽約銷售額117.0億元、簽約面積為64.0萬(wàn)平方米，分別較2021年同期下降50%、56.8%。其中，權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額約為60.6億元、簽約銷售面積為33.6萬(wàn)平方米，均價(jià)為18019元/平方米。從權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額分布來(lái)看，美國(guó)一、二線門戶城市貢獻(xiàn)81%，國(guó)內(nèi)貢獻(xiàn)19%，國(guó)內(nèi)業(yè)績(jī)主要來(lái)自杭州、武漢、成都、海寧等城市的在售項(xiàng)目。

??在下行周期，代建與權(quán)益項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并行、中美雙市場(chǎng)布局也難抵業(yè)績(jī)滑坡。同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型下，國(guó)內(nèi)的權(quán)益項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)重顯著收縮。未來(lái)依靠代建，能否打響“朗詩(shī)出品”仍有待進(jìn)一步觀望。

??02投資

??國(guó)內(nèi)新增均為開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目

??項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總計(jì)618.8萬(wàn)平方米

??報(bào)告期內(nèi)，朗詩(shī)秉持穩(wěn)健審慎的投資策略，共獲取40個(gè)開(kāi)發(fā)銷售型物業(yè)項(xiàng)目，其中權(quán)益項(xiàng)目33個(gè)，開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目7個(gè)，分布于美國(guó)與國(guó)內(nèi)，總計(jì)可售面積為149.05萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為193.2億元，應(yīng)占權(quán)益部分新增可售面積為98.53萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為115.5億元。

??值得注意的是，在資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型之下，上半年在國(guó)內(nèi)成都、無(wú)錫、南京、鹽城、泰安等城市獲取的7個(gè)項(xiàng)目均為開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，新增合同額約2.47億元，與2021年上半年基本持平。

??截至2022年6月30日，儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積為618.8萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約1082.9億元。按權(quán)益比例計(jì)算，應(yīng)占項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積為235.5萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共61個(gè)，可售面積為357.4萬(wàn)平方米。

??從儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積分布來(lái)看，美國(guó)占比32.7%，中國(guó)境內(nèi)占比67.3%。其中，境內(nèi)分布主要以二線城市、熱點(diǎn)三線城市為主，核心城市南京、成都、蘇州等儲(chǔ)備較為豐富，其中成都項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積達(dá)到66.8萬(wàn)平方米，占總可售面積10.8%，戰(zhàn)略地位最為突出。

??03盈利

??營(yíng)收逆勢(shì)增長(zhǎng)62.6%

??凈利潤(rùn)持續(xù)虧損

??上半年，朗詩(shī)收入57.5億元，同比上升62.6%，其中開(kāi)發(fā)代建服務(wù)收入2.83億元，占比4.9%；毛利同比增長(zhǎng)46.5%，為11.7億元；毛利率為20.4%，較2021年同期減少2.2個(gè)百分點(diǎn)；但由于金融資產(chǎn)減值虧損撥備由2021年上半年0.21億元擴(kuò)大至1.75億元、合營(yíng)企業(yè)虧損3.01億元等因素影響，最終凈利潤(rùn)虧損3.9億元，歸母凈利潤(rùn)虧損5.07億元。

??截至報(bào)告期末，已售未入帳物業(yè)面積為230.3萬(wàn)平方米，金額約為378.9億元。應(yīng)占權(quán)益下的已售未入帳物業(yè)面積為111.1萬(wàn)平方米，金額約為192.5億元，在一定程度可保證營(yíng)收穩(wěn)定。但同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，2021年以來(lái)，朗詩(shī)面臨了較大的盈利困境，凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)持續(xù)虧損，金融資產(chǎn)、合營(yíng)聯(lián)營(yíng)的不穩(wěn)定性對(duì)整體效益的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生較大的影響，后期如何合理有效處置、提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量尤為重要。

??04債務(wù)

??“三條紅線”全踩中

??債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)急劇提升

??截至2022年6月30日，朗詩(shī)持有現(xiàn)金15.1億元（包含受限制資金），較2021年末減少64.3%；總有息負(fù)債78.2億元，較2021年末減少7.9%，其中短期債務(wù)25.4億元，占比32.5%。加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為6.3%，低于2021年上半年7.0%。

??從償債壓力指標(biāo)來(lái)看，現(xiàn)金短債比為0.59，凈負(fù)債率為133.0%，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為79.5%，“三條紅線”全踩中，進(jìn)入“紅檔”行列。伴隨企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)調(diào)整，朗詩(shī)的流動(dòng)性及財(cái)務(wù)狀況惡化，面臨較高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，中短期或面臨挑戰(zhàn)。

??05戰(zhàn)略

??向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型基本完成

??持續(xù)提升綠色產(chǎn)品差異化能力

??今年3月31日發(fā)布年度業(yè)績(jī)時(shí)，朗詩(shī)宣布公司更名計(jì)劃。8月9日正式發(fā)布公告顯示，自2022年7月5日起，公司名稱已由“Landsea Green Properties Co.,Ltd.”更改為“Landsea Green Management Limited”，采納“朗詩(shī)綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，以取代“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司”。此外，公司于聯(lián)交所買賣股份的英文簡(jiǎn)稱將由“LANDSEAPPT”更改為“LANDSEAMGMT”，中文簡(jiǎn)稱由“朗詩(shī)地產(chǎn)”更改為“朗詩(shī)綠色管理”，自2022年8月15日(星期一)上午九時(shí)起生效，而公司的股份代號(hào)“106”維持不變。此次更名意味著公司在中國(guó)市場(chǎng)，已由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成，未來(lái)將以代建業(yè)務(wù)為主，但仍然會(huì)保留投資開(kāi)發(fā)能力。

??同時(shí)，綠色開(kāi)發(fā)與建造能力是公司的核心能力之一，期內(nèi)推出了新的科技住宅產(chǎn)品“健康堡壘”，并取得良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。截至2022年6月底，朗詩(shī)在全國(guó)超過(guò)35個(gè)城市打造了超過(guò)150個(gè)綠色住宅項(xiàng)目，綠色住宅開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2500萬(wàn)平方米。目前，在國(guó)內(nèi)共獲得綠建認(rèn)證102個(gè)，其中綠建三星認(rèn)證過(guò)半數(shù)，達(dá)53個(gè)。并在上海、南京、杭州、蘇州等9個(gè)城市獲得首個(gè)綠建三星項(xiàng)目認(rèn)證。此外，朗詩(shī)還擁有包括BREEAM、LEED在內(nèi)的國(guó)際綠建認(rèn)證21個(gè)。整體來(lái)看，綠色地產(chǎn)產(chǎn)品差異化能力在持續(xù)提升。