[克而瑞]朗詩綠色管理：輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型基本完成

??核心觀點

??【朗詩出品簽約銷售額大降，代建模式有待進一步觀望】2022年上半年，朗詩出品簽約銷售額117.0億元、簽約面積為64.0萬平方米，分別較2021年同期下降50%、56.8%。其中，權(quán)益項目簽約銷售額約為60.6億元，在資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型下，國內(nèi)的權(quán)益項目開發(fā)權(quán)重顯著收縮，業(yè)績占比僅為19%。整體來看，輕重模式并舉、中美雙市場布局仍難抵業(yè)績滑坡，未來依靠代建，能否打響“朗詩出品”仍有待進一步觀望。

??【國內(nèi)新增均為開發(fā)代建服務(wù)項目，項目儲備總計618.8萬平方米】報告期內(nèi)，共獲取40個開發(fā)銷售型物業(yè)項目，其中在國內(nèi)成都、無錫、南京、鹽城、泰安等城市獲取的7個項目均為開發(fā)代建服務(wù)項目，新增開發(fā)代建合同額約2.47億元，與2021年上半年基本持平。截至2022年6月30日，儲備項目總可售面積為618.8萬平方米，開發(fā)代建服務(wù)項目可售面積約占半數(shù)。

??【營收逆勢增長62.6%，凈利潤持續(xù)虧損】上半年，朗詩收入57.5億元，同比上升62.6%，毛利同比增長46.5%，為11.7億元；毛利率為20.4%，較2021年同期減少2.2個百分點；凈利潤虧損3.9億元，歸母凈利潤虧損5.07億元。2021年以來,朗詩面臨了較大的盈利困境，凈利潤、歸母凈利潤持續(xù)虧損，金融資產(chǎn)、合營聯(lián)營的不穩(wěn)定性對整體效益的實現(xiàn)產(chǎn)生較大的影響，后期如何合理有效處置、提升經(jīng)營質(zhì)量尤為重要。

??【“三條紅線”全踩中，債務(wù)風(fēng)險急劇提升】截至2022年6月30日，現(xiàn)金短債比為0.59，凈負債率為133.0%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率約為79.5%，“三條紅線”全踩中，進入“紅檔”行列。伴隨企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)、經(jīng)營調(diào)整，流動性及財務(wù)狀況惡化，面臨較高的債務(wù)風(fēng)險，中短期或面臨挑戰(zhàn)?！鞠蜉p資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型基本完成，持續(xù)提升綠色產(chǎn)品差異化】目前，公司已完成更名，采納“朗詩綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，中文簡稱更改為“朗詩綠色管理”。此次更名意味著公司在中國市場，已由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成，未來將以代建業(yè)務(wù)為主，但仍然會保留投資開發(fā)能力。同時，持續(xù)提升綠色地產(chǎn)產(chǎn)品差異化能力，期內(nèi)推出了新的科技住宅產(chǎn)品“健康堡壘”，并取得良好的市場表現(xiàn)。

      01銷售

??朗詩出品簽約銷售額大降

??代建模式有待進一步觀望

??2022年上半年，朗詩出品簽約銷售額117.0億元、簽約面積為64.0萬平方米，分別較2021年同期下降50%、56.8%。其中，權(quán)益項目簽約銷售額約為60.6億元、簽約銷售面積為33.6萬平方米，均價為18019元/平方米。從權(quán)益項目簽約銷售額分布來看，美國一、二線門戶城市貢獻81%，國內(nèi)貢獻19%，國內(nèi)業(yè)績主要來自杭州、武漢、成都、海寧等城市的在售項目。

??在下行周期，代建與權(quán)益項目開發(fā)并行、中美雙市場布局也難抵業(yè)績滑坡。同時可以發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型下，國內(nèi)的權(quán)益項目開發(fā)權(quán)重顯著收縮。未來依靠代建，能否打響“朗詩出品”仍有待進一步觀望。

??02投資

??國內(nèi)新增均為開發(fā)代建服務(wù)項目

??項目儲備總計618.8萬平方米

??報告期內(nèi)，朗詩秉持穩(wěn)健審慎的投資策略，共獲取40個開發(fā)銷售型物業(yè)項目，其中權(quán)益項目33個，開發(fā)代建服務(wù)項目7個，分布于美國與國內(nèi)，總計可售面積為149.05萬平方米，預(yù)計可售貨值約為193.2億元，應(yīng)占權(quán)益部分新增可售面積為98.53萬平方米，預(yù)計可售貨值約為115.5億元。

??值得注意的是，在資產(chǎn)輕型化轉(zhuǎn)型之下，上半年在國內(nèi)成都、無錫、南京、鹽城、泰安等城市獲取的7個項目均為開發(fā)代建服務(wù)項目，新增合同額約2.47億元，與2021年上半年基本持平。

??截至2022年6月30日，儲備項目總可售面積為618.8萬平方米，預(yù)計可售貨值約1082.9億元。按權(quán)益比例計算，應(yīng)占項目儲備可售面積為235.5萬平方米。開發(fā)代建服務(wù)項目共61個，可售面積為357.4萬平方米。

??從儲備項目總可售面積分布來看，美國占比32.7%，中國境內(nèi)占比67.3%。其中，境內(nèi)分布主要以二線城市、熱點三線城市為主，核心城市南京、成都、蘇州等儲備較為豐富，其中成都項目儲備可售面積達到66.8萬平方米，占總可售面積10.8%，戰(zhàn)略地位最為突出。

??03盈利

??營收逆勢增長62.6%

??凈利潤持續(xù)虧損

??上半年，朗詩收入57.5億元，同比上升62.6%，其中開發(fā)代建服務(wù)收入2.83億元，占比4.9%；毛利同比增長46.5%，為11.7億元；毛利率為20.4%，較2021年同期減少2.2個百分點；但由于金融資產(chǎn)減值虧損撥備由2021年上半年0.21億元擴大至1.75億元、合營企業(yè)虧損3.01億元等因素影響，最終凈利潤虧損3.9億元，歸母凈利潤虧損5.07億元。

??截至報告期末，已售未入帳物業(yè)面積為230.3萬平方米，金額約為378.9億元。應(yīng)占權(quán)益下的已售未入帳物業(yè)面積為111.1萬平方米，金額約為192.5億元，在一定程度可保證營收穩(wěn)定。但同時可以發(fā)現(xiàn)，2021年以來，朗詩面臨了較大的盈利困境，凈利潤、歸母凈利潤持續(xù)虧損，金融資產(chǎn)、合營聯(lián)營的不穩(wěn)定性對整體效益的實現(xiàn)產(chǎn)生較大的影響，后期如何合理有效處置、提升經(jīng)營質(zhì)量尤為重要。

??04債務(wù)

??“三條紅線”全踩中

??債務(wù)風(fēng)險急劇提升

??截至2022年6月30日，朗詩持有現(xiàn)金15.1億元（包含受限制資金），較2021年末減少64.3%；總有息負債78.2億元，較2021年末減少7.9%，其中短期債務(wù)25.4億元，占比32.5%。加權(quán)平均財務(wù)成本約為6.3%，低于2021年上半年7.0%。

??從償債壓力指標來看，現(xiàn)金短債比為0.59，凈負債率為133.0%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率約為79.5%，“三條紅線”全踩中，進入“紅檔”行列。伴隨企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)、經(jīng)營調(diào)整，朗詩的流動性及財務(wù)狀況惡化，面臨較高的債務(wù)風(fēng)險，中短期或面臨挑戰(zhàn)。

??05戰(zhàn)略

??向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型基本完成

??持續(xù)提升綠色產(chǎn)品差異化能力

??今年3月31日發(fā)布年度業(yè)績時，朗詩宣布公司更名計劃。8月9日正式發(fā)布公告顯示，自2022年7月5日起，公司名稱已由“Landsea Green Properties Co.,Ltd.”更改為“Landsea Green Management Limited”，采納“朗詩綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，以取代“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”。此外，公司于聯(lián)交所買賣股份的英文簡稱將由“LANDSEAPPT”更改為“LANDSEAMGMT”，中文簡稱由“朗詩地產(chǎn)”更改為“朗詩綠色管理”，自2022年8月15日(星期一)上午九時起生效，而公司的股份代號“106”維持不變。此次更名意味著公司在中國市場，已由傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型已基本完成，未來將以代建業(yè)務(wù)為主，但仍然會保留投資開發(fā)能力。

??同時，綠色開發(fā)與建造能力是公司的核心能力之一，期內(nèi)推出了新的科技住宅產(chǎn)品“健康堡壘”，并取得良好的市場表現(xiàn)。截至2022年6月底，朗詩在全國超過35個城市打造了超過150個綠色住宅項目，綠色住宅開發(fā)面積超過2500萬平方米。目前，在國內(nèi)共獲得綠建認證102個，其中綠建三星認證過半數(shù)，達53個。并在上海、南京、杭州、蘇州等9個城市獲得首個綠建三星項目認證。此外，朗詩還擁有包括BREEAM、LEED在內(nèi)的國際綠建認證21個。整體來看，綠色地產(chǎn)產(chǎn)品差異化能力在持續(xù)提升。