[克而瑞]8月到位資金上升乏力

??5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，同時還引入CDS或CRMW在內的信用保護工具。8月16日，增信支持再度升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企?！叭~無條件不可撤銷連帶責任擔保”，可視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。在增信支持升級的新舉措下，8月房企到位資金壓力是否有所改善？

??8月到位資金環(huán)比上漲乏力

??累計值同比下降25%略有收窄

??9月16日國家統(tǒng)計局公布2022年1-8月房地產行業(yè)數(shù)據(jù)，單8月商品房銷售面積和金額均實現(xiàn)了同比降幅收窄。單8月全國共完成商品房銷售9712萬平方米和10107億元，同比降幅較7月分別收窄6.3pcts和8.3pcts至23%和20%；環(huán)比則分別上漲5%和4%。雖然環(huán)比有所上升，但8月全國商品房銷售表現(xiàn)仍處于歷史較低水平。

??在此背景下，8月單月房企到位資金同樣呈現(xiàn)同比降幅收窄，環(huán)比規(guī)模上漲乏力。8月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為12047億元，同比降幅為21.7%，相較于7月同比降幅收窄了4.1個百分點；環(huán)比略有提升1%。2022年前8月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。

??單月銷售回款環(huán)比上升3.9%

??7月8月購房需求依舊疲軟

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，2022年前8月銷售回款為48962億元，同比下降32.5%。單8月銷售回款為6218億元，環(huán)比上升了3.9%,同比下降了23.6%。自6月，各省市的調控放松政策“應出盡出”，一部分購房者結束觀望入市；其次部分地方政策通過安置房、團購房等推動商品房銷售。2022年6月商品房銷售環(huán)比分別增長66%和68%，但隨著年中沖量后，7及8月全國商品房銷售表現(xiàn)熱度回落，8月全國商品房銷售仍處于歷史較低水平（僅高于7月和4月）。

??8月個人按揭款和定金及預付款到位資金環(huán)比分別上升了3.1%和4.3%，同比分別下降18.3%和26%。據(jù)央行披露，8月住戶貸款增加4580億元，其中短期貸款增加1922億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加2658億元，雖然相比7月中長期貸款增加1486億元已有改善，但相較于6月末中長期貸款增加15600億元仍有較大差距?？梢?，在此前所積壓的購房需求釋放殆盡后，8月居民購房貸款需求依舊疲軟。

??國內貸款同比降幅收窄19個點

??民營房企融資現(xiàn)狀依舊困難

??國內貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，前8月到位資金中國內貸款為12280億元，同比下降27.4%，降幅較前7月收窄約1pcts。單月來看，8月國內貸款為1250億元，環(huán)比上升了2.1%，同比下降了17.6%，降幅較7月收窄了19.3 pct。8月國內貸款同比降幅收窄較大，主要是由于去年同期基數(shù)較低，若僅從規(guī)模來看仍處于歷史低位。

??2022年5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關會議及通知中，提及要支持房地產企業(yè)合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩(wěn)有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發(fā)布會中稱，要及時校正金融機構的過度避險行為，保持房地產融資平穩(wěn)有序。就目前來看，6月房企國內貸款出現(xiàn)回暖跡象，但7月未能延續(xù)增長趨勢，8月表現(xiàn)持續(xù)疲軟，可見大多數(shù)民營房企的融資現(xiàn)狀依然較為困難。

??其他到位資金規(guī)模達到歷史低點

??增信支持政策信號意義仍大于實際作用

??從自籌資金來看，前8月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）35771億元，同比下降12.3%，降幅較前7月擴大0.9 pcts。單月來看，8月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）4276億元，同比下降18.4%，降幅較7月收窄2.2 pcts；環(huán)比微增0.1%。

??此外，包含公開市場發(fā)債等融資方式在內的其他到位資金，前8月同比下降9.4%至3745億元，降幅較前7月擴大4.1 pct。其中單8月為297億元，環(huán)比下降33.3%，同比下降39.5%，達到了2022年來的最低規(guī)模。主要是房企發(fā)債達到了新低，從100家重點房企的監(jiān)測情況來看，8月發(fā)債規(guī)模僅140億元，明顯低于年內其他月度的水平。

??值得注意的是，8月16日增信支持政策再次升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企?！叭~無條件不可撤銷連帶責任擔保”，可視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。但近期出臺政策對應標的企業(yè)僅為別個優(yōu)質房企，且發(fā)行規(guī)模有限，目前來看政策信號意義仍大于實際拉動作用，未來房企發(fā)債是否有所改善，仍需時間觀察。

??總的來看，2022年8月房地產行業(yè)到位資金依然艱難尋底，雖然同比降幅明顯收窄，但主要是由于去年同期8月基數(shù)較低的結果；從環(huán)比來看增長相對乏力。其中尤其是包含公開市場發(fā)債等融資方式在內的其他到位資金，單8月實現(xiàn)了同環(huán)比的雙下降，規(guī)模達到了2022年的最低點，僅為297億元，可見房企融資壓力依然較大。當前，房企外部融資仍處于冰凍狀態(tài)，而內源資金則取決于銷售端的復蘇態(tài)勢。但相信隨著相關政策持續(xù)跟進深入，市場信心的逐步回歸，未來房地產市場也有望企穩(wěn)回升。