??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入盤整筑底階段，政策工具箱頻頻發(fā)力。

??9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

??央行方面表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

??這無疑是對當(dāng)下低迷的房地產(chǎn)市場注入一針“強(qiáng)心劑”。

??從時(shí)間來看，金融主管部門選擇在9月29日深夜出臺政策可謂用意明顯。一方面，為地方和金融機(jī)構(gòu)預(yù)留政策調(diào)整時(shí)間。另一方面，臨近“銀十”，正值傳統(tǒng)營銷旺季，也給房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)以及購房者，留出政策消化時(shí)間。

??階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限

??根據(jù)通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??從上述內(nèi)容來看，主要是針對部分當(dāng)前房地產(chǎn)市場疲軟的城市，進(jìn)行階段性的政策調(diào)整。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示，此次政策充分說明房貸利率依然是提振樓市行情的重要工具。當(dāng)前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點(diǎn)以來，各類寬松政策不斷，充分體現(xiàn)了央行等部門用好房貸工具的導(dǎo)向。

??事實(shí)上，對于上述政策的出臺，市場也基本有一定預(yù)期。

??8月31日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，曾提出要“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策”；9月28日召開的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤四季度工作推進(jìn)會議上，提出要“因城施策運(yùn)用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求”；就在人民銀行貨幣政策委員會近期召開的2022年第三季度例會上，也提出要“推動降低個(gè)人消費(fèi)信貸成本，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。

??哪些城市有望“入圍”？

??此外，中房網(wǎng)根據(jù)上述政策的執(zhí)行條件，結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況》整理后發(fā)現(xiàn)，有23個(gè)城市符合此次政策要求。

??其中，天津?yàn)橹陛犑?，石家莊、哈爾濱、武漢、昆明、貴陽和蘭州6個(gè)城市為省會城市，大連為副省級市。其余的15個(gè)城市均為三四線城市，分別是秦皇島、溫州、泉州、瀘州、大理、岳陽、宜昌、北海、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。

??上述被列出的城市，普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。

??通知明確，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

??根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心9月20日公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率，5年期以上LPR為4.3%。

??央行、銀保監(jiān)會曾于5月15日聯(lián)合發(fā)文，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。基于此，目前首套房貸利率最多可以低至4.1%。

??那么這也意味著，后續(xù)個(gè)人住房貸款利率在此基礎(chǔ)上，將會有一定幅度的下調(diào)空間。對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場行情較為疲軟，頗受高層關(guān)注。此類政策勢必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

??另一方面，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善，整體寬松導(dǎo)向不改。根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測，2022年1-8月份地方共出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策630條，其中寬松類政策多達(dá)495條，占比接近八成。在地方繼續(xù)踐行“保交樓、穩(wěn)民生”的同時(shí)，部分核心一二線城市房地產(chǎn)政策也有不同程度放松。

??可以預(yù)見的是，隨著中央和地方政策的逐步落地，剛性和改善性住房需求將會得到更好的支持，購房成本有望進(jìn)一步降低。這對于當(dāng)前恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心，以及市場預(yù)期的企穩(wěn)都將起到積極作用。