[克而瑞]首開股份：銷售好于百強平均水平，有息負債持續(xù)壓降

??銷售同比下降三成，好于百強平均水平，行業(yè)排名上升。企業(yè)正積極回籠資金，現(xiàn)金可覆蓋短債，總有息債規(guī)模下降。

??【完成全年目標的40.3%，行業(yè)排名提升至22名】 2022年上半年首開股份實現(xiàn)全口徑合約銷售金額435億元，同比下降34.4%，好于百強房企銷售業(yè)績同比下降50.7%的平均水平。合約銷售面積144萬平方米，同比下降30.3%。2022年首開股份計劃全部項目銷售簽約金額為1080億元，上半年完成銷售業(yè)績的40.3%。其中北京貢獻了42%的銷售業(yè)績。

??【聚焦北京，量入為出擇機補充土儲】2022年上半年首開新增1幅地塊，位于北京朝陽區(qū)。該地塊計容建面為9.4萬平方米，土地總價款40億元，樓板價42774元/平方米，該地塊首開引入金茂戰(zhàn)略合作，項目銷售指導價在8.5萬元/平方米，超過周邊三公里7.6萬元/平方米的銷售均價，利潤可期。截至2022年上半年末，首開股份的總土儲建面[1]約2242.7萬平方米，較2021年末減少1.6%。此外首開股份各項棚戶區(qū)改造及土地一級開發(fā)項目均在推進中?？偼羶Ψ植技幸欢€城市，北京占比39%。

??【受交付結(jié)算影響，與7月業(yè)績預報基本一致】2022年上半年首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入71.0億元，主要由于地產(chǎn)結(jié)算周期的影響，本期房屋集中交付項目較少，房屋銷售結(jié)算收入降低。具體來看，房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)收入67.5億元，毛利潤9.3億元。受政策影響，項目去化和盈利均受到考驗。企業(yè)正通過“項目運作增效”、“歷史存量盤活”與“管理服務(wù)增值”等三項舉措，力圖扭轉(zhuǎn)局面。

??【現(xiàn)金可覆蓋短期負債，有息債規(guī)模下降】2022年上半年全年首開股份持有現(xiàn)金257.28億元，較2021年末下降18%。短期有息負債143.4億元，較上年末下降33.0%。得益于短債的下降，現(xiàn)金短債比1.8[2]，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.43；長短債務(wù)比7.5，長短債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，且其2022年新發(fā)債券利率較低，上半年公司債、中期票據(jù)和資產(chǎn)支持票據(jù)的利率在3.4%-3.85%之間，新增融資成本具有優(yōu)勢。凈負債率142.3%，相比2021年年末下降0.5個百分點。剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為72.8%，較上年下降1.3個百分點。整體來看，凈負債率和剔預收后資產(chǎn)負債率改善，企業(yè)上半年有息負債持續(xù)壓降，累計歸還融資約332.23億元，有息負債凈減少66.53億元。

??【物業(yè)經(jīng)營有序推進，服務(wù)北京副中心和冬奧工程】上半年實現(xiàn)物業(yè)租賃面積94.5萬平方米，同比增長37%。商業(yè)物業(yè)管理面積15.3萬平方米，同比增長13%。參與北京副中心建設(shè)，通州新城項目完成屋面及室內(nèi)二次結(jié)構(gòu)施工；推進通州西集、潞城、宋莊等項目。速滑館冰絲帶項目榮獲“北京冬奧會、冬殘奧會突出貢獻集體”稱號。麗亭酒店取得“防疫安全零感染，服務(wù)優(yōu)質(zhì)無投訴”成績，榮獲2022北京市“工人先鋒號”稱號。

??[1]總土儲建面=持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建面+（房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中總建筑面積-房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中累計已竣工面積）

??[2]沒有扣除受限制現(xiàn)金及受監(jiān)管預售房款

??01銷售

??完成全年目標的40.3%

??行業(yè)排名提升至22名

??全口徑銷售金額435億元，完成全年銷售目標的40.3%。2022年上半年首開股份實現(xiàn)全口徑合約銷售金額435億元，同比下降34.4%，好于百強房企銷售業(yè)績同比下降50.7%的平均水平。企業(yè)行業(yè)地位提升，全口徑銷售排名從由2021年38名提升至中期22名。2022年首開股份計劃全部項目銷售簽約金額為1080億元，上半年完成銷售業(yè)績的40.3%，仍有機會完成全年銷售業(yè)績。

       近半業(yè)績貢獻來至環(huán)渤海，主要集中在北京大本營。從首開的銷售面積分布來看，2022年上半年其銷售來源主要是一二線城市，這與首開股份的土儲分布一致，三四線業(yè)績貢獻主要來至無錫、臺州等長三角強三線。區(qū)域方面環(huán)渤海銷售貢獻占比達到54%，其中北京貢獻了42%的銷售業(yè)績。其次為長三角19%，珠三角15%，占比最少的是中西部15%，主要來至成都和武漢。

??02土儲

??聚焦北京

??量入為出擇機補充土儲

??新增土儲建面同比減少88.5%，僅新增1塊地。2022年上半年首開股份新增1幅地塊，位于北京朝陽區(qū)。該地塊計容建面為9.4萬平方米，土地總價款40億元，樓板價42774元/平方米。該地塊首開引入金茂戰(zhàn)略合作，項目銷售指導價在8.5萬元/平方米，超過周邊三公里7.6萬元/平方米的銷售均價，利潤可期。

??土地儲備[4]較去年年末下降1.6%。截至2022年上半年末，首開股份的總土儲建面約2242.7萬平方米，較2021年末減少1.6%。因為企業(yè)沒有公布總土儲，所以總土儲計算使用持有待開發(fā)土地規(guī)劃計容建面52.7萬平方米，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中總建筑面積減去累計已竣工面積2190.0萬方之和。此外首開股份各項棚戶區(qū)改造及土地一級開發(fā)項目均在推進中。

??總土儲集中一二線城市，北京占比39%。從總土儲建面的能級分布來看，主要集中在一二線，占比達到83%；區(qū)域來看，環(huán)渤海占比最高達到51%，占比超半數(shù)，其中39%的土儲集中在北京，長三角其次為22%，中西部和珠三角都為13%，這三個區(qū)域分布較為均勻?？傮w來說首開土儲能級較高，且多數(shù)集中在北京，除了高能級城市限價等方面因素會壓縮一部分利潤空間外，整體風險相對可控。

??03盈利

??受交付結(jié)算影響

??收益與業(yè)績預報基本一致

??2022年上半年首開股份實現(xiàn)營業(yè)收入71.0億元，主要由于地產(chǎn)結(jié)算周期的影響，本期房屋集中交付項目較少，房屋銷售結(jié)算收入降低。具體來看，房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)收入67.5億元，毛利潤9.3億元。受政策影響，項目去化和盈利均受到考驗。企業(yè)正通過“項目運作增效”、“歷史存量盤活”與“管理服務(wù)增值”等三項舉措，力圖扭轉(zhuǎn)局面。

??04負債

??現(xiàn)金可覆蓋短期負債

??有息債規(guī)模下降

??剔受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比1.43。2022年上半年全年首開股份持有現(xiàn)金257.28億元，較2021年末下降18%。首開股份上半年積極還債，短期有息負債143.4億元，較上年末下降33.0%。得益于短債的下降，現(xiàn)金短債比1.8[5]，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.43；長短債務(wù)比7.5，同比上升2.6，長短債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，且其2022年新發(fā)債券利率較低，上半年公司債、中期票據(jù)和資產(chǎn)支持票據(jù)的利率在3.4%-3.85%之間，新增融資成本具有優(yōu)勢。整體來看，企業(yè)上半年有息負債持續(xù)壓降，累計歸還融資約332.23億元，有息負債凈減少66.53億元。

??凈負債率和剔預資產(chǎn)負債率較期初有所下降，但仍踩線。2022年上半年首開股份凈負債率142.3%，相比2021年年末下降0.5個百分點。剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率為72.8%，較上年下降1.3個百分點。凈負債率和剔預收后資產(chǎn)負債率雖然有一定改善，但是仍然踩線，處于橙檔。

??05多元化

??物業(yè)經(jīng)營有序推進

??服務(wù)北京副中心和冬奧工程

??物業(yè)經(jīng)營管理穩(wěn)步發(fā)展。首開在長租公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)積探索新的運營和推廣模式?！笆组_樂尚”品牌推廣落地，第一個集體土地租賃住房項目首開樂尚優(yōu)晟店開業(yè)，一期推出184套房源；杭州首開樂尚公寓簽約88套。保利首開樂尚N+公寓一期、門頭溝歡樂大都匯N+公寓、成都首開龍湖冠寓項目出租率均達98%。2022年上半年首開股份實現(xiàn)物業(yè)租賃面積94.5萬平方米，同比增長37%。商業(yè)物業(yè)管理面積15.3萬平方米，同比增長13%。

??踐行首都國企擔當，冬奧保障任務(wù)圓滿完成。積極參與北京副中心建設(shè)，通州新城項目完成屋面及室內(nèi)二次結(jié)構(gòu)施工，正推進房源對接；通州西集、潞城、宋莊等項目積極推進。速滑館冰絲帶項目榮獲“北京冬奧會、冬殘奧會突出貢獻集體”稱號。麗亭酒店取得“防疫安全零感染，服務(wù)優(yōu)質(zhì)無投訴”成績，榮獲2022北京市“工人先鋒號”稱號。