[克而瑞]企業(yè)月報｜積極推盤沖業(yè)績，單月銷售跌幅略有收窄 (6月)

??內(nèi)容提要>>>

??? 6月部分房企表現(xiàn)突出，環(huán)比增幅大于50%

??? 半數(shù)房企未拿地，國央企仍是主力軍

??? 上半年房企各月新增融資額長期位于近年來低位

??? 新推優(yōu)質(zhì)項目沖年中業(yè)績，“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”減輕首付壓力

??? 呂翼出任世茂集團(tuán)執(zhí)行總裁，林龍安辭任禹洲集團(tuán)主席及首席執(zhí)行官

??? 碧桂園文商旅持續(xù)輸出輕資產(chǎn)，金茂物業(yè)達(dá)成上市后首單收并購

??合約銷售

??6月部分房企表現(xiàn)突出

??環(huán)比增幅大于50%

??? 核心觀點

??1、2022年6月，行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業(yè)績。TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%。但目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。百強房企6月單月業(yè)績跌幅略有收窄，但仍較上年同期降低43%。累計業(yè)績來看，1-6月百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅達(dá)50.3%，與前兩月基本持平。

??2、2022年1-6月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為772億元，較去年同期降低50.5%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為351.9億元和257.2億元，同比降幅高達(dá)58%和58.1%。而TOP100房企的銷售操盤金額門檻為55.7億元，同比降幅也達(dá)55.6%。

??3、6月，部分規(guī)模房企項目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出，超8成房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比上漲，逾半數(shù)房企環(huán)比增幅大于50%。具體來看，TOP30房企表現(xiàn)較為亮眼，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。而TOP51-100房企表現(xiàn)分化，其中有18家房企單月業(yè)績環(huán)比增速高于50%，而12家房企單月業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)降幅。

??企業(yè)拿地

??半數(shù)房企未拿地

??國央企仍是主力軍

??? 核心觀點

??1、6月熱點城市集中供地加速，30家監(jiān)測房企土地投資力度環(huán)比大幅回升。6月，在寧波、武漢、杭州、蘇州、合肥、青島、北京開啟第二輪集中供地，以及上海、鄭州首輪土拍的帶動下，監(jiān)測房企拿地金額與建面大幅回升，其中30家典型房企新增土儲建面460萬平方米，環(huán)比增加246%；新增土地成交金額776億元，環(huán)比下大增175%。與前5月平均相比，建面、金額增幅分別達(dá)到45%和103%。

??2、本月監(jiān)測房企仍有超過半數(shù)未拿地，6月拿地金額較高的仍是此前表現(xiàn)積極的國央企“老面孔”。6月銷售TOP50房企單月拿地金額2022年首次突破千億元，環(huán)比上漲105%。雖然多數(shù)城市土拍未因政策寬松出現(xiàn)顯著的預(yù)期反轉(zhuǎn)，表現(xiàn)依舊冷清，但上海、北京、杭州等市場相對堅挺的城市仍吸引大部分規(guī)模房企、全國化的國企央企競爭。實際上6月份拿地房企集中在中海、招商、保利、濱江、建發(fā)等此前集中供地拿地較多“老面孔”上，濱江、招商等單月拿地金額超過200億，保利也在廈門、南京、合肥等核心城市頻頻“出手”。

??3、政策“暖風(fēng)”下房企投資積極性或有提升，但全年謹(jǐn)慎預(yù)期不變。自二季度以來，房地產(chǎn)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方出臺了相應(yīng)的寬松政策，意在盤活市場與提升購房的積極性。市場預(yù)期的改善跌加集中供地城市的土拍門檻寬松，我們認(rèn)為會在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉砟玫氐摹按翱谄凇薄?/p>

??值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場目前并未出現(xiàn)實質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)，且多數(shù)城市政策出臺仍以“試探”為主，落地效果尚未達(dá)預(yù)期。且2022年大部分房企將迎來償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、?，F(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會維持謹(jǐn)慎。

??上半年房企各月新增融資額

??長期位于近年來低位

??? 核心觀點

??1、融資總量：2022年6月100家典型房企的融資總量為587.06億元，環(huán)比減少11.8%，同比減少62.6%。融資量環(huán)比繼續(xù)減少，主要是因為本月民營房企融資量環(huán)比下降較大所致，可見民營房企難融資的問題依然明顯。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資507億元，環(huán)比減少3.2%，同比減少20.9%；境外債權(quán)融資10億元，環(huán)比減少85.8%，同比減少97.7%；本月資產(chǎn)證券化融資70億元，環(huán)比減少4.8%，同比減少86.1%。

??2、融資成本：2022年上半年100家典型房企新增債券類1融資成本4.08%，較2021年全年下降1個百分點，其中境外債券融資成本7.95%，較2021年全年上升0.93個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.35%，較2021年全年下降0.71個百分點。單月來看，6月房企融資成本3.47%，環(huán)比下降1.14pct，同比下降2.72pct。其中境外債券融資成本6.3%，環(huán)比下降3.85pct，同比下降2.63pct；主要由于本月萬科香港于境外發(fā)行了5.1億人民幣中期票據(jù)，利率僅3.55% ，降低了整體境外融資成本。此外境內(nèi)債券融資成本僅為3.37%，頭部優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢明顯。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，其融資總量達(dá)到了96億元，主要是因為招商蛇口在本月發(fā)行了三筆共58億元的公司債，同時也為子公司融資進(jìn)行了多筆大額擔(dān)保。從企業(yè)梯隊來看，2022年上半年TOP10房企平均融資額達(dá)到了102.26億元，是所有梯隊中最高的；而TOP51之后的房企融資規(guī)模同比減少66.77%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.15%，較2021年全年下降0.83pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低2pct；TOP31-50房企的融資成本較2021年全年下降0.31pct至5.15%，降幅最小。

??營銷策略

??新推優(yōu)質(zhì)項目沖年中業(yè)績

??“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”減輕首付壓力

??? 核心觀點

??1、從6月營銷折扣來看，雖然有618促銷節(jié)點，但房企讓利沒有5月折扣力度大，除世茂部分團(tuán)購項目達(dá)到8折，其余房企活動均保持在9折以上。但由于恰逢年中業(yè)績沖刺，房企推盤熱情較高，尤其是疫后修復(fù)，新推優(yōu)質(zhì)項目增多。如上海仁恒·海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購并全部售罄，單項目銷售近60億元。上海瑞虹新城臻庭項目推出609套房源，1906人搖號，平均3個人搶一套房；金地深圳中心天元及潤峯云上府兩大紅盤，6月開盤認(rèn)購總計600余套，認(rèn)購金額近84億元，平均去化率接近85%。從市場來看，成交量也隨之顯著回升，30個重點城市環(huán)比增長31%，成交單月和累計同比降幅持續(xù)收窄。

??2、6月營銷活動出現(xiàn)新動向，“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”成為部分房企促銷手段，建業(yè)等房企嘗試大蒜、小麥等湊首付減輕購房者首付支付壓力。此外恰逢618，電商平臺房產(chǎn)活動機制更加成熟，優(yōu)惠活動吸引流量。天貓好房回血618活動增設(shè)租房會場，實現(xiàn)回血紅包在新房、二手房、租房領(lǐng)域的全覆蓋；貝殼、京東房產(chǎn)等平臺也推出不少房產(chǎn)活動。

??3、從一季度開始中央及地方政府連續(xù)發(fā)聲，到二季度從4.29政治局會議后，地方放松政策頻率及力度加碼，上半年有175省市相繼放松房地產(chǎn)政策。如杭州4月和5月持續(xù)放松限購政策；鄭州放松限貸，下調(diào)首付比例；貸款利率下調(diào)，58城執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套5.05%?？梢钥闯稣w政策層面托舉并用，但短期內(nèi)較難修復(fù)市場信心，從618房企營銷折扣可以看出，目前多數(shù)房企觀望態(tài)度明顯，但由于下半年供應(yīng)及去化壓力放大，預(yù)計營銷方面也會持續(xù)跟進(jìn)。

??呂翼出任世茂集團(tuán)執(zhí)行總裁

??林龍安辭任禹洲集團(tuán)主席及首席執(zhí)行官

??? 核心觀點

??1、6月，房企高層人事動態(tài)信息數(shù)量較前月明顯下降，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，隨著國內(nèi)疫情防控成果進(jìn)一步穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)環(huán)境信心有所恢復(fù)，6月房企高層人員變動頻次回落許多，人事穩(wěn)定度得到了提升。

??2、6月23日，世茂集團(tuán)控股有限公司發(fā)布人事公告稱，世茂集團(tuán)董事會宣布委任公司執(zhí)行董事及副總裁呂翼為公司執(zhí)行總裁，由2022年6月23日起生效。于委任生效日起，呂翼將為公司的執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁。呂翼自2008年起加盟世茂集團(tuán)及于2020年1月2日獲委任為公司執(zhí)行董事，現(xiàn)為世茂集團(tuán)旗下最大的地區(qū)發(fā)展總監(jiān)，負(fù)責(zé)集團(tuán)于海峽地區(qū)（主要包括褔建、廣東及海南等地）的整體營運、發(fā)展及管理，以及集團(tuán)資產(chǎn)管理。

??3、6月24日，禹洲集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，林龍安因工作安排調(diào)整而辭任董事會主席、公司首席執(zhí)行官、董事會可持續(xù)發(fā)展委員會主席、董事會薪酬委員會及董事會提名委員會成員；同日，郭英蘭女士已獲委任為公司主席、首席執(zhí)行官、可持續(xù)發(fā)展委員會主席、薪酬委員會成員及提名委員會成員。郭女士為林龍安先生的配偶以及林聰輝先生（禹洲集團(tuán)執(zhí)行董事）的大嫂，加盟公司前任職于中國建設(shè)銀行廈門分行。

??戰(zhàn)略動態(tài)

??碧桂園文商旅持續(xù)輸出輕資產(chǎn)

??金茂物業(yè)達(dá)成上市后首單收并購

??? 核心觀點

??1、本月房企多元化業(yè)務(wù)集中在物業(yè)管理、商業(yè)運營領(lǐng)域，物流地產(chǎn)與綠色環(huán)保出現(xiàn)新亮點。物管賽道加速整合，收并購活動增多，部分房企不斷嘗試更多領(lǐng)域的物業(yè)管理項目。本月房企在商業(yè)運營方面主要以擴展規(guī)模為主，與政府、企業(yè)合作增加房企品牌影響力。物流地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)領(lǐng)域依然以政府主導(dǎo)，并于頭部房企合作的模式。

??2、碧桂園文商旅簽約蘭州虹盛時尚廣場，今年二次落子蘭州。6月8日，碧桂園文商旅集團(tuán)與虹盛集團(tuán)就蘭州虹盛時尚購物廣場項目達(dá)成合作，成為碧桂園文商旅近期獲取的第三個輕資產(chǎn)項目，同時也是繼今年1月簽約東湖廣場項目后的第二個蘭州輕資產(chǎn)項目。碧桂園文商旅作為碧桂園商業(yè)運營服務(wù)商，憑借多年商業(yè)資產(chǎn)運營經(jīng)驗，已形成包括前期投資、項目招商、運營推廣、設(shè)計建造、定位策劃、項目退出的全鏈條商業(yè)運營管理體系，消費潛力巨大的虹盛時尚購物廣場是其完善蘭州指揮部的重要一環(huán)，碧桂園文商旅也將繼續(xù)加速輕資產(chǎn)輸出，“以點帶線、以線成面”的打造碧桂園文商旅商業(yè)生態(tài)。

??3、金茂物業(yè)收購首置服務(wù)全部股權(quán)，成為上市百日內(nèi)的首單收并購。6月17日，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司披露公告表示，已與首創(chuàng)置業(yè)就收購首置服務(wù)事項簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，將以4.5億元收購首置物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)，其中將利用IPO募集所得款項中分配給收購物業(yè)管理公司的部分人民幣3.15億元。作為金茂物業(yè)上市后的第一單收并購，金茂物業(yè)希望通過本次收購快速擴張業(yè)務(wù)規(guī)模，同時借力首置物業(yè)全生態(tài)布局基礎(chǔ)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，未來金茂物業(yè)也將繼續(xù)關(guān)注與其布局相匹配、定位相近的優(yōu)質(zhì)項目公司，以收并購的方式實現(xiàn)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)并創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。