[克而瑞]企業(yè)月報｜積極推盤沖業(yè)績，單月銷售跌幅略有收窄 (6月)

??內(nèi)容提要>>>

??? 6月部分房企表現(xiàn)突出，環(huán)比增幅大于50%

??? 半數(shù)房企未拿地，國央企仍是主力軍

??? 上半年房企各月新增融資額長期位于近年來低位

??? 新推優(yōu)質(zhì)項目沖年中業(yè)績，“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”減輕首付壓力

??? 呂翼出任世茂集團執(zhí)行總裁，林龍安辭任禹洲集團主席及首席執(zhí)行官

??? 碧桂園文商旅持續(xù)輸出輕資產(chǎn)，金茂物業(yè)達成上市后首單收并購

??合約銷售

??6月部分房企表現(xiàn)突出

??環(huán)比增幅大于50%

??? 核心觀點

??1、2022年6月，行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業(yè)績。TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長61.2%。但目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。百強房企6月單月業(yè)績跌幅略有收窄，但仍較上年同期降低43%。累計業(yè)績來看，1-6月百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅達50.3%，與前兩月基本持平。

??2、2022年1-6月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為772億元，較去年同期降低50.5%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為351.9億元和257.2億元，同比降幅高達58%和58.1%。而TOP100房企的銷售操盤金額門檻為55.7億元，同比降幅也達55.6%。

??3、6月，部分規(guī)模房企項目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出，超8成房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比上漲，逾半數(shù)房企環(huán)比增幅大于50%。具體來看，TOP30房企表現(xiàn)較為亮眼，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。而TOP51-100房企表現(xiàn)分化，其中有18家房企單月業(yè)績環(huán)比增速高于50%，而12家房企單月業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)降幅。

??企業(yè)拿地

??半數(shù)房企未拿地

??國央企仍是主力軍

??? 核心觀點

??1、6月熱點城市集中供地加速，30家監(jiān)測房企土地投資力度環(huán)比大幅回升。6月，在寧波、武漢、杭州、蘇州、合肥、青島、北京開啟第二輪集中供地，以及上海、鄭州首輪土拍的帶動下，監(jiān)測房企拿地金額與建面大幅回升，其中30家典型房企新增土儲建面460萬平方米，環(huán)比增加246%；新增土地成交金額776億元，環(huán)比下大增175%。與前5月平均相比，建面、金額增幅分別達到45%和103%。

??2、本月監(jiān)測房企仍有超過半數(shù)未拿地，6月拿地金額較高的仍是此前表現(xiàn)積極的國央企“老面孔”。6月銷售TOP50房企單月拿地金額2022年首次突破千億元，環(huán)比上漲105%。雖然多數(shù)城市土拍未因政策寬松出現(xiàn)顯著的預(yù)期反轉(zhuǎn)，表現(xiàn)依舊冷清，但上海、北京、杭州等市場相對堅挺的城市仍吸引大部分規(guī)模房企、全國化的國企央企競爭。實際上6月份拿地房企集中在中海、招商、保利、濱江、建發(fā)等此前集中供地拿地較多“老面孔”上，濱江、招商等單月拿地金額超過200億，保利也在廈門、南京、合肥等核心城市頻頻“出手”。

??3、政策“暖風(fēng)”下房企投資積極性或有提升，但全年謹(jǐn)慎預(yù)期不變。自二季度以來，房地產(chǎn)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方出臺了相應(yīng)的寬松政策，意在盤活市場與提升購房的積極性。市場預(yù)期的改善跌加集中供地城市的土拍門檻寬松，我們認(rèn)為會在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉砟玫氐摹按翱谄凇薄?/p>

??值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場目前并未出現(xiàn)實質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)，且多數(shù)城市政策出臺仍以“試探”為主，落地效果尚未達預(yù)期。且2022年大部分房企將迎來償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、?，F(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會維持謹(jǐn)慎。

??上半年房企各月新增融資額

??長期位于近年來低位

??? 核心觀點

??1、融資總量：2022年6月100家典型房企的融資總量為587.06億元，環(huán)比減少11.8%，同比減少62.6%。融資量環(huán)比繼續(xù)減少，主要是因為本月民營房企融資量環(huán)比下降較大所致，可見民營房企難融資的問題依然明顯。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資507億元，環(huán)比減少3.2%，同比減少20.9%；境外債權(quán)融資10億元，環(huán)比減少85.8%，同比減少97.7%；本月資產(chǎn)證券化融資70億元，環(huán)比減少4.8%，同比減少86.1%。

??2、融資成本：2022年上半年100家典型房企新增債券類1融資成本4.08%，較2021年全年下降1個百分點，其中境外債券融資成本7.95%，較2021年全年上升0.93個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.35%，較2021年全年下降0.71個百分點。單月來看，6月房企融資成本3.47%，環(huán)比下降1.14pct，同比下降2.72pct。其中境外債券融資成本6.3%，環(huán)比下降3.85pct，同比下降2.63pct；主要由于本月萬科香港于境外發(fā)行了5.1億人民幣中期票據(jù)，利率僅3.55% ，降低了整體境外融資成本。此外境內(nèi)債券融資成本僅為3.37%，頭部優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢明顯。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，其融資總量達到了96億元，主要是因為招商蛇口在本月發(fā)行了三筆共58億元的公司債，同時也為子公司融資進行了多筆大額擔(dān)保。從企業(yè)梯隊來看，2022年上半年TOP10房企平均融資額達到了102.26億元，是所有梯隊中最高的；而TOP51之后的房企融資規(guī)模同比減少66.77%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.15%，較2021年全年下降0.83pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低2pct；TOP31-50房企的融資成本較2021年全年下降0.31pct至5.15%，降幅最小。

??營銷策略

??新推優(yōu)質(zhì)項目沖年中業(yè)績

??“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”減輕首付壓力

??? 核心觀點

??1、從6月營銷折扣來看，雖然有618促銷節(jié)點，但房企讓利沒有5月折扣力度大，除世茂部分團購項目達到8折，其余房企活動均保持在9折以上。但由于恰逢年中業(yè)績沖刺，房企推盤熱情較高，尤其是疫后修復(fù)，新推優(yōu)質(zhì)項目增多。如上海仁恒·海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購并全部售罄，單項目銷售近60億元。上海瑞虹新城臻庭項目推出609套房源，1906人搖號，平均3個人搶一套房；金地深圳中心天元及潤峯云上府兩大紅盤，6月開盤認(rèn)購總計600余套，認(rèn)購金額近84億元，平均去化率接近85%。從市場來看，成交量也隨之顯著回升，30個重點城市環(huán)比增長31%，成交單月和累計同比降幅持續(xù)收窄。

??2、6月營銷活動出現(xiàn)新動向，“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”成為部分房企促銷手段，建業(yè)等房企嘗試大蒜、小麥等湊首付減輕購房者首付支付壓力。此外恰逢618，電商平臺房產(chǎn)活動機制更加成熟，優(yōu)惠活動吸引流量。天貓好房回血618活動增設(shè)租房會場，實現(xiàn)回血紅包在新房、二手房、租房領(lǐng)域的全覆蓋；貝殼、京東房產(chǎn)等平臺也推出不少房產(chǎn)活動。

??3、從一季度開始中央及地方政府連續(xù)發(fā)聲，到二季度從4.29政治局會議后，地方放松政策頻率及力度加碼，上半年有175省市相繼放松房地產(chǎn)政策。如杭州4月和5月持續(xù)放松限購政策；鄭州放松限貸，下調(diào)首付比例；貸款利率下調(diào)，58城執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套5.05%?？梢钥闯稣w政策層面托舉并用，但短期內(nèi)較難修復(fù)市場信心，從618房企營銷折扣可以看出，目前多數(shù)房企觀望態(tài)度明顯，但由于下半年供應(yīng)及去化壓力放大，預(yù)計營銷方面也會持續(xù)跟進。

??呂翼出任世茂集團執(zhí)行總裁

??林龍安辭任禹洲集團主席及首席執(zhí)行官

??? 核心觀點

??1、6月，房企高層人事動態(tài)信息數(shù)量較前月明顯下降，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，隨著國內(nèi)疫情防控成果進一步穩(wěn)固，經(jīng)濟環(huán)境信心有所恢復(fù)，6月房企高層人員變動頻次回落許多，人事穩(wěn)定度得到了提升。

??2、6月23日，世茂集團控股有限公司發(fā)布人事公告稱，世茂集團董事會宣布委任公司執(zhí)行董事及副總裁呂翼為公司執(zhí)行總裁，由2022年6月23日起生效。于委任生效日起，呂翼將為公司的執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁。呂翼自2008年起加盟世茂集團及于2020年1月2日獲委任為公司執(zhí)行董事，現(xiàn)為世茂集團旗下最大的地區(qū)發(fā)展總監(jiān)，負(fù)責(zé)集團于海峽地區(qū)（主要包括褔建、廣東及海南等地）的整體營運、發(fā)展及管理，以及集團資產(chǎn)管理。

??3、6月24日，禹洲集團控股有限公司發(fā)布公告稱，林龍安因工作安排調(diào)整而辭任董事會主席、公司首席執(zhí)行官、董事會可持續(xù)發(fā)展委員會主席、董事會薪酬委員會及董事會提名委員會成員；同日，郭英蘭女士已獲委任為公司主席、首席執(zhí)行官、可持續(xù)發(fā)展委員會主席、薪酬委員會成員及提名委員會成員。郭女士為林龍安先生的配偶以及林聰輝先生（禹洲集團執(zhí)行董事）的大嫂，加盟公司前任職于中國建設(shè)銀行廈門分行。

??戰(zhàn)略動態(tài)

??碧桂園文商旅持續(xù)輸出輕資產(chǎn)

??金茂物業(yè)達成上市后首單收并購

??? 核心觀點

??1、本月房企多元化業(yè)務(wù)集中在物業(yè)管理、商業(yè)運營領(lǐng)域，物流地產(chǎn)與綠色環(huán)保出現(xiàn)新亮點。物管賽道加速整合，收并購活動增多，部分房企不斷嘗試更多領(lǐng)域的物業(yè)管理項目。本月房企在商業(yè)運營方面主要以擴展規(guī)模為主，與政府、企業(yè)合作增加房企品牌影響力。物流地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)領(lǐng)域依然以政府主導(dǎo)，并于頭部房企合作的模式。

??2、碧桂園文商旅簽約蘭州虹盛時尚廣場，今年二次落子蘭州。6月8日，碧桂園文商旅集團與虹盛集團就蘭州虹盛時尚購物廣場項目達成合作，成為碧桂園文商旅近期獲取的第三個輕資產(chǎn)項目，同時也是繼今年1月簽約東湖廣場項目后的第二個蘭州輕資產(chǎn)項目。碧桂園文商旅作為碧桂園商業(yè)運營服務(wù)商，憑借多年商業(yè)資產(chǎn)運營經(jīng)驗，已形成包括前期投資、項目招商、運營推廣、設(shè)計建造、定位策劃、項目退出的全鏈條商業(yè)運營管理體系，消費潛力巨大的虹盛時尚購物廣場是其完善蘭州指揮部的重要一環(huán)，碧桂園文商旅也將繼續(xù)加速輕資產(chǎn)輸出，“以點帶線、以線成面”的打造碧桂園文商旅商業(yè)生態(tài)。

??3、金茂物業(yè)收購首置服務(wù)全部股權(quán)，成為上市百日內(nèi)的首單收并購。6月17日，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司披露公告表示，已與首創(chuàng)置業(yè)就收購首置服務(wù)事項簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，將以4.5億元收購首置物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)，其中將利用IPO募集所得款項中分配給收購物業(yè)管理公司的部分人民幣3.15億元。作為金茂物業(yè)上市后的第一單收并購，金茂物業(yè)希望通過本次收購快速擴張業(yè)務(wù)規(guī)模，同時借力首置物業(yè)全生態(tài)布局基礎(chǔ)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，未來金茂物業(yè)也將繼續(xù)關(guān)注與其布局相匹配、定位相近的優(yōu)質(zhì)項目公司，以收并購的方式實現(xiàn)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟并創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。