復蘇中的上海樓市:豪宅項目率先反彈,新盤認購火熱

市場徐凡淋 2022-07-06 08:16:49 來源:中房報

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??上海樓市正在緩慢復蘇。

??上海中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,6月,上海新建商品住宅成交面積90.1萬平方米,環(huán)比增加742.1%;高價房市場活躍度拉高市場格局,成交均價75515元/平方米,均價環(huán)比上漲5.7%。表現(xiàn)可圈可點。但擴大范圍來看,受疫情影響,2022年上半年上海新建商品住宅成交面積同比下降34%,與往年相比成交仍有差距。

??二手房市場方面,據(jù)同策研究院數(shù)據(jù),在上海完全復工復產(chǎn)后,二手房掛牌量出現(xiàn)增長,掛牌量較疫情前增加約17%,至2.2萬套。其中,29%掛牌量集中在上海內(nèi)環(huán)內(nèi),掛牌房源中“老破小”、剛需剛改房源增大。

??“上海近半年交易行情可以概括為‘大病初愈,但仍虛弱’。隨著下半年社會經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)改善,交易行情有望呈現(xiàn)‘漸入復蘇、積極向上’的良好發(fā)展態(tài)勢?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為。

??年過六旬的張海生是上世紀90年代上海較早的一批“拆遷戶”,拆遷補償中,當大多數(shù)人選擇房子時,張海生選擇了現(xiàn)金補償,在當時上海最繁華的地段買了一套面積僅19平方米的房子,與鄰里共用廚衛(wèi)、陽臺,這一住便是20多年。

??“生活一下變得很槽糕,以為熬一熬,疫情過去很快會好起來?!惫矎N衛(wèi)陽臺讓張海生在疫情期間的生活變得極度沒有安全感,談起過去,他說如果給他機會,不會選擇小房子。

??最近張海生在女兒的勸說下,將房子到房地產(chǎn)中介機構掛牌,準備換房。跟張海生一起將“老破小”掛牌出去的還有不少他的鄰居。

??“掛牌近一個月,看房的人寥寥無幾?!睆埡I詾槭兄行牡奈恢谩⒎孔有∫材苜u個好價錢,實際上看房的人極少。

??高端二手豪宅市場卻不斷傳來高成交量。

??“6月份,我所在的門店成交了15套,平均每名業(yè)務員成交3套,是總價在1000萬元左右的房子?!?月3日,位于閔行春申路板塊的太平洋房屋銷售經(jīng)理胡峰告訴記者,6月成交面積中100~140平方米次新房較受市場歡迎。

??上海國堃地產(chǎn)虹口區(qū)店長范劍告訴記者:“在看房群體中,家里房子小的經(jīng)歷疫情想換個大房子,置換客增多;上海優(yōu)化人才引進政策后,最近看房的年輕人多了,促使交易量增加?!?/p>

??事實上,從去年“核驗價”“三價取低”政策實施后,上海二手房市場上漲趨勢戛然而止,根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示,去年7~9月成交量環(huán)比分別下降12%、26.5%、31%;去年10月到今年3月市場進入修復階段,2021年12月上海二手住宅成交量達到1.79萬套,成交量恢復到去年8月水平。

??此后,今年1~2月雖然受春節(jié)及疫情影響,但市場并未顯出疲態(tài),甚至好于正常年份(2019年、2020年)同期。3月,隨著上海疫情大面積暴發(fā),4~5月成交量跌至冰點。

??6月1日市場重啟后,來訪、來客逐漸增多,與3月形成銜接,目前成交量為3月同期的80%,達到1月同期的90%。從數(shù)據(jù)上來看,解封后第二周市場成交大幅增長達到中等水平,第三周出現(xiàn)回落,市場上觀望情緒依然濃重。

??“疫情前放款速度慢,成交周期長,‘三價取低’政策的實施導致不少客戶資金不足,交易中止,疫情后最明顯的變化是放款速度快,放款額度變多,客戶比之前能多貸80萬~100萬元?!焙灞硎?,上海首套房貸利率從之前的4.95%下調(diào)至4.8%,二套房貸利率從之前的5.75%下調(diào)至5.5%,房貸利率下調(diào)也是利好之一。

??同策研究院資深市場分析師肖云祥表示,在政策上,上海二手房并沒有發(fā)生明顯變化,“核驗價”“三價取低”政策還在執(zhí)行,但在操作端部分區(qū)域房屋核驗價有所提高,幅度不大;另一個明顯變化是,目前銀行放款已經(jīng)縮短到一周左右,放款時間明顯改善,極大縮短了交易周期。

??肖云祥認為從政策端,“三價取低”政策存在一定爭議,政策初衷是抑制過熱的市場,但也傷害了部分剛需剛改的購房需求。

??“復工復產(chǎn)后,政府沒有針對上海二手房市場發(fā)布任何刺激政策,但市場供需端迅速恢復,并接近疫情前水平,充分說明了市場的韌性,也反映出上海二手房市場體量大、基本盤穩(wěn)定的特征?!毙ぴ葡檎J為,加之疫后重振經(jīng)濟方案及提振房地產(chǎn)市場的大背景下,未來二手房市場有望全面恢復。

??上海中原地產(chǎn)首席市場分析師盧文曦則認為,若七八月份二手房市場能持續(xù)反彈,市場信心會慢慢起來,“金九銀十”成交量會提升,但反彈高度有限,不會出現(xiàn)非理性走勢。

??新房市場:豪宅項目率先反彈

??就在張海生賣房的同時,擁有購房資格的“新上海人”張濛一到周末就奔走在上海第二批次各大樓盤間,尋找合適房源。

??“位置好的樓盤價格高、積分要求高,遠郊的房子不用積分,但上班距離遠。”張濛陷入兩難選擇。

??據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2022年6月,上海共成交商品住宅13718套,成交面積146.35萬平方米,成交量在6月第四周達到高峰,其中,6月29日上海成交各類商品房1381套,成交面積13.61萬平方米;6月30日成交各類商品房1586套,成交面積14.59萬平方米。

??相對于正在復蘇期的二手房交易市場,目前新房成交量已達正常交易水平,上海市中心高價新房依然“一票難求”。

??從上海第二批次樓盤認購率來看,市區(qū)樓盤認購依然火熱,其中,招商虹璽、中企云萃江灣、華發(fā)四季半島、仁恒海上源等認購率均超200%。

??據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,6月,虹口區(qū)四川北路板塊成交941套,成交均價119594元/平方米。其中,虹口瑞虹新城·臻庭成交573套,成交均價119725元/平方米;普陀區(qū)蘇河望成交410套,成交均價101546元/平方米。

??但是,第二批次樓盤入圍分比第一批次樓盤有明顯降低,第一批次樓盤中的熱門樓盤徐匯濱江百匯園入圍分94.96分,浦東高行板塊的森蘭名苑入圍分88.86分,虹口北外灘的招商外灘璽入圍分為77.08分,浦東金橋板塊的金鼎首府入圍分為77.08分。

??在第二批次熱門樓盤中,仁恒·海上源入圍分為72.16分,中企云萃江灣入圍分為74.16分,靜安府西區(qū)入圍分為71.28分,招商虹璽入圍分為67.34分。

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示,只要“一二手房倒掛”依然存在,上海新房市場“打新”熱度就會持續(xù)。在整體成交規(guī)模見頂之下,市場整體上升空間變得有限,“打新一族”的人數(shù)正在逐年下降中。在這其中,仍會有部分樓盤保持一定熱度和漲幅,如部分豪宅項目,但受規(guī)模和成交周期限制,對普通剛需和改善市場影響有限。

??對于上半年樓市對企業(yè)的影響,中南建設相關負責人在接受記者采訪時表示,行業(yè)恢復良性循環(huán)還需要時間。公司也將繼續(xù)堅持審慎策略,將經(jīng)營安全放在首位,積極推動銷售,增加回款;同時審慎投資,進一步精細化管理,嚴格控制現(xiàn)金支出,加強各種形式的合作,提升面對風險的能力。

??對于下一步房地產(chǎn)市場行情,中南建設相關負責人表示,政策利好下,再加上企業(yè)自身努力,市場信心將不斷加強,相信行業(yè)恢復良性循環(huán)和健康發(fā)展只是時間問題。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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