[克而瑞]企業(yè)月報(bào)｜業(yè)績(jī)表現(xiàn)依然不佳 (4月)

??內(nèi)容提要>>>

??? 市場(chǎng)仍顯頹勢(shì)，4月環(huán)比降幅大于近年同期

??? 拿地謹(jǐn)慎態(tài)度并未好轉(zhuǎn)，集中供地未解市場(chǎng)低迷

??? 新增融資額環(huán)比下降25.2%，利率僅3.17%

??? 五一營(yíng)銷前置，房企營(yíng)銷積極性復(fù)蘇

??? 華僑城段先念退任，華夏幸福吳向東辭職

??? 物管分拆熱度持續(xù)，建業(yè)萬(wàn)達(dá)商管簽署合作

??合約銷售

??市場(chǎng)仍顯頹勢(shì)

??4月環(huán)比降幅大于近年同期

??? 核心觀點(diǎn)

??1、2022年4月，市場(chǎng)整體表現(xiàn)持續(xù)低迷，部分城市受疫情影響，致使市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步加劇。百?gòu)?qiáng)房企4月單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，且處于近年來(lái)單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-4月的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。

??2、2022年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為437.1億元，較去年同期降低49%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為225.4億元和164.7億元，較2021年分別降低58.5%和57.4%。而TOP100房企的銷售操盤金額門檻為35.6億元，略低于2020年同期，同比降幅達(dá)51.5%。

??3、4月，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，一方面是受到市場(chǎng)持續(xù)低迷、行業(yè)信心不足的影響；另一方面也有部分城市受疫情影響，市場(chǎng)受挫、企業(yè)項(xiàng)目去化受阻。具體來(lái)看，近7成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中近4成企業(yè)降幅在15%至50%之間，2成房企的降幅高于50%。此外，僅3成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中，濱江、越秀、大悅城等少數(shù)規(guī)模房企表現(xiàn)相對(duì)突出，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅超過(guò)30%。

??企業(yè)拿地

??拿地謹(jǐn)慎態(tài)度并未好轉(zhuǎn)

??集中供地未解市場(chǎng)低迷

??? 核心觀點(diǎn)

??1、4月30家監(jiān)測(cè)房企的土地投資受到部分城市集中土拍的影響，量?jī)r(jià)齊升，成交單價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，平均樓板價(jià)達(dá)到12547元/平方米。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)建面505萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲64.4%；新增土地成交金額634億元，環(huán)比上升183.2%。平均樓板價(jià)12547元/平方米，環(huán)比上升72.2%。主要是本月深圳、杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中供地，樓板價(jià)環(huán)比上升。

??2、本月監(jiān)測(cè)房企中有10家投資拿地，主要仍是國(guó)企、央企及頭部穩(wěn)健型房企。盡管集中供地進(jìn)入高峰期，但監(jiān)測(cè)房企的投資積極性仍未提升，主要仍以中海、華潤(rùn)等國(guó)企、央企為主，部分穩(wěn)健頭部民企如碧桂園、龍湖等參與。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，受到深圳、杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中供地影響，本月一二線城市占比較高，達(dá)到了84%；區(qū)域分布方面，珠三角占比最高，達(dá)到37%，其次則是長(zhǎng)三角，占比35%，中西部和環(huán)渤海分別為21%和7%。

??3、對(duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前是拿地窗口期。4月末，中央政治局會(huì)議從多方面對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行了指導(dǎo)，其中房地產(chǎn)部分在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，提出了支持各地因地制宜完善政策、支持剛需和改善型需求住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展等要求。且有不少城市已經(jīng)從人才購(gòu)房、公積金貸款、首付比例等多方面對(duì)樓市進(jìn)行了“松綁”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”依然可期。對(duì)于有資金實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項(xiàng)目，逆市增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展有較大助益；而對(duì)于資金仍然偏緊的大部分民企來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該繼續(xù)尋求合適的合作機(jī)會(huì)。

??企業(yè)融資

??新增融資額環(huán)比下降25.2%

??利率僅3.17%

??? 核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2022年4月100家典型房企的融資總量為641.28億元，環(huán)比下降25.2%，同比下降44.5%，融資量較往年千億元以上的融資量來(lái)看較小。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資487億元，環(huán)比下降15.8%，同比下降27.1%；境外債權(quán)融資13億元，環(huán)比下降87.9%，同比下降91.5%；本月資產(chǎn)證券化融資141億元，環(huán)比下降17.5%，同比下降36.1%，融資主體大部分是國(guó)企央企。

??2、融資成本：2021年截至4月100家典型房企新增債券類1融資成本4.34%，較2021年全年下降0.94個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.72%，較2021年全年上升0.69個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.19%，較2021年全年下降0.88個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，4月房企融資成本3.17%，環(huán)比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境內(nèi)融資成本3.14%，環(huán)比下降0.12pct，發(fā)債主體仍然是集中在保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口等國(guó)企央企；境外融資成本3.80%，為遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的一筆綠色債券，成本較低。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為華潤(rùn)置地，融資總量約107.5億元，華潤(rùn)置地進(jìn)行了發(fā)行合計(jì)60億元的公司債，20億元的中期票據(jù)等融資活動(dòng)。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2022年1-4月TOP10房企融資平均額105.16億元最大，融資總額同比下降36.9%，下降幅度最小。成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.29%，其較2021年全年下降0.89pct，較成本最高的TOP11-30梯隊(duì)的房企低2.19pct；TOP31-50房企較2021年全年下降0.33至4.57%，降幅最小。

??營(yíng)銷策略

??五一營(yíng)銷前置

??房企營(yíng)銷積極性復(fù)蘇

??? 核心觀點(diǎn)

??1、4月，房企營(yíng)銷積極性明顯增強(qiáng)，營(yíng)銷活動(dòng)數(shù)量、規(guī)模以及折扣力度較之前都有提升，一方面恰逢五一節(jié)點(diǎn)，另一方面政策方面頻頻放松，房企也借機(jī)刺激購(gòu)房。從市場(chǎng)來(lái)看，4月表現(xiàn)仍然低迷， 30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。從營(yíng)銷來(lái)看，時(shí)值五一前夕，房企營(yíng)銷積極性增強(qiáng)，結(jié)合五一推出了大量營(yíng)銷活動(dòng)，TOP30房企超6成都推出了區(qū)域和集團(tuán)層面的營(yíng)銷活動(dòng)，讓利方式上仍然是折扣、特價(jià)房和全民營(yíng)銷返傭金等。

??2、4月房企營(yíng)銷活動(dòng)集中在下半月，為結(jié)合五一假期節(jié)點(diǎn)推出營(yíng)銷的活動(dòng)，包括常規(guī)的如碧桂園的“55購(gòu)房節(jié)”已是第3屆，陽(yáng)光城High5超級(jí)購(gòu)也已是第2屆。營(yíng)銷方式上仍然是由集團(tuán)依托節(jié)日制定口號(hào)或者主題，各個(gè)項(xiàng)目按照具體情況設(shè)置優(yōu)惠折扣情況。不過(guò)由于五一假期，我們關(guān)注到企業(yè)的體驗(yàn)性活動(dòng)明顯增多，另外疫情期間，居家健身熱度較高，不少企業(yè)也推出了居家健身打卡的營(yíng)銷活動(dòng)，追趕熱度。折扣上有有明顯下探，像碧桂園最低可達(dá)55折，美的置業(yè)商鋪7折，恒大現(xiàn)房特價(jià)最低可達(dá)75折。

??3、4月超40城有房地產(chǎn)支持政策落地，包含降首付、降利率等一系列措施，但是從當(dāng)下行情而言，回暖仍需要時(shí)間。不過(guò)政策面的放松對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷仍有提振，這也是企業(yè)態(tài)度轉(zhuǎn)變的重要因素。因此展望后市，對(duì)于營(yíng)銷而言，我們?nèi)匀皇墙ㄗh企業(yè)保持積極的營(yíng)銷態(tài)勢(shì)，預(yù)期疫情將有所好轉(zhuǎn)，疊加政策的寬松，營(yíng)銷活動(dòng)也會(huì)有更大空間。

??人事變動(dòng)

??華僑城段先念退任

??華夏幸福吳向東辭職

??? 核心觀點(diǎn)

??1、4月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較前月明顯減少，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)跨年、年報(bào)季等敏感節(jié)點(diǎn)，房企高層人員的職務(wù)變動(dòng)頻次顯著降低，但仍有企業(yè)在深化內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整。

??2、4月5日，華夏幸福發(fā)布公告，華夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)、董事、戰(zhàn)略委員會(huì)委員和首席執(zhí)行官暨總裁吳向東辭去相關(guān)職務(wù)。公告中也提到：吳向東辭去職務(wù)后，將繼續(xù)在公司工作，并繼續(xù)協(xié)助公司承擔(dān)必要的債務(wù)重組工作。吳向東曾任華潤(rùn)置地深圳公司的總經(jīng)理，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席。2019年加入華夏幸福。

??3、4月7日，華僑城發(fā)布公告，鑒于公司董事長(zhǎng)段先念已達(dá)法定退休年齡，即日起不再擔(dān)任公司董事長(zhǎng)、執(zhí)行委員會(huì)主任委員、戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員等職務(wù)，離任后將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。4月29日，華僑城發(fā)出主要成員變更，新增張振高為董事長(zhǎng)。張振高曾任全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳研究室主任科員，保利科技有限公司金融部副總經(jīng)理，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司董事、總經(jīng)理，中國(guó)保利集團(tuán)有限公司黨委副書記、董事、總經(jīng)理。

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??物管分拆熱度持續(xù)

??建業(yè)萬(wàn)達(dá)商管簽署合作

??? 核心觀點(diǎn)

??1、 本月房企多元化業(yè)務(wù)集中物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，其中多家房企物管平臺(tái)繼續(xù)準(zhǔn)備分拆上市。物管賽道競(jìng)爭(zhēng)激烈，除學(xué)校物管賽道外，醫(yī)院物管業(yè)務(wù)逐漸變?yōu)榉科笪锕芷脚_(tái)聚焦賽道。商業(yè)運(yùn)營(yíng)活躍度提升，多家房企外拓戰(zhàn)略版圖。房企物管平臺(tái)分拆上市熱度回升，部分房企通過(guò)港交所聆訊，部分成功上市物管公司通過(guò)收購(gòu)擴(kuò)大版圖。

??2、 新希望服務(wù)1.8億接盤明宇商服主要資產(chǎn)，保持區(qū)域深耕。4月11日，新希望服務(wù)披露公告表示，擬1.8億元收購(gòu)目標(biāo)公司成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱明宇環(huán)球商管）51%股權(quán)。交易完成后，目標(biāo)公司將正式成為新希望服務(wù)的附屬公司。本次是新希望服務(wù)上市后第一次收并購(gòu)，成渝城市群是新希望服務(wù)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，而明宇環(huán)球商管的區(qū)域優(yōu)勢(shì)便在四川，因此通過(guò)本次收購(gòu)將進(jìn)一步提升新希望集團(tuán)商用物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)力，或?qū)⒅ζ渖虡I(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)板塊業(yè)績(jī)的提升。同時(shí)，本次收購(gòu)事件也為即將準(zhǔn)備赴港上市的物管公司提供新出路。

??3、 招商積余醫(yī)院細(xì)分賽道再拓寬，新增寧德市醫(yī)院摘得項(xiàng)目。4月28日，招商積余福建公司成功進(jìn)駐寧德師范學(xué)院附屬寧德市醫(yī)院項(xiàng)目，近期招商積余在高校、醫(yī)院的物管賽道上不斷深耕外拓。在高校賽道內(nèi)，僅本月就先后中標(biāo)清華大學(xué)紫荊國(guó)際學(xué)生公寓、中標(biāo)中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、香港科技大學(xué)的物管項(xiàng)目；在醫(yī)院賽道內(nèi)，今年以來(lái)先后中標(biāo)福建國(guó)藥東南醫(yī)院、福建醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院濱海院區(qū)、福鼎市醫(yī)院百勝院區(qū)等項(xiàng)目。在物管賽道競(jìng)爭(zhēng)白熱化的階段，招商積余在高校和醫(yī)院物管市場(chǎng)中投拓積極，不斷擴(kuò)張服務(wù)范圍，提升市場(chǎng)占有率。