[克而瑞]綠地控股：基建產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有增

??投資力度明顯放緩，盈利指標(biāo)持續(xù)承壓。

??核心觀點

??【業(yè)績略有下降，回款率有所提升】2021年，綠地全年實現(xiàn)合同銷售金額2902億元，較上年同期下降19%；實現(xiàn)合同銷售面積2327萬平方米，同比下降20%。同時，綠地一方面，加速項目去化回款，2021年綠地回款金額持續(xù)提升，達2772億元；回款率96%，較上年同期提升10個百分點。另一方面，持續(xù)優(yōu)化銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)，2021年綠地一二線銷售貢獻占比提升，達66%。

??【保持審慎拿地，聚焦長三角區(qū)域】2021年，綠地全年新獲取項目 45 個，權(quán)益計容建筑面積 703 萬平方米，同比下降73.8%；權(quán)益土地款 322 億元，同比下降61.6%。新增土地投資的城市能級結(jié)構(gòu)方面，2021年綠地聚焦二線和三四線城市。從投資區(qū)域分布情況來看，2021年整體投資以長三角為重點，拿地金額為235.3億元，投資金額占比57.2%，同比上升24.6個百分點。【基建收入占比超50%，毛利率水平有所下滑】2021年，綠地實現(xiàn)營業(yè)收入5443億元，同比增長19.4%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收2049.5億元；基建業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收3114.2億元。基建業(yè)務(wù)貢獻收入占比達53.9%，已超過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，受行業(yè)整體盈利能力下行影響，綠地實現(xiàn)凈利潤94.4億元，同比下降55.3%；毛利率11.7%，同比下降2.8個百分點?！尽叭兰t線”處于橙檔，平均借貸成本保持低位】2021年，綠地持有現(xiàn)金827億元，較上年同期下降20.1%。同時，2021年綠地“三道紅線”已轉(zhuǎn)為橙檔?，F(xiàn)金短債比為0.81；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.7%；凈負(fù)債率為91.6%，符合監(jiān)管不高于100%的要求。平均借貸成本5.7%，保持行業(yè)低位。此外，綠地已兌付2021年債券和2022年3、4月美元境外債券，債務(wù)風(fēng)險穩(wěn)步下降。

??【積極推動轉(zhuǎn)型發(fā)展，基建業(yè)務(wù)已成重要支柱】2021年，綠地“房地產(chǎn)”和“基建”兩大主業(yè)并駕齊驅(qū)。其中，基建業(yè)務(wù)已躋身全球第一梯隊，全年完成營業(yè)收入3114億元，同比增長33.4%，占總體收入的53.9%，已成為穩(wěn)健發(fā)展的重要支柱。此外，金融產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型進一步推進，全年實現(xiàn)利潤總額21億元；商貿(mào)產(chǎn)業(yè)成功參與第四屆進博會，組織了32國220個品牌參展。

??01銷售

??業(yè)績略有下降

??回款率有所提升

??2021年，受疫情沖擊和房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊的影響,綠地銷售業(yè)績較2020年略有下降。全年實現(xiàn)合同銷售金額2902億元，較上年同期下降19%；實現(xiàn)合同銷售面積2327萬平方米，同比下降20%；銷售均價12500元/平方米，同比提升1.5%。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)，2021年全口徑銷售排名位列第九，較上年下滑兩位。同時，綠地面對“前高后低”的市場形勢積極應(yīng)對，一方面，在下半年積極開展大型促銷活動，加速項目去化回款，2021年綠地回款金額持續(xù)提升，達2772億元；回款率96%，較上年同期提升10個百分點。另一方面，持續(xù)優(yōu)化銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)，2021年綠地一二線銷售貢獻占比提升，達66%。此外，2021年綠地全力協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈，保交付保供應(yīng)成效顯著，全年新開工面積1549萬平方米，新增供應(yīng)面積1361萬平方米，竣工備案面積2592萬平方米，完成交付2723萬平方米。

??02投資

??保持審慎拿地

??聚焦長三角區(qū)域

??2021年，綠地轉(zhuǎn)變拿地方式，保持審慎投資，并積極開展存量項目股權(quán)合作。全年新獲取項目 45 個，計容建面902萬平方米，總地價412億元，樓板價4500元/平方米，新增貨值1300億元。其中，權(quán)益計容建筑面積 703 萬平方米，同比下降73.8%；權(quán)益土地款 322 億元，同比下降61.6%；權(quán)益新增土地樓板價4580元/平方米，較上年有所上升。

??新增土地投資的城市能級結(jié)構(gòu)方面，2021年綠地聚焦二線和三四線城市，其中三四線城市投資金額達197億元，對應(yīng)建筑面積479.2萬平方米，分別占比47.9%和53.1%，占比分別較上年同期提升25.7和15個百分點。從投資區(qū)域分布情況來看，2021年整體投資以長三角為重點，拿地金額為235.3億元，投資金額占比57.2%，同比上升24.6個百分點；投資建筑面積占43%，同比上升19.5個百分點。

??03盈利

??基建收入占比超50%

??毛利率水平有所下滑

??2021年，綠地實現(xiàn)營業(yè)收入5443億元，同比增長19.4%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收2049.5億元，同比增長5.22%；基建業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收3114.2億元，同比大幅增長33.41%。從歷年收入結(jié)構(gòu)趨勢來看，綠地基建業(yè)務(wù)穩(wěn)中有增，在集團中的比重不斷提升。2021年基建業(yè)務(wù)貢獻的收入占比達53.9%，已超過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??2021年房地產(chǎn)行業(yè)基于限價等調(diào)控因素，整體盈利能力呈下行趨勢。綠地實現(xiàn)凈利潤94.4億元，同比下降55.3%；歸母凈利潤61.8億元，同比下降58.8%；歸母凈利率1.1%。企業(yè)整體毛利率11.7%，同比下降2.8個百分點，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率較上年減少5.5個百分點至20.9%，基建業(yè)務(wù)毛利率同比上升0.3個百分點至4.9%。

??04償債

??“三道紅線”處于橙檔

??平均借貸成本保持低位

??2021年，在大幅降負(fù)債的同時，綠地經(jīng)營保持了總體穩(wěn)定。截至2021年年末，綠地持有現(xiàn)金827億元，較上年同期下降20.1%；全年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額 622 億元，同比增長 39%。在加強主業(yè)銷售回款下，合同負(fù)債及預(yù)收款項再創(chuàng)新高，達4648億元，同比增長10.3%。值得注意的是，2021年綠地“三道紅線”已從紅檔轉(zhuǎn)為橙檔?，F(xiàn)金短債比為0.81；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.7%；凈負(fù)債率為91.6%，同比下降43.4個百分點，符合監(jiān)管不高于100%的要求。同時，長短債務(wù)比1.29；平均借貸成本5.7%，保持行業(yè)低位。此外，綠地已按期足額兌付2021年境內(nèi)外債券總計246億元和2022年3、4月本息總計6.2億美元境外債券，債務(wù)風(fēng)險穩(wěn)步下降。

??05多元化

??積極推動轉(zhuǎn)型發(fā)展

??基建業(yè)務(wù)已成重要支柱

??2021年，綠地在“房地產(chǎn)”和“基建”兩大主業(yè)并駕齊驅(qū)。同時金融、商貿(mào)、酒店旅游、健康及科創(chuàng)等業(yè)務(wù)積極探索推進。其中，基建業(yè)務(wù)已躋身全球第一梯隊，全年完成營業(yè)收入3114億元，同比增長33.4%，占總體收入的53.9%，已成為穩(wěn)健發(fā)展的重要支柱。新簽合同金額7155億元，同比增長17%，并按“資金有保障”原則，嚴(yán)控投墊資項目，防范上游風(fēng)險傳導(dǎo)。全年共獲得12項“魯班獎”、25項“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”，位居行業(yè)前列。

??此外，金融產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型進一步推進，全年實現(xiàn)利潤總額21億元；商貿(mào)產(chǎn)業(yè)成功參與第四屆進博會，組織了32國220個品牌參展，展覽面積超過2000平方米；酒店業(yè)務(wù)促進銷量，全力創(chuàng)收，并積極推動部分酒店資產(chǎn)處置變現(xiàn)；康養(yǎng)及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)積極推進市場化、輕資產(chǎn)的商業(yè)模式，正式發(fā)布醫(yī)療健康品牌“綠地優(yōu)康”。