[易居研究院]中國房企TOP30月報（2022年6月）

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??《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產(chǎn)研究院依據(jù)CRIC、Wind等相關(guān)數(shù)據(jù)研發(fā)編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態(tài)以及組織變革的主要情況進行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態(tài)趨勢進行深入研判，旨在為企業(yè)發(fā)展提供借鑒啟發(fā)，為行業(yè)發(fā)展提供參考。

??核心觀點

??上半年以來，全國已有超170城出臺了逾400次的房地產(chǎn)放松政策。6月TOP30房企銷售額環(huán)比增長60%，今年以來首次累計同比降幅收窄，市場略有回溫。受集中供地放量拉動，TOP30房企投資金額環(huán)比增加184%。6月房企融資環(huán)境持續(xù)寬松，TOP30境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比略有下降、首單碳中和寫字樓類REITs發(fā)行，TOP30房企再次迎來年內(nèi)償債高峰，部分房企流動性承壓，面臨債務(wù)違約或展期。TOP30房企市值在銷售回暖和政策放松的雙重利好下有所回升，部分經(jīng)營狀況良好的頭部國企，具備優(yōu)秀經(jīng)營資質(zhì)的區(qū)域型龍頭、高信用民企漲幅靠前。

??【企業(yè)投資】

??6月集中供地放量拉動

??投資規(guī)模環(huán)比大幅增加

??6月TOP30房企中有16家拿涉宅地70幅，投資建面環(huán)比增加158%；土地成交總價環(huán)比增加184%，溢價率維持在6.04%。環(huán)比投資規(guī)模大幅增加。

??6月上海、北京、杭州、沈陽、青島、蘇州、寧波、鄭州、合肥、武漢共10城進行了集中土拍，供應(yīng)放量拉動成交規(guī)模增加。上海2022年首輪集中供地平穩(wěn)完成，招商蛇口以169.5億元獲得4宗地，成為這一輪的最大贏家，建發(fā)、中國鐵建也分別有3宗地塊成交，總價分別為78.4億元和69.3億元，珠海國企華發(fā)和金地分別獲地2宗和1宗；杭州第二輪土拍供地質(zhì)量下降，土拍熱度較首輪下降，濱江繼首輪土拍184億元獲得11宗地后，以224.6億元獲得12宗地，成為二輪土拍最大贏家。

??TOP30房企在上海、杭州、北京、合肥、鄭州、青島的拿地溢價率為5-10%區(qū)間；南寧受青秀區(qū)民族大道以北、長鳳巷南面GC2022-030地塊130%的溢價率拉動，整體溢價率較高，達到50%以上；西安、溫州等其他城市多為底價拿地或低溢價拿地。

??【企業(yè)融資】

??融資環(huán)境持續(xù)寬松，

??首單碳中和寫字樓類REITs發(fā)行

??6月TOP30房企融資環(huán)境持續(xù)寬松，TOP30房企合計融資規(guī)模248.4億人民幣，同比下降14.7%，環(huán)比下降6.3%，融資規(guī)模較上月環(huán)比略有下降。6月除債券融資外，新增類REITs融資金額12.7億元，新增債券融資規(guī)模235.7億人民幣，同比下降16.7%，環(huán)比下降11.1%。其中，境內(nèi)債融資環(huán)比略有下降，新增融資規(guī)模213.4億元，同比上升64.9%、環(huán)比下降4.3%；美元債有所收緊，新增融資規(guī)模折合22.3億人民幣，同比下降84.6%、環(huán)比下降47.0%。

??6月TOP30房企加權(quán)融資成本4.05%,較上月環(huán)比下降0.39pct，主因系本月美元債發(fā)行規(guī)模占比下降帶動整體融資成本下降：6月境內(nèi)融資成本3.55%，較上月環(huán)比增加0.19pct，但美元債融資成本8.54%，較上月環(huán)比下降0.89pct。

??6月TOP30中10家房企參與新債發(fā)行，較5月減少1家。民企參與發(fā)債家數(shù)有所減少，僅中南建設(shè)、新城控股、旭輝集團參與發(fā)債，且多為美元債發(fā)行，發(fā)債規(guī)模占比也由5月的27.2%下降至6月的8.75%，其中新城控股、中南建設(shè)融資成本分別達7.95%、12.0%。央國企仍保持一定的融資優(yōu)勢，多參與境內(nèi)債發(fā)行，融資成本最低可達3%以下，僅招商蛇口一家單月融資規(guī)模即超70億元。在國內(nèi)資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，央國企仍然走在前列，繼4月成功發(fā)行全國最大規(guī)模碳中和CMBS產(chǎn)品后，中國金茂再次成功發(fā)行全國首單碳中和寫字樓類REITs“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）”，該產(chǎn)品以金茂旗下超甲級寫字樓—長沙金茂ICC（北塔）為標(biāo)的物業(yè)，發(fā)行總規(guī)模12.7億元，優(yōu)先級規(guī)模8億元，評級AAAsf，發(fā)行期限為18年（3+3+3+3+3+3年）。其中，優(yōu)先級利率3.6%，創(chuàng)國內(nèi)寫字樓類REITs新低。與逐漸收緊的傳統(tǒng)融資渠道相比，綠色金融的融資渠道相對暢通、融資成本也具備相對優(yōu)勢，與行業(yè)綠色健康地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向相適應(yīng)，是當(dāng)下房企融資值得探索的新渠道。

??6月TOP30房企合計到期債務(wù)規(guī)模320.8億元，同比增加313.9%，環(huán)比增加114.7%，TOP30房企再次迎來年內(nèi)償債高峰。共18家房企債務(wù)到期，較上月新增7家。其中美元債到期規(guī)模約175.2億人民幣，較上月環(huán)比增加83.8%。融創(chuàng)、萬科、中南建設(shè)、綠地4家到期規(guī)模均在40億元以上，當(dāng)月償債壓力較大，多家房企流動性承壓，債務(wù)面臨直接違約或展期。融創(chuàng)旗下債券再展期：6月27日，融創(chuàng)公司公告稱公司將召開2022年第三次債券持有人會議，擬再次調(diào)整“PR融創(chuàng)01”（40億發(fā)行額）債券本息兌付安排，其中將今年6月、9月本金兌付額各減少5%，將明年9月兌付額增加10%；中南建設(shè)完成兩筆美元債要約交換：6月7日，中南建設(shè)公告稱公司JIAZHO10.87506/18/22和JIAZHO1206/08/22兩筆共計1.57億美元票據(jù)本金金額的美元債交換要約已完成，新票據(jù)將于2023年6月5日到期，息票率12%；陽光城未按期償付兩筆債券本息，發(fā)生直接違約：6月23日晚間，陽光城公告稱截至公告披露日，公司已到期未支付的債務(wù)（包含金融機構(gòu)借款、合作方款項、公開市場相關(guān)產(chǎn)品等）本金合計金額376.88億元。

??【銷售排名】

??6月累計銷售額同比下降44%，

??今年以來首次收窄

??6月供求有所放量，同比跌幅收窄。百強房企單月業(yè)績8310.7億元，環(huán)比增長60%，同比跌幅收窄17個百分點至43%。TOP30 房企銷售額6月同比下降33%，跌幅比上月大幅收窄19個百分點。TOP30房企1-6月累計銷售額同比下降43.7%，降幅收窄3.2個百分點，是2022年以來首次同比收窄。

??從企業(yè)表現(xiàn)看，6月業(yè)績環(huán)比增長幅度最大的是招商（+154%）、濱江（+151%），金地、綠城、金茂、華發(fā)、卓越增幅也超過100%。

??【市值表現(xiàn)】

??受政策放松影響，

??TOP30房企市值迎增長

??6月新房二手房市場相繼回暖，政策端持續(xù)發(fā)力，多地陸續(xù)推出房票制度推動成交修復(fù)，上海6月內(nèi)連續(xù)兩次出臺落戶放松政策促進當(dāng)?shù)刈》啃枨?，深圳市地方金融監(jiān)督管理局印發(fā)《關(guān)于進一步加大金融服務(wù)支持疫情防控促經(jīng)濟保民生穩(wěn)發(fā)展的實施方案》，進一步加大對房企風(fēng)險化解力度，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。TOP30房企市值總額較月初（2022.6.1）增加3.63%。房企之間延續(xù)分化，部分經(jīng)營狀況良好的頭部國企，具備優(yōu)秀經(jīng)營資質(zhì)的區(qū)域型龍頭、高信用民企市值端迎來改善，資金壓力較高企業(yè)仍有債務(wù)違約、展期發(fā)生，信用風(fēng)險事件持續(xù)發(fā)酵。TOP30中19家房企市值上升，其中TOP10-15房企市值漲幅較大，建發(fā)、旭輝、綠城市值漲幅均超15%；千億市值房企梯隊中，中國鐵建市值跌至千億以下，招商蛇口回歸，中海排名提升市值（2022.6.30）位居行業(yè)第一，萬科、保利6月市值漲幅均在10%以上，在千億房企梯隊中漲幅居前；中梁6月市值跌幅近30%，TOP30上市房企中市值跌幅第一且遠超其他房企。

??6月TOP30房企的資本市場行為多與多元化業(yè)務(wù)探索、股東增減持、公司股份回購、股權(quán)質(zhì)押事件有關(guān)：（1）多元化業(yè)務(wù)探索：6月10日中國金茂發(fā)布公告稱，擬以總代價25.65億港元私有化中國宏泰，發(fā)力城市運營，中國宏泰以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、園區(qū)運營和基礎(chǔ)設(shè)施投資為核心業(yè)務(wù)，此舉也是金茂探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的戰(zhàn)略性行為，受此影響，中國宏泰發(fā)展當(dāng)日市值漲幅超20%；同時，金茂還加大對物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)布局，6月17日，金茂服務(wù)以人民幣4.5億元收購首置物業(yè)100%股份，首置物業(yè)服務(wù)范圍包括住宅、商業(yè)、寫字樓、公建等多種業(yè)態(tài)，此次合作將實現(xiàn)金茂服務(wù)在物管賽道上規(guī)模與質(zhì)量齊增，事件發(fā)生一周內(nèi)中國金茂、金茂服務(wù)市值分別上漲3.6%、7.1%，；6月13日，招商蛇口向旗下房托基金平臺-招商局商業(yè)房托注入資產(chǎn)，招商局商業(yè)房托將透過Treasure Supreme International Limited（買方，招商房托特殊投資工具）收購Super Alliance Real Estate Partner L.P.（賣方）51%的股權(quán)，作價13.42億元，收購?fù)瓿珊螅猩叹稚虡I(yè)房托資產(chǎn)組合將在原深圳蛇口五處物業(yè)的基礎(chǔ)上進一步擴大，核心資產(chǎn)價值預(yù)期增加40%，此舉也是招商蛇口打通地產(chǎn)私募基金及公募REITS的有益嘗試。事件發(fā)生后一周內(nèi)，招商蛇口市值上漲超2%。（2）股東增減持與股份回購：6月受流動性風(fēng)險事件影響，陽光城控股股東遭遇被動減持，陽光集團全資子公司東方信隆及陽光集團一致行動人康田實業(yè)因其部分賬戶維持擔(dān)保比例低于平倉線，于2022年6月10日—2022年6月16日期間通過集中競價的方式被動減持陽光城股份4340萬股，占陽光城總股本的1.05%，超過陽光城總股本的1%。因質(zhì)押等原因出現(xiàn)的被動減持對投資者信心往往打擊較大，被動減持公告發(fā)生前后一周內(nèi)公司市值持續(xù)下降；與陽光城的被動減持行為相反，6月萬科主動加大回購力度，耗資1.33億元回購745萬股股份，持續(xù)推進公司于3月公布的回購計劃，此次回購萬科已累計回購股票7295.60萬股，涉及資金約12.92億元，完成了回購資金下限的64.6%。此前萬科共提出過三次回購計劃：2015年房地產(chǎn)市場低迷，萬科整體估值偏低，以王石為首的萬科管理層們開始謀劃低價回購股份；2020年為保護投資者的長遠利益，促進股東價值的最大化，確保公司的經(jīng)營可持續(xù)，提請公司股東大會授權(quán)董事會回購A股股份不超過10%及回購H股股份的不超過10%；2022年面對公司經(jīng)營業(yè)績和市值的雙向走弱，為維護市場價值和股東權(quán)益，公司啟動回購計劃，公司在資本市場的積極表現(xiàn)給予投資者較大信心，6月回購事項公告前后一周內(nèi)公司市值漲幅超16%；（3）頻繁的股權(quán)質(zhì)押：6月23日綠地第一大股東上海格林蘭投資企業(yè)質(zhì)押4500萬股給中信銀行，質(zhì)押期1年，占所持股份比例1.30%，此前一年內(nèi)格林蘭已累計發(fā)生9次股權(quán)質(zhì)押，創(chuàng)近年來質(zhì)押記錄，截至目前格林蘭已累計質(zhì)押所占持股比例的70.68%，占綠地總股本的19.20%。盡管頻繁質(zhì)押會給公司大股東帶來被動平倉甚至失去控制權(quán)風(fēng)險，也暗示公司其他融資渠道收窄、融資能力下降，但在行業(yè)違約事件頻發(fā)的背景下，投資者依然給予綠地的誠信履約、化解債務(wù)行為以積極肯定，股份質(zhì)押前后一周內(nèi)公司市值出現(xiàn)上漲。

??【組織變革】

??合并整合繼續(xù)，

??中海展開新一輪組織架構(gòu)調(diào)整

??據(jù)悉，中海近期展開了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，以合并整合為主。在區(qū)域公司方面，華北區(qū)域合并北方區(qū)域成立新華北區(qū)域公司；原屬北方區(qū)域的青島城市公司、煙臺城市公司劃入華東區(qū)域，北方區(qū)域平臺直接取消；華北區(qū)域管轄的鄭州公司、武漢公司、太原公司以及華南區(qū)域下屬的長沙公司并入中海西部區(qū)域，并成立新的中西部區(qū)域公司。在城市公司方面，長春城市公司合并哈爾濱城市公司，成立長春片區(qū)公司；廣州城市公司合并佛山城市公司，成立廣州片區(qū)公司。后期可能會將福州、廈門、蘇州、無錫等城市公司進行合并。

??碧桂園于6月10日成立了科技建筑集團，目標(biāo)是面向全行業(yè)，輸出以智能施工為核心的建筑供應(yīng)鏈能力。科技建筑集團的核心業(yè)務(wù)，覆蓋建筑工程總承包、BIM設(shè)計與技術(shù)咨詢、建筑智能化工程施工、全過程工程咨詢等建筑領(lǐng)域。現(xiàn)有廣東騰越、沈陽騰越、安徽騰越、博嘉拓、筑華慧、騰安機電、誠加裝飾公司并入科技建筑集團統(tǒng)一管理。未來房產(chǎn)區(qū)域房施一體化（房地產(chǎn)開發(fā)施工一體化，指的是開發(fā)企業(yè)不僅做開發(fā)商，還做建筑商、供應(yīng)商等乙方，不僅要開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，也要施工建造環(huán)節(jié)的利潤）的智慧建造業(yè)務(wù)也納入科技建筑集團統(tǒng)一管理。

??數(shù)據(jù)說明

??企業(yè)融資與市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口徑銷售額統(tǒng)計，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計至當(dāng)月全口徑銷售額榜單統(tǒng)計。月報于次月第一周發(fā)布，由于數(shù)據(jù)整理分析需要時間，數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至?xí)r間為當(dāng)月22-25日左右。