公司 2022-09-14 08:43:10 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??今年下半年以來,房企融資端積極信號(hào)不斷釋放。
??8月中旬,監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?!?,隨后8月末,龍湖完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù),這是首單中債信為民營(yíng)房企“全額擔(dān)?!钡闹衅?,這也為示范房企后續(xù)發(fā)債提供了可參考樣本。
??與此同時(shí),公募REITs也迎來快速發(fā)展。
??從房企融資情況來看,政策的信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。CRIC數(shù)據(jù)顯示,100家典型房企融資總量?jī)H為323.64億元,創(chuàng)年內(nèi)單月新低,且融資量已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。
??房企融資難的問題仍然突出。到目前為止,房企狀況并沒有得到明顯改善,尤其是在銷售尚未回穩(wěn)的情況下,房企融資卻越來越少,這也是造成房企頻繁出現(xiàn)債務(wù)違約的重要原因。
??01
??融資總量
??連續(xù)5個(gè)月減少
??監(jiān)管部門為提振市場(chǎng)信心扶持部分頭部民營(yíng)房企發(fā)債融資,但扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的根本性力量尚未出現(xiàn)。
??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年8月,100家典型房企的融資總量為323.64億元,環(huán)比下降41.5%,同比下降60.8%。環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大,而同比降幅略有收窄。
??值得注意的是,8月房企融資量已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比減少。今年6月,融資總量環(huán)比5月有所回調(diào),環(huán)比降幅收窄28.5個(gè)百分點(diǎn)至-11.8%,但7月房企再度下行,但整體與6月基本持平,8月份融資總量再次明顯下滑,環(huán)比降幅達(dá)到了41.5%。
??可以看出,房企仍然面臨比較難的融資問題。
??從融資結(jié)構(gòu)來看,境內(nèi)債權(quán)融資、境外債權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化融資均處于低位,同比降幅都在50%以上,其中境外債權(quán)融資同比降幅最大,達(dá)到了78.7%。
??從房企發(fā)債角度來看,8月100家典型房企共有139.7億元債券發(fā)行,同環(huán)比降幅均在63%左右。值得注意的是,典型房企沒有境外債發(fā)行,在境外債頻繁到期的情況下,房企境外發(fā)債仍然持續(xù)低迷。
??8月,共有13家房企成功發(fā)債,發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少4家。其中,發(fā)債總量最大的企業(yè)是保利發(fā)展,3筆債券共融資29億元。目前來看,發(fā)債主體仍然以央國(guó)企為主,除此之外,萬科、龍湖等部分經(jīng)營(yíng)良好的民營(yíng)企業(yè)也完成了債券發(fā)行。其中龍湖完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù),為首單中債信為民營(yíng)房企“全額擔(dān)?!钡闹衅?,獲得2.86倍超額認(rèn)購(gòu),最終利率鎖定在3.3%,遠(yuǎn)低于同期民營(yíng)房企發(fā)債利率。
??實(shí)際上,在監(jiān)管輔導(dǎo)下,中債信用增進(jìn)公司為民營(yíng)房企發(fā)債提供全額融資擔(dān)保,更大的意義在于提振市場(chǎng)情緒。據(jù)悉美的置業(yè)、旭輝、新城等頭部民營(yíng)房企的增信融資項(xiàng)目也在推進(jìn)中。
??02
??四季度到期債券
??接近2000億
??8月房企債務(wù)違約情況較7月償債潮有所緩解,其中龍光集團(tuán)旗下的五只境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了利息違約,此外富力在2021年報(bào)中首次披露了其實(shí)質(zhì)違約的債務(wù)規(guī)模。
??房企債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生,很大一方面的原因在于,當(dāng)前企業(yè)新發(fā)型債券已經(jīng)無法覆蓋到期舊債。
??從過去一個(gè)月房企到期債券情況來看,8月100家典型房企共有34筆債券到期,到期債券總量環(huán)比減少33.5%。
??房企償債壓力雖得到一定的緩解,但償債潮仍在持續(xù)。
??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),9月房企到期債券共有37筆,剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分,到期債券合計(jì)約為459億元,環(huán)比減少6.8%。其中,單筆金額最高是綠城于2015年發(fā)行的公司債、華發(fā)于2017年發(fā)行的中期票據(jù)、首創(chuàng)于2019年發(fā)行的公司債以及華僑城于2022年初發(fā)行的超短融,規(guī)模都是20億元。
??聚焦今年四季度,在融資尚未真正回暖的情況下,房企依然面臨較大的償債壓力。
??據(jù)克而瑞資管(CAIC)統(tǒng)計(jì),2022年四季度,200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1826億元,其中海外債約為630億元。其中10月,房企又將迎來新一輪償債小高潮,單月債券到期規(guī)模接近900億元。
??值得注意的是,今年四季度疊加明年一季度,200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模接近4000億元,其中債券到期規(guī)模超百億的房企共有6家,合計(jì)債券到期規(guī)模超1000億元。
??從目前來看,當(dāng)前融資政策以支持企業(yè)合理融資需求為基調(diào),但房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境并未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折,房企融資仍在艱難爬坡。結(jié)合近期出臺(tái)政策來看,未來房企融資環(huán)境將會(huì)進(jìn)一步改善,尤其是對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企而言,政策利好更為明顯。
??對(duì)于大部分房企而言,政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用,考慮到未來示范房企名單或進(jìn)一步擴(kuò)容,更多房企或?qū)⒌玫皆鲂胖С帧6心芰Φ姆科筮€可關(guān)注公募REITs、綠色金融、保障性租賃住房相關(guān)領(lǐng)域,也可以進(jìn)一步拓寬融資渠道,以快速恢復(fù)“供血”能力。
??在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清,疊加疫情影響等原因下銷售疲軟,市場(chǎng)信心短時(shí)間難以快速回歸,而接下來融資端難以明顯回暖的情況下,房企到期債務(wù)壓頂,違約事件還將持續(xù)增加。
??當(dāng)前房企緊迫的期待,無疑是融資方面迎來一些改善。
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300192181490G 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1099521(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 264 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 236
上海萬科企業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310112630419770R 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1000000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 154 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 59
重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91500000202879682L 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:130800(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 319 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 167
濟(jì)南龍湖泰熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91370100MA3F8BCG7X 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:444622(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 29 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 3
綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913300001429292295 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1000000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 2 變更提醒 557 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 331
華中綠城投資發(fā)展有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91420102MA4L07Y92L 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1000000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 1 變更提醒 168 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 30
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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