[克而瑞]9月云端分享【第1講】｜2022年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告

??云端交流，知識共享，線上研討，克而瑞研究中心9月線上直播分享持續(xù)進行。作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會、產(chǎn)品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機構(gòu)、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

??9月第1場直播聚焦城市房地產(chǎn)市場投資前景，由克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)馬千里帶來《2022年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告》的主題分享。

??馬千里 克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)

??核心觀點>??

??前景排行前10的城市名單中，長三角城市數(shù)量進一步增加至5個，前5依舊是四個一線城市和杭州。在相對一線城市更為開放的人才引進政策下，2021年以來杭州的熱度始終處于各城市前列。

??結(jié)合2021年常住人口總量、常住人口戶籍人口比等指標(biāo)來看，流動人口持續(xù)向長三角、大灣區(qū)集聚，大連、哈爾濱人口均現(xiàn)負增長。

??盡管對于四線縣級市投資，現(xiàn)階段需要避免其風(fēng)險——拿地難銷售、去化慢，但從長期發(fā)展趨勢考量，若發(fā)展規(guī)劃如期實現(xiàn)，這些縣級市就是城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡胤健?/p>

??本次分享分為三個部分：第一部分對投資前景前50和后50城市進行介紹，第二部分指標(biāo)體系變化升級介紹，第三部分對2022年榜單解讀，對不同能級城市表現(xiàn)進行詳細分享。

??一、榜單發(fā)布

??從榜單看，前兩位依然是北京、上海，這兩個市場發(fā)展可以對標(biāo)國際上的城市，盡管去年以來房地產(chǎn)行業(yè)走勢式微，但這兩個城市仍有大量住房需求沒有滿足、仍有較強的人口吸納能力、高收入的崗位。北京、上海需求和抗風(fēng)險能力在這輪周期中仍有不可比擬的優(yōu)勢。

??第三位杭州超過深圳、廣州，得益于新冠疫情以來快速經(jīng)濟增速，對人才落戶政策、人口吸納也比較快，從地市、房市來看也是表現(xiàn)很熱的。

??另外一些上升較快的城市（類似杭州情況），如合肥、廈門、南昌等城市，值得一提的是廈門。2021年中國經(jīng)濟發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)的時候，廈門實現(xiàn)了GDP的高增長，快于其他二、三線城市。另外上升較快的南昌也值得關(guān)注。

??排名后50的城市主要位于東北、西北省份，如甘肅、陜西、黑龍江。

??二、指標(biāo)體系

??今年是克而瑞研究中心城市前景測評第十年，每一年都會對指標(biāo)體系進行升級修正，今年對常住人口長期增速、長期人口短期變化進行并列，并注重考慮短期的變化，特別是綜合考慮了新冠疫情后短期人口增速發(fā)生的變化。

??另外，我們著重考量了GDP增速即疫情下2020-2021年兩年的復(fù)合增長率，由此來比較各城市應(yīng)對疫情挑戰(zhàn)下的自身經(jīng)濟增長表現(xiàn)。

??三、榜單解讀

??首先看下城市投資前景排名格局，前景排行前10的城市名單中，長三角城市數(shù)量進一步增加至5個，前5依舊是四個一線城市和杭州，其中北京、上海分列首次兩席。杭州位列第三，在相對一線城市更為開放的人才引進政策下，2021年以來杭州的熱度始終處于各城市前列，排名較去年上升兩個位次升至第三。廣州、深圳排名均下降一個位次排在第四、五位。

??城市群角度，長三角整體排名靠前，結(jié)合2022年城市投資前景排名分布圖，可以看到從南京開始經(jīng)過蘇南、南通、上海再到杭州、寧波、浙江沿海一帶，大面積的長三角城市都排在前50內(nèi)。

??此外大灣區(qū)除了廣州、深圳外，包括佛山、惠州、中山這些城市經(jīng)濟發(fā)展水平比較高，很多也是能排在前50以內(nèi)。

??排名200以外的城市，主要集中在西北、西南、東北等地。

??從前10、前50來分布看，除了在長三角、珠三角有省會以外的城市分布外，其他區(qū)域的大部分主要是省會城市。

??從2022年上半年土地市場表現(xiàn)來看，也可以看到長三角土拍區(qū)域的熱度仍然相對較高，寧波、杭州、合肥、鹽城、臺州上半年平均溢價率仍保持在5%以上，其中合肥平均溢價率達到了9%，在上半年成交量TOP20城市中排名第一，臺州平均溢價率也達到了8%。

??需求角度，從2021年城市常住戶籍人口比分布看，流動人口持續(xù)向長三角、大灣區(qū)集聚，大連、哈爾濱人口均現(xiàn)負增長。不僅廣州、深圳聚集了大量的外來流動人口，東莞、中山、佛山、珠海、惠州等市也集聚了大量的外來人口。

??與長三角、大灣區(qū)核心城市群強勢的人口吸納效應(yīng)相對，安徽西部、河南東部、廣東東西兩翼、廣西均出現(xiàn)了大面積的人口流出，如六安、汕尾、亳州等市戶籍人口流出均超出二成以上，大量青壯年家庭的流出，使得本地人口結(jié)構(gòu)進一步向“386061部隊”變化，住房需求和支付能力也大受影響，而其中人口規(guī)模較小、收入水平不高的城市，在目前的行業(yè)背景下需求側(cè)也將面臨更大的挑戰(zhàn)。

??青海、河南、湖南、湖北、云南、江蘇等省份城市人均住房面積超過40平方米。

??大多數(shù)人口流入城市均為各省省會或資源型城市，如內(nèi)蒙古的鄂爾多斯、四川的攀枝花、新疆的克拉瑪依、陜西的嘉峪關(guān)等。

??供給角度，“十四五”助推保租房提速發(fā)展，京滬中期可售宅地供給更加稀缺。七普中租賃戶占比為21%，其中廉租房僅占租賃戶中的12%，發(fā)展空間很大，也可以提升城市吸引力促進城鎮(zhèn)化。

??2022年是完成十四五租賃計劃最關(guān)鍵的一年，40個城市計劃籌建租賃住宅套數(shù)較上年翻番。預(yù)計今年集中供地的重點城市涉租宅地供應(yīng)量將會有增無減。在2022年初，住建部相關(guān)負責(zé)人表示，2022年要大力增加保障性租賃住房供給，40個重點城市全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)，占十四五規(guī)劃總目標(biāo)650萬套(間)的37%，約是2021年的1.5倍。

??從去年供地情況看，大部分城市沒有完成供地目標(biāo)，主要受集中供地及流拍影響。今年多數(shù)城市的供地結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)量明顯增多，比如合肥、廈門、成都、重慶、武漢等城市中心城區(qū)及熱點片區(qū)的供地幅數(shù)占比都在五成以上。

??規(guī)模角度，市場轉(zhuǎn)冷下多城下半年成交縮量，重慶、徐州等降幅超三成。從全國地級市成交規(guī)模分布來看，絕大部分中小城市的成交金額都在300億元以下，如石嘴山、七臺河等中西部、東北小城市，年商品住宅成交金額甚至不足10億元，市場容量很小小。結(jié)合人口變化來看，大部分中小城市都面臨著人口減少的困境，與此同時，當(dāng)?shù)刂脴I(yè)需求多被前幾年的棚改去庫存提前透支，因而近年來不少中小城市的成交規(guī)模增長速度放緩，部分城市已經(jīng)見頂回落。

??2021年下半年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策顯著收緊影響，全國樓市熱度顯著下行，包括此前熱度較高的深圳、杭州、合肥等城市，下半年樓市成交量明顯不敵上半年。就典型城市來看，重點城市中僅沈陽、西安等少數(shù)城市在下半年的成交規(guī)模略高于上半年，其余城市的成交量均不敵上半年，如杭州、重慶、武漢、寧波、徐州等城市的成交規(guī)模降幅都在30%以上。

??沈陽、西安、?？诘?021年下半年成交面積反超上半年的城市，主要是由于上半年供應(yīng)量偏低導(dǎo)致成交量低位，下半年市場供應(yīng)加大、同時如沈陽等城市開始以價換量，成交面積因而較上半年有所走高。不過，這些城市在2022年上半年成交規(guī)模也無一例外地全部下跌，尤其是沈陽，2022年上半年成交面積環(huán)比下跌了43%，市場顯著遇冷。

??投資角度，地價回落修復(fù)投資利潤空間，廈門、寧波、杭州顯著受益。從2020年開啟集中供地以來，全國地價經(jīng)歷了從微幅上漲到向下回落過程。從2020年到2021年上半年，大部分城市地價環(huán)比指數(shù)在100以上，屬于正增長，進入2021年三季度、四季度，尤其是2021年四季度，大多數(shù)城市地價環(huán)比指數(shù)回落100左右或以下，在多城土拍門檻明顯放寬的影響下，地價降幅甚至超過了第三季度，拿地價格明顯下降。在加上一些土地投資門檻放寬，限價放寬，導(dǎo)致一些典型一二線城市或熱點二三線城市，投資利潤空間較以往有所修復(fù)，利潤空間比前期有所放大。

??從房地價差的情況來看，也可以看到像廈門、長春、福州、寧波、杭州，2021年下半年成交涉宅地的房地價差明顯高于上半年，僅長沙、青島等少數(shù)城市因成交結(jié)構(gòu)更偏向房價較低的郊區(qū)而導(dǎo)致房地價差空間縮小。再與2020年相比來看，仍有過半的城市在2021年下半年的房地價差水平超過2020年，利潤空間明顯擴充。

??城市能級角度，

??一線城市，人口總量增長放緩，但高收入群體仍然高于其他城市，市場需求韌性還是很強。如2022年二季度北京、廣州新房成交情況可以看到樓市企穩(wěn)的勢頭。北、上、廣、深市場需求側(cè)規(guī)模及市場抗風(fēng)險能力仍然是其他能級城市難以企及的，特別是疫情影響下樓市需求側(cè)穩(wěn)健依舊。

??從更長期的土地消化周期指標(biāo)來看，基本去化周期都是在3年以內(nèi)。從2022年的土拍進行情況來看，在人才落戶政策放寬、供地門檻降低等政策利好之下，北京、上海、深圳土拍熱度依舊高居全國前列，房地產(chǎn)企業(yè)仍然對一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊報以充分信心。因此，一線城市的投資前景依然位居全國各能級城市之首。

??二線城市，目前平均城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了80%，天津、南京、廈門等地城鎮(zhèn)化率更是達到了85%以上，考慮到耕地紅線和城郊均衡發(fā)展等因素，未來這些大城市城鎮(zhèn)人口或可進一步增加，但城鎮(zhèn)化率進一步提升的空間已經(jīng)很小。

??對比“十四五”發(fā)展規(guī)劃來看，二線城市城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)大多相對保守，并且由于七普人口數(shù)據(jù)超預(yù)期發(fā)展，武漢、西安、杭州、南京等強二線城市已經(jīng)早早完成了各自“十四五”規(guī)劃中制定的2025年的城鎮(zhèn)化率發(fā)展目標(biāo)；即便按照各地“十四五”發(fā)展規(guī)劃中的增量來看，這些強二線城市城鎮(zhèn)化率的增長目標(biāo)也大多定在3個百分點以內(nèi)，典型如武漢“十四五”的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)更是保持正增長，維持在84%以上即可。

??而從二線城市2021-2022年首輪及第三輪集中供地地價房價比指標(biāo)來看，該指標(biāo)也反映了利潤率的情況。最高卡在0.6的線上的一些城市，如杭州、廈門、福州等，這些城市利潤空間還是有保證的。

??三線城市，據(jù)2021年城市統(tǒng)計年鑒中的數(shù)據(jù)顯示，只有8%的城市經(jīng)濟總量超過了5000億元，70%的三四線城市經(jīng)濟總量介于500億元至3000億元之間，整體經(jīng)濟實力仍處于較弱水平。從區(qū)域分布來看，這些經(jīng)濟總量較高的城市集中分布在東部沿海一帶，特別是大灣區(qū)和長三角核心區(qū)的城市如無錫、佛山、南通等，這些城市的GDP總量都超過了1萬億，經(jīng)濟實力甚至超過了大部分二線城市；而中西部城市中僅有個別城市的經(jīng)濟總量超過了3000億元，超過5000億元則僅有洛陽、襄陽等寥寥數(shù)市，東北、西北等地區(qū)的部分三四線城市經(jīng)濟總量甚至低于500億元，能級內(nèi)部之間經(jīng)濟實力差距較大。

??今年我們研究下沉，深入到四線縣級市的研究。盡管對于四線縣級市投資，業(yè)內(nèi)整體認(rèn)為要避免其風(fēng)險——拿地難銷售、去化慢，但從中國長期城鎮(zhèn)化發(fā)展去考量，如四線縣級市如預(yù)期發(fā)展，這些縣級市就是潛力最大的地方。

??在280個地級市的市本級中，常住人口總量達到6.4億人，其中居住在城區(qū)的人口3.5億，城區(qū)人口占常住人口的比例達到了56%。反觀在336個縣級市，常住人口總量為2.1億，城區(qū)人口占常住人口的比例只有32%，遠遠低于地級市的市轄區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間巨大，縣級市城區(qū)人口的增長，勢必帶來大量的剛性住房需求。正如發(fā)改委在解釋推進縣城發(fā)展的意義時所說，“在城鎮(zhèn)化進程中，農(nóng)民到縣城買房子、向縣城集聚的現(xiàn)象很普遍”。

??問答環(huán)節(jié)

       Q1

??1、保租房發(fā)展空間有多大，會對城市發(fā)展前景產(chǎn)生哪些影響？

??A1

??從需求角度看，根據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭中租賃戶家庭約為15%，即6000萬戶左右，這其中又有12%居住在廉租房，約700萬戶。因此，未來保租房發(fā)展空間較大。

??而居住在商品房的城鎮(zhèn)家庭中，大約有5%的家庭可以住進廉租房。所以，廉租房供給規(guī)模還比較低。通過對重點22城2021年供地計劃中的商品住宅和租賃用地的規(guī)模進行相關(guān)測算后發(fā)現(xiàn)，除濟南之外，其他城市的供地計劃中租賃房供地占比均高于10%，也就是達到了現(xiàn)在供給水平的2倍以上。尤其是北京上海租賃用地占商品住宅用地的40%左右，其次是廈門、深圳、杭州、合肥等城市，比重在15%以上，其他城市則在10%左右。

??Q2

??最看好哪個城市群的發(fā)展前景？

??A2

??從各方面看，最看好長三角城市群的發(fā)展。目前長三角各城市常住人口戶籍比分布情況看，主要還是向該區(qū)域聚集。事實上，長三角人口流入情況略遜于珠三角，但人口流入的城市數(shù)量卻比珠三角更多。除了長三角內(nèi)一二線城市外，其他蘇南或絕大部分浙江的城市人口都是顯著流入的，外來人口對于需求側(cè)支撐更大一些。例如，嘉興市得益于上海和杭州發(fā)展的外溢效應(yīng)，今年以來外來人口處于持續(xù)流入狀態(tài)，新增住房需求持續(xù)增長。在2021年市場調(diào)整時，嘉興市區(qū)的商品房成交面積同比增長了3成。

??從企業(yè)投資角度看，目前行業(yè)處于周期性低位，但長三角城市的土拍熱度相對較高，例如杭州、寧波、合肥等城市的土拍平均溢價率達5%以上，臺州更是高達8%。

??從今年年中市場復(fù)蘇來看，杭州、寧波、南京、蘇州等城市的樓市成交回升幅度較為可觀。

??在三四線城市拿地傾向看，近年來，房企在長三角城市的投資占比持續(xù)增加。如2021年，房企在長三角城市的投資占比高達62%，較2020年增加9個百分點，較2018年增加15個百分點。而房企在珠三角城市的投資占比僅四分之一，變化不大。從體而言，長三角城市的吸引力更大。