[克而瑞]行業(yè)透視 |? 熱點城市亦降溫,“金九銀十”或再缺席

??8月，房地產(chǎn)市場近乎全面降溫，不僅鄭州、重慶等壓力城市市場持續(xù)低迷，而且上海、杭州、成都等熱點城市整體市場熱度也在下降?！敖鹁拧笔袌瞿芊駥嵸|性好轉？各城市又將如何走向？

??滬杭蓉等熱點城市集體降溫

??外圍區(qū)域非倒掛項目去化承壓

??上海、杭州、成都等熱點城市市場有所降溫，尤其是外圍區(qū)域非倒掛樓盤去化壓力加劇。例如上海，8月開盤平均去化率升至80%，環(huán)比增加18個百分點。其中，市區(qū)、近郊供應稀缺板塊及五大新城核心片區(qū)的倒掛盤占比約80%，平均去化率能達到90%，但積分入圍分數(shù)線整體呈下降趨勢。松江、奉賢等遠郊區(qū)域非倒掛項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至30%。

??又如成都，受疫情反復、極端高溫天氣等因素影響，8月客戶看房熱情驟減，熱銷盤實際報名人數(shù)縮減近6成。開盤平均去化率驟降至39%，尤其是三圈層，去化率低至21%。其中，僅3個極具性價比優(yōu)勢的項目觸發(fā)熔斷，分別為萬達天府1號、北辰南湖香麓和成都后花園。不少項目因頻繁加推或周邊競品分流，蓄客及去化情況皆不甚理想。

??聚焦杭州各圈層開盤去化情況，不乏以下四方面的典型特征：

??其一，第一圈層去化率仍是100%，年內(nèi)單價超6.9萬元/平方米、總價超1500萬元的房源存貨僅剩200套，第一圈層已然面臨“斷貨”的窘境。

??其二，第二圈層去化率依然保持在79%高位，但中簽率有所上升，地段較差或者總價與地段不匹配的項目被客戶棄選。尤其是單價段3.5-4萬元/平方米的項目扎堆，倒逼房企搶先開盤、爭搶優(yōu)質客戶資源。

??其三，第三圈層去化繼續(xù)承壓，8月去化率跌至19%，環(huán)比下降21個百分點。受此影響，第三圈層政策存在進一步放松的可能性。

??其四，車位開始降價，申花板塊的華潤綠城·杭樾潤府、高鐵新城板塊的龍湖交控西站·杭與城等項目車位優(yōu)惠5萬元。鑒于房企主要利潤沉淀在車位，車位降價主要是為了快速回籠現(xiàn)金，盡早兌現(xiàn)利潤。

??蘇廈榕等強二線下調(diào)二套房首付

??但市場依舊未見起色

??蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，下調(diào)二套房首付比例，但市場依舊未見起色。例如蘇州，二套、貸款已結清首付比例由50%降至30%，二套、貸款未結清首付比例則由80%降至60%。8月，蘇州房地產(chǎn)市場未見好轉跡象，成交面積降至55萬平方米，同、環(huán)比分別下降23%和5%。月內(nèi)6個項目開盤，平均去化率約40%，環(huán)比增加8個百分點。僅平江新城的天地源平江觀棠雅苑去化表現(xiàn)尚可，其余項目去化依舊困難。

??又如福州，五城區(qū)戶籍二套、貸款已結清首付比例由50%調(diào)整為40%，非五城區(qū)戶籍在五城區(qū)購買首套房首付比例由40%調(diào)整為30%。8月，福州市場熱度再降，房企供貨信心不足，僅建發(fā)璽云單項目開盤，去化率低至33%，較上月下降3個百分點。五城區(qū)74個在售項目認購總套數(shù)降至677套，環(huán)比下降9%，同比跌幅擴至44%。多數(shù)項目認購套數(shù)不足10套，僅限于國貿(mào)鳳凰原、遠洋天賦、中駿璟宸這類推出特價房項目認購量增長明顯，說明市場仍依賴降價走量。

??深青濟等渠道提傭帶動到訪量回升

??但實際轉化率偏低

??深圳、青島、濟南等提升渠道傭金帶動到訪量回升，但實際轉化率依舊偏低，反映市場觀望情緒濃重。例如深圳，8月外圍區(qū)域滯銷盤大都采取打折降價、渠道高傭等方式促銷，但實際提振效果有限，外圍區(qū)域成交持續(xù)下行，坪山區(qū)環(huán)比下降23%，大鵬新區(qū)更是環(huán)比下降59%。新開盤項目去化承壓，坪山區(qū)的碧湖春天南花園推售620套房源，去化率低至14%。

??又如青島，8月得益于改善盤開盤熱銷，平均去化率升至66%。但續(xù)銷情況不甚理想，案場到訪量環(huán)比增長約10%，其中主城區(qū)月均到訪800-100組。渠道依賴度持續(xù)上升，渠道客戶占比普遍超60%。認購量環(huán)比基本持平，多數(shù)項目月均成交10-40套，主城區(qū)熱銷盤月均成交60套，整體依舊維持在較低水平。

??鄭渝等市場信心跌至谷底

??僅央國企、準現(xiàn)房去化較好

??鄭州、重慶等市場信心跌至谷底，僅限于央國企、準現(xiàn)房去化表現(xiàn)相對較好。例如鄭州，8月重點監(jiān)測的323個項目共計成交3911套，環(huán)比下降8%。置業(yè)客群普遍青睞于央國企，8月成交套數(shù)TOP10項目中，央企便占據(jù)6席，成交均能保持正常流速，保利和光嶼湖成交119套居首。其余項目則以性價比或者準現(xiàn)房作為賣點，大正水晶森林（一期交付效果良好）、綠都上林府（現(xiàn)房銷售）等成交套數(shù)都在70套附近。

??又如重慶，8月市場觀望情緒濃重，案場來訪量環(huán)比下降32%，轉化率約5%。開盤平均去化率低至19%，僅央國企或者具備產(chǎn)品力優(yōu)勢的項目去化較好。保利天珺乃是中央公園板塊為數(shù)不多的改善盤，在蓄客2個月之后，去化率多達75%。麓悅江城主打嘉陵江沿線自然景觀，疊加周邊暫無同品質競品，去化率達56%。

??“金九銀十”或連續(xù)三年再度缺席，僅個別熱點城市供應增加后有望回升

??傳統(tǒng)“金九”已連續(xù)兩年缺席。2020年9月，百城成交面積降至4859萬平方米，環(huán)比下降2%，同比漲幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持續(xù)下滑至3378萬平方米，環(huán)比下降7%，同比跌幅擴至30%。

??展望9月，房地產(chǎn)市場依舊難言樂觀，“金九”缺席將是大概率事件，即便供應放量增長，成交也難顯著反彈。一方面，行業(yè)大周期拐點真正到來，隨著市場下行趨勢不斷強化，傳統(tǒng)銷售旺季也難出現(xiàn)大幅上漲行情。另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策力度較弱，疊加市場信心不穩(wěn)，較難扭轉市場下行預期。

       當然，城市將繼續(xù)分化：其一，北京、合肥等市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈。其二，廣州、南京等市場或將持續(xù)修復但區(qū)域分化加劇，主城區(qū)需求堅挺，遠郊區(qū)域去化仍困難。其三，重慶、青島等市場或將走出谷底，成交有望筑底回升。其四，南寧、長春及多數(shù)三四線市場持續(xù)承壓，成交或將持續(xù)低位運行，部分城市價格戰(zhàn)或將愈加激烈。