[克而瑞]并購月報｜多地加速落地紓困基金，世茂出售北京項目回籠33億 (2022年8月)

??本月關(guān)注

??10余個城市密集出臺“保交樓”政策

??8月住建部、財政部、央行等出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售預期難交付住宅項目建設(shè)交付。為落實屬地責任，南寧、湖州、紹興、石家莊、鄭州、合肥、萍鄉(xiāng)、江西信豐縣、安徽南陵縣、浙江泰順縣、安徽宿州、淮北等在內(nèi)的10余個城市陸續(xù)出臺“保交樓”政策。針對存量爛尾部分，后續(xù)地方監(jiān)管部門會從政策和資金兩個方面提供支持，針對增量部分會加強預售資金監(jiān)管政策，做到“管好不管死”，滿足房企正常的資金周轉(zhuǎn)需求。

??多地設(shè)立紓困基金托底樓市、重塑購房者信心

??8月鄭州、南寧和湖北合計設(shè)立180億的紓困基金來托底樓市，計劃通過“國企牽頭+AMC、銀行等金融機構(gòu)提供資金”的方式完成各地已售、交付逾期項目的建設(shè)，此外，杭州和紹興也正考慮設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)保基金，目前杭州計劃首輪融資約20億元，而紹興正處于前期調(diào)研中。目前可以明確的是，第一，紓困基金是用來“保項目”而并非“救房企”，第二，紓困基金是托底樓市而并非刺激樓市，要求封閉運行、?？顚Ｓ?；第三，國企作為牽頭方，出資比例少，紓困基金的資金主要來源于金融機構(gòu)如商業(yè)銀行。但目前各地零零散散設(shè)立的紓困基金規(guī)模整體有限且對爛尾項目的選擇上過于分散，后續(xù)推進程度有待觀察。

??并購熱度明顯下降，多數(shù)房企下半年并購態(tài)度偏謹慎

??本月重點監(jiān)測房企共涉及36筆并購交易，披露交易金額的有19筆，總交易對價約169.9億，環(huán)比顯著下滑69.6%，并購熱度較前兩月降溫明顯。值得關(guān)注的是，本月有不少房企和物企召開了業(yè)績發(fā)布會，多數(shù)企業(yè)包括碧桂園、華潤、綠城、瑞安、旭輝永升、新城悅等在內(nèi)對下半年的并購態(tài)度偏謹慎，僅中海、華潤萬象生活、卓越商企服務(wù)對并購持關(guān)注態(tài)度。

??01

??并購政策：

??10余個城市密集出臺“保交樓”政策

??自7月底“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件以來，監(jiān)管部門和地方政府積極響應(yīng)。8月住建部、財政部、央行等部門出臺措施來完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

而為落實“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責任，南寧、湖州、紹興、石家莊、鄭州、合肥、萍鄉(xiāng)、江西省信豐縣、安徽省南陵縣、浙江泰順縣、安徽宿州、淮北等在內(nèi)的10余個城市陸續(xù)出臺“保交樓”政策，內(nèi)容包括“一對一幫扶”、設(shè)立紓困基金、鼓勵收購銷房作為保障安置用房等。其中，鄭州設(shè)立房地產(chǎn)百億紓困基金，南寧設(shè)立首期30億房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，安徽淮北首批投放3億元貸款保交房，湖州則鼓勵國企收購困難房企的滯銷房作為保障房，可降低預售申請條件。針對存量爛尾部分，后續(xù)地方監(jiān)管部門會從政策和資金兩個方面提供支持，鼓勵地方AMC加速紓困出險項目，針對增量部分會加強預售資金監(jiān)管政策，做到“管好不管死”，滿足房企正常的資金周轉(zhuǎn)需求。

??02

??并購金融：多地設(shè)立紓困基金托底

??重塑購房者信心

??從并購貸款融資的支持力度來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，至8月底典型房企年內(nèi)共獲取1960億的銀行并購貸額度，5月以后市場上沒有房企再獲新增貸款額度。與此同時，本月沒有房企發(fā)行并購債券，至8月底房地產(chǎn)行業(yè)累計發(fā)行并購債券140億元。值得注意的是，金茂、信達、綠城、建發(fā)、首開、華潤置地等6家高主體評級房企已獲批尚未發(fā)行的并購債規(guī)模371.6億，明確當中約88億的募集資金用于項目收并購，僅占總注冊規(guī)模的23.7%。

??并購債券申請狀態(tài)方面，本月7家企業(yè)進度更新：首開30億、華潤置地100億小公募債獲批，而保利置業(yè)50億、中海宏洋50億、中交地產(chǎn)48億小公募項目狀態(tài)均更新為“提交注冊”，新希望地產(chǎn)35億、招商蛇口100億債券項目狀態(tài)分別為“已反饋”和“已受理”。除中交募集48億中擬20億用于并購或補充流動性，其余房企沒有披露具體并購資金安排。

??并購基金方面，多地密集設(shè)立房地產(chǎn)紓困專項基金，8月地方層面鄭州、南寧和湖北合計設(shè)立180億的紓困基金來托底樓市，計劃通過“國企牽頭+AMC、銀行等金融機構(gòu)提供資金”的方式完成各地已售、交付逾期項目的建設(shè)，重塑購房者信心。此外，杭州和紹興也正考慮設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)保基金，目前杭州計劃首輪融資約20億元，而紹興正處于前期調(diào)研中。

??具體房企層面，8月建業(yè)投資的金融島寫字樓項目被鄭州紓困基金選中，有望成為第一個落地的紓困項目；中南與江蘇資產(chǎn)簽約合作，涉共同設(shè)立20億、存續(xù)期3年的基金用于現(xiàn)有項目續(xù)建；信達將對佳源國際位于澳門一個項目進行紓困；華融與陽光城母公司陽光集團簽訂重組框架服務(wù)協(xié)議，除此以外7月華融也與新華聯(lián)簽署了重組協(xié)議。

??目前可以明確的是，第一，紓困基金是用來“保項目”而并非“救房企”，僅杭州計劃成立的紓困基金是用來為本地房企德信提供流動性支持外，其余均為推動各區(qū)域交付困難項目的建設(shè)；第二，紓困基金是托底樓市而并非刺激樓市，地方建立延期交付的不良項目庫，嚴格落實“一樓一策”原則來制定紓困方案，期間紓困基金要求封閉運行、?？顚Ｓ?。第三，國企作為牽頭方，出資比例少，如鄭州百億紓困基金原則上要求對母基金出資比例不高于30%，紓困基金的資金主要來源于金融機構(gòu)如商業(yè)銀行。一定程度上，紓困基金起到穩(wěn)市場信心的作用，但目前各地零零散散設(shè)立的紓困基金規(guī)模整體有限且對爛尾項目的選擇上過于分散，后續(xù)推進程度有待觀察。

??03

??行業(yè)并購：熱度明顯下降

??世茂出售北京項目回籠33億

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年8月重點監(jiān)測房企共涉及36筆并購交易，披露交易金額的有19筆，總交易對價約169.9億人民幣，交易規(guī)模環(huán)比顯著下滑69.6%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模從上月的19.3億降至8.9億，本月收并購熱度較前兩月降溫明顯。

       從交易進展來看，本月完成的19筆并購交易中披露交易金額的有4筆，涉及對價72.9億，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議的交易有6筆，對應(yīng)交易規(guī)模61.6億，6筆交易處掛牌狀態(tài)涉及規(guī)模26.8億。此外，進行中、傳聞交涉中的交易筆數(shù)分別4筆和1筆。其中市場關(guān)注度較高的是，建業(yè)完成河南國資的引入，世茂33億向華潤置地出售北京合生縵云、世茂天譽項目部分股權(quán)，恒大以55.2億退還廣州恒大足球場地塊使用權(quán)，該地塊是恒大2020年4月以總價68.1億競得，占地約15萬平，恒大表示預計轉(zhuǎn)讓將取得虧損約12.6億。

??從交易標的物業(yè)類型來看，本月恒大、融創(chuàng)、奧園、正榮、佳兆業(yè)、雅居樂、弘陽、朗詩、新力等房企繼續(xù)出售資產(chǎn)、回籠資金，多數(shù)房企傾向于出讓住宅項目。本月36筆交易中24筆涉及開發(fā)項目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項目的并購規(guī)模約87.6億，占全部規(guī)模的比例提至51.5%（7月：17.3%），而多元化業(yè)務(wù)的投資熱度環(huán)比明顯降溫，尤其是商辦大宗交易從上月的15筆大幅減少至1筆，僅涉及交易對價1.4億（7月：316.4億）。

??從交易雙方來看，本月12筆交易是并購方收購合作項目的剩余股權(quán)，如弘陽以總價8.57億轉(zhuǎn)讓廣州白云地塊剩余34%股權(quán)予合作方南國置業(yè)和招商，華宇受讓2個融創(chuàng)重慶合作項目的剩余股權(quán)等。此外，另有3筆交易存在交易雙方屬于關(guān)聯(lián)關(guān)系，如旭輝6.74億港元出售香港物業(yè)60%權(quán)益予公司管理層，合生創(chuàng)展擬7.9億關(guān)聯(lián)收購上海舊改地塊等。

??值得關(guān)注的是，本月有不少房企和物企召開了線上業(yè)績發(fā)布會，多數(shù)企業(yè)包括碧桂園、華潤、綠城、瑞安、旭輝永升、新城悅等在內(nèi)對下半年的并購態(tài)度偏謹慎。碧桂園披露上半年已經(jīng)跟39家企業(yè)進行收并購合作，其中有相當數(shù)量是出險企業(yè)，不過這些合作僅限于合作項目進行；而綠城直言上半年收并購談過很多家，項目或地價高或規(guī)劃不合要求，問題較多，而公開市場拿地性價比更高，北京獲取地塊凈利率接近10%，而杭州接近9%。僅中海、華潤萬象生活、卓越商企服務(wù)對下半年并購持關(guān)注態(tài)度，尤其是中海上半年完成廣州、上海、成都相關(guān)項目股權(quán)并購，并購投入106.6億，下半年將繼續(xù)尋求并購機會。

??附：8月重點并購事件詳情

??一

??開發(fā)項目的收并購

??1、世茂集團33.17億向華潤置地出售北京分鐘寺兩宗地塊權(quán)益

??出售方：世茂集團 

??收購方：華潤置地

??交易標的：北京分鐘寺村L-39及L-41地塊49%的股權(quán)

??交易總價值：33.17億人民幣

??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述： 8月31日，世茂集團公告稱已與華潤置地訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，世茂同意向華潤置地出售北京豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村的L-39地塊、L-41地塊部分權(quán)益，出售事項的代價凈額約為33.165億元。據(jù)悉，L-39地塊占地面積1.78萬平，計容建面8.57萬平, 已開發(fā)為合生縵云項目; L-41地塊占地面積2.98萬平，計容建面14.25萬平, 已開發(fā)為世茂天譽。

??2、南國置業(yè)、招商擬受讓廣州白云地塊部分股權(quán)及債權(quán)

??出售方：弘陽地產(chǎn)

??收購方：南國置業(yè)、招商地產(chǎn)

??交易標的：廣州招贏房地產(chǎn)34%股權(quán)及部分債權(quán) 

??交易總價值：8.57億人民幣

??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議 

??事件描述： 8月15日，武漢大本營（南國置業(yè)）、廣州招商、廣州弘裕（弘陽）、招贏房地產(chǎn)（前3家的聯(lián)營公司）擬簽署《關(guān)于廣州招贏房地產(chǎn)有限責任公司之股權(quán)稀釋受讓協(xié)議》，由武漢大本營、廣州招商分別以交易對價42,840.63萬元稀釋受讓招贏房地產(chǎn)17%股權(quán)及廣州弘裕對招贏房地產(chǎn)全部債權(quán)的50%，其中股權(quán)對價17,100萬元，債權(quán)對價25,740.63萬元。交易完成前，標的公司由廣州招商、廣州弘裕及武漢大本營持有33%、34%及33%權(quán)益；交易完成后，標的公司由廣州招商、武漢大本營各持股50%。

??據(jù)公開資料顯示，標的公司持有廣州白云區(qū)石門街朝陽聯(lián)新東街AB2401065、AB2401073及AB2401076地塊，占地面積8.9萬平，容積率1.5，2021年由弘陽與招商以總價35.9億競得，成交樓面價26642元/㎡，溢價率15.4%。

??3、正榮地產(chǎn)擬1.02億元出售泉州正朗置業(yè)51%股權(quán)及銷售貸款

??出售方：正榮地產(chǎn)

??收購方：泉州雋德靜水投資合伙企業(yè)（地方國資）

??交易標的：泉州正朗置業(yè)51%股權(quán)及銷售貸款

??交易總價值：1.02億人民幣

??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：8月12日正榮地產(chǎn)公告顯示，賣方同意出售而買方同意購買待售股權(quán)，即目標公司51%股權(quán)及銷售貸款，代價總額為人民幣1.02億元，由買方以現(xiàn)金支付予賣方。買方泉州雋德靜水投資合伙企業(yè)由泉州市國投資產(chǎn)管理有限公司、廈門熙蕊宸投資有限公司和福建省金同共益投資有限公司分別持股62.75%、31.37%和5.88%。據(jù)公開資料顯示，交易前標的公司由正榮與百宏地產(chǎn)（獨立第三方）持股51%和49%，持有位于泉州晉江陳埭鎮(zhèn)地塊，占地面積20,165平，由正榮2021年3.41億元的價格競得，溢價率115.82%，當前項目基本竣工且90%的可出售物業(yè)已售出。

??4、中航信托接盤廣州增城恒大紫荊學府項目剩余30%股權(quán)

??出售方：中國恒大

??收購方：中航信托

??交易標的：廣州增城富沁30%股權(quán)

??交易總價值：未披露

??交易進展：完成

??事件描述：8月10日，據(jù)企查查顯示，廣州市增城區(qū)富沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東出現(xiàn)變更，持股30%的恒大退出，接盤方為中航信托。此次股權(quán)變更后，由廣州市增城區(qū)盛玥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中航信托）、中航信托分別持股70%、30%，已成為中航信托全資公司。此前，中航信托已經(jīng)接手恒大兩個項目（南京溧水悅龍臺、廣州南沙陽光半島）。標的公司旗下資產(chǎn)恒大紫荊學府，由恒大2020年競得，占地面積8.5萬平，并規(guī)劃配建公立小學。

??5、旭輝控股6.74億港元出售香港物業(yè)60%權(quán)益予林中、林偉及林峰

??出售方：旭輝控股

??收購方：Athena Leading Limited（公司高層：林中、林偉及林峰）

??交易標的：旭輝地產(chǎn)202006有限公司60%股權(quán)及債權(quán)

??交易總價值：6.74億港元

??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：8月10日旭輝公告稱，旭輝控股與買方訂立買賣協(xié)議，以代價總額為6.74億港元出售標的公司60%股權(quán)，目前該公司還結(jié)欠旭輝共計6.53億港元的股東貸款。交易前，標的公司由旭輝和宏安地產(chǎn)（獨立第三方）持有60%及40%權(quán)益，并擁有位于香港英皇道101號及111號的該地段的全部權(quán)益，占地面積1410.55平，計劃重建為設(shè)有商業(yè)空間的住宅項目，現(xiàn)時預計重建將于2026年完成。此次購買目標公司60%股權(quán)的公司為Athena Leading Limited投資控股公司，分別由林中、林偉及林峰控制50%、25%及25%權(quán)益。

??6、合生創(chuàng)展擬7.9億收購珠江投資上海黃浦地塊

??出售方：上海珠江投資（合生的關(guān)聯(lián)公司）

??收購方：合生創(chuàng)展

??交易標的：上海博禎置業(yè)100%股權(quán)

??交易總價值：7.9億人民幣

??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：8月3日合生創(chuàng)展公告稱，全資附屬公司上海合博房地產(chǎn)咨詢有限公司與出讓方上海珠江投資集團有限公司（合生展關(guān)聯(lián)公司）訂立協(xié)議，據(jù)此，珠江投資同意出售而上海合博同意以7.9億元的現(xiàn)金對價收購目標公司上海博禎置業(yè)有限公司的100%股權(quán)。

??據(jù)悉，標的公司于2017年取得了上海市黃浦區(qū)豫園街道復興東路69號234A-01地塊，目標地塊面積約7,523平方米，僅可作住宅用途。在取得目標地塊后，目標地塊的容積率由4.15降低至1.3，相應(yīng)的地上建筑面積亦由31,200平降至10,582平。

??二

??投資物業(yè)等多元化業(yè)務(wù)的收并購

??1、遠洋服務(wù)擬斥資5億向遠洋集團、遠洋資本收購天津熙合全部股權(quán)

??出售方：遠洋集團、遠洋資本

??收購方：遠洋服務(wù)

??交易標的：天津熙合供應(yīng)鏈服務(wù)100%股權(quán)

??交易總價值：5億人民幣

??交易進展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：8月12日，遠洋集團、遠洋服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告稱，買方（遠洋服務(wù)）、第一賣方（遠洋集團）及第二賣方（遠洋資本）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。買方有條件同意收購，而第一賣方及第二賣方各自有條件同意以人民幣2.5億元出售目標公司（天津熙合供應(yīng)鏈服務(wù)有限公司）的50%股權(quán)，即目標公司全部股權(quán)的總代價為人民幣5億元。截至公告，標的公司合約建筑面積約2600萬平，在管建筑面積約1390萬平，儲備建筑面積約1210萬平。

??2、恒大退還足球場地塊，虧本回收55.2億退庫款

??出售方：中國恒大

??收購方：廣州市規(guī)劃和自然資源局

??交易標的：廣州恒大足球場地塊使用權(quán)

??交易總價值：55.2億人民幣

??交易進展：完成

??事件描述：8月4日，恒大公告披露，中國恒大與受讓方廣州市規(guī)劃和自然資源局簽訂解除協(xié)議，據(jù)此解除原合同并由集團退還該地塊土地使用權(quán)，而受讓方將支付合計約55.2億出讓金退庫款。2020年4月恒大以總價68.13億競得標的地塊；據(jù)當時的宣傳口徑，該恒大足球場總投資達120億，占地約15萬平，總建筑面積約30萬平，將打造成世界規(guī)模最大、檔次最高、配套最全、科技含量最高、座位數(shù)最多的國際專業(yè)足球場及地標性體育文化綜合體。如今恒大有意轉(zhuǎn)讓足球場，恒大方面表示預計轉(zhuǎn)讓將會取得虧損約12.55億。