[克而瑞]土地周報(bào) | 成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊跌，濟(jì)南土拍助力下市場(chǎng)熱度小幅回升（12.26-1.1）

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       2023年第1周

??12月26日-1月1日，由于重點(diǎn)城市僅有武漢、長(zhǎng)沙和濟(jì)南三城有集中土拍。在此影響下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模略有下滑，環(huán)比上周下降11%，同時(shí)平均地價(jià)也因一線成交規(guī)模劇減而明顯下滑。就熱度來(lái)看，在濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市集中土拍的影響下，溢價(jià)率環(huán)比上周小幅上漲，增至3.0%。

??土地政策

??河南取消妨礙消費(fèi)需求釋放的房地產(chǎn)限制性政策

??扎實(shí)做好保交樓工作

??1月3日，河南省政府新聞辦召開(kāi)河南省大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好新聞發(fā)布會(huì)，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組副書(shū)記、副廳長(zhǎng)王藝在答記者問(wèn)中介紹，河南將出臺(tái)“1+N”政策舉措，著力改善市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。其中包括進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，取消妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本。扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，壓實(shí)房企主體責(zé)任和地方政府屬地責(zé)任，堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，持續(xù)攻堅(jiān)推動(dòng)已售逾期項(xiàng)目加快建設(shè)交付。建立房企“白名單”制度，深化“萬(wàn)人助萬(wàn)企”活動(dòng)助推優(yōu)質(zhì)頭部房企紓困，優(yōu)化房屋交易服務(wù)，實(shí)行房屋交易網(wǎng)簽備案掌上辦理、不見(jiàn)面辦理，全面推行新建商品房“交房即交證”。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市京、杭、鄭三城供地

??鄭州成為本周推地主力

??供應(yīng)方面。歲末年初，重點(diǎn)城市有北京、杭州和鄭州三個(gè)城市集中掛地，較上周明顯增加。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積環(huán)比顯著上升。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周新增掛牌規(guī)模達(dá)630萬(wàn)平方米，環(huán)比大增44%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各不相同，一線城市延續(xù)低位、二線城市因集中供地城市增加環(huán)比大增，三四線城市環(huán)比微降。城市方面，本周供地主力仍為二線城市，其中集中掛地的鄭州供應(yīng)建面高達(dá)197萬(wàn)平方米，成為供應(yīng)榜首；京、杭雖有集中供地，但涉及地塊均較少，分別僅有6、5宗地，供應(yīng)規(guī)模均處于低位。

??土地成交

??重點(diǎn)城市四輪土拍潮接近尾聲

??本周土地成交量?jī)r(jià)齊跌

??成交方面。由于本周僅武漢、長(zhǎng)沙和濟(jì)南有集中土拍，個(gè)數(shù)較上周顯著減少，因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊跌。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積為2193萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%，但同比增加了28%；成交金額也隨之回落至1000億元，環(huán)比下降了13%；受城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，平均樓板價(jià)也隨即下跌至4561元/平方米，但和去年同期相比有22%的增幅。

??各能級(jí)城市方面，除二線城市因3個(gè)重點(diǎn)城市集中土拍致成交建面環(huán)比上升外，一、三線城市的成交規(guī)模環(huán)比均明顯下滑，尤其是一線城市，僅上海和廣州合計(jì)成交3宗商辦地塊，總成交建面僅17萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達(dá)57%。二線城市中，長(zhǎng)沙的成交規(guī)模最高，共成交25宗地，總建筑面積達(dá)300萬(wàn)平方米，其次是武漢，成交建面也達(dá)228萬(wàn)平方米，居于第三位是濟(jì)南，成交建面達(dá)169萬(wàn)平方米，成都則居于第四位，成交建面也高達(dá)143萬(wàn)平方米，其余城市成交建面均不足百萬(wàn)方。三四線城市中，也于本周完成集中土拍的南通、徐州兩城市成交規(guī)模也比較突出，建面均超百萬(wàn)方。

??市場(chǎng)熱度

      濟(jì)南第四輪集中土拍明顯回溫

??本周整體溢價(jià)率繼續(xù)回升

??市場(chǎng)熱度方面。由于本周有濟(jì)南、武漢、長(zhǎng)沙等多個(gè)重點(diǎn)二線城市集中土拍，市場(chǎng)熱度較上周小幅上漲，但整體仍然處于相對(duì)低位。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，在濟(jì)南CBD北側(cè)的科技城組團(tuán)封頂成交的助力下，本周溢價(jià)率小幅上漲，平均溢價(jià)率增至3.0%，環(huán)比增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。流拍方面，土地流拍率較上周略有上升，增至9.7%。就重點(diǎn)城市表現(xiàn)來(lái)看，武漢、鄭州等城市均有多宗地塊流拍或者撤牌，占到流拍總數(shù)的三成。流拍主力依舊為三四線城市，占比高達(dá)七成，南通、梅州、韶關(guān)、湛江、金華、麗水均有地塊慘遭流拍，市場(chǎng)熱度依然處于低位。

??周度TOP5

??入榜地塊多為底價(jià)成交

??武漢占據(jù)超六成席位

??歲末年初，重點(diǎn)城市第四輪集中土拍接近尾聲，武漢更是率先開(kāi)啟了第六輪集中土拍，本周有武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南三個(gè)城市完成集中土拍。其中，總價(jià)榜榜首地塊來(lái)自武漢江漢區(qū)金融街板塊，成交總價(jià)為66.86億元，由武漢市城市更新投資有限公司底價(jià)競(jìng)得；門檻地塊來(lái)自濟(jì)南市中區(qū)，由濟(jì)南舊城開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司以26億元底價(jià)。值得注意的是，總價(jià)榜地塊均以底價(jià)成交。

??聯(lián)系地塊競(jìng)拍熱度來(lái)看，兩榜涉及地塊中，除武漢武昌區(qū)中北路391號(hào)地塊溢價(jià)成交外，其余地塊均底價(jià)成交，該地被廈門建發(fā)以14.34億競(jìng)得，溢價(jià)率14.35%。單價(jià)榜榜首地塊為上海靜安商辦地塊，被靜安城建底價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)高達(dá)73320元/平方米。值得注意的是，除榜首上海地塊外，余下的4宗單價(jià)榜入榜地塊，均位于武漢。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??武漢本輪集中土拍唯一溢價(jià)成交地塊

??地塊分析：

??12月27日，武漢迎來(lái)第六輪集中土拍，共17宗地塊拍賣，第五輪集中土拍中延期的3宗地也于當(dāng)日出讓。最終，20宗地塊均成功出讓，總成交金額257億元，總成交面積140.87萬(wàn)平方米。

??熱度來(lái)看，本次土拍雖然仍以底價(jià)成交為主，但房企的拿地?zé)崆橛兴嵘?，中鐵十八局、泰康集團(tuán)、聯(lián)投、中國(guó)電建、地鐵集團(tuán)、廈門建發(fā)、成都萬(wàn)華、中國(guó)一冶等房企均積極參拍。值得注意的是，本場(chǎng)土拍唯一溢價(jià)成交的地塊——中北路沙湖污水處理廠A地塊，位于沙湖公園以南，在內(nèi)環(huán)內(nèi)，并且周邊配套有楚河漢街，凱德1818等，配套比較完善，吸引了多家房企參拍；經(jīng)過(guò)37輪競(jìng)價(jià)，最終被廈門建發(fā)以14.34億競(jìng)得，溢價(jià)率14.35%。利潤(rùn)空間方面，該地所在區(qū)域內(nèi)在售的樓盤(pán)有融創(chuàng)中心武漢壹號(hào)院等，毛坯均價(jià)約38000元/平方米，按照這個(gè)價(jià)格測(cè)算的話，地房比為50%，房地差接近2萬(wàn)元/平方米，盈利空間也較為可觀。