[克而瑞]重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“斷檔”，市場(chǎng)熱度繼續(xù)下行（12.12-12.18）

??2022年第51周

??12月12日-12月18日，臨近年末，各城市的土地出讓活動(dòng)更加頻繁，周內(nèi)迎來(lái)成都、重慶、武漢、廣州等多個(gè)城市的集中土拍。在此影響下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模延續(xù)相對(duì)高位，環(huán)比上周上漲5%，不過(guò)平均地價(jià)卻因成交結(jié)構(gòu)改變而出現(xiàn)回落。不過(guò)，就熱度來(lái)看，大部分城市的土地成交仍以底價(jià)成交為主，熱度處于低位，就連廣州也不可避免，第四輪集中土拍溢價(jià)率僅有0.1%，天河優(yōu)質(zhì)地塊爆冷慘遭流拍。

??土地政策

??力爭(zhēng)到2025年籌集保障性租賃住房不少于15萬(wàn)套

??12月14日，長(zhǎng)沙市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)正式成立，代表著長(zhǎng)沙在推動(dòng)房屋租賃管理、盤活存量房等方面邁出了嶄新的一步。根據(jù)計(jì)劃，長(zhǎng)沙力爭(zhēng)到2025年籌集保障性租賃住房不少于15萬(wàn)套。截至目前，長(zhǎng)沙市共籌集保障性租賃住房29970套。

??土地供應(yīng)

??年末供應(yīng)季節(jié)性回落
重點(diǎn)城市集中供地“中斷”

??供應(yīng)方面。臨近年末，大部門重點(diǎn)城市集中土拍供應(yīng)處于間歇期，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積環(huán)比大幅下滑。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周新增掛牌規(guī)模僅467萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%。各能級(jí)城市的供應(yīng)建面也均不及上一周，尤其是二線城市，隨著各地今年內(nèi)土地掛牌活動(dòng)接近尾聲，本周供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大降54%，本周僅有西安一城的掛牌建面超過(guò)50萬(wàn)平方米，其余城市均僅有少數(shù)地塊推出，重點(diǎn)城市無(wú)一集中供地。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比上漲5%
成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響下地價(jià)繼續(xù)回落

??成交方面。臨近年末，各城市土地出讓節(jié)奏加快，周內(nèi)迎來(lái)了廣州、成都、重慶、武漢等城市的集中出讓。因此，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交面積也環(huán)比進(jìn)一步走高。具體來(lái)看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積為1881萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲5%，同比去年同期更是大漲66%；土地成交總金額并未隨之上漲，但仍在1000億元以上；因城市成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)，平均地價(jià)較上一周出現(xiàn)了明顯回落，樓板價(jià)降至5555元/平方米，環(huán)比下降9%。

??各能級(jí)城市方面，除二線城市因?yàn)槎喑羌型僚某山唤姝h(huán)比上漲外，一線城市和三四線城市的成交規(guī)模均與上周無(wú)明顯變化。具體來(lái)看，一線城市本周成交主力為完成第四批集中土拍的廣州，共成交6宗地，其中5宗地為廣州四批次成交地塊，本月總成交建面為102萬(wàn)平方米，共收金204.1億元，其中僅天河中鐵物流園地塊低溢價(jià)成交，其余地塊均底價(jià)成交。此外，上海也成交了1宗商辦地塊。二線城市中，成都的成交規(guī)模最高，共成交46宗地，總建筑面積達(dá)329萬(wàn)平方米，其次是重慶，成交建面也達(dá)94萬(wàn)平方米。三四線城市中，徐州、常州、南通等城市均進(jìn)行了多宗地的集中出讓，其中徐州的成交規(guī)模最高，總成交建面達(dá)307萬(wàn)平方米，涉及29宗地。

??市場(chǎng)熱度

??樓市低迷影響下，廣州、重慶、成都、武漢等
重點(diǎn)城市集中土拍均延續(xù)低位

??市場(chǎng)熱度方面。盡管本周有廣州、武漢、成都、重慶等多個(gè)重點(diǎn)一二線城市集中土拍，但市場(chǎng)熱度依然下滑，廣州的溢價(jià)率也降至歷史地位，加之三四線城市溢價(jià)成交地塊也較少。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率再度下行，平均溢價(jià)率僅0.7%，流拍率小幅回落至7.2%。就本周進(jìn)行集中土拍的城市表現(xiàn)來(lái)看，由于樓市整體表現(xiàn)低迷，企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)，廣州、成都、重慶、武漢等城市均不佳，除武漢溢價(jià)率2.5%外，其余城市溢價(jià)率均在1%以下，廣州天河核心宅地更是慘遭流拍。

??周度TOP5

??廣州天河物流園地塊包攬兩榜榜首

??進(jìn)入12月，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，周內(nèi)迎來(lái)廣州、成都、重慶及武漢等四個(gè)城市的集中土拍。其中，位于廣州天河區(qū)的大體量純住地中鐵物流園AT0507033地塊成為本周成交總價(jià)和單價(jià)最高的地塊，成交價(jià)格為95.8億元，由保利發(fā)展低溢價(jià)競(jìng)得；門檻地塊為重慶三批次的兩江新區(qū)唐家沱組團(tuán)H分區(qū)地塊，由寸灘郵輪母港公司以24.1億元的底價(jià)競(jìng)得。

??聯(lián)系地塊競(jìng)拍熱度來(lái)看，除成都高新區(qū)中和街道觀東村1組、龍燈山村12組地塊觸及封頂被招商局和金地拿下外，其余地塊均底價(jià)或低溢價(jià)成交。廣州有3宗地入榜，但熱度均不高，只有中鐵物流園地塊低溢價(jià)成交，另外兩地均底價(jià)成交。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??保利超低溢價(jià)競(jìng)得天河中鐵物流園地塊

??地塊分析：

??12月15日，繼深圳、北京、上海后，廣州也迎來(lái)了第四批次集中土拍。對(duì)比前三批次集中供地來(lái)看，廣州此次供地規(guī)模大幅減少，僅推出了6幅地塊，總建面僅為106.3萬(wàn)平方米，是集中供地以來(lái)供應(yīng)規(guī)模最少的一批。最終，6宗地成功出讓5宗，共收金191億元，平均溢價(jià)率為0.1%，較上一批次下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??此次廣州集中供地供應(yīng)的6宗地塊全部位于市區(qū)，其中天河區(qū)供應(yīng)了2宗地塊，成為本次供應(yīng)建面最大的區(qū)域，且在本輪拿出了位于五山板塊的中鐵物流園地塊，起拍總價(jià)為95.6億元，是本次起拍價(jià)最高的地塊，起拍樓板價(jià)45818元/平方米，該地塊1公里范圍內(nèi)便是豪宅項(xiàng)目匯景新城，也將是地塊項(xiàng)目未來(lái)開發(fā)所對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目，其售價(jià)已經(jīng)達(dá)到12萬(wàn)元/平方米，兩者房?jī)r(jià)地價(jià)差高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米左右，即使加上配建幼兒園、9年制學(xué)校等成本，盈利空間也依然可觀。不過(guò)，由于項(xiàng)目體量較大，不僅是本輪總價(jià)最高的地塊，也進(jìn)入廣州土地總價(jià)TOP10，在目前的行情下，除了個(gè)別大型央企以外，其他房企也難有資金實(shí)力來(lái)承擔(dān)，項(xiàng)目最終由保利發(fā)展低溢價(jià)拿下，成交總價(jià)為95.8億元。