[克而瑞]土地周報(bào) | 土地供求規(guī)模雙雙走高，深圳四批次土拍熱度下行（11.21-11.27）

??2022年第48周

      11月21日-11月27日，臨近年末，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)與出讓節(jié)奏都有所加快，本周供應(yīng)規(guī)模與成交規(guī)模環(huán)比雙雙走高。不過，整體市場(chǎng)熱度仍然維持在低位運(yùn)行，熱度指標(biāo)表現(xiàn)均不敵上一周。重點(diǎn)城市集中供地方面，深圳、鄭州、長(zhǎng)春等城市均進(jìn)行了集中土拍，其中鄭州、長(zhǎng)春地市依舊維持低熱，深圳競(jìng)拍熱度也較上一輪有所下滑。

      土地政策

      保租房發(fā)展將實(shí)施年度監(jiān)測(cè)

      蘇州跟進(jìn)出臺(tái)保租房發(fā)展實(shí)施辦法

??11月21日，據(jù)住建部消息，近日住建部、發(fā)改委、財(cái)政廳三部門聯(lián)合印發(fā)《對(duì)保障性租賃住房發(fā)展情況實(shí)施年度監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)》的通知?！锻ㄖ芬笞龊冒l(fā)展保障性租賃住房情況年度監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)工作，突出各項(xiàng)支持政策落地見效，切實(shí)在解決新市民、青年人住房困難方面取得實(shí)實(shí)在在進(jìn)展。蘇州也于近日出臺(tái)了發(fā)展保租房實(shí)施辦法，對(duì)于出讓、租賃或劃撥方式供應(yīng)的保租房用地，允許出讓價(jià)款分期收取。

??土地供應(yīng)

      年末土地供應(yīng)加量

      五城密集掛牌下一輪集中供地

??供應(yīng)方面。臨近年末，各城市的推地節(jié)奏也明顯加快，僅在周內(nèi)就有五個(gè)重點(diǎn)城市推出了下一輪集中出讓地塊，南通、常州、金華、煙臺(tái)等多個(gè)城市的土地供應(yīng)量也超過了100萬平方米。在此帶動(dòng)下，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積環(huán)比大幅上漲，總建筑面積達(dá)3216萬平方米，環(huán)比上漲43%，同比微降8%。重點(diǎn)城市集中供地方面，合肥、成都、青島先后供應(yīng)了第四批集中出讓用地，其中合肥、青島供應(yīng)了都在200萬平方米以上，成都第四輪也推出了16宗地，總供應(yīng)規(guī)模也超過了100萬平方米；重慶第三輪供地及南京第五輪供地中，涉宅用地建面均未超過100萬平方米。

??土地成交

       深圳第四批集中土拍收官

       拉動(dòng)成交均價(jià)環(huán)比大漲

??成交方面。周內(nèi)，迎來深圳第四輪集中土拍及鄭州、長(zhǎng)春第三輪集中土拍收官，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交量?jī)r(jià)也得以環(huán)比上漲。具體來看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積為1036萬平方米，環(huán)比上漲37%，同比則有39%的降幅；土地成交總金額也因深圳、鄭州攬金過百億而上漲至580億元，但同比仍不及去年同期；在城市成交結(jié)構(gòu)的變化影響下，平均地價(jià)也因此大幅回升至5600元/平方米，環(huán)比上漲幾乎一倍，但同比仍有約三成的降幅。

??各能級(jí)城市方面。一線城市因深圳集中成交帶動(dòng)，成交占比上升至15%。具體來看，深圳本周成交了7宗地，其中一宗為深圳灣超級(jí)總部基地的商辦用地，由深圳安和一號(hào)以75.43億元的總價(jià)競(jìng)得，是本周成交總價(jià)最高的地塊，余下6幅則全部為深圳第四批集中土拍地塊，吸引了中海、華潤(rùn)、華僑城、南通亞倫等央國(guó)企及民企拿地。此外，廣州也底價(jià)成交了一宗商辦用地。二線城市中，完成第三輪集中土拍的鄭州規(guī)模最高，第三批次共成交20宗地，總體量達(dá)230萬平方米，共收金114.8億元。此外，長(zhǎng)春第三輪僅成交了一宗地，該地塊位于寬城區(qū)，最終由中車集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。三四線城市中，麗水、常州等城市的成交規(guī)模相對(duì)較高，其余城市的成交建面均未超過50萬平方米。

??市場(chǎng)熱度

      溢價(jià)率環(huán)比不及上周 

      深圳、鄭州均現(xiàn)土地流拍

??市場(chǎng)熱度方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交溢價(jià)率為1.2%，環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市中，一線城市的溢價(jià)率最高，平均達(dá)2%，主要是受深圳集中成交拉動(dòng)。二線城市及三四線城市溢價(jià)率則均維持在低位，溢價(jià)率水平均未超過2%。土地流拍方面，因入市出讓地塊增加，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍現(xiàn)象較上一周有所惡化，土地流拍率環(huán)比上漲至15.1%。在本周集中供地的城市中，深圳、鄭州均有地塊遭遇流拍，其中深圳流拍1宗，主要是由于項(xiàng)目地理位置較差，且周邊在售的新房項(xiàng)目去化不佳，最終慘遭流拍；鄭州則有3宗地流拍，包括一宗公開出讓地塊。

??周度TOP5

      深圳成為入榜主力

      四批次安居房用地成為競(jìng)拍熱點(diǎn)

??臨近年末，重點(diǎn)城市集中土拍也明顯加快節(jié)奏，本周又迎來深圳的第四批集中出讓及鄭州的第三批次集中土拍。因此，本周成交總價(jià)TOP5地塊中有多宗地來自深圳和鄭州。具體來看，本周成交總價(jià)最高的地塊為深圳南山的深圳灣超級(jí)總部基地一宗商辦用地，成交總價(jià)達(dá)75.43億元，門檻地塊則為珠海金灣區(qū)一宗住宅用地，由格力地產(chǎn)底價(jià)競(jìng)得，成交總價(jià)達(dá)21.96億元。

??聚焦深圳第四批集中土拍來看。盡管相比上一輪土拍，深圳此次集中供地?zé)岫扔兴叩?，但橫向?qū)Ρ绕渌鞘衼砜?，深圳的第四批集中土拍顯然更具熱度，3宗地塊觸頂成交，是完成四批次土拍的城市中唯一有地塊溢價(jià)成交的城市。在此次集中土拍中，受到市場(chǎng)認(rèn)可的安居房地塊此次備受房企青睞，如單價(jià)榜中南通亞倫競(jìng)得寶安新安安居房用地，有多達(dá)數(shù)十家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，最終搖號(hào)成交。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

       深圳第四批總價(jià)最高地塊底價(jià)成交

??地塊分析：11月底，重點(diǎn)城市集中土拍潮持續(xù)，深圳也于11月25日完成了今年度的第四批集中出讓。相較上一次集中土拍，深圳第四批集中出讓規(guī)模進(jìn)一步走低，7宗地總建面共101萬平方米。但由于供地質(zhì)量不佳，最終7宗地中1宗流拍，2宗底價(jià)，1宗低溢價(jià)，3宗觸頂成交，平均溢價(jià)率為3.68%，較上一輪成交溢價(jià)率進(jìn)一步走低。在成交地塊中，總價(jià)最高的地塊為龍崗區(qū)坪地街道的一宗住宅用地，成交總價(jià)為39.63億元，由深鐵置業(yè)底價(jià)競(jìng)得。據(jù)地理位置來看，項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，靠近惠州，周邊配套也相對(duì)缺乏：交通方面，目前未通地鐵，規(guī)劃的3號(hào)線延長(zhǎng)段預(yù)計(jì)2025年才會(huì)開通；商業(yè)及教育方面，項(xiàng)目也以周邊已有社區(qū)配套為主，資源較為一般。當(dāng)前，項(xiàng)目所在板塊在售項(xiàng)目不多，均價(jià)約在3.7萬元/平方米，而該地塊商品住宅限價(jià)達(dá)3.7萬元/平方米，房?jī)r(jià)較板塊內(nèi)項(xiàng)目有一定上調(diào)。此外，項(xiàng)目還有較大比例的安居房配建及中小學(xué)的無償配建等條件，因此最終底價(jià)成交。