[克而瑞]土地周報 | 土地供求規(guī)模雙雙走高，深圳四批次土拍熱度下行（11.21-11.27）

??2022年第48周

      11月21日-11月27日，臨近年末，重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)與出讓節(jié)奏都有所加快，本周供應(yīng)規(guī)模與成交規(guī)模環(huán)比雙雙走高。不過，整體市場熱度仍然維持在低位運行，熱度指標(biāo)表現(xiàn)均不敵上一周。重點城市集中供地方面，深圳、鄭州、長春等城市均進(jìn)行了集中土拍，其中鄭州、長春地市依舊維持低熱，深圳競拍熱度也較上一輪有所下滑。

      土地政策

      保租房發(fā)展將實施年度監(jiān)測

      蘇州跟進(jìn)出臺保租房發(fā)展實施辦法

??11月21日，據(jù)住建部消息，近日住建部、發(fā)改委、財政廳三部門聯(lián)合印發(fā)《對保障性租賃住房發(fā)展情況實施年度監(jiān)測評價》的通知?！锻ㄖ芬笞龊冒l(fā)展保障性租賃住房情況年度監(jiān)測評價工作，突出各項支持政策落地見效，切實在解決新市民、青年人住房困難方面取得實實在在進(jìn)展。蘇州也于近日出臺了發(fā)展保租房實施辦法，對于出讓、租賃或劃撥方式供應(yīng)的保租房用地，允許出讓價款分期收取。

??土地供應(yīng)

      年末土地供應(yīng)加量

      五城密集掛牌下一輪集中供地

??供應(yīng)方面。臨近年末，各城市的推地節(jié)奏也明顯加快，僅在周內(nèi)就有五個重點城市推出了下一輪集中出讓地塊，南通、常州、金華、煙臺等多個城市的土地供應(yīng)量也超過了100萬平方米。在此帶動下，CRIC重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)面積環(huán)比大幅上漲，總建筑面積達(dá)3216萬平方米，環(huán)比上漲43%，同比微降8%。重點城市集中供地方面，合肥、成都、青島先后供應(yīng)了第四批集中出讓用地，其中合肥、青島供應(yīng)了都在200萬平方米以上，成都第四輪也推出了16宗地，總供應(yīng)規(guī)模也超過了100萬平方米；重慶第三輪供地及南京第五輪供地中，涉宅用地建面均未超過100萬平方米。

??土地成交

       深圳第四批集中土拍收官

       拉動成交均價環(huán)比大漲

??成交方面。周內(nèi)，迎來深圳第四輪集中土拍及鄭州、長春第三輪集中土拍收官，重點監(jiān)測城市的土地成交量價也得以環(huán)比上漲。具體來看，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1036萬平方米，環(huán)比上漲37%，同比則有39%的降幅；土地成交總金額也因深圳、鄭州攬金過百億而上漲至580億元，但同比仍不及去年同期；在城市成交結(jié)構(gòu)的變化影響下，平均地價也因此大幅回升至5600元/平方米，環(huán)比上漲幾乎一倍，但同比仍有約三成的降幅。

??各能級城市方面。一線城市因深圳集中成交帶動，成交占比上升至15%。具體來看，深圳本周成交了7宗地，其中一宗為深圳灣超級總部基地的商辦用地，由深圳安和一號以75.43億元的總價競得，是本周成交總價最高的地塊，余下6幅則全部為深圳第四批集中土拍地塊，吸引了中海、華潤、華僑城、南通亞倫等央國企及民企拿地。此外，廣州也底價成交了一宗商辦用地。二線城市中，完成第三輪集中土拍的鄭州規(guī)模最高，第三批次共成交20宗地，總體量達(dá)230萬平方米，共收金114.8億元。此外，長春第三輪僅成交了一宗地，該地塊位于寬城區(qū)，最終由中車集團(tuán)底價競得。三四線城市中，麗水、常州等城市的成交規(guī)模相對較高，其余城市的成交建面均未超過50萬平方米。

??市場熱度

      溢價率環(huán)比不及上周 

      深圳、鄭州均現(xiàn)土地流拍

??市場熱度方面。本周重點監(jiān)測城市的土地成交溢價率為1.2%，環(huán)比下降1.3個百分點。各能級城市中，一線城市的溢價率最高，平均達(dá)2%，主要是受深圳集中成交拉動。二線城市及三四線城市溢價率則均維持在低位，溢價率水平均未超過2%。土地流拍方面，因入市出讓地塊增加，重點監(jiān)測城市的土地流拍現(xiàn)象較上一周有所惡化，土地流拍率環(huán)比上漲至15.1%。在本周集中供地的城市中，深圳、鄭州均有地塊遭遇流拍，其中深圳流拍1宗，主要是由于項目地理位置較差，且周邊在售的新房項目去化不佳，最終慘遭流拍；鄭州則有3宗地流拍，包括一宗公開出讓地塊。

??周度TOP5

      深圳成為入榜主力

      四批次安居房用地成為競拍熱點

??臨近年末，重點城市集中土拍也明顯加快節(jié)奏，本周又迎來深圳的第四批集中出讓及鄭州的第三批次集中土拍。因此，本周成交總價TOP5地塊中有多宗地來自深圳和鄭州。具體來看，本周成交總價最高的地塊為深圳南山的深圳灣超級總部基地一宗商辦用地，成交總價達(dá)75.43億元，門檻地塊則為珠海金灣區(qū)一宗住宅用地，由格力地產(chǎn)底價競得，成交總價達(dá)21.96億元。

??聚焦深圳第四批集中土拍來看。盡管相比上一輪土拍，深圳此次集中供地?zé)岫扔兴叩停珯M向?qū)Ρ绕渌鞘衼砜?，深圳的第四批集中土拍顯然更具熱度，3宗地塊觸頂成交，是完成四批次土拍的城市中唯一有地塊溢價成交的城市。在此次集中土拍中，受到市場認(rèn)可的安居房地塊此次備受房企青睞，如單價榜中南通亞倫競得寶安新安安居房用地，有多達(dá)數(shù)十家房企參與競爭，最終搖號成交。

??重點地塊點評

       深圳第四批總價最高地塊底價成交

??地塊分析：11月底，重點城市集中土拍潮持續(xù)，深圳也于11月25日完成了今年度的第四批集中出讓。相較上一次集中土拍，深圳第四批集中出讓規(guī)模進(jìn)一步走低，7宗地總建面共101萬平方米。但由于供地質(zhì)量不佳，最終7宗地中1宗流拍，2宗底價，1宗低溢價，3宗觸頂成交，平均溢價率為3.68%，較上一輪成交溢價率進(jìn)一步走低。在成交地塊中，總價最高的地塊為龍崗區(qū)坪地街道的一宗住宅用地，成交總價為39.63億元，由深鐵置業(yè)底價競得。據(jù)地理位置來看，項目位置偏遠(yuǎn)，靠近惠州，周邊配套也相對缺乏：交通方面，目前未通地鐵，規(guī)劃的3號線延長段預(yù)計2025年才會開通；商業(yè)及教育方面，項目也以周邊已有社區(qū)配套為主，資源較為一般。當(dāng)前，項目所在板塊在售項目不多，均價約在3.7萬元/平方米，而該地塊商品住宅限價達(dá)3.7萬元/平方米，房價較板塊內(nèi)項目有一定上調(diào)。此外，項目還有較大比例的安居房配建及中小學(xué)的無償配建等條件，因此最終底價成交。