[克而瑞]長沙缺乏核心區(qū)域地塊“加持”，土拍熱度一降再降

??長沙本輪土拍熱度在供應(yīng)量、地塊品質(zhì)均下行的情況下，熱度大幅下滑并未出乎意料。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??長沙今日第三輪集中供地掛牌結(jié)束，除1宗提前終止的地塊外，另外21宗地塊底價(jià)成交，一方面是由于本輪供地質(zhì)量一般，主要集中郊區(qū)，另一方面房企投資意愿仍處低位，多數(shù)地塊由地方城投公司托底成交，規(guī)模房企中，僅萬科、中交有所斬獲。

??市區(qū)僅6宗地上架
第三輪供地質(zhì)、量均下降

??長沙本輪共掛牌22宗含宅地塊，總建面225萬平方米，原本第三批次的供應(yīng)量較前兩輪就已經(jīng)有所縮減，在競價(jià)前一天，位于雨花區(qū)的071號(hào)地塊終止出讓，最終本次供應(yīng)的地塊僅有21宗，總建面218萬平方米。

??其中市區(qū)5區(qū)范圍內(nèi)僅有6宗，建筑面積78萬平方米，分別位于開福區(qū)、雨花區(qū)和天心區(qū)，最受市場關(guān)注的岳麓區(qū)本次沒有土地供應(yīng)；郊區(qū)方面，望城區(qū)本輪出讓15宗地塊，建筑面積139萬平方米，供應(yīng)幅數(shù)、建面分別占本次總供應(yīng)的71%和64%，是絕對(duì)主力區(qū)域，但望城區(qū)對(duì)開發(fā)商整體吸引力度有限。

??整體來看第三輪集中供地的體量、質(zhì)量均不及前兩輪，對(duì)市場熱度的提振作用有限。

??全部地塊底價(jià)成交
集中土拍熱度一降再降

??在1宗地提前終止后，另外21宗地塊全部底價(jià)成交，長沙的第三輪集中供地?zé)岫扰c前兩輪相比進(jìn)一步下滑，土地市場熱度跌入“冰點(diǎn)”，不僅望城區(qū)的地塊均底價(jià)成交，市區(qū)范圍內(nèi)的幾宗地塊均未出現(xiàn)溢價(jià)。

??從地塊條件來看，市區(qū)的6宗地塊中， 開福區(qū)072號(hào)地塊周邊豪宅圍繞，包括萬科瑧灣匯、青熙中心等，且能夠打造江景豪宅；雨花區(qū)069號(hào)、070號(hào)地塊均是此前流拍/終止出讓的地塊，本輪再掛牌，銷售限價(jià)都有所提升，項(xiàng)目的盈利空間有所提升；在市場熱度較高的時(shí)期，此類自身?xiàng)l件不錯(cuò)、出讓條件又更加優(yōu)化的地塊，溢價(jià)成交的可能性也較大，但此次僅以底價(jià)成交。

??結(jié)合長沙的前兩輪集中供地來看，所有溢價(jià)、熔斷地塊均位于岳麓區(qū)，而岳麓區(qū)本輪沒有地塊出讓，其他區(qū)域?qū)嶋H上則是保持了全部底價(jià)成交的趨勢，從側(cè)面證明當(dāng)前土拍市場的冷清。

??盈利空間維持在一貫水平
平均地房比僅0.29

??盈利空間方面，本輪長沙成交的21宗地塊平均地價(jià)房價(jià)比僅有0.29，平均房價(jià)地價(jià)差為7637元/平方米，與前兩輪基本持平。

??本輪出讓的市區(qū)地塊中，3宗地有最高限價(jià)，另外2宗按照開發(fā)品質(zhì)進(jìn)行價(jià)格監(jiān)測、1宗按照長沙市樓市政策進(jìn)行價(jià)格監(jiān)測，變相寬松了限價(jià)。其中開福區(qū)072號(hào)地塊，成交樓板價(jià)為8086元/平方米，周邊在售的萬科瑧灣匯、建發(fā)養(yǎng)云售價(jià)范圍在20000-26500元/平方米左右，以此來看項(xiàng)目有較高的盈利空間。

??另外，望城區(qū)的15宗地塊中，成交樓板價(jià)主要分布在2000-3000元/平方米，銷售限價(jià)則分布在8800-10500元/平方米，整體有6500-7500元/平方米的價(jià)差空間。

??結(jié)合近期市場來看，長沙10月份尤其是國慶黃金周期間的市場表現(xiàn)向好，但區(qū)域冷熱不均，既有日光盤項(xiàng)目、也有開盤認(rèn)購率偏低的項(xiàng)目，且節(jié)后樓市熱度再度快速下滑，市場信心還未企穩(wěn)，紙面盈利能否轉(zhuǎn)化為實(shí)際盈利仍存在考驗(yàn)。

??城投包攬七成地塊
規(guī)模房企中僅萬科、中交拿地

??本次長沙土拍依然由地方城投公司成為拿地主力，市區(qū)6宗地塊中有2宗由城投拿下，而望城區(qū)的15宗地塊中更是13宗地是由城投公司競得，對(duì)比來看，郊區(qū)地塊明顯對(duì)城投托底的需求更強(qiáng)烈。

??規(guī)模房企中萬科、中交各落一子。萬科與長沙軌交聯(lián)合體拿下開福區(qū)073號(hào)地塊，地塊出讓要求中提到競買人需引進(jìn)具有10年以上地鐵線網(wǎng)建設(shè)、管理經(jīng)驗(yàn)的公司共同開發(fā)。實(shí)際上，萬科與長沙軌交也并非首次聯(lián)合，2020年萬科和長沙軌交聯(lián)合體也在開福區(qū)開福中心板塊拿下一宗商住地塊，如今已開盤。中交拿下天心區(qū)068號(hào)地塊，周邊有師大附中、在建的龍湖天街等。值得一提的是，萬科和中交所拿地塊總價(jià)分別為10.4億元和9.95億元，也是本次土拍總價(jià)最貴的兩宗地。

??此外還有4宗地塊由民企拿下，總價(jià)均在5億元以內(nèi)，拿地企業(yè)有銘興置業(yè)&興鴻源、華實(shí)領(lǐng)峰、三潤地產(chǎn)和金蟄房地產(chǎn)，均為長沙本土民企。

??整體來看，長沙本輪土拍熱度在供應(yīng)量、地塊品質(zhì)均下行的情況下，熱度大幅下滑并未出乎意料。21宗地塊全部底價(jià)成交，7成地塊靠城投托底成交，品牌房企拿地謹(jǐn)慎，民企投資積極性也未明顯復(fù)蘇，僅有少量本土房企底價(jià)獲取小體量地塊。

??雖然11月份央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的16條新政，但短期內(nèi)在政策效果在企業(yè)投資端還未能體現(xiàn)。當(dāng)前房企首要工作還是以增強(qiáng)融資、促進(jìn)銷售為主，而能否從銷售端實(shí)現(xiàn)“回血”還與市場信心息息相關(guān)，土地投資信心也依賴于市場信心的帶動(dòng)。