[克而瑞]成交量價環(huán)比不及上周，南京、天津三批次低熱收官（10.17-10.23）

??2022年第43周

??10月17日-10月23日，迎來南京、天津等城市的第三輪集中土拍。不過，由于兩城出讓規(guī)模不高，因此重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模較上一周出現(xiàn)了下滑，平均地價也不及上周。就土拍熱度來看，南京、天津的第三輪集中土拍熱度仍在低位，成交地塊多以底價成交，平均溢價率分別僅為2.6%和0.1%。

??土地政策

??證監(jiān)會允許部分涉房企業(yè)融資
涉房企業(yè)融資政策謹慎松綁

??10月20日，據(jù)市場消息，證監(jiān)會允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資，可融資企業(yè)的標準具體為：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務收入、利潤占企業(yè)當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當期利潤的比例不超過10%。這是繼2018年后首次對涉房企業(yè)的融資進行松綁，但受益企業(yè)范圍較為有限，大部分房企融資渠道仍然受阻，因此對房地產(chǎn)市場利好也相對有限。

??土地供應

??鄭州、長沙三批次掛牌
帶動本周供應規(guī)模環(huán)比大增

??供應方面。重點城市三批次集中供地持續(xù)，本周迎來鄭州、長沙等城市的集中掛牌，因此重點監(jiān)測城市的土地供應規(guī)模環(huán)比上周大幅上漲，同比也有較高漲幅。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，本周重點監(jiān)測城市的土地供應建面達1650萬平方米，環(huán)比大增193%，同比也有38%的漲幅。聚焦城市來看，鄭州、長沙等集中供地城市的供應規(guī)模相對較高，均超過了200萬平方米，其中鄭州三批次推出23宗地，僅3宗為公開地塊，分布于鄭東新區(qū)和高新區(qū)，長沙也推出了22宗地，總建面達225萬平方米。此外，常州、昆山、臺州等三四線城市也有多宗新增土地掛牌，供應規(guī)模也相對較高。

??土地成交

??成交規(guī)模不及上周
平均地價亦環(huán)比下跌

??成交方面。雖然本周有南京、天津等城市的集中供地，但由于這些城市成交規(guī)模不高，導致重點監(jiān)測城市的成交量也不及上一周。具體而言，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積為1090萬平方米，環(huán)比下降16%，不過同比卻有18%的漲幅；成交金額也不及上一周，重點監(jiān)測城市土地成交總金額為616億元，環(huán)比下降26%；由于一線城市成交占比明顯降低，重點監(jiān)測城市的成交樓板價也出現(xiàn)了小幅下調(diào)，平均地價為5653元/平方米，環(huán)比下降12%。

??城市方面，二線城市成交占比顯著上漲，本周成交建面占總成交面積的比例達64%。具體來看，一線城市隨著上周廣州三批次集中土拍的收官、土地出讓規(guī)模也顯著縮減，本周僅廣州成交了4宗商業(yè)用地，總體量僅15萬平方米。二線城市中，南京和天津成交規(guī)模最高，成交地塊均為三批次出讓地塊，其中南京成交了31宗地，總體量為238萬平方米，共收金275億元，天津則成交了17宗地，成交建面為171萬平方米，共收金99億元。三四線城市中，徐州、泉州、六安、溫州等多個城市也均有土地成交，不過除徐州的成交建面超過50萬平方米以外，其余城市的成交規(guī)模均比較少。

??市場熱度

??溢價率延續(xù)低位運行
南京、天津三輪土拍低熱收官

??市場熱度方面。受南京、天津等主力成交城市土拍熱度低位影響，溢價率低位運行趨勢不變，本周重點監(jiān)測城市的土地成交溢價為1.3%，環(huán)比微增0.1個百分點。土地流拍率則較上周有所走低，環(huán)比下降至10.1%。聚焦于城市來看，各城市的土拍熱度仍在低位，出讓地塊也基本均底價成交。如本周兩大成交主力城市南京和天津，兩城均于本周完成的第三批次集中土拍，其中南京成交了31宗地，27宗以底價成交，平均溢價率僅為2.6%，降至集中供地以來的新低；天津雖然在預申請機制下實現(xiàn)了零流拍，但成交17宗地中僅1宗以低溢價成交，其余地塊全部底價成交，平均溢價率低至0.1%。

??周度TOP5

??入榜地塊多低溢價成交
拿地企業(yè)仍以央國企為主

??在南京、天津均有集中土拍的影響下，本周重點監(jiān)測城市優(yōu)質(zhì)地塊入市規(guī)模仍在高位。不過，南京及天津的土拍熱度仍在低位徘徊，成交地塊也多以底價或低溢價成交為主，包括地理位置較為優(yōu)越的地塊也是如此。就總價榜中入榜地塊來看，除榜首南京G67地塊溢價9%成交外，其余地塊基本均以底價或超低溢價成交。

??土拍市場的低熱仍是受樓市銷售仍在筑底期所致，在銷售未能明顯回暖的背景下，企業(yè)資金端壓力驟增，拿地信心也明顯不足。因此，央國企仍是集中供地城市土拍的參拍主力。以單價榜中5宗地來看，僅偉星一家為民企，其余拿地企業(yè)均是地方國企。

??重點地塊點評

南京安居溢斬獲河西G67地塊

??地塊分析：10月19日，南京第三輪集中土拍到期開拍。在提前延期14宗地后，南京原計劃出讓的46宗地僅余32宗在當日出讓，且主要以高淳、溧水、六合等遠郊區(qū)域的地塊為主。因此，南京第三輪集中土拍熱度較上一輪進一步下滑，平均溢價率僅2.6%，降至集中供地以來的最低位。

??不過，核心板塊的優(yōu)質(zhì)用地仍受到了多家房企的關注。以成交總價為高的G67地塊為例，該宗地位于河西中部中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，周邊配套也相當完善，龍湖天街、新城小學、新城中學、明基醫(yī)院等商業(yè)、教育和醫(yī)療配套環(huán)伺。因此，項目吸引了10家房企競拍，是南京本次土拍中參拍房企數(shù)量最高的地塊。不過，由于該地塊起拍總價較高，超過50億元，對房企而言拿地資金壓力較大；與此同時，出讓單價也較此前周邊成交地塊的起拍價明顯抬升，在河西供應大增的影響下，房企出價也明顯謹慎。最終，項目并未能觸及上限價成交，由南京安居以54.7億元的總價競得，成交樓板價為40828元/平方米。