[克而瑞]9月平均地價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高，多城三批次土拍冷熱互現(xiàn)（2022年9月）

??多城三批次供地優(yōu)質(zhì)土地大增，京滬稀缺宅地競(jìng)拍激烈。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??進(jìn)入9月份，重點(diǎn)城市第三批次集中土拍密集開(kāi)拍，再加上進(jìn)行第二輪土拍的鄭州、沈陽(yáng)及長(zhǎng)春，月內(nèi)將有13個(gè)城市進(jìn)行集中土拍。為了提振土地市場(chǎng)熱度，保障土地順利成交，包括北京、上海在內(nèi)的不少城市第三輪集中供地大幅提升了優(yōu)質(zhì)用地的占比。在此影響下，本月成交地價(jià)創(chuàng)下年內(nèi)新高，超過(guò)4400元/平方米。不過(guò)，土拍熱度并未一同走高，因城市冷熱分化趨勢(shì)凸顯，溢價(jià)率環(huán)比微降，土地流拍現(xiàn)象也在供地量上漲的影響下有所增加。

??核心要點(diǎn)

??供求：月內(nèi)一二線多城舉辦集中土拍，平均樓板價(jià)創(chuàng)近一年新高

??熱度：土拍冷熱分化下溢價(jià)率小幅回落，流拍率連續(xù)三月走高

??重點(diǎn)地塊：多城三批次供地優(yōu)質(zhì)土地大增，京滬稀缺宅地競(jìng)拍激烈

??后市展望

??四季度土拍熱度將會(huì)延續(xù)低位，城市、地塊分化趨勢(shì)更加顯著

??2022年9月，多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來(lái)看，不管是北京、上海，還是武漢、青島，冷熱分化均成為各城土拍的普遍特征，周邊庫(kù)存壓力低、流速快的價(jià)值板塊受到房企青睞，素質(zhì)相對(duì)一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國(guó)企托底或直接遭遇流拍。

??由此可見(jiàn)，在盈利空間普遍上升的背景下，房企拿地更加看重項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期。而當(dāng)前樓市下行壓力仍舊偏大，市場(chǎng)投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。與此同時(shí)，因多數(shù)城市集中供地變?yōu)樗呐危乱患径瘸鞘型僚淖财诘目赡苄愿?，由此?huì)導(dǎo)致城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也更加顯著。

??01 供求

??多地發(fā)布第三輪集中供地公告
平均樓板價(jià)回落至年內(nèi)低點(diǎn)

??土地供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市第三輪集中供地公告繼續(xù)發(fā)布，無(wú)錫更是在月內(nèi)率先發(fā)布了第四輪土拍公告，9月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量亦保持在年內(nèi)高位。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積為1.7億平方米，環(huán)比下降8%，同比減少32%。重點(diǎn)城市集中供地方面，廣州、福州、寧波、南京、天津、成都等城市均在月內(nèi)發(fā)布了第三批次集中供地公告，其中廣州第三批計(jì)劃出讓土地20幅，起拍總價(jià)538.6億元，幅數(shù)和金額均創(chuàng)下年內(nèi)新高。值得一提的是，無(wú)錫于月內(nèi)率先發(fā)布了第四輪土拍公告，計(jì)劃出讓13宗地，合計(jì)建筑面積150萬(wàn)平方米。

??土地成交方面，截至9月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地9月總成交建筑面積為9480萬(wàn)平方米，考慮到至截稿時(shí)一二線城市還有約1000萬(wàn)平方米集中供地待拍，預(yù)計(jì)9月全月成交建筑面積會(huì)較8月份略有上升，同比來(lái)看降幅約為4成左右；成交幅數(shù)1879幅，環(huán)比減少12%，同比減少41%；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額4215億元，環(huán)比增加58%，同比減少33%。因月內(nèi)一二線城市集中土拍增加，上海更是在第三輪土拍中達(dá)成了超千億的土拍金額，土地成交均價(jià)由此推升至4446元/平方米，創(chuàng)下近一年以來(lái)新高。

??02 熱度

??土拍冷熱分化下溢價(jià)率小幅回落
流拍率連續(xù)三月走高

??市場(chǎng)熱度方面。重點(diǎn)城市中有13市在月內(nèi)進(jìn)行集中土拍，至截稿時(shí)北京、上海、杭州、合肥、武漢等城市已完成土拍，在一二線城市土拍增多的情況下，9月平均溢價(jià)率3.58%，依舊較上月出現(xiàn)了小幅下滑。對(duì)比來(lái)看，北京、上海兩個(gè)一線城市土拍熱度均得以保持，其中上海核心優(yōu)質(zhì)地塊仍引來(lái)了多家企業(yè)關(guān)注，本輪土拍共有8幅地塊觸及中止價(jià)，3幅溢價(jià)成交。但分區(qū)域來(lái)看，城市內(nèi)土拍熱度進(jìn)一步分化，溢價(jià)成交地塊主要還是集中在徐匯、閔行、寶山、普陀等傳統(tǒng)市區(qū)，絕大多數(shù)遠(yuǎn)郊地塊和運(yùn)營(yíng)難度較大的商住地塊依舊底價(jià)成交，導(dǎo)致上海本輪土拍溢價(jià)率較第二輪下降2個(gè)百分點(diǎn)至2.3%。二線城市方面亦表現(xiàn)類(lèi)似，杭州、青島、合肥及武漢本輪溢價(jià)率均較上一輪有所回落。三四線方面，大多數(shù)城市土拍也均為底價(jià)成交，僅湖州、金華、淮安等少數(shù)長(zhǎng)三角城市土拍保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價(jià)率超過(guò)了10%。

??流拍率方面也在延續(xù)上升。和上月相比，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率上升至15.6%，環(huán)比增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三月走高。本月流拍率的持續(xù)走高，一方面是由于三四線城市流拍的持續(xù)，鹽城、湛江、韶關(guān)、南通等市均出現(xiàn)了多宗地塊流拍，另一方面也是由于二線城市各自市內(nèi)土拍熱度的進(jìn)一步分化，以合肥為例，雖然本輪土拍進(jìn)一步增加了項(xiàng)目利潤(rùn)空間，并允許企業(yè)“0保證金”參拍以降低資金壓力，但各板塊之間的熱度卻進(jìn)一步分化，土地流拍率也較第二輪上升8個(gè)百分點(diǎn)至25%，與進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段的地塊占比相當(dāng)。結(jié)合本輪合肥流拍土地的共性特征來(lái)看，多為出讓附加條件較多，保障配建或商業(yè)比例較高的復(fù)合屬性地塊，在企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)空間和周轉(zhuǎn)速度愈加敏感的當(dāng)下，此類(lèi)地塊自是更難實(shí)現(xiàn)順利出讓。

??03 重點(diǎn)地塊

??多城三批次供地優(yōu)質(zhì)土地大增
京滬稀缺宅地競(jìng)拍激烈

??2022年9月，迎來(lái)重點(diǎn)城市第三批次集中土拍，月內(nèi)包括上海、北京、杭州在內(nèi)的多個(gè)一二線城市完成了第三輪集中土拍。從供地結(jié)構(gòu)來(lái)看，在樓市銷(xiāo)售下行壓力仍未得到緩解的影響下，這些城市三批次供地質(zhì)量大幅提升，供地主力明顯更加偏向置業(yè)熱度較高的中心城區(qū)，比如上海三批次供地傳統(tǒng)城區(qū)的土地幅數(shù)達(dá)到7幅，靜安、徐匯、普陀等均有優(yōu)質(zhì)地塊推出。因此，本月成交總價(jià)榜和單價(jià)榜的入榜門(mén)檻均較上月大幅攀升。

??從土拍表現(xiàn)來(lái)看，大部分城市的三拍熱度均不及上一輪，但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地仍然受到了多家房企的競(jìng)逐。如單價(jià)榜中入榜的10宗地為例，除了配建較高的浦東楊思社區(qū)地塊及出讓條件較為嚴(yán)苛的中興社區(qū)地塊外，其余8幅地全部溢價(jià)成交，其中徐匯龍華、閔行古美、豐臺(tái)造甲村、海淀西北旺等多宗地塊均觸及地價(jià)上限成交，房企競(jìng)拍積極性較高。