[克而瑞]城市、地塊分化加劇，第三輪土拍北京回溫、合肥轉(zhuǎn)涼

??北京第三輪土拍小幅回溫，所有地塊均成功出讓；合肥第三輪土拍中，不僅房企的參拍數(shù)量減少、整體熱度也有所下滑。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗、周奇

??9月23日，北京、合肥第三批次集中土拍收官。從最終表現(xiàn)來看，北京熱度有所回溫，所有地塊均成功出讓，且還有4宗地塊到達(dá)最高限價；反之，合肥第三批次土拍熱度則較上一輪出現(xiàn)下滑，溢價率微降0.7個百分點，觸頂成交地塊的比例較上一輪進(jìn)一步走低，流拍率也回升至25%。

北京：優(yōu)質(zhì)地塊帶動土拍熱度回升
仍是國央企與城投主導(dǎo)

??北京第三輪集中供地共計出讓18宗含宅用地，規(guī)模與前兩輪相差不大，但本輪出讓地塊整體質(zhì)量高，地鐵盤、市區(qū)盤較多，帶動北京本輪土拍的熱度企穩(wěn)并小幅回升，海淀區(qū)、豐臺區(qū)幾宗熱點地塊高溢價成交，整體溢價率小幅升至6.06%，且無地塊流拍。不出意料的是，本輪土拍依舊是國央企和城投類公司的“主場”，中海、廈門建發(fā)表現(xiàn)突出，民企仍僅有龍湖現(xiàn)身。

??繼續(xù)增加現(xiàn)房試點地塊
政策端更傾向于保障項目后續(xù)銷售安全性

??北京第三批次集中供地共出讓18宗含宅地塊，依然延續(xù)了預(yù)申請以及競現(xiàn)房銷售制度，18宗地塊中有13宗在到達(dá)最高限價之后需競現(xiàn)房銷售面積。

??持續(xù)增加現(xiàn)房銷售試點比例，對于市場而言降低了出現(xiàn)爛尾樓、停工等現(xiàn)象的風(fēng)險，對于拿地房企來說，回款速度降低，對資金實力要求更高，也將進(jìn)一步加大國央企與民企之間的差距。

??值得一提的是，北京在今年第二輪集中出讓的時候，有3宗地塊成為“全齡友好社區(qū)”試點，試點項目為老年人購房提供特殊支持政策，例如無房無貸老人購房享35%首付，以及子女“接力貸”等。在本輪土拍中，北京持續(xù)鼓勵建設(shè)全齡友好社區(qū)，對于通過全齡友好社區(qū)認(rèn)證的項目，繼續(xù)提供老年人購房政策支持。

??地塊條件方面，本次出讓的18宗地塊位于市區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊的幅數(shù)分別為8宗、8宗和2宗，市區(qū)和近郊區(qū)供應(yīng)量較大，且多數(shù)地塊周邊有產(chǎn)業(yè)、配套支撐，尤其海淀區(qū)地塊位于永豐產(chǎn)業(yè)園附近，豐臺區(qū)出讓的地塊都位于三環(huán)到五環(huán)之間，位置稍遠(yuǎn)的槐房村地塊周邊配套也非常完善，地塊質(zhì)量較高。

??整體來看，本次出讓地塊在政策導(dǎo)向上繼續(xù)傾向于保證項目在后續(xù)建設(shè)、銷售上的“求穩(wěn)”，無論現(xiàn)房銷售、還是鼓勵全齡友好社區(qū)的建設(shè)，都具有更強(qiáng)的社會意義；在地塊條件上，依然保持了較好的地塊質(zhì)量，對于鼓勵房企參拍有一定效果。從目前網(wǎng)絡(luò)披露消息來看，地塊條件較好的海淀區(qū)永豐2宗地塊均吸引了10家以上的房企參拍。

??地塊熱度分化加劇
郊區(qū)底價成交、市區(qū)競爭激烈

??本次土拍中，地塊熱度明顯分化：整體來看10宗地塊底價成交，4宗地塊溢價成交，另外還有4宗地塊則觸及最高限價（其中3宗進(jìn)入了競現(xiàn)房環(huán)節(jié)），相對火熱。

??海淀永豐0013號地塊、0015、0016地塊和豐臺區(qū)槐房村地塊、造甲村地塊吸引了多家房企參拍，最終均達(dá)到了地價上限，且海淀區(qū)永豐0013號地塊在競現(xiàn)房環(huán)節(jié)也達(dá)到了36000平方米的上限，實現(xiàn)了地價和競現(xiàn)房面積“雙觸頂”。海淀區(qū)這兩宗地塊周邊有永豐產(chǎn)業(yè)園和中關(guān)村生命科學(xué)園作為產(chǎn)業(yè)支撐，且鄰近今年3月開盤的中海匯德里和幸福里潤園，兩個項目去化表現(xiàn)都較好，對于提升板塊的預(yù)期有所幫助。豐臺區(qū)槐房村和造甲村地塊均緊鄰地鐵，交通優(yōu)勢突出，造甲村6031、6039地塊的銷售指導(dǎo)價還是本次土拍中指導(dǎo)價最高的一宗地。

??另外4宗溢價成交的地塊，2宗位于豐臺區(qū)、1宗位于海淀區(qū)，還有1宗位于昌平：昌平地塊也距離中關(guān)村生命科學(xué)園較近，與海淀永豐的幾宗地塊實際距離不足5公里；豐臺區(qū)大紅門的兩宗地塊位于三四環(huán)間，周邊交通配套也較為完善。

??其他底價成交的地塊則主要位于郊區(qū)，或是地塊體量極小、或是周邊地鐵等交通配套尚未醇熟、或是規(guī)劃尚未落實，未能吸引到房企積極參拍。

??盈利空間保持充裕
市區(qū)控房價、郊區(qū)提預(yù)期

??盈利空間方面，北京本次土拍18宗含宅地塊的平均房價地價比為0.5，基本上所有地塊的地價房價差都在20000元/平方米以上，與今年前兩次土拍充裕的盈利空間基本維持一致。

??觸頂成交的幾宗地塊，地價房價比明顯高于平均水平，海淀區(qū)永豐0013地塊的地價房價比已經(jīng)高達(dá)0.69，但房價地價差仍有2.6萬/平方米，仍有較大盈利空間，但這宗地塊有36000平方米現(xiàn)房銷售面積，無疑增加了房企拿地的隱形成本。

??值得一提的是，從地塊的銷售指導(dǎo)價與周邊項目的售價對比來看，熱度較高的幾宗地塊，昌平生命科學(xué)園地塊、豐臺區(qū)造甲村地塊以及海淀永豐出讓的3宗地，其銷售指導(dǎo)價與周邊房價相比基本持平，換而言之，從指導(dǎo)價的設(shè)定來看，對于熱銷、核心區(qū)域，政府也在有意控制房價的過快上漲。

??反之，對于位置相對較偏的地塊來說，銷售指導(dǎo)價與周邊房價相比有小幅度的上調(diào)，例如房山、順義成交的宅地，其銷售指導(dǎo)價都比周邊成交均價有所提升，對于郊區(qū)板塊的預(yù)期提升有一定的作用。

??優(yōu)質(zhì)地塊僅有國央企爭搶
民企難在北京市場“分羹、撿漏”

??毫無疑問的是，本次北京的土拍仍是國央企和城投類公司的戰(zhàn)場，拿地相對踴躍的房企中海、建發(fā)、首開、金茂、華潤、中交等均為國央企，城投類則一邊與品牌國央企成為聯(lián)合體、一邊獨立拿地。與第二輪土拍一致的是，民企之中依然只有龍湖現(xiàn)身，且龍湖仍然是以聯(lián)合體的形式參與拿地。

??中海一舉拿下3宗地塊，其中2宗觸及最高限價，1宗溢價率4%，總價147.5億元，總建面27.1萬平方米，不但拿地總量高、且地塊質(zhì)量優(yōu)，成為本次土拍中的最大贏家；另外廈門建發(fā)也拿下2宗宅地，總價達(dá)到66.5億元其中中關(guān)村生命科學(xué)園地塊與其在今年首輪競得的京土儲掛（昌）[2022]011號地塊（已建成建發(fā)珺和府）相鄰，對于建發(fā)來說可將地塊聯(lián)合開發(fā)、分?jǐn)偝杀尽?/p>

??此外，華潤、金茂、首開、首創(chuàng)、葛洲壩等房企也均有地塊入賬，對比其他城市來說，房企在北京參拍的積極性較高，北京市場對于城投類公司的托底需求也相對較弱。

合肥：地塊規(guī)模、質(zhì)量提升下
第三輪熱度仍有下滑，板塊內(nèi)分化加劇

??合肥第三批集中供地共推出28宗宅地，其中6宗為安置及租賃等保障宅地， 22宗為普通商品宅地，出讓地塊幅數(shù)與上輪持平，但規(guī)模和供地質(zhì)量均較上一輪明顯提升，出讓規(guī)則也發(fā)生較大變動。但在整體市場環(huán)境遇冷以及土拍與北京、上海等一線城市撞期等多重因素影響下，合肥第三輪集中土拍中房企的參拍數(shù)量較上一輪減少，整體熱度也進(jìn)一步下滑。

??土拍政策“一松再松”
多宗地塊毛坯限價上浮

??相較于第二批次集中出讓，合肥第三批次出讓地塊質(zhì)量明顯提升，如政務(wù)、濱湖、包河等多個熱點區(qū)域均有土地供應(yīng)。與此同時，在出讓規(guī)則方面，合肥第三批次集中土拍規(guī)也較上一輪明顯變化，具體包括：

??試點“現(xiàn)房銷售”，取消此前普遍實行的精裝交付要求。在三批次供地中，位置最為優(yōu)越的蜀山區(qū)SS202210號地塊要求競得人在規(guī)劃房屋竣工驗收之后才能申請房屋銷售手續(xù)，即“現(xiàn)房銷售”。除了這一宗地塊外，其余地塊要求全部毛坯交付，并取消了裝配式建筑獎勵政策。以上措施可有效減少房企與購房者在房屋交付上的爭議，也可給購房者更多選擇，但對于房企而言，將不能通過精裝來獲得溢價，對房企參拍積極性或有一定影響。

??增加銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式。由于合肥土拍與北京、上海撞期，為了吸引房企參拍，在土拍前夕合肥土地市場網(wǎng)發(fā)文明確，在原有基礎(chǔ)上增加銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式，以此變相減輕房企拿地資金壓力。

??出讓地塊地價房價差拉高，增加項目利潤空間以促成交。在三批次集中供地中，合肥抬升了多宗地塊的毛坯限價，比如包河區(qū)淝河板塊的此次出讓地塊毛坯限價較二批次周邊地塊的漲幅都在千元以上，經(jīng)開區(qū)出讓地塊住宅限價更是創(chuàng)下新高。以流拍再掛地塊為例，四宗地的住宅限價較此前漲幅都超過了1500元/平方米，漲幅明顯。而為了促進(jìn)這些流拍地塊的成交，政府在還減少了商業(yè)占比或配建等方式來進(jìn)一步增加項目利潤空間。比如曾多次流拍或撤牌的包河區(qū)BH202216號地塊，在經(jīng)歷三掛三流后，第四次掛牌不僅拿掉了商業(yè)用地，同時起拍地價還較上次下降了400多元/平方米，毛坯價格更是抬升了1792元/平方米，房地價差空間明顯上漲。

??地塊冷熱分化加劇
樓市表現(xiàn)較佳的包河、濱湖成為競拍熱點

??最終，合肥第三批次供應(yīng)的28宗宅地中6宗取消供應(yīng)，1宗流拍，21宗成交，共收金超過200億元。對比年內(nèi)前兩批次集中土拍熱度來看，合肥第三批次集中出讓地塊的競拍熱度冷熱分化更加顯著：28幅地中7宗進(jìn)入競品質(zhì)階段，與中止出讓及流拍地塊的比例相當(dāng)，占比均為25%。

??結(jié)合地塊區(qū)位來看，進(jìn)入競品質(zhì)階段的地塊主要以包河、瑤海、濱湖等區(qū)域中配套完善、樓市置業(yè)熱度較高的板塊為主，包括淝河、政務(wù)東、金融、東部新中心等均有地塊觸及中止價進(jìn)入一次報價區(qū)間。以包河區(qū)BH202220號地塊為例，該地塊在競品質(zhì)階段有13家房企參與競拍，是6宗進(jìn)入競品質(zhì)階段的商品住宅地塊中參與房企數(shù)量最多的地塊之一。據(jù)地理位置來看，項目位于包河南二環(huán)，距離政務(wù)區(qū)僅1公里，周邊配套完善，更重要的是在一二手房房價倒掛的利好下，板塊內(nèi)新房項目去化較好，如星瀾灣近兩次開盤均須搖號，整體庫存量維持在低位，未來項目去化速度有一定的保障。此外，在包河區(qū)成交的3宗安置房用地中也有一宗進(jìn)入競品質(zhì)階段。

??7幅中止出讓及流拍地塊分布于蜀山、廬陽、經(jīng)開和包河，其中蜀山中止及流拍地塊數(shù)量最多，共有4幅，廬陽、經(jīng)開及包河各1宗。結(jié)合地理位置及出讓條件來看，7幅地塊的流拍原因可分為兩類：

??一類是地塊的地理位置較為偏僻，周邊配套缺乏，購房需求支撐不足，比如廬陽區(qū)LY202211號、包河區(qū)BH202216號等；

??另一類則是由于地塊出讓條件較為苛刻，比如蜀山、經(jīng)開此次流拍地塊或有較高比例的商業(yè)，或須配建一定比例的保障性租賃住房或回購安置房等等，拿地成本相對較高，因此房企競拍意愿也不足，最終慘遭流拍。以經(jīng)開區(qū)JK202212號地塊為例，地塊性質(zhì)較為復(fù)雜，除了有一定比例的商業(yè)外，還需配建保障租賃住宅、無償配建幼兒園、代建一所學(xué)校及周邊綠地等，對房企而言附加成本較高。

??僅龍湖、偉星參拍幅數(shù)超過5幅
房企參拍積極性不及上一輪

??由于合肥此次土地供應(yīng)質(zhì)量大幅提升，加之樓市表現(xiàn)也相對較佳，因此合肥第三輪土拍也吸引了多家房企參與。根據(jù)市場消息，除了招商、保利、中海、建發(fā)等實力央國企外，龍湖、美的置業(yè)、偉星等優(yōu)質(zhì)民企也積極參與了此次土拍。其中，龍湖、偉星參拍地塊幅數(shù)都在5幅以上，是報名房企中參拍數(shù)量最多的企業(yè)。在已有競價結(jié)果的地塊中，龍湖已經(jīng)率先落下一子，以11.87億元的總價斬獲經(jīng)開區(qū)JK202211號地塊，平均樓板價8877元/平方米。除此之外，萬科、置地、徽創(chuàng)和合肥軌交也各斬獲一宗地。

??但與第二輪集中土拍相比，房企的參拍積極性還是出現(xiàn)了下滑。以參拍幅數(shù)最高的龍湖為例，此次集中土拍報名了6宗地，但在第二輪中參拍幅數(shù)則達(dá)8宗；再如中海、招商等規(guī)模房企，參拍地塊數(shù)量均較上一輪明顯減少。

??整體來看，北京第三輪土拍有小幅回溫，幾宗熱點地塊均被高溢價競得，甚至出現(xiàn)了競現(xiàn)房銷售面積也競至最高的“雙觸頂”地塊，優(yōu)質(zhì)土儲對于房企拿地積極性還是有較強(qiáng)的調(diào)動作用。與前不久青島核心地塊也底價成交、無人問津的情況相比，可以看出城市能級在房企投資決策中占據(jù)了極關(guān)鍵地位。中海、建發(fā)、華潤、金茂等品牌房企在本次土拍中均有所斬獲，民企之中依然僅剩龍湖一棵獨苗，但總體來看北京對于城投類公司托底的需求已經(jīng)較低。

??而形成對比的是，合肥第三輪集中土拍中，不僅房企的參拍數(shù)量減少、整體熱度也有所下滑。實際上合肥本輪出讓地塊質(zhì)量明顯提升，但市場熱度卻出現(xiàn)了進(jìn)一步分化，包河、濱湖仍是市場熱點，蜀山、經(jīng)開則有地塊流拍。民企在合肥拿地較其他城市更為踴躍，龍湖、偉星等參拍地塊較多，但與第二輪相比，房企普遍參拍地塊減少，積極性降低。

??由于許多城市都“扎堆”在九月末進(jìn)行第三輪集中供地，例如北京、上海、深圳等一線城市都在九月末進(jìn)行土拍，此外還有合肥、寧波、蘇州、武漢等，導(dǎo)致對于房企來說會出現(xiàn)資金需求“撞車”的現(xiàn)象。這無疑加劇了中小型房企參與各地土拍的難度，而對于大型國央企來說資金實力的優(yōu)勢再度得到放大，未來兩者之間還將繼續(xù)拉開更大的差距。