公司編輯部、CRIC研究 2022-09-27 08:37:22 來源:丁祖昱評樓市
??盡管如此,房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著外部融資渠道不暢、內(nèi)部銷售回款乏力的情況,在這種情況下,上半年房企頻頻出現(xiàn)違約風(fēng)波。
??上半年房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力到底如何?
??隨著房企中期業(yè)績告一段落,CRIC盤點了71家重點上市房企今年上半年財務(wù)情況,發(fā)現(xiàn)了幾個重要數(shù)據(jù)變化。一個是樣本房企現(xiàn)金持有量下降,71家上市房企現(xiàn)金持有量較期初下降15%。另一個是總有息負(fù)債下降,短期尤其負(fù)債上升1.4%。此外,流動性壓力之下,房企非受限現(xiàn)金短債比下降至1.1。
??與此同時,綠檔房企的比例進(jìn)一步下降。
??今年上半年以來,房企融資端不斷釋放出積極信號。
??5月碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等房企發(fā)債引入CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具;8月中旬,監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?!?。
??但融資積極信號并未覆蓋全行業(yè),僅個別優(yōu)質(zhì)房企可以享受到政策利好。房企外部融資渠道依然凍結(jié)。CRIC數(shù)據(jù)顯示,8月,100家典型房企融資總量僅為323.64億元,創(chuàng)年內(nèi)單月新低,且融資量已連續(xù)5個月環(huán)比負(fù)增長。
??加強(qiáng)銷售回款成為房企主要回血手段,然而疊加疫情影響以及購房者信心不足,整體成交也沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象,樣本房企近年來首次出現(xiàn)銷售回款同比下滑情況。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年重點房企全口徑銷售規(guī)模達(dá)到28007億元,同比下降45%,并表銷售回款規(guī)模為16911億元,同比下降了35%。
??在此背景下,重點房企現(xiàn)金持有量出現(xiàn)大幅下降,資金壓力進(jìn)一步加大。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,上半年末重點上市房企現(xiàn)金持有量為20412億元,同比下降22.8%,較年初下降了15%。其中,92%的房企現(xiàn)金較期初有所下降,TOP31-50房企現(xiàn)金持有量降幅最為明顯。
??實際上,從歷年現(xiàn)金持有情況來看,2018年達(dá)到了峰值,為35%,隨后2019年、2020年現(xiàn)金持有量增速逐步下滑至12%和15%。而2021年,樣本房企現(xiàn)金持有量首次出現(xiàn)負(fù)增長,同比下降9%。
??2021年下半年,可以說是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折點。經(jīng)歷了上半年成交放量,熱點三四線城市房價在上半年也出現(xiàn)了普漲行情,但下半年卻明顯轉(zhuǎn)冷,百城成交面積持續(xù)下行,同比跌幅擴(kuò)大至30%,由此房地產(chǎn)行業(yè)開啟了新一輪下行周期。
??房企融資環(huán)境遇冷,融資受限的情況下,總有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)減少。
??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2022年中期重點樣本房企的總有息債規(guī)模為54859億元,較期初減少0.44%,總有息負(fù)債的規(guī)模繼續(xù)維持在較高水平。
??房企總有息負(fù)債規(guī)模自2021年以來開始減少,有兩方面原因,一個是“三條紅線”監(jiān)管之下,房企去杠桿進(jìn)程加速,另一方面,自去年下半年以來,房企面臨償債潮壓力,再加上預(yù)售資金監(jiān)管力度加大,部分房企流動性受到影響。
??而償債潮之下,更多長期有息負(fù)債轉(zhuǎn)為短期有息負(fù)債,2022年中期重點房企的長期有息負(fù)債為39018億元,相較于期初減少了1.17%;而短期負(fù)債為15841億元,較期初增長1.4%。而重點房企的短期有息負(fù)債對總有息負(fù)債的占比相較于期初提高了0.52個百分點至28.88%。
??這意味著,房企債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)有所惡化,部分房企有可能還將爆出債務(wù)違約事件。
??房企再融資受到影響的情況下,房企現(xiàn)金持有規(guī)模降幅大大超過了總有息負(fù)債的降幅,這就導(dǎo)致凈負(fù)債率有所回升。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年中期重點房企的加權(quán)凈負(fù)債率(永續(xù)債作為權(quán)益)回升至66.96%,較期初提升6.41個百分點。
??2020年8月底,“三條紅線”新規(guī)發(fā)布,這一指標(biāo)也成為房企有息負(fù)債規(guī)模增速的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)這“三條紅線”,對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理,按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過5%-15%。
??一時間,成為綠檔房企是衡量安全性的重要標(biāo)志,多數(shù)未達(dá)標(biāo)房企將進(jìn)入綠檔設(shè)置為中短期目標(biāo)。
??2022年上半年樣本房企加權(quán)平均的三條紅線核心指標(biāo)全部達(dá)標(biāo),但需要注意的是非受限現(xiàn)金短債比有所下滑,且凈負(fù)債率有所上升。
??實際上,樣本房企加權(quán)平均的扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率于2018年達(dá)到高位后逐年改善,2021年首次低于70%的臨界值,2022年上半年,樣本房企加權(quán)扣預(yù)后的資產(chǎn)負(fù)債率較期初進(jìn)一步下降0.66個百分點至69.01%。
??具體到樣本房企三項核心指標(biāo)的通過率來看,2022年上半年凈負(fù)債率的通過率從年初的80%略微下滑至73%,但通過率仍然最高。
??其中,非受限現(xiàn)金短債比的通過率下滑最明顯,上半年通過率僅46%,較年初明顯下滑16個百分點,資金緊張、短債償債壓力增加成為房企眾生相。而扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率上半年通過率較年初上升了2個百分點至56%,這是樣本房企唯一有所改善的,但通過率依然不高,整體資本結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。
??從樣本房企的分檔情況來看,自2021年中期起,踩線房企數(shù)量明顯增多。綠檔房企于2022年上半年占比從年初的42%下降至32%;而黃、橙、紅三檔房企占比均有抬升,其中紅檔房企更是逐年占比上升,從2021年中的7%不斷提升至2022年中的17%。
??2022上半年房企償債壓力仍然未得到有效緩解,部分房企仍然存在較大的資金缺口。而在銷售疲軟、融資受限的環(huán)境下,許多房企核心財務(wù)指標(biāo)惡化,黃檔、橙檔和紅檔房企比重均有擴(kuò)容趨勢,為了以空間換時間,不少房企無奈只能踩線。
??當(dāng)前,房企亟待快速恢復(fù)“供血”能力,在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險仍未出清,疊加疫情影響等原因下銷售疲軟,市場信心短時間難以快速回歸,而接下來融資端不斷分化,且整體較難出現(xiàn)快速回暖的情況下,部分房企還將面臨較大償債壓力,違約事件仍然有增無減。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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