??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。旭輝控股董事局主席林中曾表示，2022年是其從事房地產(chǎn)行業(yè)30年以來(lái)最艱難的一年。房企2022年中期業(yè)績(jī)更是印證了這一點(diǎn)。

??8月中下旬一直是上市房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告的時(shí)間，但今年，房企密集發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告取代了原本應(yīng)該發(fā)布的中期報(bào)告。從發(fā)布房企的業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，利潤(rùn)下降或虧損的房企在不斷增加。

??8月24日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)公司上半年利潤(rùn)同比下跌68%~76%，公司擁有人應(yīng)占核心盈利也同比下跌29%~37%；8月23日晚間，融信中國(guó)也發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告表示，公司上半年預(yù)期凈虧損43億元~48億元，公司擁有人應(yīng)占凈虧損為43億元~48億元。

??隨著房企密集發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告，過(guò)往的高增長(zhǎng)不再，取而代之的是業(yè)績(jī)的集體下滑、虧損。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月23日，A股至少有35家房企今年上半年業(yè)績(jī)下滑，其中27家房企期內(nèi)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，其中藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、首開(kāi)股份等房企赫然在列；港股至少有27家房企今年上半年業(yè)績(jī)下滑，其中10家房企公告期內(nèi)股東應(yīng)占溢利或凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，包括建業(yè)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等過(guò)往標(biāo)桿房企。

??在一位出險(xiǎn)房企人士看來(lái)，以前房企的靚麗業(yè)績(jī)都存在“泡沫”，如今房企半年業(yè)績(jī)集體“洗澡”也是企業(yè)和行業(yè)在逐步出清風(fēng)險(xiǎn)。此輪出清過(guò)后，相信房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)迎來(lái)重生，行業(yè)發(fā)展將更理性，企業(yè)經(jīng)營(yíng)也將更穩(wěn)健。

??多數(shù)房企觀望 中報(bào)發(fā)布扎堆8月底

??8月是上市房企密集發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告的時(shí)間，但今年情況有所不同。一方面，仍有部分房企2021年年報(bào)未發(fā)出而處于停牌狀態(tài)，中報(bào)發(fā)布遙遙無(wú)期；另一方面，能夠發(fā)出中期業(yè)績(jī)的房企也都在觀望，扎堆月底發(fā)布。

??“從房企發(fā)業(yè)績(jī)報(bào)告的時(shí)間一定程度上能判斷企業(yè)業(yè)績(jī)好壞。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)好的更愿意早點(diǎn)發(fā)布，業(yè)績(jī)不好的可能會(huì)晚一些發(fā)布?！痹谝晃婚L(zhǎng)期觀察房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的人士看來(lái)，房企業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)間也存在一定“學(xué)問(wèn)”。

??雖然房企業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)間并不是業(yè)績(jī)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但總體而言，今年上市房企發(fā)布中報(bào)的時(shí)間普遍延后。

??例如去年8月19日，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)披露了2021年中期業(yè)績(jī)，而今年8月24日，寶龍地產(chǎn)披露中期業(yè)績(jī)預(yù)告，正式的中期報(bào)告發(fā)布時(shí)間推遲到了8月30日。過(guò)去幾年，時(shí)代中國(guó)控股一直都是港股上市房企中率先發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告的企業(yè)之一，2019年至2021年，時(shí)代中國(guó)控股披露中報(bào)業(yè)績(jī)的時(shí)間分別為8月6日、8月18日、8月17日，而今年8月19日晚間，時(shí)代中國(guó)控股僅發(fā)布中期盈利預(yù)警，預(yù)期上半年公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)同比下降約98%至99%。

??一位房企投資者關(guān)系部門(mén)的人士表示，由于今年疫情以及市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)審計(jì)工作較為復(fù)雜，有的房企推遲中報(bào)發(fā)布時(shí)間，不排除審計(jì)工作未完成的原因。

??相比上述原因，不少房企內(nèi)部人士則表示，中報(bào)延后發(fā)布更多是為了觀望。

??“現(xiàn)在大家基本上都扎堆在8月最后兩天發(fā)布。”一位房企品牌人士笑言，房企都想躲在“大哥”背后，剛好碧桂園是8月30日發(fā)布，萬(wàn)科則是8月31日發(fā)布，希望自家企業(yè)不被過(guò)分關(guān)注，平穩(wěn)度過(guò)中期業(yè)績(jī)發(fā)布期。

??據(jù)民生證券研究院、wind數(shù)據(jù)匯總，8月30日至少有20家典型房企發(fā)布中期報(bào)告，包括碧桂園、旭輝控股、中國(guó)金茂、時(shí)代中國(guó)控股、新城控股、招商蛇口、寶龍地產(chǎn)等典型企業(yè)，而8月31日也有萬(wàn)科、建業(yè)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)等50強(qiáng)房企發(fā)布中期業(yè)績(jī)。

??超60家上市房企發(fā)業(yè)績(jī)預(yù)告

??其中近30家虧損

??上市房企相比以前普遍推遲中報(bào)發(fā)布時(shí)間，這背后一定程度上是房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力、利潤(rùn)大幅下滑甚至虧損的體現(xiàn)。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，自8月以來(lái)，截至8月23日，A股和港股已有超60家上市房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，其中約30家房企公告利潤(rùn)虧損。

??民營(yíng)房企中，多數(shù)出險(xiǎn)房企業(yè)績(jī)虧損無(wú)疑。

??例如，藍(lán)光發(fā)展在公告中預(yù)計(jì)，今年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損46億元，歸屬上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損43億元左右，預(yù)計(jì)2022年半年度歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)值。陽(yáng)光城也在其業(yè)績(jī)預(yù)告中表示，預(yù)計(jì)公司上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損35億元~45億元，上年同期陽(yáng)光城還盈利19.9億元。正榮地產(chǎn)也公告預(yù)計(jì)上半年母公司擁有人應(yīng)占溢利為虧損25億元~30億元。

??即使是尚未出現(xiàn)公開(kāi)違約的企業(yè)，業(yè)績(jī)也承受較大壓力。一直被稱(chēng)為民企“優(yōu)等生”的旭輝控股也于8月19日晚間發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)公司2022年上半年凈利潤(rùn)介乎約人民幣15億元至人民幣22億元，股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤(rùn)介乎約人民幣15億元至人民幣20億元，同比跌幅33%~55%。

??頭部房企碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)公司上半年核心凈利潤(rùn)45億元~50億元，股東應(yīng)占盈利2億元~10億元，而2021年同期碧桂園股東應(yīng)占溢利達(dá)150億元，今年盈利情況出現(xiàn)大幅下跌。

??相比民營(yíng)房企，具有國(guó)企或央企背景的房地產(chǎn)上市企業(yè)雖然沒(méi)有大面積利潤(rùn)虧損，但業(yè)績(jī)大幅下滑也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

??8月19日晚間，具有國(guó)資背景的房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露中期盈利警告顯示，預(yù)期上半年公司擁有人應(yīng)占虧損介乎約10億元~12億元，而去年同期公司擁有人應(yīng)占溢利約人民幣10.1億元。

??即使是招商蛇口這樣第一陣營(yíng)的房企，上半年業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下滑。7月14日，招商蛇口發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)2022年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為15億~21億元，同比降幅達(dá)到50.60%~64.71%。

??4大原因致虧

??在超60份上市房企發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告中，導(dǎo)致房企業(yè)績(jī)集體下滑或虧損的原因主要指向四個(gè)方面：疫情疊加市場(chǎng)下行導(dǎo)致銷(xiāo)售遇阻結(jié)算收入減少、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利低導(dǎo)致毛利率大幅下降、計(jì)提的資產(chǎn)減值規(guī)模增加以及外匯波動(dòng)造成凈匯兌損失。

??其中，金科股份、榮盛發(fā)展、碧桂園、旭輝控股等26家房企均在業(yè)績(jī)預(yù)告中提及到疫情和市場(chǎng)下行因素導(dǎo)致工程進(jìn)度出現(xiàn)延遲，進(jìn)而導(dǎo)致上半年收入確認(rèn)金額下降。

??招商蛇口、華僑城A、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中華企業(yè)等10家房企在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示利潤(rùn)下降原因是地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利減少導(dǎo)致毛利率同比下降。

??相比上述兩項(xiàng)常規(guī)原因，今年上半年導(dǎo)致房企虧損原因中，不少企業(yè)提到了匯兌損失。例如，碧桂園、旭輝控股、時(shí)代中國(guó)、正榮地產(chǎn)、雅居樂(lè)等超15家房企在其業(yè)績(jī)預(yù)告中提到匯兌損失這一利潤(rùn)下降或虧損原因。

??“匯兌損失跟人民幣兌美元匯率貶值有關(guān)。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示，截至2022年6月底，人民幣兌美元中間價(jià)月度平均匯率，從去年12月6.37貶至6.73附近，幅度在5.2%。因此，年內(nèi)到期償還美元債務(wù)的房企在這塊是有影響的。

??馬泓進(jìn)一步分析稱(chēng)，今年下半年房企還有130多億美元到期的離岸美元債，相較于發(fā)行階段的匯率水平而言，承擔(dān)了更多的匯兌風(fēng)險(xiǎn)。盡管匯兌損失占整體凈利潤(rùn)的比例比較小，但考慮到當(dāng)前房企流動(dòng)性比較緊張，因此增加了房企的財(cái)務(wù)壓力。

??此外，業(yè)績(jī)下滑或虧損的原因中，提到計(jì)提資產(chǎn)減值規(guī)模增加的房企也不在少數(shù)，同樣也包括了碧桂園、旭輝控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)等相關(guān)企業(yè)。

??對(duì)此，馬泓認(rèn)為，主要是部分出險(xiǎn)企業(yè)，通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的方式推動(dòng)銷(xiāo)售回款提速，因此很多房企計(jì)提資產(chǎn)減值。今年上半年延續(xù)了去年下半年以來(lái)的情況，整體購(gòu)房者信心偏弱，房?jī)r(jià)預(yù)期也大都看低，因此這是在綜合評(píng)估銷(xiāo)售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后做出的評(píng)估。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，銷(xiāo)售額排名前20名的企業(yè)中，有12家房企銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)不同程度下跌。銷(xiāo)售均價(jià)下跌的房企包括碧桂園、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖集團(tuán)、綠地控股、新城控股、旭輝集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、金科股份、世茂集團(tuán)。其中，碧桂園、綠城中國(guó)、綠地控股以及金科股份銷(xiāo)售均價(jià)跌幅均超過(guò)10%。

??從數(shù)據(jù)上看，房企的銷(xiāo)售困境上半年仍未好轉(zhuǎn)，不過(guò)，近日住建部、財(cái)政部、央行以及地方政府等相關(guān)部門(mén)均出臺(tái)多項(xiàng)政策措施，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式，鼓勵(lì)和支持困難項(xiàng)目建設(shè)交付；房企層面，8月23日，龍湖一筆15億元中期票據(jù)公告發(fā)行，中債信用增進(jìn)公司提供全額擔(dān)保增信支持，意味著民營(yíng)房企融資取得新的進(jìn)展；此外，8月24日，龍光集團(tuán)發(fā)布2021年年度報(bào)告，且企業(yè)股票正式復(fù)牌，預(yù)計(jì)企業(yè)境外債整體債務(wù)方案也即將推出……種種跡象正在表明，房企紓困正在逐步取得進(jìn)展，市場(chǎng)信心也將逐步修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)穩(wěn)定發(fā)展。