[克而瑞]寧波第三輪土拍熱度“飆升”，溢價(jià)率創(chuàng)已拍城市新高

??寧波此次集中土拍熱度回升主因在于供地質(zhì)量的顯著提升。

??◎  作者 /馬千里、周奇

??國(guó)慶假期前，重點(diǎn)城市集中土拍密集開(kāi)拍，其中9月28日、29日就有深圳、蘇州、寧波和福州等四個(gè)城市進(jìn)行了第三輪集中土拍。對(duì)比三個(gè)二線城市的土拍熱度來(lái)看，寧波熱度最高，10宗地塊中有3宗觸頂搖號(hào)，成交溢價(jià)率達(dá)到8.6%，是已完成三批次集中土拍的城市中溢價(jià)率最高的城市；蘇州熱度表現(xiàn)平穩(wěn)，園區(qū)、新區(qū)地塊均溢價(jià)出讓，平均溢價(jià)率達(dá)3%；福州三批次土拍熱度則不及上一輪，最終僅1幅地觸頂成交，其余地塊多由本地國(guó)企托底。與其它城市相比，寧波第三輪集中土拍似乎走出了特例行情，接下來(lái)我們進(jìn)一步來(lái)看寧波此次集中土拍的情況。

??土拍撞期下寧波三批次供地規(guī)模顯著縮減
但地塊質(zhì)量卻大幅提升

??在與多個(gè)城市土拍撞期，尤其是與長(zhǎng)三角核心城市上海第三輪土拍日期相近的影響下，寧波第三次集中供地態(tài)度明顯謹(jǐn)慎，僅推出了10宗地，且其中包括4宗租賃住房用地，總規(guī)模不足100萬(wàn)平方米。對(duì)比前兩次供地規(guī)模來(lái)看，寧波此次供應(yīng)量大幅減少，較第二批次下降六成，幅數(shù)也減半。

??不過(guò)，與同省的杭州相似，寧波此次供地的質(zhì)量也明顯提升，主力供地區(qū)域集中在置業(yè)熱點(diǎn)的核心城區(qū)。具體來(lái)看，6宗商品住宅用地中有4宗分布在置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域鄞州核心區(qū)，1宗位于鎮(zhèn)海莊市板塊，1宗位于江北區(qū)，而北侖、奉化等郊區(qū)均未參與此次供地。

??核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊成競(jìng)拍熱點(diǎn)
三批次土拍溢價(jià)率達(dá)8.6%

??就已完成第三輪集中土拍的城市來(lái)看，城市內(nèi)部熱度的分化趨勢(shì)進(jìn)一步加?。褐苓厴鞘腥セ?、土地素質(zhì)較佳的核心區(qū)宅地多以溢價(jià)甚至觸頂成交，而性質(zhì)較為復(fù)雜或位置較為偏遠(yuǎn)的地塊則鮮有房企問(wèn)津，最終或依靠本地城投托底或直接遭遇流拍。

??寧波此次集中土拍也是如此。在寧波推出的10宗地中，4宗租賃住房地塊在經(jīng)過(guò)一輪競(jìng)拍后直接底價(jià)成交，6宗商品宅地中3幅觸及地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)階段，1幅溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)8.6%，較二批次上漲了4.6個(gè)百分點(diǎn)，甚至超過(guò)了去年第三批次的溢價(jià)率。

??觸頂成交的地塊分別為鄞州區(qū)亨潤(rùn)南、北地塊（即鄞州區(qū)YZ07-04-b2-C地塊、鄞州區(qū)YZ07-04-b2-A地塊）和鎮(zhèn)海區(qū)莊市地塊（鎮(zhèn)海區(qū)ZH06-03-04-02地塊）。以競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的亨潤(rùn)南地塊來(lái)看，該宗地位于鄞州中心板塊，區(qū)位優(yōu)越，周邊配套也十分完善，在售新房項(xiàng)目較少，二手房掛牌價(jià)格可達(dá)5萬(wàn)/平方米，與項(xiàng)目有一定的倒掛空間，因此項(xiàng)目吸引了9家房企參與競(jìng)價(jià)，最終經(jīng)過(guò)57輪激烈爭(zhēng)奪后觸及地價(jià)上限，由東投幸運(yùn)搖中。

??底價(jià)成交的項(xiàng)目包括鄞州區(qū)JD13-03-36、JD13-03-40地塊和江北區(qū)JB12-02-01a、03a-1地塊。以鄞州區(qū)JD13-03-36、JD13-03-40地塊為例，該項(xiàng)目除了幼兒園配建外，還有一幅子地塊包含保障性租賃住房，性質(zhì)相對(duì)較為復(fù)雜，因此最終底價(jià)成交，由華潤(rùn)置地聯(lián)合寧波軌交及鄞州城開(kāi)競(jìng)得。

??三批次房地價(jià)差進(jìn)一步拉大
寧波搖號(hào)地塊利潤(rùn)空間充裕

??通過(guò)成交樓板價(jià)與毛坯限價(jià)的對(duì)比來(lái)看，不考慮性質(zhì)較為復(fù)雜的江北區(qū)地塊，本次寧波成交的5宗商品宅地的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.54，較二批次有所上升，但這主要是由于出讓地塊多為地價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊所致，而房地價(jià)差空間實(shí)際上較第二批進(jìn)一步提升，平均超過(guò)了1.5萬(wàn)元/平方米，整體盈利空間保持充裕。

??以搖號(hào)地塊來(lái)看，3幅地的成交地價(jià)與毛坯限價(jià)之間的價(jià)差都在1.1萬(wàn)元/平方米以上，而這些項(xiàng)目全部采取全裝修交付，實(shí)際盈利空間會(huì)更高。尤其是房企爭(zhēng)奪較為激烈的鄞州區(qū)亨潤(rùn)南北地塊，由于此次成交地價(jià)較周邊近期成交項(xiàng)目的價(jià)格降幅均超過(guò)了10%，毛坯限價(jià)也較此前項(xiàng)目有所上漲，房地價(jià)差空間明顯擴(kuò)充，盈利空間也因此更加充裕。

??供地質(zhì)量提升下品牌房企積極參與
華潤(rùn)、中海等均有斬獲

??在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊降價(jià)出讓的吸引下，多家品牌房企參與了此次集中土拍。據(jù)市場(chǎng)消息，此次寧波集中土拍吸引了萬(wàn)科、綠城、招商、龍湖、中海、華潤(rùn)、建發(fā)等多家品牌房企的參與，其中綠城、中海的參與幅數(shù)都在3幅以上，依舊表現(xiàn)對(duì)寧波市場(chǎng)的看好。

??從最終拿地結(jié)果來(lái)看，寧波本地國(guó)企成為拿地主力，除了托底4宗租賃宅地外，東投和鎮(zhèn)?；酃冗€分別搖中了大熱的鄞州區(qū)亨潤(rùn)南地塊及鎮(zhèn)海莊市地塊，江北城投也底價(jià)競(jìng)得了江北區(qū)一宗性質(zhì)較為復(fù)雜的宅地。

??外來(lái)房企中，華潤(rùn)、中海及偉星各有斬獲。其中華潤(rùn)置地聯(lián)合寧波軌交、鄞州城開(kāi)斬獲鄞州區(qū)JD13-03-36、JD13-03-40地塊，地塊總價(jià)為18.27億元；中海則經(jīng)過(guò)三輪競(jìng)拍以16.17億元的總價(jià)成功摘得鄞州區(qū)白鶴地塊，溢價(jià)3%；偉星則以22.12億元的封頂價(jià)格成功搖中此輪供地中熱點(diǎn)地塊亨潤(rùn)北項(xiàng)目，溢價(jià)15%。

??另外坪山區(qū)坑梓街道的0811、0812兩宗地，商品住宅指導(dǎo)價(jià)為35300元/平方米，比深鐵在去年第三批競(jìng)得的0115號(hào)地塊34200元/平方米的限價(jià)要提升了1100元/平方米。

??整體來(lái)看，寧波此次集中土拍熱度回升主因在于供地質(zhì)量的顯著提升，尤其是鄞州區(qū)核心板塊的兩宗宅地推出，激起了諸多房企的參拍熱情，最終均轉(zhuǎn)為搖號(hào)成交。不過(guò)，高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化，土地素質(zhì)不佳的地塊仍然需要依靠本地國(guó)企前來(lái)托底。

??綜合已完成第三輪集中土拍的城市來(lái)看，除了寧波、北京外，其余城市第三批次成交地塊的溢價(jià)率均不敵上一輪，整體市場(chǎng)熱度較第二批供地時(shí)期進(jìn)一步下滑。房企拿地方面，即使是在一線城市，品牌央國(guó)企出手拿地也明顯謹(jǐn)慎，民企投資積極性更是收縮。而當(dāng)下，由于樓市銷售仍未回暖，更多企業(yè)四季度的投資預(yù)算預(yù)計(jì)也會(huì)大幅收縮。由此來(lái)看，不少城市的第四輪供地?zé)岫然驅(qū)⑦M(jìn)一步下滑，對(duì)地方城投的托底需求也會(huì)增加。