[克而瑞]寧波第三輪土拍熱度“飆升”，溢價率創(chuàng)已拍城市新高

??寧波此次集中土拍熱度回升主因在于供地質量的顯著提升。

??◎  作者 /馬千里、周奇

??國慶假期前，重點城市集中土拍密集開拍，其中9月28日、29日就有深圳、蘇州、寧波和福州等四個城市進行了第三輪集中土拍。對比三個二線城市的土拍熱度來看，寧波熱度最高，10宗地塊中有3宗觸頂搖號，成交溢價率達到8.6%，是已完成三批次集中土拍的城市中溢價率最高的城市；蘇州熱度表現平穩(wěn)，園區(qū)、新區(qū)地塊均溢價出讓，平均溢價率達3%；福州三批次土拍熱度則不及上一輪，最終僅1幅地觸頂成交，其余地塊多由本地國企托底。與其它城市相比，寧波第三輪集中土拍似乎走出了特例行情，接下來我們進一步來看寧波此次集中土拍的情況。

??土拍撞期下寧波三批次供地規(guī)模顯著縮減
但地塊質量卻大幅提升

??在與多個城市土拍撞期，尤其是與長三角核心城市上海第三輪土拍日期相近的影響下，寧波第三次集中供地態(tài)度明顯謹慎，僅推出了10宗地，且其中包括4宗租賃住房用地，總規(guī)模不足100萬平方米。對比前兩次供地規(guī)模來看，寧波此次供應量大幅減少，較第二批次下降六成，幅數也減半。

??不過，與同省的杭州相似，寧波此次供地的質量也明顯提升，主力供地區(qū)域集中在置業(yè)熱點的核心城區(qū)。具體來看，6宗商品住宅用地中有4宗分布在置業(yè)熱點區(qū)域鄞州核心區(qū)，1宗位于鎮(zhèn)海莊市板塊，1宗位于江北區(qū)，而北侖、奉化等郊區(qū)均未參與此次供地。

??核心區(qū)優(yōu)質地塊成競拍熱點
三批次土拍溢價率達8.6%

??就已完成第三輪集中土拍的城市來看，城市內部熱度的分化趨勢進一步加?。褐苓厴鞘腥セ?、土地素質較佳的核心區(qū)宅地多以溢價甚至觸頂成交，而性質較為復雜或位置較為偏遠的地塊則鮮有房企問津，最終或依靠本地城投托底或直接遭遇流拍。

??寧波此次集中土拍也是如此。在寧波推出的10宗地中，4宗租賃住房地塊在經過一輪競拍后直接底價成交，6宗商品宅地中3幅觸及地價上限進入搖號階段，1幅溢價成交，2宗底價成交，平均溢價率達8.6%，較二批次上漲了4.6個百分點，甚至超過了去年第三批次的溢價率。

??觸頂成交的地塊分別為鄞州區(qū)亨潤南、北地塊（即鄞州區(qū)YZ07-04-b2-C地塊、鄞州區(qū)YZ07-04-b2-A地塊）和鎮(zhèn)海區(qū)莊市地塊（鎮(zhèn)海區(qū)ZH06-03-04-02地塊）。以競爭最為激烈的亨潤南地塊來看，該宗地位于鄞州中心板塊，區(qū)位優(yōu)越，周邊配套也十分完善，在售新房項目較少，二手房掛牌價格可達5萬/平方米，與項目有一定的倒掛空間，因此項目吸引了9家房企參與競價，最終經過57輪激烈爭奪后觸及地價上限，由東投幸運搖中。

??底價成交的項目包括鄞州區(qū)JD13-03-36、JD13-03-40地塊和江北區(qū)JB12-02-01a、03a-1地塊。以鄞州區(qū)JD13-03-36、JD13-03-40地塊為例，該項目除了幼兒園配建外，還有一幅子地塊包含保障性租賃住房，性質相對較為復雜，因此最終底價成交，由華潤置地聯合寧波軌交及鄞州城開競得。

??三批次房地價差進一步拉大
寧波搖號地塊利潤空間充裕

??通過成交樓板價與毛坯限價的對比來看，不考慮性質較為復雜的江北區(qū)地塊，本次寧波成交的5宗商品宅地的平均地價房價比為0.54，較二批次有所上升，但這主要是由于出讓地塊多為地價較高的優(yōu)質地塊所致，而房地價差空間實際上較第二批進一步提升，平均超過了1.5萬元/平方米，整體盈利空間保持充裕。

??以搖號地塊來看，3幅地的成交地價與毛坯限價之間的價差都在1.1萬元/平方米以上，而這些項目全部采取全裝修交付，實際盈利空間會更高。尤其是房企爭奪較為激烈的鄞州區(qū)亨潤南北地塊，由于此次成交地價較周邊近期成交項目的價格降幅均超過了10%，毛坯限價也較此前項目有所上漲，房地價差空間明顯擴充，盈利空間也因此更加充裕。

??供地質量提升下品牌房企積極參與
華潤、中海等均有斬獲

??在核心區(qū)優(yōu)質地塊降價出讓的吸引下，多家品牌房企參與了此次集中土拍。據市場消息，此次寧波集中土拍吸引了萬科、綠城、招商、龍湖、中海、華潤、建發(fā)等多家品牌房企的參與，其中綠城、中海的參與幅數都在3幅以上，依舊表現對寧波市場的看好。

??從最終拿地結果來看，寧波本地國企成為拿地主力，除了托底4宗租賃宅地外，東投和鎮(zhèn)?；酃冗€分別搖中了大熱的鄞州區(qū)亨潤南地塊及鎮(zhèn)海莊市地塊，江北城投也底價競得了江北區(qū)一宗性質較為復雜的宅地。

??外來房企中，華潤、中海及偉星各有斬獲。其中華潤置地聯合寧波軌交、鄞州城開斬獲鄞州區(qū)JD13-03-36、JD13-03-40地塊，地塊總價為18.27億元；中海則經過三輪競拍以16.17億元的總價成功摘得鄞州區(qū)白鶴地塊，溢價3%；偉星則以22.12億元的封頂價格成功搖中此輪供地中熱點地塊亨潤北項目，溢價15%。

??另外坪山區(qū)坑梓街道的0811、0812兩宗地，商品住宅指導價為35300元/平方米，比深鐵在去年第三批競得的0115號地塊34200元/平方米的限價要提升了1100元/平方米。

??整體來看，寧波此次集中土拍熱度回升主因在于供地質量的顯著提升，尤其是鄞州區(qū)核心板塊的兩宗宅地推出，激起了諸多房企的參拍熱情，最終均轉為搖號成交。不過，高熱度之下也難掩寧波此次土拍的冷熱分化，土地素質不佳的地塊仍然需要依靠本地國企前來托底。

??綜合已完成第三輪集中土拍的城市來看，除了寧波、北京外，其余城市第三批次成交地塊的溢價率均不敵上一輪，整體市場熱度較第二批供地時期進一步下滑。房企拿地方面，即使是在一線城市，品牌央國企出手拿地也明顯謹慎，民企投資積極性更是收縮。而當下，由于樓市銷售仍未回暖，更多企業(yè)四季度的投資預算預計也會大幅收縮。由此來看，不少城市的第四輪供地熱度或將進一步下滑，對地方城投的托底需求也會增加。