2022-09-30 11:33:12來源:中房網(wǎng)
??導(dǎo) 讀
??總土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)門檻下降20%,不足千億貨值企業(yè)增加一倍。
??☉ 文/克而瑞研究中心
??重要說明
??本榜單中房企總土儲(chǔ)是指房企所有已確權(quán)土地中未售部分。多數(shù)上市房企在財(cái)報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異,不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性,我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下:
??一、部分房企公布的是按結(jié)算口徑的土地儲(chǔ)備,包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分,不能反映未來可售資源,統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。
??二、隨著城市更新的深入,很多房企的土地資源來自于城市更新,這類項(xiàng)目由于拆遷難度大,權(quán)益關(guān)系復(fù)雜,因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。
??三、對(duì)于土地貨值判斷,每家房企采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),不加入未來預(yù)期。
??四,由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù),因此本土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)也不包含代建土儲(chǔ)。
??五,考慮到部分房企年報(bào)未準(zhǔn)時(shí)發(fā)布,故本次不作為總土儲(chǔ)參榜單樣本。
??榜單解讀
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??總土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)門檻下降20%
不足千億貨值企業(yè)增加一倍
??截止2022年上半年,總土儲(chǔ)貨值TOP100房企的貨值總量達(dá)到37.8萬億元,較2021年末下降了11%,同比也下降18%。貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到619.3億元,分別較2021年和2021年上半年下降20%和24%,若比較各梯隊(duì)的門檻變化,均呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。
??從總土儲(chǔ)貨值TOP100來看,2022年上半年共有9家房企總貨值超過萬億,多數(shù)房企總土儲(chǔ)在1000-3000億之間,達(dá)到34家。而土儲(chǔ)貨值低于1000億的企業(yè)顯著增加,較2021年末翻了一番。
??由此可見,在雙集中供地與房企資金壓力大的雙重影響下,一方面是企業(yè)被動(dòng)的收縮,投資腳步大幅放緩、甚至停滯,另一方面是主動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變,在低谷期采取”促銷受、抓回款、緊投資“的策略。
??2
??銷售百強(qiáng)總土儲(chǔ)創(chuàng)近四年新低
TOP20土儲(chǔ)集中度近六成
??從百強(qiáng)總土儲(chǔ)的變化來看,呈現(xiàn)有三個(gè)特征:
??第一,百強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值逐年遞減。2022年上半年,銷售百強(qiáng)房企的總土儲(chǔ)貨值超34.7萬億,總量連續(xù)兩年下滑且創(chuàng)近四年新低,總貨值較2021年末下降14%。
??第二,行業(yè)土儲(chǔ)的集中度依舊高企,資源掌握在銷售TOP20手中。2022年上半年,銷售TOP20房企總土儲(chǔ)貨值占百強(qiáng)比例接近六成,較2021年末增長2個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售TOP10貨值集中度更是接近40%,規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著。
??第三,從總土儲(chǔ)規(guī)模來看,民企的存在感是越來越低,穩(wěn)健的國央企土儲(chǔ)總量逐步攀升,占據(jù)主導(dǎo)地位。首先,從總土儲(chǔ)貨值TOP100來看,國央企總土儲(chǔ)貨值占百強(qiáng)比例達(dá)到43%,總土儲(chǔ)TOP30企業(yè)中近半數(shù)來自國央企。其次,就土儲(chǔ)前十企業(yè)而言,民企的數(shù)量逐年遞減,2022年僅剩龍湖,碧桂園,其中碧桂園2022年上半年總土儲(chǔ)貨值較2021年末下降3%。
??3
??百強(qiáng)總土儲(chǔ)去化周期攀升至5.71年
創(chuàng)近5年新高
??銷售銳減、投資停滯,導(dǎo)致百強(qiáng)房企去化周期急速攀升,2022年上半年百強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值達(dá)到5.71年,較2021年末上漲55%,為2018年以來新高。有14%的企業(yè)去化周期高達(dá)10年,近半數(shù)房企去化周期維持在5-10年的區(qū)間內(nèi)。
??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來看,2022年上半年各梯隊(duì)去化周期均呈現(xiàn)上升走勢(shì),僅TOP10上升幅度較小,較2021年末增長37%。,OP11-50的三個(gè)梯隊(duì)漲幅均在100%以上。存量賣不動(dòng)、新增不拿地,導(dǎo)致這些房企陷入“越不拿越難賣”的困境。
??從企業(yè)角度而言,綠地、合生等土儲(chǔ)規(guī)模較大,但去化周期超過10年,雖然上半年已經(jīng)暫緩拿地、儲(chǔ)備充沛,但去化偏慢,存在一定風(fēng)險(xiǎn)。僅有少數(shù)房企如萬科、華潤等去化小于4年,而濱江總土儲(chǔ)貨值去化僅為2.15年。
??4
??六成房企總土儲(chǔ)貨值下降
僅國央企土儲(chǔ)增長顯著
??在上半年近六成百強(qiáng)房企未有新增投資之下,有六成房企總土儲(chǔ)貨值下跌,跌幅在-10%至0%的企業(yè)數(shù)量最多,此外仍有13%的房企土儲(chǔ)貨值增長幅度超過20%,這與上半年積極拿地、土儲(chǔ)分布在高能級(jí)城市不無關(guān)系。且從多數(shù)房企土儲(chǔ)建面下降、貨值上漲,以及單位貨值上升也可見一斑。
??從總土儲(chǔ)上漲的房企看,幾乎全是國央企,民企中僅龍湖、濱江較2021年略有增加。
??其中漲幅的較高的有越秀、華潤、招商、中交房地產(chǎn)等,漲幅在20%以上,這些房企不僅漲幅大,土儲(chǔ)貨值同樣較多,華潤、招商總土儲(chǔ)貨值均在2022年上半年首次突破萬億。建發(fā)、國貿(mào)、首開、金地等企業(yè)漲幅在5%-10%之間。這些企業(yè)也是上半年集中供地拿地較為積極的房企,其中集中供地拿地金額占1-8月拿地金額比例在80%以上。
??5
??控制土儲(chǔ)規(guī)模、量入為出是大方向
聚焦結(jié)構(gòu)性優(yōu)化和動(dòng)態(tài)去化
??從以往發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,總土地儲(chǔ)備并非越多越好,匹配自身發(fā)展需要的和發(fā)展策略的適當(dāng)土地是未來的大趨勢(shì)。時(shí)至今日,行業(yè)格局已經(jīng)生變。已經(jīng)從高速發(fā)展邁入有質(zhì)量發(fā)展階段,隨著強(qiáng)監(jiān)管下的資金危機(jī)帶來的生存危機(jī),未來房企更加追求土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和增儲(chǔ)的安全性。
??因此,在杠桿紅利、土地紅利消退之后,總土地儲(chǔ)備雖仍是企業(yè)低谷翻身、保持發(fā)展的 重要一環(huán),但重要性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如過去幾年。換而言之,房企土儲(chǔ)絕對(duì)量已經(jīng)迎來拐點(diǎn),未來在行業(yè)整體層面上會(huì)繼續(xù)保持下滑。一方面是源于市場下滑,銷售疲軟,企業(yè)主動(dòng)控制土地儲(chǔ)備的規(guī)模,從而達(dá)到控制負(fù)債的目的,以“輕資產(chǎn)、量入為出”為主,如越秀、華潤等均表示未來堅(jiān)持“量入為出”和穩(wěn)健投資;另一方面,資金的懸頂壓力,導(dǎo)致自集中供地以來,大多數(shù)百強(qiáng)房企投資“一緊再緊”,“促銷售、抓回款、保交房、緊投資”之下,投資暫緩、銷售加強(qiáng)土儲(chǔ)規(guī)模將會(huì)出現(xiàn)減少。
??現(xiàn)階段下房企應(yīng)該更加注重土地運(yùn)營、項(xiàng)目運(yùn)營,關(guān)注土地的質(zhì)量和價(jià)值,關(guān)注土地的變現(xiàn)能力。
??從多家房企半年業(yè)績會(huì)表態(tài)不難看出,未來三四線城市都不再是房企投資的重心,“避免三四線、聚焦一二線”是主要策略。對(duì)于房企而言,低土儲(chǔ)之下將更重質(zhì)而非量,意味著接下來房企會(huì)通過土儲(chǔ)換倉來優(yōu)化和調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。
??此外,由于行業(yè)從高速發(fā)展邁入有質(zhì)量發(fā)展的階段,市場難以回到此前慢跌大漲的周期中,因此土儲(chǔ)的去化是所有房企納儲(chǔ)、布局的重要考量點(diǎn)。換而言之,動(dòng)態(tài)的去化安排將決定未來投資的節(jié)奏。