??中房網(wǎng)訊  在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，2017年房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。

??中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年百強房企新增土地貨值約12.28萬億元。其中，十強房企新增土地貨值約6.23萬億元，TOP11-TOP100房企新增土地貨值約6.05萬億元。

??10強房企新增土地貨值超其他百強房企總和 融創(chuàng)碧桂園領(lǐng)跑

??從上述數(shù)據(jù)來看，2017年十強房企新增土地貨值已經(jīng)超過其他百強房企總和。從招拍掛市場到收并購再到城市舊改，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭蔓延到各個拿地領(lǐng)域。大房企的規(guī)模優(yōu)勢也在土地市場上有所顯現(xiàn)，“強者恒強”的規(guī)律似乎也開始適用于土地市場。

??克而瑞研究中心報告顯示，對比2017年銷售金額各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，未來百強內(nèi)房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化。銷售十強房企的銷售額在百強中的占比達(dá)到44%，而對應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比卻達(dá)到了48%，因此未來TOP10房企的規(guī)模還有更高的上升空間。其他梯隊來看，TOP50之后的房企稍顯動力不足，企業(yè)的銷售金額占比均要高于其新增貨值，可以看到百強房企分化正在加速，企業(yè)的規(guī)模之爭將愈演愈烈。

??具體來看，有“并購?fù)酢敝Q的融創(chuàng)中國2017年新增土地貨值高居榜首，為14358.5億元。2017年房企銷售“一哥”碧桂園全年新增土地貨值為11963.3億元。此外，恒大、萬科、保利、中海的新增土地貨值分別為8785.1億元、6379.7億元、5319.1億元、3553億元。

??值得一提的是，在2017全年新增土地貨值前十名中出現(xiàn)了一匹黑馬。福晟集團(tuán)以新增3199.4億元貨值位列第七。此外，富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、新城控股三家房企新增土地貨值也位居前十，分別為：3100億元、2814.9億元和2811.6億元。

??50強房企拿地區(qū)域布局：扎堆京渝等一二線城市

??從銷售金額TOP50房企今年以來的拿地布局來看，一二線城市因為其龐大的市場容量吸引了大部分投資。

??比較典型的有北京、重慶、天津這類城市。例如重慶，土地供應(yīng)充分加上市場容量充足，也成為TOP50房企的投資熱土。

??但一些城市也因為房企的扎堆進(jìn)入或使得競爭加劇，如合肥2016-2017年的商品房平均成交面積為600萬方，但今年銷售金額TOP50房企已在合肥取得1027萬方土地建面，是該市2016-2017年商品房成交建面的1.7倍，未來隨著大量的項目入市或?qū)⒅苯訉Ω骷曳科笤斐蓧毫Α?/p>

??同時，據(jù)克而瑞研究中心報告來看，蘇州、濟南也都存在類似情況，TOP50房企的新增土地建面分別為兩市近兩年商品房平均成交建面的1.6、1.4倍，其未來的市場壓力不言自明。而北京的項目未來也存在銷售壓力，與前幾個二線城市不同的是，這方面壓力主要來源于政府的價格和預(yù)售證管制。

??房企未來表現(xiàn)看貨值 銷售排名仍存變數(shù)

??隨著今年銷售百強業(yè)績的高歌猛進(jìn)，企業(yè)也在拿地端積極補充貨量，根據(jù)企業(yè)自身的土儲情況，百強房企拿地表現(xiàn)也不盡相同，尤其是競爭激烈的TOP20梯隊。

??從典型房企的土儲總量和當(dāng)年銷售面積比值來看（簡稱存銷比），一般房企當(dāng)前的存銷比平均在4年左右，千億房企多數(shù)在4年以上。

??克而瑞研究中心分析報告認(rèn)為，今年TOP20房企拿地表現(xiàn)根據(jù)其存銷比也可以分為以下幾類：

??第一類是土儲足夠，拿地依然積極的房企。如恒大、碧桂園、融創(chuàng)，前兩者本身土儲豐富，在17年初的土地儲備即分別達(dá)到2.3億方和1.7億方，而在今年的土地市場上卻毫不懈怠，恒大、碧桂園兩家分別斬獲0.8億方、1.3億方土儲。融創(chuàng)中國為今年的3000億新貴，也是因為企業(yè)今年通過收并購新增了大量可快速變現(xiàn)的貨值，使得融創(chuàng)不僅實現(xiàn)爆發(fā)式增長，也使得企業(yè)的土儲成功破億。

??第二類是本身土儲充足，在2017年拿地偏保守的房企。如綠地、招商。綠地控股擁有上億方土儲，但這樣大規(guī)模的土儲潛力并沒有完全釋放，近年來綠地的銷售排名在逐漸下滑，因此企業(yè)首要目標(biāo)在于激活自己的存量潛力，繼續(xù)提高存量轉(zhuǎn)化，而招商在前海擁有大量土地儲備。

??第三類是本身土儲一般，今年拿地規(guī)模仍顯不足的房企。如金地、綠城、華潤，前兩家土地消化周期分別為4.1和為3.4，雖然處于安全線內(nèi)，但與其他千億房企相比則稍微遜色。對于這樣千億規(guī)模的企業(yè)來說，3000萬方左右的土儲還是略微不足的，仍有補充的空間。像今年企業(yè)的新增貨值排名都在20位之后，遠(yuǎn)低于企業(yè)銷售排名。另外還有像華潤的年初土儲在4400萬方左右，存銷比在5年上下，但今年的拿地銷售比為0.6，低于TOP20的平均水平。

??房企拿地總量和集中度將進(jìn)一步提升

??2017年受房企積極沖擊規(guī)模的推動，房企的新增土地建面達(dá)到峰值。在2017年底三部委再次強調(diào)樓市調(diào)控政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性之后，2018年調(diào)控政策放松的可能性較小。

??對于未來房企的拿地表現(xiàn)，克而瑞研究中心預(yù)計明年房企在拿地上主要有三大趨勢：

??趨勢一，整體上房企的拿地總量仍將保持較高的水平。一方面由于龍頭房企銷售規(guī)模繼續(xù)擴張，市場占有率繼不斷升，預(yù)計對新增土地儲備需求量還有較大的增長空間；另一方面，部分中等規(guī)模房企也提出了近一兩年內(nèi)實現(xiàn)千億的計劃，這也將對明年的土地成交量形成助推。

??趨勢二，收并購仍將是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市場起拍價居高不下，有的地塊的樓板價甚至已高過周邊樓盤的銷售價格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會在收并購市場上尋找機會。另一方面，在集中度加強和土拍價格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進(jìn)行，這也給了規(guī)模較大的房企收并購的機會。

??趨勢三，一線城市拿地需提升租賃運營能力。2017年一線城市整體進(jìn)入租賃時代，上海今年上海累計公告出讓了9幅租賃住房用地，可建建筑面積約182萬平方米。2018年租賃用地將持續(xù)成為一線城市出讓的主要宅地類型，房企希望拓充一線城市土儲則不可避免的需要面對租賃地塊的運營問題，長租公寓的運營能力以及盈利模式將成為房企繼續(xù)深耕的新方向。

??附：