市場 2022-09-30 08:37:53 來源:丁祖昱評樓市
??自房地產(chǎn)行業(yè)全面“去杠桿”以來,樓市成交行情可以說是“急轉(zhuǎn)直下”,2022年,樓市成交規(guī)模繼續(xù)回落,部分城市甚至到了跌無可跌的地步。
??伴隨著行業(yè)規(guī)模見頂,各城市成交更是進(jìn)入“慘淡期”,甚至部分城市近五年新房成交未突破歷史新高。
??據(jù)CRIC盤點(diǎn)36個(gè)核心一二線城市成交數(shù)據(jù),有16個(gè)城市自2017年以來新房成交規(guī)模開始波動下降,并未能創(chuàng)造歷史新高。
??其中,濟(jì)南、天津、合肥等城市近五年成交峰值較歷史高點(diǎn)降幅達(dá)三成以上。
??2022年下半年以來,部分城市面臨二次探底的情況,重點(diǎn)16城前8月新房成交面積平均下滑了40%以上,武漢、福州、廈門同比降幅已超50%。
??樓市復(fù)蘇仍然面臨較大壓力。
??2021年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。
??行業(yè)規(guī)模見頂疊加市場信心缺失,2022年前8月,商品房銷售面積僅為8.79億平方米,同比下降23%。這一數(shù)值,接近2016年前8月8.75億平方米。
??換句話說,行業(yè)規(guī)模經(jīng)歷了2017年-2021年攀升,至2022年將開始出現(xiàn)明顯下降,行業(yè)規(guī)模將回歸至五年前。
??從核心一二線城市新房成交規(guī)模來看,36個(gè)城市中有16個(gè)城市在2016年之后新房成交規(guī)模不曾創(chuàng)歷史新高。
??這些城市既包括因供應(yīng)縮量、“四限”政策嚴(yán)苛之下需求被抑制的北京、上海、廣州和深圳;也包括需求透支的北部二線城市,如天津、濟(jì)南、青島等。
??這些城市新房成交歷史高點(diǎn)來看,六成以上城市歷史成交最高規(guī)模出現(xiàn)在2016年,近五年成交高點(diǎn)基本上出現(xiàn)在2021年。樓市成交已然進(jìn)入“筑底”階段,而基本面較差的三四線城市壓力也不言而喻。
??近五年高點(diǎn)較歷史高點(diǎn)降幅最大的是天津,跌幅達(dá)到45%。
??天津比較具有代表性,2016年是天津新房成交的高光時(shí)刻,彼時(shí)共成交2584萬平方米,同比增長76%,隨著2017年政策收緊,新房成交面積腰斬至1370萬平方米,2019年市場有所復(fù)蘇,成交面積達(dá)到1412萬平方米,但隨后兩年市場回調(diào),2020年和2021年連續(xù)兩年不足1300萬平方米,成交規(guī)模甚至不及2013年。
??但實(shí)際上,天津這座城市需求仍在,新房成交筑底的同時(shí),整體二手房成交量卻出現(xiàn)上升,2021年二手房成交規(guī)模達(dá)到了1359萬平方米,超過新房成交規(guī)模,主要是迫于房價(jià)壓力、購買力等客觀因素,部分自住需求分流至二手房市場。
??鑒于天津整體需求相對固定,全國行情慘淡的大背景下,疊加短期需求疲軟,市場短期下行,但中長期來看,隨著市場逐漸復(fù)蘇,購房需求穩(wěn)定的城市樓市成交具備回升的要素,但是即便成交穩(wěn)步修復(fù),整體漲幅依舊有限,并不會突破2016年高點(diǎn)。
??2022年前三季度,全國新房市場呈現(xiàn)出波動下行的趨勢。
??一季度成交持續(xù)下行,二季度有所復(fù)蘇,開始筑底回升,三季度以來復(fù)蘇動能轉(zhuǎn)弱,部分城市甚至出現(xiàn)二次探底的情況。CRIC數(shù)據(jù)顯示,全國135個(gè)重點(diǎn)城市前8月新房成交累計(jì)同比下降41%,降幅出現(xiàn)小幅收窄趨勢。
??為了進(jìn)一部分分析16城近五年未創(chuàng)歷史新高的城市2022年樓市表現(xiàn),我們調(diào)取了16城1-8月成交表現(xiàn),通過對比近五年前8月成交發(fā)現(xiàn),前8月成交較近五年高點(diǎn)降幅有擴(kuò)大趨勢,這也意味著2022年市場仍在加速探底。
??具體來看,16個(gè)核心一二線城市中,有12個(gè)城市近五年前8月成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2021年,僅成都、青島、天津和鄭州四城成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2019年以前,而青島、天津自2017年以來基本處于疲軟狀態(tài),近年來持續(xù)“筑底”。
??從前8月成交與近五年前8月成交高點(diǎn)降幅來看,有8個(gè)城市降幅超40%以上分別是濟(jì)南、合肥、天津、長沙、武漢、鄭州、福州和廈門,其中廈門降幅最高,達(dá)到了62%。
??以濟(jì)南為例,2022年以來濟(jì)南新開盤去化率逐月下行,新開盤去化率由1月35%下降至7月的23%,銷售情況始終慘淡。前8月濟(jì)南新建商品住宅成交面積為425萬平方米,較近五年高點(diǎn)下降41%,且2022年前8月成交規(guī)模創(chuàng)下了2017年以來新低。
??除了基本面支撐的一線城市,大部分城市類似濟(jì)南,在我國經(jīng)濟(jì)由高速增長到高質(zhì)量增長,疫情加劇了經(jīng)濟(jì)下行壓力的背景下,這些城市由于前期房價(jià)跳增并上漲至階段性高位,市場需求層面及購買力全面透支的情況下,新房成交積極性大大受挫,再加上土地供應(yīng)過量致庫存高企,因此多方面因素組合之下導(dǎo)致樓市不斷“筑底”的現(xiàn)狀。
??同樣以濟(jì)南為例,從新房成交均價(jià)來看,2016年之前濟(jì)南整體房價(jià)保持平穩(wěn),在2016-2018年迎來一輪顯著跳增之后,而后受行政調(diào)控“限價(jià)”影響,基本都進(jìn)入了新的“平臺期”,截止2021年末房價(jià)同比漲幅基本保持在5%以內(nèi)。
??今年以來,濟(jì)南限購政策不斷松動,但“治標(biāo)不治本”,城市基本面較弱,很難從根本上解決購房者購買力匱乏問題,后續(xù)樓市成交規(guī)模難再創(chuàng)新高。
??雖然下半年整體政策紓困力度加大,但天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢等多個(gè)城市“筑底”行情短期難有實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn),整體四季度還將延續(xù)低位盤整,2022年成交規(guī)模也將穩(wěn)步回落。
??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)步入“青銅時(shí)代”,全國地產(chǎn)行情慘淡已是不爭的事實(shí),整體復(fù)蘇尚需時(shí)間。而隨著部分城市庫存高企問題難以短期內(nèi)解決,加之房價(jià)與居民收入不匹配,整體新房房價(jià)已經(jīng)上漲至階段性瓶頸,再加上部分剛需被分流至二手房市場,短期內(nèi)新房成交恐難迎來實(shí)質(zhì)性改善。
??核心一二線城市尚且如此,那么三四線城市將會更難,預(yù)計(jì)接下來的四季度還將會有更多城市出現(xiàn)“二次探底”。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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