[克而瑞]上海第三輪土拍金額創(chuàng)新高，武漢仍僅靠本土國(guó)資托底

??上海、武漢第三輪土拍熱度較上一輪均出現(xiàn)了下滑，下滑原因卻不同。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗、周奇

??9月27日，上海、武漢年內(nèi)第三批次集中土拍落幕。從最終表現(xiàn)來(lái)看，上海土拍熱度仍然保持平穩(wěn)，其中8宗地觸及中止價(jià)成交，比例較上一輪有所降低；武漢的第三批次土拍熱度則有所下降，平均溢價(jià)率進(jìn)一步走，降至0.1%，在核心區(qū)有多宗優(yōu)質(zhì)土地推出的背景下，仍僅有1宗地觸頂搖號(hào)，其余地塊多底價(jià)成交。

上海：成交總金額歷輪新高
國(guó)央企仍是土拍頂梁柱

??9月23-9月27日，經(jīng)過(guò)3天的集中出讓，上海完成了2022年第三輪集中供地，成交總價(jià)達(dá)到1054億元，刷新了上海歷次集中供地的最高總價(jià)記錄，較上一輪大幅上升了35%，成交總建面358萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)29441元/平方米，整體溢價(jià)率下調(diào)2.22個(gè)百分點(diǎn)至2.27%。土拍熱度基本與前兩輪保持一致，8宗地塊觸及中止價(jià)，而大部分地塊仍在以底價(jià)成交，國(guó)央企和城投類公司獲得大量地塊，民企中龍湖、寶華參拍。

??核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊放量同時(shí)
通過(guò)增強(qiáng)報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的隨機(jī)性吸引企業(yè)參拍

??上海本輪供應(yīng)含宅地塊共計(jì)35宗（其中城中村改造地塊4宗，其余含宅地塊共31宗），總建面357.7萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)高達(dá)1030.4億元，超過(guò)千億的起拍價(jià)已經(jīng)高于上海過(guò)往的歷次集中供地成交價(jià)，與其他城市的土拍相比，也是今年土拍之最。

??本輪上海在一次性競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)增加了新增隨機(jī)值的機(jī)制，與之前的規(guī)則相比，一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)的隨機(jī)性增強(qiáng)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)后，房企拿地將更看“運(yùn)氣”。

??地塊質(zhì)量方面，本次上海的地塊供應(yīng)也是“誠(chéng)意滿滿”，核心區(qū)徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)均有土地出讓，而且出讓地塊位置都相當(dāng)優(yōu)異：例如徐匯區(qū)龍華街道地塊，位于徐匯濱江核心區(qū)域，附近有云錦東方、融創(chuàng)濱江壹號(hào)等豪宅項(xiàng)目，且緊鄰西岸媒體港；另外靜安中興社區(qū)的兩宗地距離2016年的地王較近，也屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)極度稀缺的宅地資源，但地塊為綜合或商住地塊，可售住宅的比例不高；還有閔行華漕鎮(zhèn)、古美，浦東唐鎮(zhèn)中心區(qū)等熱點(diǎn)板塊均有供應(yīng)，且均為純住宅地塊，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)難度較低。

??整體來(lái)看，本次供應(yīng)地塊的質(zhì)量稍顯“良莠不齊”，在市區(qū)核心區(qū)供應(yīng)較多優(yōu)質(zhì)地塊的襯托下，青浦、松江、嘉定等區(qū)域本輪供應(yīng)的地塊則吸引力較弱。根據(jù)公開(kāi)信息顯示，優(yōu)質(zhì)地塊如唐鎮(zhèn)地塊、華漕鎮(zhèn)地塊吸引了近10家的房企參拍，但許多地塊的意向房企僅有1家，且還是地方城投類公司托底。

??近七成地塊底價(jià)成交
徐匯、閔行、寶山、普陀過(guò)半數(shù)地塊產(chǎn)生溢價(jià)

??無(wú)論是北京還是上海，土地市場(chǎng)熱度的分化都在加?。?/p>

??上海第三輪集中供地35宗含宅地塊（含4幅城中村地塊）均成功出讓，其中8宗地觸及中止價(jià)，3宗地塊有溢價(jià)但未達(dá)到中止價(jià)，還有24宗底價(jià)成交，不同地塊之間的熱度仍差異顯著。

??分區(qū)域來(lái)看，閔行、寶山、普陀和徐匯本次有一半以上地塊溢價(jià)成交，屬于成交熱度較高的區(qū)域，主要得益于這幾個(gè)區(qū)域本次出讓地塊的品質(zhì)較優(yōu)：例如閔行本次共出讓3宗地，其中2宗地塊位于熱度較高的華漕和古美，均觸及中止價(jià)，僅有位于顓橋的城中村地塊底價(jià)成交；另外徐匯區(qū)出讓的3宗地塊中，龍華街道地塊也超過(guò)中止價(jià)，華涇的純宅地溢價(jià)率達(dá)到6.3%，綜合地塊則由于可售住宅比例太低而底價(jià)成交；寶山、普陀各自出讓2宗地，均有1宗觸及中止價(jià)，值得一提的是，普陀區(qū)的2宗地塊均位于桃浦科技智慧城，距離極近，其中純住宅地塊由寶華以56億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)9.46%，但商住地塊則由中環(huán)投資底價(jià)競(jìng)得。

??反之，靜安作為核心區(qū)域，本輪出讓的2宗地卻和崇明、奉賢等較偏遠(yuǎn)區(qū)域的地塊一樣全部底價(jià)成交：中興社區(qū)的兩宗地雖然地理優(yōu)勢(shì)巨大，但土地總價(jià)也高達(dá)120億和80億，對(duì)大部分房企而言會(huì)帶來(lái)很大的現(xiàn)金流壓力。且兩宗地塊分別為商住和綜合用地，可售住宅建面占比不到50%，商業(yè)、辦公等配套要求對(duì)于房企來(lái)說(shuō)運(yùn)營(yíng)難度也較高，底價(jià)成交也在意料之中。

??整體盈利空間充裕
郊區(qū)地塊提升房地聯(lián)動(dòng)價(jià)

??通過(guò)可售樓板價(jià)與銷售指導(dǎo)價(jià)的對(duì)比來(lái)看，本次上海土拍的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.55，平均房?jī)r(jià)地價(jià)差為25495元/平方米，盈利空間較為充裕，其中5宗地的房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到3萬(wàn)元/平方米以上，包括超過(guò)中止價(jià)成交的桃浦科技城地塊、徐匯龍華地塊和唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)地塊，較高的盈利空間也是刺激房企積極拿地的原因之一。

??與北京相似的是，上海的銷售指導(dǎo)價(jià)也基本遵循市區(qū)控房?jī)r(jià)、郊區(qū)給空間的做法，例如：閔行華漕的純宅地在地鐵13號(hào)線延伸線落地、板塊整體熱銷的情況下，銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)到6.6萬(wàn)元/平方米，與周邊的首創(chuàng)禧瑞薈、碧桂園柏悅前灣的均價(jià)相比有小幅上漲。

??一方面是由于市區(qū)的核心地塊資源本來(lái)對(duì)房企的吸引力就較大，而郊區(qū)地塊則需要有更大的盈利空間來(lái)刺激房企參拍；另一方面，市區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，“控房?jī)r(jià)”的需求更迫切。

??超七成地塊由國(guó)央企與城投類公司競(jìng)得

??截止目前來(lái)看，上海的3次土拍均已國(guó)企央企和城投類公司拿地為主，民企的投資積極性仍未復(fù)蘇：本輪成交的35宗地塊中，有26宗被國(guó)企央企以及城投類公司競(jìng)得，達(dá)到總成交幅數(shù)的74%，而民企參與拿地的9宗地塊中，有4宗為聯(lián)合拿地，民企獨(dú)立拿地的地塊僅有5宗。

??國(guó)央企中保利、招商分別斬獲了2宗和1宗地塊，且均是以聯(lián)合體的形式拿地：保利拿下寶山顧村和徐匯龍華的純住宅用地，拿地金額共計(jì)55.04億元，總建筑面積12.9萬(wàn)平方米，招商則以22.6億元競(jìng)得了徐匯華涇鎮(zhèn)地塊，總建筑面積為4.5萬(wàn)平方米。

??此外今年在上海拿地較為積極的建發(fā)則拿下了閔行區(qū)古美地塊，與今年首輪競(jìng)得的地塊相距2公里左右；華發(fā)則拿下了中興社區(qū)的商住地塊，總價(jià)高達(dá)80億元，中興社區(qū)的另一宗地塊總價(jià)高達(dá)120億，由上海北萬(wàn)置業(yè)拿下。

??龍湖仍是民企中拿地最為積極的房企，繼北京之后又在上海拿下松江區(qū)廣富林街道的純宅地，總價(jià)15.4億元，建面5.3萬(wàn)平方米。此外民企中還有祥源、寶華等有所斬獲，寶華本輪在普陀桃浦又落一子，與第二輪競(jìng)得的桃浦地塊非常接近。

武漢：優(yōu)質(zhì)地塊也難帶動(dòng)土拍熱度
第三輪土拍仍僅靠本地國(guó)企托底

??相比于前兩次集中供地，武漢第三批次集中供應(yīng)規(guī)模大增，涉宅用地供應(yīng)總建面超過(guò)400萬(wàn)平方米，同時(shí)硚口、洪山等核心城區(qū)的供應(yīng)量也顯著上升。但受樓市表現(xiàn)低迷影響，武漢第三輪土拍熱度并未如預(yù)期中回升，31宗住宅用地中提前中止了4宗，余下27宗地中也僅有1幅地觸及地價(jià)上限，其余地塊則多依靠本地國(guó)資托底。

??僅1宗地觸頂成交
核心區(qū)供應(yīng)量提升也未能提振地市熱度

??具體來(lái)看。武漢第三批次集中供地推出的31宗住宅用地中，位于二環(huán)以內(nèi)的核心區(qū)地塊多達(dá)8宗，包括歷時(shí)5年才推出的躍進(jìn)片長(zhǎng)航宿舍地塊（P（2022）053號(hào)地塊），總供應(yīng)建面達(dá)80萬(wàn)平平方米，較上一批次顯著上漲。江夏、黃陂、新洲等四環(huán)以外的郊區(qū)供應(yīng)比例較上一批出現(xiàn)上漲，但這些區(qū)域供應(yīng)的地塊多位于產(chǎn)城核心或新房去化壓力相對(duì)可控的遠(yuǎn)郊老城板塊，地塊素質(zhì)也相對(duì)較佳。

??但核心區(qū)土地的增多也并未能激起房企的參拍熱情，最終31宗地中有2宗提前中止出讓，27宗底價(jià)成交，1幅地觸及地價(jià)上限，1宗低溢價(jià)成交，共收金近300億元，平均溢價(jià)率由上一輪的0.58%降至0.1%。

??唯一觸頂成交的地塊為硚口區(qū)CBD板塊的P（2022）053號(hào)地塊，是一宗純住宅用地，總體量?jī)H有3.7萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為4.47億元，溢價(jià)5%。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于武漢二環(huán)內(nèi)，周邊配套醇熟；更重要的是，即使達(dá)到最高限價(jià)，該地塊的樓板價(jià)也僅有12182元/平方米，明顯低于2021年以來(lái)周邊成交其它項(xiàng)目的拿地成本，對(duì)房企而言，有一定的成本優(yōu)勢(shì)。因此，該項(xiàng)目收到了4家房企的爭(zhēng)奪，在經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)價(jià)后成功觸頂，最終由武漢華鼎創(chuàng)投置業(yè)成功搖中。

??2宗因無(wú)人競(jìng)價(jià)而提前撤牌的地塊分布于洪山區(qū)白沙洲、南湖，主要是由于拿地成本較高而導(dǎo)致無(wú)房企報(bào)價(jià)。以再次撤牌的洪山區(qū)南湖P（2022）062號(hào)地塊為例，盡管此次掛牌出讓去掉了商服用地及取消了公共租賃住房的配建及東側(cè)武南橋的建設(shè)，但仍須提供總建筑面積不小于10967.46平方米住房用于還建安置及配建幼兒園等，拿地成本仍舊偏高。

??仍僅靠本地國(guó)企托底
品牌房企參拍意愿不足

??拿地企業(yè)方面，武漢此次集中土拍參與主力仍是以本地的國(guó)資企業(yè)為主，比如武漢城投、江夏城投、硚房集團(tuán)、經(jīng)開(kāi)投資等等均有落子。從已成交地塊的拿地房企來(lái)看，武漢第三批次成交地塊中接近七成的地塊被地方國(guó)企競(jìng)得，略高于前兩輪。

??本地民企參與積極性較上輪有所上升，在本次土拍中也拿下了多宗地塊，如武漢華鼎創(chuàng)投置業(yè)以最高限價(jià)斬獲了P（2022）053地塊。

??外來(lái)房企中僅華發(fā)、中交等央國(guó)企現(xiàn)身拿地，其中華發(fā)以底價(jià)7.35億元競(jìng)得硚口區(qū)P（2022）052號(hào)地塊，中交則斬獲蔡甸區(qū)中法新城P（2022）078號(hào)地塊，成交總價(jià)為6.82億元。而在前兩輪中有所斬獲的凱德、保利發(fā)展等企業(yè)則均未現(xiàn)身本場(chǎng)土拍。

??地市偏冷的核心在于樓市銷售不振
新房市場(chǎng)供過(guò)于求

??武漢土拍熱度一降再降的主要原因還是由于其樓市表現(xiàn)持續(xù)低迷，導(dǎo)致房企拿地意愿不足。

??據(jù)市場(chǎng)消息稱，8月份以來(lái)，多個(gè)項(xiàng)目紛紛推出促銷打折房源，通過(guò)精裝改毛坯、特價(jià)房等手段來(lái)吸引購(gòu)房客戶，以價(jià)換量，來(lái)加快項(xiàng)目去化速度。

??但從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前武漢樓市的下行壓力仍未緩解。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2022年8月，武漢新房成交面積僅有88.6萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下滑13%，同比降幅則超過(guò)兩成。住宅去化放緩之下，武漢的新房庫(kù)存壓力也明顯上升，新房消化周期不斷拉長(zhǎng)。截止2022年8月末，武漢商品住宅消化周期已經(jīng)超過(guò)18個(gè)月，市場(chǎng)明顯供過(guò)求。

??整體來(lái)看，上海、武漢第三輪土拍熱度較上一輪均出現(xiàn)了下滑。不過(guò)，兩城土拍熱度下滑原因卻不同：上海此次供地雖然加大了中心城區(qū)的供應(yīng)，但這些地塊性質(zhì)較為復(fù)雜，難以激起房企參拍熱情，最終底價(jià)成交，但徐匯龍華、浦東唐鎮(zhèn)、閔行古美等置業(yè)熱點(diǎn)板塊的宅地仍吸引了多家房企爭(zhēng)奪并進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間；而武漢土拍的“熄火”則是由于其住宅市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷所致，即使是核心區(qū)的項(xiàng)目成交也需要采取降價(jià)策略來(lái)吸引客源，在此影響下，地市熱度自然也難回溫。

??而接下來(lái)，由于多數(shù)城市今年集中供地節(jié)奏發(fā)生改變，四季度城市之間土拍撞期的可能性更高。加之，樓市表現(xiàn)仍未明顯回暖，房企在經(jīng)歷前三季度的土拍消耗后四季度的拿地預(yù)算或?qū)⒂兴s減，投資態(tài)度也會(huì)更加謹(jǐn)慎，對(duì)于樓市表現(xiàn)持續(xù)低迷的城市甚至是核心城市中樓市熱度較低的區(qū)域來(lái)說(shuō)，土地出讓或更加困難，地市熱度也將進(jìn)一步走低。