[克而瑞]降地價、預(yù)申請機(jī)制下，天津第三輪地塊全部成交

??天津于10月17日完成了今年第三輪集中供地，共計(jì)成功出讓15宗地塊，總建面121.15萬平方米，成交總金額97.5億元，整體溢價率依然處于低位，僅有0.13%，但本輪無流拍地塊，且民企重新回歸拿地，整體來看土地市場正在企穩(wěn)。

??供應(yīng)體量持續(xù)減少，此前流拍地塊降價回爐

??天津本輪掛牌了15宗含宅地塊，總建面僅有121萬平方米，與今年首輪和次輪的供應(yīng)建面相比分別下降了62%和19%,在土地市場持續(xù)遇冷后，天津降低了土地供應(yīng)量。

??與第二輪貴精不貴多的思路相比，本輪天津的土地供應(yīng)顯得質(zhì)量平平，15宗含宅用地中僅有2宗位于中心城區(qū)河西區(qū)、5宗位于濱海新區(qū)，其他地塊則全部位于環(huán)城四區(qū)以及遠(yuǎn)郊區(qū)。

??本次出讓的15宗含宅地塊中，有6宗屬于曾經(jīng)流拍或停牌的回爐地塊。本輪再度掛牌，有3宗降價、1宗漲價、2宗保持價格不變，其中地塊下調(diào)幅度最高接近30%。實(shí)際上，隨著各地土拍的輪次增加，流拍、撤牌的地塊回爐重新出讓的現(xiàn)象頻發(fā)，其中地價下調(diào)更是屢見不鮮，在降價和預(yù)申請共同作用下，天津第三輪地塊全部成功出讓，與前兩輪多宗地塊流拍的情況相比，土地市場逐漸趨于穩(wěn)定。

??14宗地塊底價成交

??僅一宗核心區(qū)域地塊溢價2%

??天津本輪土拍中，15宗含宅地塊全部成功出讓，其中位于中心城區(qū)河西區(qū)的老梅江地塊溢價2.1%成交，其余地塊全部底價成交。與前兩輪相比，天津本輪土拍有所企穩(wěn)，首先是地塊全部成功出讓，其次是核心區(qū)域地塊有所溢價，與第二輪全部地塊底價成交相比，土地市場活躍度有小幅增加。

??作為本次唯一一宗溢價成交的地塊，老梅江2022-009號地塊緊鄰6號線梅江公園站和左江道站，附近學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)等配套齊全，周邊已經(jīng)形成成熟的居住氛圍，3公里內(nèi)在售項(xiàng)目有融創(chuàng)梅江壹號院、龍湖天曜、城投華潤天津瑞府等，銷售均價在3.6-4萬元/平方米左右。地塊由中海以6.35億元競得，溢價率2.1%，成交樓板價21045元/平方米，是本次土拍中單價最高的地塊，且地塊體量小，可以實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)去化，盈利空間較為充足。

??本土民企拿地積極性提升

      托底現(xiàn)象較上一輪有所改善

??拿地房企方面，天津本輪拿地房企可分為國企央企、地方城投類公司和民企三大類：國企央企中，中海摘得河西區(qū)兩宗宅地，總價達(dá)到34.7億元，位列房企拿地金額TOP1，且兩宗地成交樓板價也是本輪土拍最高的兩宗。值得一提的是，中海競得的津西浯（掛）2022-010號地塊周邊已經(jīng)有中海天空之鏡、中海左岸瀾庭、中海左岸源鏡、中海寰宇時代等多個已經(jīng)布局的項(xiàng)目，再拿地有助于進(jìn)一步平攤開發(fā)成本。此外，天津本輪出讓的兩宗還遷安置房地塊由中國建筑&中建六局&濱海新塘建設(shè)聯(lián)合體競得。

??值得一提的是，本土小型民企投資積極性有所復(fù)蘇，天鉦置業(yè)、津梁置業(yè)、濱悅地產(chǎn)、中寶置業(yè)、侯臺商貿(mào)集團(tuán)等多家民企有所斬獲，不過均為本土或來自北京的小型民企，沒有知名品牌民企拿地，且普遍拿地總價較低，地塊總價均在10億元以下。

??本輪城投托底的現(xiàn)象較上一輪有明顯的改善，僅有4宗地塊由城投類公司單獨(dú)競得（其中3宗為回爐地塊），另外還有4宗地由城投類公司和民企或國央企聯(lián)合拿地競得?？傮w來看與第二輪近八成地塊均由城投類公司競得的情況相比大有改善。

??盈利空間上，廣州本輪成交地塊樓板價與周邊房價之間仍存在較大的差值，整體盈利能力較高。

??政策利好效果尚未體現(xiàn)

??觀望情緒濃厚市場持續(xù)筑底

??今年以來受到疫情等多方面因素的反復(fù)影響，天津樓市整體表現(xiàn)低迷，今年1-9 月天津商品住宅整體成交建面為574.9萬平方米，同比大降40%；國慶期間天津樓市也表現(xiàn)不振，據(jù)CRIC監(jiān)測的53 個項(xiàng)目來看，總認(rèn)購量 364 套，平均單盤認(rèn)購量 6.86 套，僅略高于普通周末；且市區(qū)受疫情影響下，濱海全域無成交，整體停擺。

??9份天津發(fā)布了樓市新政，包括外地人購房社保要求降低為 6 個月、認(rèn)房不認(rèn)貸和二套首付降至 4 成等利好剛需和改善住房需求的政策，但從近期樓市成交來看，政策效果還未得到明顯的體現(xiàn)，截止9月末，天津的商品住宅去化周期已經(jīng)從年初的16.5個月拉長至達(dá)21.7個月。樓市的冷淡傳導(dǎo)至土地市場，也是導(dǎo)致今年以來天津土拍熱度持續(xù)低迷的主要原因。

??整體來看，市場在減少供應(yīng)、回爐地塊降價、增加預(yù)申請環(huán)節(jié)的影響下，天津的第三輪土拍表現(xiàn)有所回穩(wěn)，但整體市場預(yù)期并未得到扭轉(zhuǎn)，地市熱度依然低位徘徊，土地成交以底價為主。拿地房企方面，國央企依然包攬了最優(yōu)質(zhì)地塊，本土民企回歸拿地，城投托底比例下降。

??日前，財(cái)政部發(fā)文限制通過國企購地等方式虛增土地收入，或許對于土地市場來說又將帶來一定壓力，但同時也給民企底價拿地帶來一定的機(jī)會。