??自2021年22城土地集中出讓以來(lái)，土拍熱度一再走低，為吸引房企參拍積極性，土拍政策也在不斷調(diào)整，并呈現(xiàn)出“松-緊-松”的格局。

??除了降地價(jià)、提限價(jià)以外，對(duì)競(jìng)拍企業(yè)的資質(zhì)要求明顯寬松也成為重要的降門檻措施。

??土拍資質(zhì)的政策變化大致可以分為三個(gè)階段：

??第一階段（寬松階段）：2020年~2021首批次集中土拍期間，地方政府對(duì)于土地競(jìng)拍資質(zhì)要求較為寬泛，僅南京、合肥和重慶等少數(shù)城市對(duì)競(jìng)拍資質(zhì)有較為明確的要求；

??第二階段（收緊階段）：2021年第二批次集中土拍，在自然資源部提出參拍房企須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的硬性要求下，企業(yè)參拍門檻較首輪明顯提升，部分首輪過(guò)熱的城市更是在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步限制房企的參拍資質(zhì)；

??第三階段（再次放松）：2021年第三批次集中供地以來(lái)，土拍熱度不斷走低，為了保證土地成交，各地開(kāi)始放寬土地競(jìng)拍資質(zhì)要求。同時(shí)，減配建、取消競(jìng)自持，至2022年第二批集中供地時(shí)期，重點(diǎn)城市的拿地門檻降至新低。

??其中高資質(zhì)的房企拿地比例持續(xù)走低，中小房企、低資質(zhì)企業(yè)投資積極性有一定上升，在地塊選擇上，低資質(zhì)企業(yè)拿地呈現(xiàn)“總價(jià)低、區(qū)位偏、盈利難”的特征。

??2022年以來(lái)，樓市銷售仍處在“筑底期”，規(guī)模房企資金壓力陡增，拿地意愿不振，導(dǎo)致集中土拍熱度并未出現(xiàn)預(yù)期中的“顯著回暖”。

??從土拍熱度來(lái)看，2022年以來(lái)，重點(diǎn)城市土拍的成交溢價(jià)率仍在延續(xù)低位運(yùn)行，均處于5%以下的低位。而市場(chǎng)持續(xù)遇冷的城市，如天津、濟(jì)南等，土地流拍現(xiàn)象仍較為嚴(yán)重，在2022年首輪集中供地中有五成甚至更高比例的地塊遭遇流拍，土拍熱度正處于谷底。

??房企拿地意愿仍舊低迷。尤其是樓市銷售持續(xù)承壓下，大多數(shù)民營(yíng)房企受資金壓力影響已經(jīng)暫緩拿地，僅央國(guó)平及龍湖、濱江等少部分優(yōu)質(zhì)民企仍在參與土地拍賣。

??為保土地成交，各地土拍門檻相繼放低，放寬企業(yè)參拍資質(zhì)要求成為其中重要的政策之一。

??對(duì)于此前競(jìng)拍資質(zhì)要求較高的城市來(lái)說(shuō)，降低競(jìng)拍資質(zhì)要求，能夠吸引更多有意愿拿地但資質(zhì)較低的中小房企參與土拍，進(jìn)而減少土地流拍現(xiàn)象，提振競(jìng)拍熱度。

??以南京為例。2020年下半年，南京對(duì)參拍房企的資質(zhì)提出了一定的要求，至2021年第一批次集中供地時(shí)期，南京出讓地塊對(duì)房企資質(zhì)的要求多在三級(jí)及以上。受首批次集中土拍高熱影響，第二批次中部分地塊要求房企須有二級(jí)甚至一級(jí)資質(zhì)，對(duì)房企參拍資質(zhì)要求明顯提升。隨后，二批次供地顯著遇冷，多宗土地遭遇提前撤牌，為了保證土地成交，南京在2021年第三批次中將這一要求放寬至三級(jí)及以上。

??然而，受到現(xiàn)金流的壓力，房企拿地積極性并未恢復(fù)，2022年第一批次也出現(xiàn)了多宗地塊流拍的現(xiàn)象，南京也成為長(zhǎng)三角集中供地城市中熱度較低的城市之一。因此，在2022年第二批次，南京僅要求房企須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，拿地資質(zhì)進(jìn)一步放寬，以期能夠吸引更多房企參與競(jìng)拍。

??2022年以來(lái)，重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力驟減，地方中小房企也因此抓住進(jìn)入重點(diǎn)城市的投資機(jī)會(huì)，開(kāi)始在重點(diǎn)城市中參拍拿地。如濟(jì)南2022年第二批次集中土拍，拿地企業(yè)多數(shù)是地方性的中小房企，比如濟(jì)寧瑞馬、濟(jì)南本土的銀豐、鑫都等。

??就22城整體來(lái)看，條件在四級(jí)及以下的低開(kāi)發(fā)資質(zhì)房企的拿地占比在2022年第一批、第二批是逐步上升，尤其是2022年第二批次，比例高達(dá)11.8%，創(chuàng)下集中供地以來(lái)的新高。

??2020年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)劇烈，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由冷轉(zhuǎn)熱再轉(zhuǎn)冷的過(guò)程。在此期間，地方政府對(duì)競(jìng)拍資質(zhì)要求也隨市場(chǎng)熱度的變化而轉(zhuǎn)變。

??根據(jù)建設(shè)部令第77號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件（涉及注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)時(shí)間、開(kāi)發(fā)面積等）分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，而剛注冊(cè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)則按條件申請(qǐng)暫定資質(zhì)。

??我們將依據(jù)注冊(cè)資本及經(jīng)營(yíng)時(shí)間作為判斷拿地企業(yè)的主要判斷標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)看在不同階段拿地企業(yè)資質(zhì)的變化。

??第一階段：集中土拍前期競(jìng)拍資質(zhì)要求寬松，高資質(zhì)房企是拿地主力

??22城在2021年第一輪集中土拍及之前對(duì)房企拍地資質(zhì)要求大多較為寬泛，包括北京、上海在內(nèi)的多個(gè)城市僅要求“境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人（除法律另有規(guī)定外）均可參加競(jìng)買”，參拍門檻較低。僅南京、合肥、重慶等少數(shù)城市對(duì)房企參拍資質(zhì)有明確要求。比如合肥，針對(duì)不同地塊有不同的競(jìng)買資格要求，不僅包括開(kāi)發(fā)資質(zhì)，對(duì)參拍項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本也有要求。

??結(jié)合2020年和2021年第一批次22城涉宅用地成交情況來(lái)看，在市場(chǎng)熱度不斷走高、重點(diǎn)城市土地競(jìng)爭(zhēng)壓力增加的影響下，資金實(shí)力更強(qiáng)的高資質(zhì)房企成為2021年第一批集中供地的拿地主力軍，占比達(dá)84.7%，較2020年上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。而開(kāi)發(fā)資質(zhì)較低的房企拿地占比明顯回落，條件僅滿足三級(jí)及以下資質(zhì)的企業(yè)拿地占比僅有12.4%。

??分城市對(duì)比2020年和2021年第一批集中供地成交地塊中僅能滿足三級(jí)及以下開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)占比來(lái)看，低開(kāi)發(fā)資質(zhì)的中小房企在多數(shù)城市的拿地比例出現(xiàn)了下滑，僅武漢、福州、天津等極個(gè)別城市，在2021年第一批次中開(kāi)發(fā)資質(zhì)較低的房企拿地占比超過(guò)了2020年。

??第二階段：首輪供地火熱后拍地資質(zhì)收緊，中小房企開(kāi)始嶄露頭角

??在競(jìng)拍資質(zhì)寬松下，多個(gè)城市的2021年首輪集中土拍熱度高漲，如重慶更是出現(xiàn)了近40%以上的溢價(jià)率，杭州、合肥、無(wú)錫等城市多宗地塊進(jìn)入競(jìng)配建或自持階段，實(shí)際地價(jià)顯著走高。

??為了穩(wěn)定地價(jià)，嚴(yán)控地價(jià)再創(chuàng)新高，自然資源部于2021年8月份明確商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面，首先就是要求參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。因此，除此前第二輪已經(jīng)拍完的廈門、長(zhǎng)春以及即將開(kāi)拍的無(wú)錫外，其余城市在第二輪集中供地中對(duì)競(jìng)拍主體的資質(zhì)要求提高，明確提出“競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”。

??但此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控環(huán)境顯著收緊，部分品牌房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。在償債壓力下，一些企業(yè)停止在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

??2021年，第二輪集中土拍的競(jìng)爭(zhēng)激烈度出現(xiàn)下降，中小房企在此輪的拿地機(jī)會(huì)明顯增加。條件僅滿足暫定資質(zhì)的企業(yè)拿地占比也出現(xiàn)了較大幅度的下滑，占比僅有2.8%。

??從城市角度來(lái)看。福州、寧波、重慶等城市，第二批集中土拍中，中小房企的拿地比例明顯偏高。尤其是福州，開(kāi)發(fā)資質(zhì)在三級(jí)、四級(jí)的企業(yè)，拿地占比高達(dá)30%以上，是22城中比例最高的。寧波中小房企的拿地占比也較首輪出現(xiàn)大漲，比例高達(dá)21%。

??不過(guò)，在北京、深圳、廣州、合肥、蘇州等多數(shù)城市，拿地主力仍是以高資質(zhì)的品牌房企為主。

??第三階段：21年三批次后資質(zhì)要求一降再降，品牌房企拿地仍無(wú)意愿

??2021年22城的第三輪集中土拍，對(duì)房企的拿地資質(zhì)要求也出現(xiàn)了新的變化。除了“須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”硬性要求仍保留外，此前對(duì)房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求較高的城市多數(shù)也降低了參拍資質(zhì)要求。

??2022年以來(lái)，但因疫情突發(fā)疊加“爛尾樓事件”輿情發(fā)酵影響，市場(chǎng)信心跌至谷底，土地市場(chǎng)熱度也因此進(jìn)一步走低，各城市的出讓門檻也在進(jìn)一步降低。

??比如，上海、合肥、南京等城市均進(jìn)一步放寬了資質(zhì)要求。以上海為例，在22年第一批集中供地中，取消了此前的招掛復(fù)合打分機(jī)制，原本劣勢(shì)明顯的中小房企擁有了更多公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。2022年第二輪集中供地，僅合肥、無(wú)錫和重慶等少數(shù)城市對(duì)參拍資質(zhì)有等級(jí)要求，其余城市多數(shù)僅需要擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)或相應(yīng)證明即可。

??在整體市場(chǎng)熱度下滑的背景下，規(guī)模房企對(duì)于上海、深圳、杭州等樓市表現(xiàn)相對(duì)較佳或韌性較強(qiáng)的城市仍有較好的預(yù)期，對(duì)于樓市表現(xiàn)較為低迷的城市，品牌房企拿地意愿顯然不足，比如青島、濟(jì)南、天津等城市2022年前兩輪集中供地中品牌房企幾乎全部隱身。但對(duì)于中小房企而言，則迎來(lái)了在重點(diǎn)城市的布局機(jī)會(huì)。因此，在這些城市，地方國(guó)企及本地中小企業(yè)成為2022年以來(lái)的拿地主力，如濟(jì)南、長(zhǎng)沙、青島等城市2022年第二批次成交地塊中有四成以上的地塊由僅具備三級(jí)或以下開(kāi)發(fā)資質(zhì)條件的企業(yè)競(jìng)得。

??不同資質(zhì)的房企，其資金能力、開(kāi)發(fā)水平也都有所不同，反應(yīng)在投資方面則也體現(xiàn)了一定的拿地偏好差異。

??對(duì)于一二線城市核心地塊，由于總價(jià)高、拿地門檻高，三四級(jí)資質(zhì)的房企一般難以獲取此類地塊，因此更加偏好低總價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度稍低的地塊，區(qū)位上也以非核心區(qū)域?yàn)橹?。?duì)比來(lái)看，平均拿地總價(jià)增長(zhǎng)也最快。

??在區(qū)域選擇的偏好上，受制于低資質(zhì)以及資金能力、開(kāi)發(fā)能力等限制，低資質(zhì)企業(yè)拿地更多選擇在郊區(qū)，尤其是2022年以來(lái)，郊區(qū)拿地占比超過(guò)60%。從地塊盈利角度而言，資質(zhì)等級(jí)越高的房企，拿地留有的盈利空間更高。

??低資質(zhì)企業(yè)拿地單價(jià)持續(xù)攀升，僅暫定資質(zhì)房企拿地均價(jià)下滑。從三四級(jí)資質(zhì)房企拿地均價(jià)的變化來(lái)看，從2020年均價(jià)僅有3470元/平方米和3000元/平方米，上漲至2021年均價(jià)4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四級(jí)資質(zhì)房企的拿地偏好也發(fā)生一定的改變，越來(lái)越偏好“貴”的地。

??從拿地金額的角度，對(duì)比不同年份三四級(jí)資質(zhì)房企的拿地分布情況來(lái)看，市區(qū)拿地占比在2022年發(fā)生明顯改變。

??房企投資規(guī)模大幅銳減的情況下，許多郊區(qū)用地?zé)o一級(jí)資質(zhì)房企參拍，且在大量三四級(jí)資質(zhì)公司“托底”的行為之下，2022年三四級(jí)資質(zhì)房企在郊區(qū)的拿地比例大幅增加至68%，而市區(qū)拿地比例降至32%。

??建面方面，三四級(jí)資質(zhì)房企大部分拿地都分布于郊區(qū)，2020年至2022年總體拿地建面中僅有27.2%位于市區(qū)，另外78.2%建筑面積位于郊區(qū)。一方面由于市區(qū)用地存在金額較高、房企要求門檻更高等原因，導(dǎo)致三四級(jí)資質(zhì)房企難以參拍；另一方面則是市區(qū)供地普遍地價(jià)高而體量小，因此從建面維度來(lái)看，市區(qū)拿地比例往往較低。

??受此影響，低資質(zhì)企業(yè)拿地盈利空間相對(duì)狹窄，多數(shù)為剛需項(xiàng)目。從盈利情況來(lái)看，一級(jí)資質(zhì)房企拿地的平均房?jī)r(jià)地價(jià)差最大，可盈利性最強(qiáng)，反之三、四級(jí)資質(zhì)房企拿地的平均房?jī)r(jià)地價(jià)差相對(duì)較低，盈利空間相對(duì)狹窄，分別為11528元/平方米和10278元/平方米。

??較為狹窄的盈利空間也對(duì)此類房企的成本控制、銷售去化等方面能力提出了更高的要求。

??從2021年到2022年，隨著集中供地的推行，核心城市土地市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)一輪高熱后迅速降溫，除深圳、上海、杭州等土地資源非常稀缺的核心城市以外，部分二線省會(huì)城市出現(xiàn)了熱度降至冰點(diǎn)、流拍頻繁發(fā)生等現(xiàn)象。

??在短期市場(chǎng)尚無(wú)明顯回暖之下，土地市場(chǎng)仍會(huì)保持低位運(yùn)行的節(jié)奏，而在維穩(wěn)土地市場(chǎng)的之下，政策門檻會(huì)進(jìn)一步寬松。

??對(duì)于拿地呈現(xiàn)出“總價(jià)低、區(qū)位偏、盈利難”特征的三、四級(jí)資質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但這些并非中小房企主動(dòng)選擇的結(jié)果，更多的是在目前市場(chǎng)環(huán)境下，最優(yōu)質(zhì)資源均被頭部規(guī)模房企擠占。

??隨著集中供地城市拿地門檻的持續(xù)下調(diào)，且土地供應(yīng)依然處于“加量不加價(jià)”的窗口期，三、四級(jí)資質(zhì)房企保持拿地定力、積極參拍，則仍有競(jìng)得優(yōu)質(zhì)地塊資源的可能性。