??近日，央行發(fā)布2022年前三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告及金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告。

??其中幾個(gè)數(shù)據(jù)十分有意思，前三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入感受指數(shù)由降轉(zhuǎn)升，同時(shí)認(rèn)為下季度房價(jià)會(huì)漲的居民儲(chǔ)戶明顯減少。

??與之相對(duì)的是投資意愿的上升，其中選擇三個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備增加購房支出的選擇比例也出現(xiàn)了略微提升。

??前三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)在金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告得到了一定的驗(yàn)證。

??2022年前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元；

??住戶中長期貸款在7月再度走弱后，8、9兩月出現(xiàn)階梯式上漲，雖然單月仍未達(dá)到6月高位，但已出現(xiàn)重回增長軌道的態(tài)勢(shì)。

??由此看來，購房者信心已經(jīng)開始修復(fù)，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。

??近日，中國人民銀行發(fā)布《2022 年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》（下稱《Q3調(diào)查報(bào)告》），為央行在全國50個(gè)城市2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果。

??《Q3調(diào)查報(bào)告》顯示城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入感受指數(shù)由2022年第二季度44.5%升至47.0%，仍低于2022年第一季度50.2%。

??其中，12.2%的居民認(rèn)為收入“增加”，比上季增加 1.4 個(gè)百分點(diǎn)，69.7%的居民認(rèn)為收入“基本不變”，比上季增加2.2 個(gè)百分點(diǎn)，18.1%的居民認(rèn)為收入“減少”，比上季減少 3.6 個(gè)百分點(diǎn)。

??受其影響，2022 年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入信心指數(shù)為 46.5%，比上季上升 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。

??在城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入感受指數(shù)回升的同時(shí)，投資意愿也出現(xiàn)了一定的回升。

??《Q3調(diào)查報(bào)告》顯示，2022 年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶傾向于“更多消費(fèi)”的居民占 22.8%，比上季減少 1.0 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占 58.1%，比上季減少 0.3 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占 19.1%，比上季增加 1.2 個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)于未來三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目，17.1%的居民選擇購房，較2022年第二季度高出0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??雖然居民購房意愿出現(xiàn)了上升，但這并非是因?yàn)閷?duì)房價(jià)看漲，《Q3調(diào)查報(bào)告》顯示在對(duì)下一季度房價(jià)預(yù)測(cè)中，僅14.8%的居民預(yù)期“上漲”，比2022年第二季度的16.9%還下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。大部分居民預(yù)期房價(jià)“基本不變”占56.6%。

??從近期中國人民銀行發(fā)布的《2022年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》（下稱《Q3金融報(bào)告》）內(nèi)容來看，目前居民儲(chǔ)蓄意愿仍然強(qiáng)烈，但新增中長期貸款繼7月筑底后已出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月增長。

??《Q3金融報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2022年9月末，本外幣存款余額261.29萬億元，同比增長10.9%。月末人民幣存款余額255.01萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比上年同期高2.7個(gè)百分點(diǎn)。前三季度人民幣存款增加22.77萬億元，同比多增6.16萬億元。其中，住戶存款增加13.21萬億元。

??貸款方面，2022年前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。

??2021年1月至今，以按揭房貸為主的中長期貸款曾出現(xiàn)過兩次負(fù)增長，分別為2022年2月及4月住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實(shí)屬罕見。

??這主要受市場(chǎng)下行周期疊加疫情散點(diǎn)式爆發(fā)影響，使得整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓。

??6月住戶新增中長期貸款出現(xiàn)明顯增長，達(dá)2022年至今最高值。隨后又因7月爆發(fā)的停貸事件而二次探底，隨后在中央及地方出臺(tái)的一系列“保交樓”舉措下，8月再次提升。目前來看，住戶新增中長期貸款8、9兩月出現(xiàn)階梯式上漲，雖然單月仍未達(dá)到6月高位，但已出現(xiàn)重回增長軌道的態(tài)勢(shì)。

??我們認(rèn)為，若以按揭房貸為主的中長期貸款能夠就此重回增長軌道，市場(chǎng)也將真正回穩(wěn)。

??2022年第三季度，受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響，中國經(jīng)濟(jì)依然承壓。為此，中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)接續(xù)政策，穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的題中之義。

??7月28日，中央政治局會(huì)議定調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述較4月政治局會(huì)議更加積極，因城施策空間進(jìn)一步打開。

??三季度，國常會(huì)4次部署房地產(chǎn)，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運(yùn)用政策”，整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進(jìn)。7月22日，國常會(huì)強(qiáng)調(diào)因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。

??中央各部委圍繞穩(wěn)地產(chǎn)積極表態(tài)。7月14日，銀保監(jiān)會(huì)表示，會(huì)積極加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??8月10日，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??9月2日，銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮強(qiáng)調(diào)，完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??9月14日，住建部表態(tài)，要健全住房市場(chǎng)、住房保障兩個(gè)體系，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善人房地錢四個(gè)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??10月16日工行、交行、建行等集體發(fā)布公告，重點(diǎn)表示將持續(xù)有效地發(fā)揮大行支柱作用，高效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

??在一系列政策組合拳下，部分熱點(diǎn)城市目前已經(jīng)趨于回穩(wěn)，但整體復(fù)蘇動(dòng)能仍較弱。

??我們認(rèn)為在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施，全面實(shí)現(xiàn)問題項(xiàng)目有序復(fù)工，保證停工項(xiàng)目都能順利交付，維護(hù)購房者合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

??從目前來看，第三季度城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)戶無論是收入感受還是收入預(yù)期都出現(xiàn)了回升，投資意愿也已止跌。

??對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，雖然房價(jià)“看漲”人數(shù)明顯下降，但大部分仍認(rèn)為未來房價(jià)“基本不變”，在此基礎(chǔ)上，未來三個(gè)月針對(duì)購房的支出出現(xiàn)了增長。央行公布的住戶新增中長期貸款數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一預(yù)期。

??我們認(rèn)為，經(jīng)過第三季度的筑底，部分剛需購房者開始停止觀望，隨著市場(chǎng)逐步趨于穩(wěn)定， 原本因觀望而延后的需求或?qū)⑨尫拧?/p>

??目前政策核心訴求在于促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)，底線原則是救項(xiàng)目而不是救企業(yè)，問題房企仍需去杠桿，并將負(fù)債率逐步調(diào)降至相對(duì)合理的水平。