[克而瑞]土地周報 | 成交量價環(huán)比齊漲，廣州三批次土拍低熱收官（10.10-10.16）

??2022年第42周

??10月10日-10月16日，國慶假期后首周，多個城市進行了大規(guī)模的集中土拍。在此影響下，重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模環(huán)比大漲，平均地價也出現(xiàn)回升。集中供地方面，廣州于本周完成了年內(nèi)第三批次集中土拍，共成交15宗地，溢價率為0.5%，流拍率達25%，對比第二批次熱度來看，廣州第三批次競拍熱度明顯走低。

??土地政策

??財政部發(fā)文限制國企托底拿地

??土拍低熱城市或?qū)⑦M一步遇冷

??10月14日，財政部預(yù)算司印發(fā)《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》。《通知》指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，進一步規(guī)范地方性國企的拿地行為。

??短期來看，在樓市銷售端仍未回暖的影響下，該政策的出臺或?qū)?dǎo)致部分城市的土拍熱度進一步走低。尤其是在品牌央國企、民企參與度較低的城市，在該政策的影響下，這些城市或?qū)s減下一批次土地集中出讓規(guī)模，土地流拍現(xiàn)象也或?qū)⑤^此前有所上升，地市熱度預(yù)計也會進一步走低。

      土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模持續(xù)低位

??南京四批次僅推四宗地

??供應(yīng)方面。重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比周期性上漲，但因集中供地潮暫歇，供應(yīng)總量仍處于近一年低位。具體來看，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，本周重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)建面達563萬平方米，環(huán)比大增，但同比降幅高達七成。聚焦城市來看，本周供應(yīng)量最高的城市為長沙，總供應(yīng)建面達137萬平方米，涉及17宗地，供應(yīng)區(qū)域主要為下轄的瀏陽和長沙縣，其余城市的供應(yīng)量則均在50萬平方米以下。重點城市集中供地方面，本周僅南京推出了下一批次的集中供地，涉及四宗地，均位于江北新區(qū)，總建面不足30萬平方米，供應(yīng)量較第三批次大幅減少。

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比大漲

??廣州三批次集中土拍收官

??成交方面。假期之后，迎來廣州、南昌及徐州等多個城市的集中供地，土地成交規(guī)模也因此環(huán)比大幅走高。具體而言，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積達1296萬平方米，環(huán)比大增，但依舊不及去年同期；成交建面上漲之下，成交金額也隨即增至829億元，但同比降幅則高達52%；因城市成交結(jié)構(gòu)變動，重點監(jiān)測城市的平均地價也較上周回漲，成交樓板價達6398元/平方米，環(huán)比大漲65%，但同比下降了41%。

??假期過后，各能級城市的成交建面均呈現(xiàn)周期性上漲趨勢，尤其是一線城市，在廣州集中供地的帶動下，成交建面環(huán)比大增。具體來看，一線城市中集中土拍的廣州成為成交主力，第三批次供地共成功出讓15宗地，總建面達353萬平方米，共收金479億元，保利發(fā)展、華潤、中信泰富等均有落子。二線城市中，成都、南昌的成交建面均超過了100萬平方米，其中南昌于本周也完成了年內(nèi)第三批集中供地，共成交10宗，收金48億元。三四線城市中，徐州的成交規(guī)模最高，總成交建面達210萬平方米，其中包括第三批次集中成交的10宗地，其余城市中臺州、金華、湖州等城市的成交規(guī)模也相對較高。

??市場熱度

??廣州、南昌多宗地塊遭遇撤牌或流拍

??致土地流拍率大幅升高

??市場熱度方面。盡管本周迎來多個城市集中土拍，但這些城市的土拍熱度均在低位。以廣州為例，成交的15宗地中僅2宗溢價成交，其余地塊全部底價成交，平均溢價率僅有0.5%。在此影響下，本周重點監(jiān)測城市的溢價率也延續(xù)低位運行，僅環(huán)比微增至1.2%。

??地市低熱之下，土地流拍現(xiàn)象也明顯加重，如廣州、南昌等城市均有土地遭遇撤牌或流拍。尤其是南昌，三批次出讓的22宗地中，有12宗遭遇流拍，土地流拍率達55%。廣州也有5宗地遭遇中止或流拍，三批次流拍率也上漲至25%。在此影響下，重點監(jiān)測城市的土地流拍率較上周大幅上漲，并升至17.1%。

??周度TOP5

      廣州包攬成交價格雙榜

??三批次成交地塊僅2宗溢價

??本周成交總價榜TOP5和單價榜TOP5均由廣州所包攬。其中，成交總價最高的地塊為廣州荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊，成交總價為187.6億元，由中信泰富聯(lián)合中船競得，這也是廣州歷史成交地塊中成交總價第二高的地塊。單價最高的地塊則位于海珠區(qū)，由保利發(fā)展競得，成交單價為44137元/平方米，也躋身廣州歷史成交單價前列。

??從整體土拍熱度來看，廣州第三批集中供地?zé)岫容^上一輪顯著走低，大部分地塊均以底價成交，僅核心區(qū)海珠區(qū)的兩宗優(yōu)質(zhì)住宅用地吸引了多家房企競價，但最終也并未能觸及地價上限。究其原因，還是在于廣州樓市表現(xiàn)不振，現(xiàn)金流壓力下房企拿地也越發(fā)謹慎。

??重點地塊點評

??保利發(fā)展斬獲廣州海珠靚地

??地塊分析：

??10月10日，廣州第三輪集中供地到期出讓。盡管此次廣州供地誠意滿滿，但在正式開拍前就有兩宗地撤牌，當(dāng)天土拍時白云區(qū)兩宗地和番禺區(qū)一宗地也因無人競價而流拍，最終20宗涉宅用地中成功出讓15宗，且多數(shù)地塊是由區(qū)屬國企托底，成交溢價率僅有0.5%。

??不過，中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊仍然吸引了多家房企競拍。以海珠區(qū)廣州大道南地塊為例，該地塊吸引了5家房企爭奪，在經(jīng)過15輪競價后才由保利發(fā)展競得，成交總價為13.57億元，溢價11.5%，平均樓板價達44137元/平方米，躋身廣州歷史成交地價TOP10。據(jù)地理位置來看，項目塊處于“中大國際創(chuàng)新谷”規(guī)劃范圍，周邊1公里內(nèi)有多個地鐵站點，位置十分優(yōu)越。由于地處主城區(qū)，項目周邊的配套也十分完善，附近有合生廣場、海珠萬達、海珠區(qū)客村小學(xué)等配套。當(dāng)前項目所在板塊在售一手房較少，平均售價約在6.5萬-7萬元/平方米，周邊二手房房齡也比較久，售價約在5萬元/平方米左右，因此該項目的入市可補充片區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)，給予區(qū)域內(nèi)購房客戶更多選擇。