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城市:全國
發(fā)布時間:2022-10-11
報告類型:市場報告
發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??19城政策放松，供應(yīng)環(huán)比增42%后成交顯著回升。

??本周觀點

??政策：930再現(xiàn)房貸財稅利好，30省市調(diào)控政策分類放松

??樓市成交：成交先升后降，黃金周市場整體弱于去年

??新增供應(yīng)：總量明顯回落，北京4盤入圍全國供應(yīng)面積TOP10

??政策動態(tài)

??930再現(xiàn)房貸財稅利好

??30省市調(diào)控政策分類放松

??第40、41周，中央及地方出臺一系列穩(wěn)增長、調(diào)控松綁、保交付等政策。

??中央層面，930房貸、財稅等利好政策密集出臺。9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日，央行時隔7年再次下調(diào)個人住房公積金貸款利率，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅，2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??地方層面，30省市房地產(chǎn)政策分類放松，需求端主要涉及松綁限購、松綁限貸、放寬公積金貸款、松綁限售、減稅降費、發(fā)布購房補貼等。第一，杭州蕭山放松限購，允許已落戶杭州的戶籍家庭或在杭州工作且有城鎮(zhèn)社保繳納記錄的非杭州戶籍家庭在蕭山區(qū)義橋、臨浦購房；第二，重慶墊江、銅仁玉屏等5縣放松限貸，例如銅仁市玉屏縣，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)對首套房貸款最低首付比例按照20%執(zhí)行；第三，泉州惠安放松限售，新購買的商品住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后可轉(zhuǎn)讓；本縣戶籍家庭，若屬于改善性需求，再次新購買一手商品住房，提供再次新購買一手商品住房網(wǎng)簽憑證，可將第一套未取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年的商品住房轉(zhuǎn)讓；第四，武漢、沈陽等14城放松公積金貸款，例如武漢，公積金貸款額度將進行上調(diào)，首套房由70萬元提升至90萬元，二套房由50萬元提升至70萬元；第五，湖北省減稅降費，非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別由原4%、6%，下調(diào)至3%、4%；第六，南昌、臨沂等17城出臺購房補貼，例如臨沂，對個人首次購買中心城區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房的，憑新建商品住房備案合同，由受益財政承擔(dān)購房補貼5萬元。

??央行、銀保監(jiān)會：階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限；

??財政部、稅務(wù)總局：發(fā)布居民換購住房的個人所得稅優(yōu)惠政策；

??央行：下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點；

??梧州：選擇優(yōu)質(zhì)樓盤開展團購活動，房價最多優(yōu)惠30%”

??海寧：試行人才房票購房，年底前買房最多抵50%購房款；

??慶陽：提高住房貸款額度，實行減免契稅；

??阿勒泰地區(qū)：鼓勵國有企業(yè)收購市場房源用于保障性住房；

??江門：出臺三項公積金新政，頂（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）尖人才最高可貸300萬元；

??陽朔：購買新建商品房按實際繳納契稅金額的100%給予補貼；

??東營：支持多子女家庭使用住房公積金，貸款額度最高增20萬元；

??丹東：秋季購房月，活動期間個人購新房可享每平米百元購房補貼；

??榆社縣：加大住房商業(yè)貸款支持 2021年起拿的地不再配建公租房%；

??長沙：供地云地塊推介由批次改為常態(tài)化更新；

??吉林：市秋季房展會購房每套發(fā)1萬元消費券補貼，名額三百個；

??黃山徽州區(qū)：前200名買新房最高獎勵3萬元，多孩家庭再獎一萬；

??合山：年底前買新房享100%契稅補貼及最高1萬元購房補貼；

??資陽：實行公積金家庭代際間互助，鼓勵貨幣補償安置方式；

??湘潭：新引進人才購買新房最高補貼100萬元按4:3:3比例分三年支付；

??上海：支持剛性和改善性住房需求，促進消費市場潛力釋放；

??南昌經(jīng)開區(qū)：明年2月28日前買新房最高每套發(fā)6000元現(xiàn)金；

??大余縣：購買10套以上新房辦民宿等，允許開發(fā)商突破備案底價銷售；

??蕭山區(qū)：部分區(qū)域放松限購，買新建住宅補貼50%契稅；

??廣州：未成年人在市九區(qū)內(nèi)不能單獨購買商品住房；

??沈陽：支持職工家庭互助提取公積金購房，合計金額可達購房全額；

??北京：出臺存量用地盤活政策鼓勵用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房；

??湖北?。合抡{(diào)土地增值稅預(yù)征率，非普通住房由4%降至3%；

??綿陽：可提取公積金支付首付款，實現(xiàn)“一人購房全家?guī)汀保?/p>

??泉州惠安：購買新房最高可補貼5萬元，適當(dāng)放寬限售；

??湖州南太湖：年內(nèi)在指定范圍內(nèi)首次購買新房，博士一次性補貼40萬元；

??臨沂：在中心城區(qū)首次買新房最高補貼35萬元，推行二手房“帶押過戶”登記模式；

??麗水慶元：10月內(nèi)購買商品房給予房產(chǎn)交易契稅留存地方部分100%補貼；

??吉林市：商轉(zhuǎn)公貸款征求意見，家庭申請額度最高60萬元；

??南充：明年1月底前特定人群買房，財政最高每套補貼3萬元；

??江西宜春上高：本縣備案的中介每賣一套商品房，獎勵1000元；

??貴州省玉屏：買房發(fā)補貼，鼓勵房企將庫存房源用于安置房；

??重慶墊江縣：房展會期間買房，多子女家庭公積金貸款額最高120萬元；

??鄭州：147個已售停工、半停工商品住宅項目已實現(xiàn)145個全面、實質(zhì)性復(fù)工；

??濟寧微山：月底前城區(qū)購房最高按繳納契稅稅款比例50%給予補貼；

??武漢：調(diào)整公積金貸款最高額度，首套房提至90萬元。

??新房成交

??成交先升后降

??黃金周市場整體弱于去年

??2022年第41周，受國慶假期備案延遲影響，各能級成交環(huán)比均顯著下滑，一線城市成交指數(shù)為30.61，環(huán)比下降124.35；二線城市成交指數(shù)為29.55，環(huán)比下降75.64點；三四線城市成交指數(shù)為43.98，環(huán)比下降141.84點。

??一線城市：上海、廣州、深圳成交沖高回落，第40周成交分別高達35萬、24萬、15萬平方米，都處在年內(nèi)較高位，第41周均下滑至10萬平方米以下，而北京成交連續(xù)2周下滑。

??二線城市：第40周二線城市成交漲多跌少，尤其是杭州、青島成交顯著放量，第41周12個二線城市成交環(huán)比皆降，同比來看市場冷熱分化，成都解封后需求集中釋放，成交表現(xiàn)好于去年同期，而福州等弱二線城市成交明顯不及去年同期。

??三四線城市：第40周溫州、肇慶等集中備案帶動三四線城市整體成交大幅回升，第41周絕大多數(shù)三四線城市成交環(huán)比回落，同比來看，莆田、江門等略優(yōu)于去年同期，揚州等成交低迷，樓市繼續(xù)筑底。

第41周，9個重點監(jiān)測城市共計開盤/加推32次，平均開盤去化率為21%，較上周下降23個百分點。去化率大幅下滑主要是結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致，杭州、上海、成都等核心城市國慶推盤量大降，例如杭州前兩周剛經(jīng)歷推盤潮，國慶則進入休整期，只有湖境觀嵐灣等極個別項目面世。反觀武漢等壓力城市推盤量大增，拉低全國平均去化水平，以武漢為例，本周10盤入市，平均去化率僅有7%。

項目開盤冷熱分化，重慶千尋的花果山、長沙軌道中建麓江府等3個項目開盤日光，長沙招商麓山府、杭州紫閱云宸里去化率也超過90%。但反觀武漢濱江金茂府、鄭州宜居小喬書苑、南京金隅華發(fā)?紫京四季去化率不足5%。

聚焦城市層面去化情況，本周重慶項目積極營銷促進去化，例如千尋的花果山采用一口價銷售并實現(xiàn)開盤即罄，杭州、長沙去化率有所回升，但南京、深圳等城市去化率繼續(xù)走低，典型如南京，所推項目都為近遠(yuǎn)郊非熱門板塊項目，盡管各項目加大優(yōu)惠力度，案場來訪量均有明顯提升，但去化情況未見好轉(zhuǎn)，甚至較上周還下跌了12個百分點。