[克而瑞]百強銷售環(huán)比增10%，地市放量投資達年內次高 (9月)

??內容提要>>>

??? 9月百強房企環(huán)比增長10%，同比降幅進一步收窄

??? 國央企核心城市“搶地”，民企表現(xiàn)依舊羸弱

??? 房企融資總量環(huán)比大幅增加，但仍然處于低位

??? 國央企折扣力度加大，十一活動前置積極營銷

??? 李凡榮任中國金茂董事長，華發(fā)股份聘任向宇為執(zhí)行副總裁

??? 多房企持續(xù)輕資產輸出 碧桂園、龍湖等房企積極布局

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??合約銷售

??9月百強房企環(huán)比增長10%
同比降幅進一步收窄

??? 核心觀點

??1、2022年9月，本是“金九銀十”銷售旺季，但銷售情況仍延續(xù)了今年以來相對低迷的表現(xiàn)。TOP100房企單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長10%，同比降低25.4%，降幅較前幾月有進一步收窄。累計來看，百強房企1-9月業(yè)績規(guī)模均保持在歷史低位，操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來同比降幅收窄，但企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。

??2、2022年前三季度，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻1308.9億元，較去年同期降低38.8%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為552.9億元和367.2億元，同比降幅較高達53.6%和55.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為86億元，較2021年同期的降幅也達到50.3%。

??3、9月，超半數(shù)百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。但從業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍深陷負增長困局，9月單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量達到近7成，僅3成企業(yè)實現(xiàn)了單月業(yè)績同比增長。

??企業(yè)拿地

??國央企核心城市“搶地”
民企表現(xiàn)依舊羸弱

??? 核心觀點

??1、9月10城集中供地帶動30家監(jiān)測房企土地投資金額、面積環(huán)比上升。9月份，多城集中供地扎推開啟，規(guī)?；瘒肫笥瓉硪徊玫馗叻?。重點監(jiān)測的30家典型房企新增土儲建面470萬平方米，環(huán)比增長11%；新增土地成交金額910億元，環(huán)比大增56%。而由于9月上海、深圳、北京等一線城市開啟了第三輪集中供地，因此導致本月重點監(jiān)測房企拿地樓板價激增至19362元/平方米，環(huán)比增長41%。

??2、銷售50強房企拿地金額回升，國央企在核心城市“搶地”。相較于8月集中供地的“暫緩”，9月10城趕在三季度結束前完成了2022年第三輪土拍，且包括深圳、上海、杭州等一線及準一線核心城市，受到供應放量，單月銷售50強拿地金額同比增長68%，接近1200億元，僅次于今年6月拿地高點，單月拿地金額較前三季度均值高出50%。但實際上土拍熱度并未有大幅提升，底價成交、“托底”成交仍是常態(tài)，因此50強房企拿地金額同比仍跌29%。

??拿地企業(yè)來看，仍有超過七成50強房企9月無投資，而2022年投資“暫停”企業(yè)超過30家，由此可見市場萎靡、現(xiàn)金流緊張對房企投資造成巨大影響。且9月拿地企業(yè)仍舊是前三季度表現(xiàn)相對積極的華潤、保利、中海、招商、建發(fā)等。

??3、土拍政策進一步寬松，關注四季度集中供地“撿漏”機會。近期，市場政策與土拍同步寬松，意在刺激回市場回暖、維穩(wěn)土地市場。從宏觀政策來看，濟南、青島、寧波等城市加碼放松限購，廣州放松限價，在政策暖風加持下，濟南、青島和寧波等二線城市市場信心或將有所修復，房地產市場有望逐步回穩(wěn)。但短期市場仍處在筑底階段，政策落地效果仍不明朗，市場預期和信心也并未得到顯著的扭轉，因此房企資金壓力并不會得到緩解，四季度投資謹慎的態(tài)勢仍將延續(xù)。

??但從土地市場釋放的信號來看，部分集中供地城市進一步放松政策以提振房企拿地積極性。如南京第三輪出讓的46宗地塊全部不設毛坯房銷售限價，合肥提出銀行保函代替競買保證金，政策的“一松再松”、政府不斷讓利，核心城市優(yōu)質地塊的性價比凸顯，建議關注部分地塊撿漏機遇。

??綜合而言，我們認為企業(yè)短期拿地意愿難以恢復，全年謹慎投資的預期不變。企業(yè)三四線投資全面萎縮之下，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優(yōu)質地塊能夠吸引房企參拍。此外，國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。

??企業(yè)融資

??房企融資總量環(huán)比大幅增加
但仍然處于低位

??? 核心觀點

??1、融資總量：2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。房企融資量雖然環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近幾年的低位,可見房企融資難問題仍然較為突出。從融資結構來看，境內債權融資533.86億元，環(huán)比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權融資63.4億元，環(huán)比增加106%，同比減少75.3%；本月資產證券化融資24.84億元，環(huán)比減少55.7%，同比減少83.1%。

??2、融資成本：2022年1-9月100家典型房企新增債券類1融資成本4.3%，較2021年全年下降1.08個百分點，其中境外債券融資成本7.65%，較2021年全年上升0.53個百分點，境內債券融資成本3.7%，較2021年全年下降0.43個百分點。單月來看，9月房企融資成本3.69%，環(huán)比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境內融資成本3.1%，環(huán)比下降0.42pct，發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及財務狀況較好的萬科等民營房企；境外融資成本6.79%，主要是合景泰富發(fā)行的一筆約7.95億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，利率為6%。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，其融資總量達到了144.84億元，主要是因為企業(yè)在本月發(fā)行了一筆30億元的優(yōu)先票據(jù)，同時還獲得了多筆銀行貸款。從企業(yè)梯隊來看，2022年1-9月TOP10房企平均融資額達到了144.22億元，是所有梯隊中最多的；而TOP51+的房企融資規(guī)模同比減少34.79%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.11%，較2021年全年下降0.87pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低2.23pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.13pct至5.34%，降幅最小。

??營銷策略

??國央企折扣力度加大
十一活動前置積極營銷

??? 核心觀點

??1、“金九”爽約，國央企折扣力度加大。9月房地產市場延續(xù)筑底行情，重點30城供應環(huán)比增15%顯著放量，而成交不升反降，同環(huán)比齊跌，環(huán)比下降4%，同比跌幅達29%，“金九”銷售表現(xiàn)冷淡收場。營銷方面根據(jù)CRIC調研情況來看，9月南京郊區(qū)如高淳和溧水等區(qū)域、廣州部分區(qū)域的項目最低折扣達到7折；無錫多數(shù)項目出現(xiàn)備案價的85折扣的情況。同時保利、中海、中鐵等國央企房旗下的項目的折扣力度加大，部分項目可達7折左右。

??2、現(xiàn)房營銷持續(xù)，國慶營銷活動前置?，F(xiàn)房、準現(xiàn)房活動持續(xù)，如9月保利東莞推出“兩年0月供，交樓再供樓”活動，提升交付信心。今年上半年五一黃金周房企提前至4月開始積極營銷， “金九銀十”之際，房企在十一小長假前也已經開始營銷動作，如長沙萬科借助38周年慶舉辦國慶搶先購活動；碧桂園“金秋購房節(jié)” 覆蓋全國30省、260城，時間跨度從9月23日-10月10日。此外渠道方面，蘇州、昆明等城市出現(xiàn)“傭金前置”，提前劃撥300萬或者一套一付，擊中拖欠痛點，昆明第三季度渠道占比上升5個百分點。

??3、展望下月，房企將仍會積極營銷，折扣有望進一步下探。近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。加上北京、上海等一線城市在特定區(qū)域限購定向松綁，諸多三四線城市限購取消，首付比例下調，未來的政策面預期整體保持寬松。雖然各地紓困政策持續(xù)，但目前來看整體效果平平。為保證存貨去化，回籠資金穩(wěn)定現(xiàn)金流，預計下月房企在業(yè)績壓力下仍會積極營銷。加上當前不斷有企業(yè)釋放折扣，四季度可以預見將有更多房企的項目加入，未來房價或將出現(xiàn)進一步調整，以加速成交去庫存。

??人事變動

??李凡榮任中國金茂董事長

??華發(fā)股份聘任向宇為執(zhí)行副總裁

??? 核心觀點

??1、9月，房企高層人事動態(tài)信息數(shù)量較前月明顯下降，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，伴隨三季度的結束，更多注意力轉移到具體營銷、投拓等業(yè)務層面，房企高層人事調動情況趨緩。

??2、9月23日，中國金茂控股集團有限公司董事會任命李凡榮先生為中國金茂董事長，現(xiàn)任中國金茂董事長寧高寧先生同日卸任。李凡榮現(xiàn)任中國中化控股有限責任公司董事長，在石油能源行業(yè)、大型企業(yè)管理方面擁有近40年工作經驗。此前于8月26日，中國中化官網(wǎng)發(fā)布消息稱，中國中化于當日上午召開中層以上管理人員大會。會議宣布免去寧高寧中國中化董事長、黨組書記職務；任命李凡榮為中國中化董事長、黨組書記，免去其公司總經理職務。

??3、9月20日，珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司發(fā)布關于聘任公司執(zhí)行副總裁的公告：同意聘任向宇先生為公司執(zhí)行副總裁，任期自董事局審議通過之日起至本屆董事局任期結束之日止。資料顯示，向宇曾任武漢中央商務區(qū)城建開發(fā)有限公司董事長；華發(fā)股份副總裁、華東區(qū)域董事長兼華中區(qū)域董事長等職，現(xiàn)任華發(fā)股份執(zhí)行副總裁。

??戰(zhàn)略動態(tài)

??多房企持續(xù)輕資產輸出
碧桂園、龍湖等房企積極布局

??? 核心觀點

??1、本月房企多元化熱度依舊，商業(yè)管理方面尤其突出，在城市更新、物業(yè)管理、數(shù)字化等方面也有所涉及。商業(yè)管理多元化動作較多，碧桂園、龍湖、佳兆業(yè)、華夏幸福不斷加大輕資產輸出，金隅專注寫字樓經營。城市更新熱度保持，“央企資金紓困+舊改經驗房企”的搭配越來越常見，持續(xù)發(fā)掘城市更新市場活力。同時，物業(yè)管理和數(shù)字化等方面，也有部分房企也在持續(xù)布局。

??2、碧桂園文旅持續(xù)發(fā)力，“碧樂時光”、“碧樂軒”先后落子石家莊、常州。9月15日，碧桂園文商旅旗下品牌“碧樂時光”進駐石家莊趙縣，打造多功能的地標性商業(yè)集合；9月下旬，碧桂園文商旅旗下品牌“碧樂軒”落子常州，打造中端酒店公寓品牌，同時碧桂園文商旅常州首個"TOD模式"商業(yè)綜合體“碧樂城”也于21日動工。自2022年除以來，每個月以新增1-2個項目的速度擴充輕資產管理規(guī)模。截至目前，已新增15個項目輕資產運營項目，新增管理面積接近90萬平方米。在地產主業(yè)承壓的行業(yè)背景下，碧桂園、龍湖等規(guī)模房企選擇輕資產輸出轉型，搭建更安全、穩(wěn)定、可持續(xù)的集團發(fā)展架構。

??3、富力與招商蛇口、中信證券及中國華融簽署合作框架協(xié)議，合力開發(fā)富力大灣區(qū)舊改項目。9月13日，富力與招商蛇口、中信證券及中國華融簽署合作框架協(xié)議，以富力位于大灣區(qū)的城市更新儲備資源為基礎，優(yōu)先圍繞已選定項目探討合作模式和路徑，探討其他富力所持資產的合作可能性，這種“央企+民企”的合作方式逐漸成為助力集團開拓融資新渠道，為陷入資金困境且具有豐富舊改經驗的企業(yè)提供了新的開發(fā)思路。