[克而瑞]2022年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（中篇）

城市篇、營(yíng)銷篇

??2022年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（上篇）

??04 城市篇

??三季度二次探底
四季度仍將低位徘徊

??2022年三季度，雖然政策紓困力度有增無減，但是外有疫情反復(fù)、高溫天氣；內(nèi)有房企爆雷、停工負(fù)面影響居民購(gòu)房信心，整體供需兩弱，成交規(guī)模一降再降。分能級(jí)來看，一線供求集中放量，北京、上海均保持較高熱度；二線穩(wěn)中有降，僅成都、西安等中部城市短期熱度較高；三四線加速下行，跌多漲少。

??預(yù)判四季度，預(yù)期成交仍將低位徘徊，在房企爆雷、行業(yè)下行、實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷的大背景之下，購(gòu)房者對(duì)樓市無樂觀預(yù)期，信心不足是主要問題；基于此，樓市整體成交累計(jì)同比降幅雖有收窄趨勢(shì)，但是收窄幅度和速度都將放緩，至年末預(yù)計(jì)降幅仍將在20%-30%，不過“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：核心一二線市場(chǎng)還將高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，即便“以價(jià)換量”，去化效果依舊難言樂觀。

??總結(jié)

??01

??新房供應(yīng)：較二季度環(huán)降10%、重心聚焦一線和強(qiáng)二三線

??2022年三季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)繼續(xù)延續(xù)低位，市場(chǎng)低迷行情疊加前期土拍和新開工規(guī)模不足使得房企推盤乏力。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，7-8月135個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)同比下降45%，9月預(yù)計(jì)供應(yīng)將環(huán)比上漲15%，但三季度整體同比仍將下降超50%。一線城市供應(yīng)放量顯著，北京和上海雙雙創(chuàng)近年供應(yīng)高峰。新房銷售較好、存量較低的強(qiáng)二三線城市如合肥、徐州等也是房企供應(yīng)重心，其余新房銷售不佳的二三線城市則延續(xù)供應(yīng)低谷。

??1、7-8月新房供應(yīng)同比降45%，一線放量顯著累計(jì)同比回正

??7-8月，全國(guó)135個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅共計(jì)新增供應(yīng)5357萬平方米。仍處于歷史低位且繼續(xù)縮量的狀態(tài)，較二季度月均供應(yīng)規(guī)模下降了10%，較2021年同期下降了45%。受此影響下，前8月全國(guó)商品住宅供應(yīng)面積累計(jì)同比下降47%。但值得一提的是，三季度新房供應(yīng)仍出現(xiàn)了一定突出變化，一線城市新增供應(yīng)顯著放量。

??4個(gè)一線城市7-8月商品住宅新增供應(yīng)606萬平方米，較二季度月均及2021年同期均上漲5%。其中北京和上海在三季度均迎來了供應(yīng)高峰，7-8月新增供應(yīng)面積同比分別上漲35%和60%。尤其是上海2022年延續(xù)集中供應(yīng)房源，目前已推出五批次房源，預(yù)計(jì)接下來還有1-2批次房源入市。受此影響下上海三季度新增商品住宅供應(yīng)創(chuàng)近三年新高，同時(shí)較二季度也有顯著加強(qiáng)。廣深兩城7-8月新增供應(yīng)力度相比二季度有所減弱，但仍處于全國(guó)較高水平，廣州和深圳預(yù)計(jì)三季度新增供應(yīng)規(guī)模將分別突破200萬平方米和100萬平方米。

??26個(gè)二線城市7-8月商品住宅新增供應(yīng)2125萬平方米，同比下降48%，較二季度月均進(jìn)一步下降16%。廈門、西安、南寧等三季度商品住宅集中補(bǔ)貨，較二季度月均均上漲超10%，但同比來看上述城市仍處于歷史較低水平。其余城市三季度商品住宅供應(yīng)規(guī)模仍在繼續(xù)縮量，除杭州供應(yīng)力度與二季度持平，合肥、濟(jì)南、福州等供應(yīng)規(guī)模下降10%以內(nèi)，其他城市如長(zhǎng)沙、重慶、青島、蘇州、寧波、南京等則有較大降幅。

??105個(gè)三四線城市商品住宅供應(yīng)面積2626萬平方米，同比下降49%、較二季度月均下降9%；前8月累計(jì)同比下降51%。對(duì)比二季度月均，超六成三四線城市商品住宅新增供應(yīng)力度低于二季度，其中佛山、無錫、惠州、珠海等降幅均在20%以上。

??總而言之，三季度全國(guó)新建商品住宅供應(yīng)力度向一線城市集中。一線城市供應(yīng)同比增長(zhǎng)，京滬突破至近年新高，廣深也保持高規(guī)模；而二三線城市前8月同比均腰斬，一方面新房成交連續(xù)下行導(dǎo)致房企加推積極性大大減弱，另一方面2021年二三線土拍規(guī)模縮量下當(dāng)前可入市形成新增供應(yīng)的房源也極為有限。

??2、9月供應(yīng)環(huán)增15%但同比“腰斬”，寧杭廬等推盤積極性較高

??9月整體供應(yīng)量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。27個(gè)重點(diǎn)城市整體預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)1506萬平方米，環(huán)比上漲15%。前9月累計(jì)同比下降45%，較前8月跌幅收窄約2pcts。

??分能級(jí)來看，一線城市供應(yīng)保持高規(guī)模，環(huán)比微降3%。上海9月新增供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)歷史同期新高，廣州則預(yù)計(jì)推貨近百萬平方米，環(huán)比持平。二三線城市預(yù)計(jì)將在9月迎來一波供應(yīng)高峰，23個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增供應(yīng)1168萬平方米，環(huán)比增22%。核心二線及強(qiáng)三線城市9月均有較顯著供應(yīng)加推。如杭州、合肥、長(zhǎng)沙、佛山、青島、常州等環(huán)比增長(zhǎng)均超30%。

??值得注意的是，結(jié)合7-8月各城市商品住宅新增供應(yīng)表現(xiàn)，房企推盤計(jì)劃向核心一二線城市傾斜的現(xiàn)象更加明顯。前9月27個(gè)重點(diǎn)城市中北京和合肥累計(jì)同比跌幅小于10%，上海更是累計(jì)同比正增52%。此外，除北京、上海、合肥外，三季度廈門、杭州、徐州、佛山等城市新增供應(yīng)面積環(huán)比較二季度也正增，其中三四線城市徐州和佛山新增住宅供應(yīng)集中于9月釋放。上述城市一方面上述2021年以來土拍貨量充足，另一方面樓市成交相對(duì)良好，新房存量相對(duì)去化壓力可控。因此房企在上述城市的核心板塊積極推盤補(bǔ)貨。

??02

??新房成交：一降再降，僅滬京杭等少數(shù)城市“熱點(diǎn)恒熱”

??縱觀2022年前三季度全國(guó)新房市場(chǎng)成交表現(xiàn)，一季度持續(xù)下行，二季度筑底回升，三季度復(fù)蘇動(dòng)能減弱：自6月年中沖刺之后，7-8月成交逐月回落，全國(guó)135個(gè)重點(diǎn)城市8月單月僅成交3086萬平方米，環(huán)比下降9%,同比下降30%，前8月累計(jì)同比下降41%，降幅均有小幅收窄趨勢(shì)，但是收窄速度在放緩。

??1、7-8月成交同比降31%，二線回調(diào)加劇，累計(jì)同比降44%居首

??7-8月，全國(guó)135個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積6489萬平方米，較2021年同期下降31%，月均成交面積相較二季度微增5%。分能級(jí)來看，一線短期熱度較高，成交表現(xiàn)好于二季度；二三線延續(xù)下行走勢(shì)，同比降幅均在3成以上，7-8月月均與二季度月均持平或小幅微增，復(fù)蘇進(jìn)程明顯受阻。

??4個(gè)一線城市總計(jì)成交579萬平方米，同比微降6%，較二季度月均上漲42%，主要因上海疫后供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，中高端需求堅(jiān)挺支撐成交規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，7-8月成交量高達(dá)252萬平方米，同比增46%，較二季度月均已然翻番。北京整體市場(chǎng)熱度維持，月均與二季度相比基本持平，廣州、深圳短期內(nèi)尚屬低位徘徊，暫未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇行情。

??26個(gè)二線城市成交共計(jì)2702萬平方米，同比下降36%，月均成交面積與二季度基本持平。西安、成都短期市場(chǎng)熱度較高，同比已然回正。不過區(qū)域分化“核心熱，外圍冷”日漸突出，且從8月開盤來看，熱度也有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)。以西安為例，8月推盤量4183套，較7月6965套呈下降趨勢(shì)，開盤去化率小幅回落至38%。一方面，主城區(qū)核心區(qū)域高性價(jià)比的項(xiàng)目，如浐灞的御錦城，環(huán)境、配套、價(jià)格優(yōu)勢(shì)疊加，開盤去化率達(dá)到100%。而西咸等遠(yuǎn)郊片區(qū)項(xiàng)目去化率普遍不足10%。而成都受疫情反復(fù)、極端高溫天氣等因素影響，8月客戶看房熱情驟減，熱銷盤實(shí)際報(bào)名人數(shù)縮減近6成。開盤平均去化率驟降至39%，尤其是三圈層，去化率低至21%。南京、蘇州、合肥等降幅也收窄至3成以內(nèi)，南京、蘇州主要依托政策密集刺激維持市場(chǎng)熱度，合肥則有賴于核心區(qū)域項(xiàng)目集中加推，剛改和改善自住需求集中釋放對(duì)市場(chǎng)起到了良好的支撐作用。而26城中17城同比跌幅三成以上，其中不乏武漢、重慶等前期規(guī)模霸榜城市，整體購(gòu)房者觀望情緒濃厚，購(gòu)買力略顯疲軟，尚未走出成交低谷。

??105個(gè)三四線城市商品住宅總成交面積3208萬平方米，同比下降30%，月均成交面積較二季度微增5%。各城市同比跌多漲少，上漲城市以內(nèi)生型城市為主，譬如江門、肇慶、紹興、麗水等，多多數(shù)城市同比持降，而與二季度周均對(duì)比，漲多跌少，多數(shù)城市還是有小幅回溫跡象，以昆山為例，主城區(qū)玉山鎮(zhèn)中心城區(qū)、城東板塊基本都是一房難求、比如中建鹿鳴府，還有望東璟園項(xiàng)目，主要依托改善自住需求支撐；而臨滬花橋板塊也因?yàn)槎唐谏虾Ｍ庖缈腿菏沟檬袌?chǎng)熱度回升，但是與原來純投資不同，目前外溢客群客群也更強(qiáng)調(diào)自住屬性，象嶼都城項(xiàng)目80-90平小三房比較緊俏，60-70平兩房一房相對(duì)滯銷。

??2、“金九”爽約，同比降25%，一線逆勢(shì)上揚(yáng)，福州、蘇州輪動(dòng)復(fù)蘇

??27個(gè)重點(diǎn)城市9月預(yù)估成交面積約1413萬平方米，“金九”銷售表現(xiàn)料將冷淡收?qǐng)?，環(huán)比持平上月，同比下降25%，累計(jì)同比跌幅達(dá)43%。

??一線韌性較強(qiáng)，9月總成交為313萬平方米，同環(huán)比增幅分別達(dá)16%和13%。北京高熱延續(xù)，環(huán)比上漲37%，主要基于改善需求相對(duì)堅(jiān)挺；深圳也迎來了階段性放量，同環(huán)比齊增，整體市場(chǎng)熱度有小幅回升態(tài)勢(shì)。上海雖然環(huán)比回落，但總成交規(guī)模依舊達(dá)到了114萬平方米，處于高位，9月平均開盤去化率依舊在7成以上，廣州整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。

??二三線城市總成交僅1100萬平方米，環(huán)比下降3%，同比降32%。重點(diǎn)城市保持較高市場(chǎng)熱度，天津、蘇州在降首付利好政策加持之下成交有了穩(wěn)步回升，以蘇州為例，9月初供應(yīng)小幅放量，依托于天地源平江觀棠、桃溪瀾園、中建御璟峯等高端改善樓盤的集中網(wǎng)簽成交熱度穩(wěn)步回升，從項(xiàng)目去化來看，9月去化率持穩(wěn)37%，較8月40%降了3個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目分化也比較明顯，園區(qū)頤和玲瓏花園去化率100%，新區(qū)的星河盛世新著花園、蘇高新瀾庭敘去化率基本在30%及以下。廈門、福州等環(huán)比持增，福州主要因公寓集中備案，但同比保持降勢(shì)，單月成交規(guī)模均不足20萬平，略有復(fù)蘇但向好程度有限。佛山、東莞等環(huán)都市圈城市“蠢蠢欲動(dòng)”，9月成交環(huán)比也有小幅回升跡象。

??03

??二手住房：7-8月高增、9月縮量，三季度環(huán)增10%好于新房

??2022年三季度二手房市場(chǎng)成交表現(xiàn)好于新房市場(chǎng)。7-8月20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模較二季度月均上漲25%，主因部分剛需購(gòu)房需求短期向二手房市場(chǎng)分流。但進(jìn)入9月后成交規(guī)?？焖倏s量，12城預(yù)估成交規(guī)模環(huán)比下降21%，整體市場(chǎng)需求萎靡、成交規(guī)模處于歷史低位的現(xiàn)狀難以改變。

??1、7-8月二手房成交較二季度月均上漲25%、同比僅下降8%

??2022年三季度，7-8月20個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交二手房2175萬平方米，較二季度月均上漲25%，較2021年同期下降8%。

??一方面受新房市場(chǎng)三季度“停工”、“斷貸”風(fēng)波影響，部分剛需購(gòu)房需求短期向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移；另一方面臨近9月新學(xué)年，核心城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)板塊二手房成交上漲對(duì)整體成交規(guī)模也有一定提振作用。但受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎靡影響，7-8月及前8月二手房成交規(guī)模仍處于歷史較低水平。

??一線城市成交上漲最為顯著，7-8月共計(jì)成交754萬平方米，較二季度月均上漲56%，同比下降12%。上海雖存在二季度因疫情影響基數(shù)較低，但7-8月仍成交333萬平方米，為一線城市中最高，且同比僅下降4%。此外，北京和廣州7-8月成交規(guī)模也較二季度月均上漲15%和1%。一線城市二手房成交高增主要原因在于一線城市熱點(diǎn)板塊次新房逐漸成為市場(chǎng)成交熱門，同時(shí)多個(gè)銀行二套房房貸利率降至史低也極大降低了購(gòu)房門檻。

??二線和三四線城市7-8月二手房成交面積分別較二季度月均上漲12%和21%，同比分別下降5%和11%。青島、蘇州、南京、武漢以及衢州、佛山、資陽(yáng)等城市三季度二手房市場(chǎng)成交規(guī)模出現(xiàn)顯著上漲。值得注意的是，南京、蘇州、青島、佛山等7-8月新房成交規(guī)模較二季度月均均下降。“新房縮量、二手房增量”一方面源于部分購(gòu)房需求向二手房市場(chǎng)分流，另一方面三季度如蘇州、青島等城市放松了限購(gòu)政策，因此存在部分二手房房主集中掛牌房源以騰空購(gòu)房資格或置換新房改善住宅。

??2、9月12城環(huán)比下降21%回落顯著，7-8月高增后需求乏力

??9月二手房市場(chǎng)規(guī)模顯著縮量，12個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)僅成交364萬平方米，環(huán)比下降21%，同比持平。各能級(jí)環(huán)比均有不同幅度收窄，其中二線城市整體環(huán)比下降26%降幅最大。

??具體到城市來看，一線城市北京環(huán)比縮量、深圳環(huán)比降幅擴(kuò)大；二線城市中杭州規(guī)?；芈渥顬槊黠@，環(huán)比預(yù)計(jì)將下降44%；三四線城市中衢州、寶雞、資陽(yáng)等環(huán)比均將腰斬。

??雖各能級(jí)城市三季度整體二手房成交規(guī)模較二季度仍環(huán)比上漲，但9月較7-8月成交已出現(xiàn)明顯規(guī)模收窄。成交乏力主要有兩方面原因：一方面學(xué)區(qū)房對(duì)成交的提升在9月結(jié)束，歷年9月均為成交低谷；另一方面新房市場(chǎng)長(zhǎng)期縮量中二手房市場(chǎng)無法獨(dú)善其身，整體購(gòu)房需求的縮水下二手房成交規(guī)模沖高后也將面臨乏力局面。

??04

??房?jī)r(jià)：一線上漲動(dòng)能放緩，二三線以價(jià)換量失效、房?jī)r(jià)“筑底”（本節(jié)有刪減）

??1、70城房?jī)r(jià)同比回落、環(huán)比跌幅持穩(wěn)，一線房?jī)r(jià)環(huán)比率先回升（略）

??2、7-8月京滬房?jī)r(jià)同比漲幅超10%，二三線房?jī)r(jià)低位持穩(wěn)

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價(jià)來看，全國(guó)整體房?jī)r(jià)同、環(huán)比分別上漲11%和7%?！耙詢r(jià)換量”效用持續(xù)減小，部分在售項(xiàng)目不再加大降價(jià)幅度甚至取消銷售優(yōu)惠。

??分能級(jí)來看，一線城市房?jī)r(jià)普漲，7-8月商品住宅成交均價(jià)同、環(huán)比分別上漲11%和4%。一方面如廣州放寬了高檔住宅限價(jià)政策，上海、北京等高價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽也推動(dòng)房?jī)r(jià)同比上揚(yáng)；另一方面，一線城市當(dāng)前整體市場(chǎng)持穩(wěn)、核心板塊成交高熱，在售項(xiàng)目無明顯銷售去化壓力，故整體房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)。

??二線和三四線城市房?jī)r(jià)持穩(wěn)或微降。7-8月二線城市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比持平、同比上漲5%，三四線城市同、環(huán)比均微降1%。二三線城市房?jī)r(jià)持穩(wěn)的原因主要是結(jié)合二三季度實(shí)際新房銷售情況來看，降價(jià)營(yíng)銷對(duì)銷售去化的促進(jìn)作用已十分有限。在售項(xiàng)目普遍選擇維持原有價(jià)格折扣，故二三線城市三季度房?jī)r(jià)整體環(huán)比持穩(wěn)。

??具體到城市來看，有兩個(gè)顯著特征：

??高價(jià)城市房?jī)r(jià)同比普遍保持正增“越高越漲”。7-8月商品住宅成交均價(jià)TOP10的城市中除深圳和三亞外均同比不同程度正增，其中北京、上海、廣州、南京和東莞同比漲幅超10%。一方面市場(chǎng)下行背景下部分高價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽略有放松。另一方面隨著整體新房供求中心向核心城市重點(diǎn)板塊聚集，高房?jī)r(jià)城市新房成交量?jī)r(jià)齊增愈發(fā)明顯。

??弱二線和東部三四線城市仍存在“以價(jià)換量”空間。7-8月商品住宅成交均價(jià)環(huán)比降幅TOP10中主要涵蓋了東北地區(qū)二線城市如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春，以及東部沿海強(qiáng)三線城市如連云港、徐州、麗水、金華、舟山等。這一類城市剛需購(gòu)房者尚存一定購(gòu)買力，房貸首付比例和貸款利率下降后，降價(jià)營(yíng)銷仍可挖掘部分新房銷量。

??05

??庫(kù)存：較半年度高位微降，環(huán)都市圈三線同比漲幅居前（本節(jié)有刪減）

??1、三季度狹義庫(kù)存5.87億平高位，三四線去化周期達(dá)23個(gè)月    

??縱觀三季度庫(kù)存變化，7月環(huán)比微降，8月基本與上月持平，總體而言，狹義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2022年8月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了58718萬平方米，環(huán)比微增0.16%，持平上月，同比增長(zhǎng)3%。8月因樓市持續(xù)走弱，百城供應(yīng)環(huán)比增5%仍處低位，成交受高溫天氣和疫情不確定影響，復(fù)蘇動(dòng)能不足，單月環(huán)比降9%，同比跌幅達(dá)30%與上月基本持平，供求持穩(wěn)，狹義庫(kù)存延續(xù)5.87億平高位波動(dòng)，去化周期則穩(wěn)步下行，由2022年7月末的20.1個(gè)月降至19.5個(gè)月。

??庫(kù)存量來看，一線因供應(yīng)集中放量拉動(dòng)8月庫(kù)存環(huán)比增2%，同比上漲13%，同比漲幅居居各能級(jí)之首。二、三線城市整體持穩(wěn)，環(huán)比持平上月，漲跌幅均在1%以內(nèi)，值得關(guān)注的是，三四線同比增5%，目前庫(kù)存量仍處于2019年以來高位，短期成交復(fù)蘇利好有限，后期去化仍面臨較大壓力。

??去化周期來看，一線回落顯著，環(huán)比降幅達(dá)12%，一線主要得益于北京、上海成交高熱不退，去化周期降至12.9個(gè)月，二線供需疲軟，局部城市諸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保持降勢(shì)，8月降至18個(gè)月以內(nèi)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。三四線8月末去化周期雖也呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但仍達(dá)23.1個(gè)月，顯著高于百城平均。

??2、青漢沈蓉津等狹義庫(kù)存超1500萬平，環(huán)都市圈三線同比漲幅居前（略）

??展望

??06

??供應(yīng)：地市低迷致四季度供應(yīng)難翹尾，“以銷定產(chǎn)”一線仍是供貨重心

??預(yù)判四季度，新房供應(yīng)將繼續(xù)保持低規(guī)模，難見年底翹尾。一方面，2021年集中供地最直接影響便是新房集中供應(yīng)，根據(jù)2021年涉宅用地成交入市時(shí)間推算，二三季度是新房供應(yīng)集中推盤期。另一方面，受中央“保交付”政策影響，房企投資、新開工積極性不高，2022年三季度全國(guó)房屋新開工規(guī)模已降至歷史新低，因此四季度預(yù)期無足量已開工宅地可加推入市。此外，新房銷售仍處于筑底階段，市場(chǎng)信心不足、存量去化壓力依舊很大，因此房企在多數(shù)城市將繼續(xù)采用續(xù)銷甚至不開盤的策略，降低新增供應(yīng)水平。

??分城市來看，一線和短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的強(qiáng)二線仍是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域。“以銷定產(chǎn)”下加快新房銷售表現(xiàn)較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。

??弱二三線城市則面臨供應(yīng)持續(xù)縮量，對(duì)于新房銷售表現(xiàn)較差的城市而言，盲目加推房源入市將快速加劇庫(kù)存積壓，因此房企將進(jìn)一步減少純新盤的入市，優(yōu)先關(guān)注持銷項(xiàng)目的續(xù)推加推。此外房企資金情況緊張下，對(duì)于銷售回款緩慢的弱二三線城市將進(jìn)一步延緩項(xiàng)目新開工，也將進(jìn)一步導(dǎo)致新增供應(yīng)縮量。

??07

??成交：全年百城成交預(yù)期回落3成，一線復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，二三線持續(xù)下行

??預(yù)判后市，全年百城新房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)回落幅度將在20%-30%，四季度樓市情緒與市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步悲觀，2022年將完成二次探底。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年前8月百城商品住宅成交面積累計(jì)同比降41%，自2022年下半年以來，月度累計(jì)同比降幅收窄趨勢(shì)明顯放緩，基本持穩(wěn)在4成以上，復(fù)蘇進(jìn)程明顯受阻：一方面除了上海、北京、杭州、合肥、成都等少數(shù)城市熱度猶存，多數(shù)城市下行趨勢(shì)延續(xù)；另一方面即便在熱點(diǎn)城市區(qū)域分化冷熱不均的現(xiàn)象也十分普遍，核心熱、外圍冷，郊縣項(xiàng)目去化不足3成，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

??不同能級(jí)城市分化預(yù)期持續(xù)加?。阂痪€城市購(gòu)買力相對(duì)充裕，預(yù)期延續(xù)高熱行情，同比降幅還將有收窄趨勢(shì)；但是隨著后期供應(yīng)集中放量，市場(chǎng)上行動(dòng)能減弱，預(yù)計(jì)全年新房銷售規(guī)模較去年同期仍將回落15%。

??二線城市中強(qiáng)市與弱市分化加劇，強(qiáng)二線城市諸如杭州、合肥市場(chǎng)表現(xiàn)將與一線城市類似，而弱二線城市疊加信貸政策后將面臨購(gòu)房群體容量與購(gòu)買力雙重收窄，兩相作用下預(yù)計(jì)二線城市全年新房銷售規(guī)模增速將降至25%。

??三四線城市將更廣范圍量?jī)r(jià)雙降，“以價(jià)換量”效用邊際遞減，市場(chǎng)觀望情緒加劇。預(yù)計(jì)三四線城市全年新房銷售規(guī)模將同比下降40%。

??08

??房?jī)r(jià)：一線高端改善拉動(dòng)房?jī)r(jià)微增，二三線降價(jià)幅度有望收窄

??整體上四季度全國(guó)房?jī)r(jià)仍將維持三季度環(huán)比持穩(wěn)、同比降幅擴(kuò)大的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)同環(huán)比下降的城市將趨于穩(wěn)定。

??一線城市房?jī)r(jià)持穩(wěn)，上海和北京高端項(xiàng)目集中入市將短期拉升全市均價(jià)環(huán)比小增；二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比趨穩(wěn)、同比延續(xù)歷史低位。弱二線和東部強(qiáng)三四線城市“以價(jià)換量”效用將邊際收窄。多數(shù)城市在售項(xiàng)目在四季度將維持現(xiàn)有降價(jià)幅度，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)房?jī)r(jià)回升。

??09

??庫(kù)存：延續(xù)穩(wěn)中有增，一線庫(kù)存見底，弱三四線去化周期拉長(zhǎng)（略）

??附表1：2022年7-8月135個(gè)城市新建商品住宅新增供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2021年7-8月135個(gè)城市新建商品住宅新增成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2022年8月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存及消化周期（單位：萬平方米，月）（略）

??05 營(yíng)銷篇

??傭金前置提升分銷積極性
現(xiàn)房銷售成當(dāng)下熱點(diǎn)

??三季度各地紓困政策接連落地，但政策效果并不明顯。且“停工停貸潮”持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)信心進(jìn)一步缺失。為穩(wěn)定信心，房企推出“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售模式，一方面盤點(diǎn)現(xiàn)房庫(kù)存推廣銷售，另一方面通過交房前“包月供”的方式提升消費(fèi)者信心。除此之外，集團(tuán)層面積極舉辦營(yíng)銷活動(dòng)，且提前鋪排，項(xiàng)目層面則根據(jù)市場(chǎng)情況給出進(jìn)一步的折扣，從上半年的特房?jī)r(jià)零星讓利逐步到當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)項(xiàng)目普降的情況。而為提升中介分銷的積極性，較多城市/項(xiàng)目出現(xiàn)了結(jié)傭周期提前的情況。

??總結(jié)

??多城出現(xiàn)項(xiàng)目普降
“準(zhǔn)現(xiàn)房”模式打消“交付”顧慮

??01

??折扣：營(yíng)銷活動(dòng)前置，央企項(xiàng)目折扣力度增加

??三季度市場(chǎng)淡季，營(yíng)銷不淡，房企營(yíng)銷保持熱度，甚至提前鋪排。三季度中7月、8月由于天氣炎熱，是傳統(tǒng)的銷售淡季，但部分房企依然在這酷暑時(shí)期推出“現(xiàn)房節(jié)”等活動(dòng)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)也推出“七月?lián)尫抗?jié)”，百盤大戰(zhàn)七大事業(yè)部同頻同步。而到9月天氣轉(zhuǎn)涼，我們發(fā)現(xiàn)房企已經(jīng)開始提前鋪排、營(yíng)銷節(jié)奏十分緊湊，如碧桂園的金秋購(gòu)房節(jié)較去年提早四天，萬科38周年司慶營(yíng)銷提前半個(gè)多月便開始預(yù)熱。

??部分城市出現(xiàn)較大范圍折扣最大可達(dá)7折，國(guó)企、央企逐步釋放折扣空間。整體來看，上半年折扣更多是通過零星、特價(jià)房等形式讓利，而到三季度部分地區(qū)的項(xiàng)目給出7-85折的折扣力度，且這種現(xiàn)象越發(fā)為普遍，根據(jù)CRIC調(diào)研情況來看，9月南京、廣州部分區(qū)域的項(xiàng)目最低折扣達(dá)到7折，無錫多數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)備案價(jià)的85折扣的情況。同時(shí)保利、中海、中鐵等國(guó)企、央企房旗下的項(xiàng)目的折扣力度較大，8月福州中海錦江城最低75折、昆明中海云麓九里最低85折、廈門中鐵諾德逸都最低85折，8月廣州保利錦繡公館折扣力度更是達(dá)到最低7折優(yōu)惠。

??02

??渠道：傭金前置，提前劃撥300萬或者一套一付

??（部分略）

??傭金前置擊中拖欠痛點(diǎn)，昆明第三季度渠道占比上升5個(gè)百分點(diǎn)。第三季度雖然市場(chǎng)整體渠道并沒有大幅提傭，如監(jiān)測(cè)到也就是廈門平均上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，但出現(xiàn)了“傭金前置”的新現(xiàn)象。昆明從8月開始，書香云海開啟了賣一套結(jié)一套的“前傭模式”，后續(xù)多個(gè)項(xiàng)目跟進(jìn)，效果上來看渠道成交占比上升5%。另外9月蘇州璀璨平江傭金前置，先將300萬傭金前置化給到渠道方，再進(jìn)行扣款劃款。

??03

??促銷：現(xiàn)房營(yíng)銷穩(wěn)信心，“首付分期”等活動(dòng)持續(xù)

??整體來看，2022年三季度房企出現(xiàn)了“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售模式，從調(diào)研來看，“現(xiàn)房”模式主要分成兩種：一是的確已經(jīng)達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)或接近交付標(biāo)準(zhǔn)的樓盤以“現(xiàn)房”推廣營(yíng)銷；二是對(duì)于期房來說，則會(huì)通過在交房前“包月供”，即降低前期投入以提振消費(fèi)者信心。另外“首付分期”、“低首付”等降低銷售門檻的舉措依然在繼續(xù)： 

??第一，借助現(xiàn)房營(yíng)銷熱點(diǎn)，房企將存貨推廣銷售。由于今年6月開始的“停工停貸”風(fēng)波，各大房企幾乎都把現(xiàn)房銷售作為重要賣點(diǎn)，借此舉辦現(xiàn)房節(jié)去化積壓庫(kù)存。7月起時(shí)代中國(guó)舉辦“安心現(xiàn)房節(jié)”， 8月多家房企跟進(jìn)，如旭輝、富力、弘陽(yáng)等，其中如富力各大區(qū)域皆有該活動(dòng)營(yíng)銷宣傳；鳳凰網(wǎng)舉辦“即刻現(xiàn)房節(jié)”百?gòu)?qiáng)房企有31家參加。現(xiàn)房銷售之所以成為熱點(diǎn)，一方面是“所見即所得”，規(guī)避期房風(fēng)險(xiǎn)；另一方面則是由于房企積壓庫(kù)存現(xiàn)房也可借此機(jī)會(huì)再次推售。通過現(xiàn)房活動(dòng)加速去化一舉兩得。但這類項(xiàng)目多為尾盤或以往積壓的庫(kù)存，雖可調(diào)動(dòng)購(gòu)房者情緒，但去化效果不明顯。 

??第二，對(duì)于期房項(xiàng)目，房企推出“包月供”方式，提振信心。部分期房營(yíng)銷端舉措想要增強(qiáng)交付信心，房企幫還貸至交房，或者與銀行段簽訂合同，到房屋竣工后才開始還貸款。如廊坊CBD龍河府8月“包首付，包月供”開啟代還月供新模式，其中“包月供”是開發(fā)商幫還至項(xiàng)目交付。根據(jù)每月還貸3000-5000元，幫還15個(gè)月左右測(cè)算，基本上在95折左右。武漢香港置地"準(zhǔn)現(xiàn)房銷售"10%首付定房，10%首付年底交款，剩余尾款和貸款待竣工后再辦手續(xù)；后續(xù)也有不少項(xiàng)目跟進(jìn)此類活動(dòng)，如9月保利東莞也推出“兩年0月供，交樓再供樓”活動(dòng)，提升交付信心。對(duì)于性價(jià)比高的項(xiàng)目來說，此類“準(zhǔn)現(xiàn)房”模式有較明顯的效果，如廊坊CBD龍河府7月去化僅3套，8月政策執(zhí)行后該項(xiàng)目當(dāng)周去化30套。而對(duì)于價(jià)格偏高的項(xiàng)目來說，沒有實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠去化效果也不顯著，如武漢香港置地元廬高于周邊商品房?jī)r(jià)格，7月無銷售業(yè)績(jī)，8月政策執(zhí)行后也只去化3套。

??展望

??營(yíng)銷積極提前鋪排
預(yù)計(jì)四季度降價(jià)力度將加大

??（本節(jié)略）