[克而瑞]“剛需地塊”難吸引房企，深圳三批次熱度不及前兩輪

??深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場熱度較前兩輪有明顯下滑。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗

??深圳的第三輪集中供地延續(xù)了一直以來較低的供地規(guī)模，共計(jì)成功出讓6宗地塊，總建面111.1萬平方米，成交總金額106.4億元，由于本次供應(yīng)地塊的剛需屬性較強(qiáng)，平均樓板價(jià)為9577元/平方米，整體溢價(jià)率降至3.94%，創(chuàng)深圳集中供地以來平均樓板價(jià)首次低于萬元。

??第三輪出讓地塊以剛需為主
安居型商品房、保障性租賃用房比例高

??本輪深圳共計(jì)出讓7宗含宅用地，總規(guī)劃建面達(dá)到122.1萬平方米，整體供應(yīng)量依然保持在較低的水平。

??今年前兩輪集中供地中，深圳的土地市場熱度一直較高，在全國土地市場陷入低迷的情況下仍然“一枝獨(dú)秀”，一方面是由于深圳的宅地供應(yīng)持續(xù)稀缺，另一方面也跟前兩輪有一些熱點(diǎn)地塊出讓有關(guān)，例如前海、龍華民治等區(qū)域均有地塊出讓，且以15%的最高溢價(jià)率成交。

??而從土地供應(yīng)來看，本輪7宗地塊主要意在滿足剛需群體的需求，主要分布于龍華、光明和坪山相對偏遠(yuǎn)的區(qū)位，且安居型商品房占比較高：龍華0824號地塊為純安居型商品房，銷售均價(jià)不得高于26800元/平方米，此外坪山區(qū)坑梓的兩宗地為普通商品房+安居型商品房用地，安居型商品房初始建設(shè)的建面比例分別達(dá)到35%和48%。從銷售指導(dǎo)價(jià)來看也有所體現(xiàn)，本輪供應(yīng)7宗地塊中，僅1宗地的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)超過5萬/平方米。

??整體溢價(jià)率降至3.94%
土拍熱度較前兩輪顯著下滑

??深圳作為今年土地市場熱度最高的城市，首輪集中供地以所有地塊觸及最高限價(jià)、整體溢價(jià)率高達(dá)15%的熱度成交，第二輪則由于供應(yīng)地塊增多，土地市場熱度稍有回落，第三輪土拍的熱度則進(jìn)一步下滑，1宗地塊流拍，其余6宗成交地塊整體溢價(jià)率為3.94%，較第二輪下降5.39個(gè)百分點(diǎn)。

??兩宗觸及競自持的地塊分別為寶安區(qū)福海的純宅地和龍華區(qū)福城的安居房地塊，寶安區(qū)福海地塊在本次供應(yīng)地塊中區(qū)位相對較優(yōu)的地塊，且周邊有11號線、在建12號線等地接資源，附近還有商場、學(xué)校、公園資源，配置相對齊全，周邊的潤峯云上府項(xiàng)目6月份開盤認(rèn)購率達(dá)到87.41%，去化表現(xiàn)較好，對本地塊的火熱成交也有一定帶動作用；龍華福城的安居地塊銷售限價(jià)為28600元/平方米，與周邊5萬左右的均價(jià)相比具備明顯的價(jià)格優(yōu)勢，且地塊在最高限價(jià)+15600平方米自持的基礎(chǔ)上，實(shí)際樓板價(jià)為8918元/平方米，與26800元/平方米的售價(jià)相比，還具有較大的盈利空間。

??流拍地塊則是位于光明區(qū)馬天板塊的純宅地，雖然臨近地鐵站，但是距離市區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊的金地明峰府項(xiàng)目今年7月開盤認(rèn)購率僅有22.61%，市場反應(yīng)較差，也對本次流拍地塊產(chǎn)生了一定負(fù)面影響。此外本次的其余4宗地塊均為底價(jià)成交，底價(jià)成交成為深圳本輪土拍的“底色”。

??銷售限價(jià)有所提升
但盈利空間不及前兩輪

??深圳本輪供應(yīng)土地的銷售指導(dǎo)價(jià)對比周邊房價(jià)、地價(jià)來看，有進(jìn)一步上升：

??例如寶山區(qū)福海街道的0991號地塊，本次毛坯銷售均價(jià)不得超過47950元/平方米，與今年第二批集中供地中出讓的沙井招商A301-0586地塊限價(jià)一致，但比去年出讓的潤峯云上府45700元/平方米的毛坯指導(dǎo)價(jià)提升了2250元/平方米。

??另外坪山區(qū)坑梓街道的0811、0812兩宗地，商品住宅指導(dǎo)價(jià)為35300元/平方米，比深鐵在去年第三批競得的0115號地塊34200元/平方米的限價(jià)要提升了1100元/平方米。

??在銷售限價(jià)有所提升的情況下，按可售樓板價(jià)來算，本次深圳6宗含宅地塊成交的平均地價(jià)房價(jià)比為041，平均房價(jià)地價(jià)差為23000元/平方米，與今年首輪的24000元/平方米相比下降了1000元的空間，與第二輪的29000元/平方米相比則有明顯大幅收縮，主要是由于本輪地塊的剛需屬較強(qiáng)，留給房價(jià)的空間并不高。

??深圳地鐵包攬3宗地塊
華潤、招商各落一子

??由于本輪出讓地塊總數(shù)較少，最終僅有6宗地塊成交，拿地房企也相對簡單：

??深圳地鐵包攬3宗地塊，拿地總金額達(dá)到60.4億元，總建面為83.2萬平方米，金額和建面均占本次土拍成交的一半以上；

??華潤、招商各拿下寶安、龍華的純住宅用地，華潤拿地金額達(dá)到27.5億元，總建面為13萬平方米，僅次于深圳地鐵；招商底價(jià)競得龍華區(qū)純宅地，總價(jià)15.03億，總建面9.5萬平方米。

??此外深圳坂騰發(fā)展以3.47億元的封頂價(jià)和15600平方米的自持租賃住房競得龍華區(qū)純安居地塊，本次深圳土拍中拿地的房企均為國央企與城投類平臺公司，與前兩輪拿地房企類型保持一致，仍舊沒有民企現(xiàn)身。

??整體來看，深圳第三輪土拍以剛需型地塊為主、市場熱度較前兩輪有明顯下滑，可見即使在一線城市，也需要優(yōu)質(zhì)地塊和充足的利潤空間才能刺激房企積極參拍，否則無論前期土拍如何高熱，房企的積極性都會明顯下降。

??但作為一線城市，市場基本面依然高于其他二三線城市，在大部分企業(yè)中一線城市的土拍優(yōu)先級也更高，即使與其他城市發(fā)生“撞車”情況，也將優(yōu)先考慮一線城市。因此土拍的熱度主要與地塊質(zhì)量相關(guān)，只要推出優(yōu)質(zhì)地塊，市場熱度的復(fù)蘇將會立竿見影。