[克而瑞]2022年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（下篇）

??業(yè)績(jī)篇、融資篇

??2022年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（上篇）

??2022年三季度中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望（中篇）

06 業(yè)績(jī)篇

四季度去化壓力加大
行業(yè)格局轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”

??2022年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)、行業(yè)信心處在低位。市場(chǎng)供求和成交都沒(méi)有明顯回暖的跡象，企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)低迷，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企1-8月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低47.4%。規(guī)模房企業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)顯著，整體目標(biāo)完成不及預(yù)期，多數(shù)企業(yè)截至8月末的目標(biāo)完成率不足60%。

??目前，在“房住不炒”、樓市“維穩(wěn)”的主基調(diào)下，城市政策層面略有松綁，刺激需求釋放，四季度市場(chǎng)修復(fù)的預(yù)期存在。疊加房企沖刺全年業(yè)績(jī)、企業(yè)推盤(pán)供應(yīng)量增加，四季度百?gòu)?qiáng)房企單月及累計(jì)業(yè)績(jī)同比的降幅將有望進(jìn)一步收窄。但整體來(lái)看，2022年“負(fù)增長(zhǎng)”大局已定，全年千億房企數(shù)量將減少一半至20家左右。中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力強(qiáng)、市場(chǎng)認(rèn)可度較高的央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

??總結(jié)

??01

??前三季度企業(yè)整體銷(xiāo)售表現(xiàn)低迷，遠(yuǎn)不及近年同期

??2022年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年以來(lái)的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不足。疊加部分城市疫情影響，市場(chǎng)整體的供求和成交都沒(méi)有明顯回暖的跡象，企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)低迷，遠(yuǎn)不及近年同期。百?gòu)?qiáng)房企1-8月累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額40988.3億元，同比降低47.4%。

??規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)顯著。具體來(lái)看，1-8月有近9成的百?gòu)?qiáng)房企全口徑累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到37家，另有39家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%之間。

??02

??業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況不及預(yù)期，四季度去化壓力加大

??從企業(yè)目標(biāo)完成情況來(lái)看，在公開(kāi)披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模上市房企匯總，多數(shù)企業(yè)截至8月末的目標(biāo)完成率仍不足60%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足50%。絕大多數(shù)企業(yè)1-8月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個(gè)百分點(diǎn)。

??今年以來(lái)即使公開(kāi)披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)。但截至目前規(guī)模房企實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍然遠(yuǎn)不及預(yù)期，四季度企業(yè)貨值供應(yīng)及銷(xiāo)售去化壓力進(jìn)一步放大。

??03

??央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企、外資房企發(fā)展韌性較強(qiáng)

??近年來(lái)行業(yè)格局變動(dòng)加劇，特別是今年前三季度規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯。整體來(lái)看，企業(yè)流動(dòng)性承壓、銷(xiāo)售去化受阻、部分房企暴雷違約，但同時(shí)也有不少企業(yè)通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??一類(lèi)是央國(guó)企如華潤(rùn)、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)、遠(yuǎn)洋等，憑借自身的資金和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用。另一類(lèi)是部分優(yōu)質(zhì)民企如綠城、濱江、萬(wàn)達(dá)等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場(chǎng)上的認(rèn)可度也較高，年內(nèi)新項(xiàng)目投資、推盤(pán)去化如期推進(jìn)、行業(yè)排名穩(wěn)步提升。此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國(guó)等，聚焦一二線核心熱點(diǎn)城市布局、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備優(yōu)質(zhì)、去化壓力相對(duì)較小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，整體表現(xiàn)好于內(nèi)資房企。

??展望

??04

??2022年“負(fù)增長(zhǎng)”大局已定，行業(yè)格局轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”

??三季度以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企單月及累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅已有所收窄，市場(chǎng)回調(diào)跡象初顯。從行業(yè)基本面來(lái)看，在“房住不炒”、樓市“維穩(wěn)”的主基調(diào)下，目前不同城市限購(gòu)限貸、首付比例等政策略有松綁，刺激需求釋放，四季度市場(chǎng)修復(fù)的預(yù)期存在。同時(shí)，隨著房企沖刺全年業(yè)績(jī)，四季度企業(yè)推盤(pán)供應(yīng)量將有一定增加，加之去年末市場(chǎng)下行、業(yè)績(jī)基數(shù)較低，今年四季度百?gòu)?qiáng)房企單月及累計(jì)業(yè)績(jī)同比的降幅將有望進(jìn)一步收窄。

??但目前行業(yè)信心尚處在低位、市場(chǎng)也仍在底部盤(pán)整階段，修復(fù)預(yù)期還是相對(duì)7、8月份以及上半年而言的，第四季度企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。房企仍需做足準(zhǔn)備，積極尋找局部機(jī)會(huì)窗口。具體從企業(yè)業(yè)績(jī)格局來(lái)看，2022年“負(fù)增長(zhǎng)”大局已定，預(yù)計(jì)百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)降幅將收窄至四成，全年千億房企數(shù)量將減少一半至20家左右。同時(shí)，行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場(chǎng)認(rèn)可度較高的央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

07 融資篇

融資總量腰斬
2023年仍有多個(gè)債務(wù)到期高峰

??總結(jié)：融資總量腰斬
到位資金規(guī)模持續(xù)低迷

??01

??二季度起融資環(huán)境適度改善，房企到位資金壓力依然較大

??自2022年3月起，由于新一輪疫情、房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵等因素影響，各部委頻繁發(fā)聲，重點(diǎn)以支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境得到適度改善。此后4月18日央行、外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，其中強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度。

??5月16日監(jiān)管層釋放重要信號(hào)支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；同時(shí)創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具。此后消息稱(chēng)，新城、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，其中新城月內(nèi)相應(yīng)發(fā)行了10億中票，為銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證。8月16日，增信支持再度升級(jí)。監(jiān)管部門(mén)指示中債信用增進(jìn)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)?！?，其中涉及龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企。

??但值得注意的是，近期出臺(tái)政策對(duì)應(yīng)標(biāo)的企業(yè)僅為別個(gè)優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對(duì)有限，政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。疊加疫情影響等原因下銷(xiāo)售疲軟，市場(chǎng)信心短時(shí)間難以快速回歸。在此背景下，2022年前三季度房企的到位資金壓力依然較大。

??據(jù)9月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，2022年前8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。其中，銷(xiāo)售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）為48962億元，同比下降32.5%；國(guó)內(nèi)貸款（包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等）為12280億元，同比下降27.4%；包含公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前8月同比下降9.4%至3745億元，降幅較前7月擴(kuò)大4.1 pct。由此可見(jiàn)，房企的外部融資端仍處于冰凍狀態(tài)，且銷(xiāo)售端的持續(xù)疲軟，造成了房企的到位資金壓力依舊較大。

??02

??前三季度融資總量同比下降55%，融資成本結(jié)構(gòu)性下降

??從歷年100家典型房企的融資總量來(lái)看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來(lái)的最低水平。從2022年前三個(gè)季度的融資表現(xiàn)來(lái)看，呈現(xiàn)直線下降的趨勢(shì)。2022年以來(lái)雖然融資政策面適度放松，但信號(hào)意義大于實(shí)際拉動(dòng)作用，覆蓋面有限且發(fā)債規(guī)模相對(duì)不大，多數(shù)民營(yíng)房企融資難的問(wèn)題依然突出，預(yù)計(jì)四季度融資規(guī)模仍將繼續(xù)探底。

??從單月融資情況來(lái)看，各月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降，其中有5個(gè)月（1月、2月、6月、7月及8月）下降幅度超50%。2022年前兩月，由于整體融資環(huán)境仍處于一個(gè)審慎維穩(wěn)的狀態(tài)，較大程度壓抑了房企的融資需求。然而隨著3月開(kāi)始融資政策適度糾偏，支持房企合理融資需求，3至5月的融資規(guī)模同比下降幅度有所控制。而9月由于增信支持升級(jí)，多家民企如美的、新城、碧桂園等發(fā)行了中債信用增進(jìn)擔(dān)保的中期票據(jù)，同樣下降幅度有所控制。但整體來(lái)看，2022年歷月融資規(guī)模處于歷史低位，體現(xiàn)出房企融資難的問(wèn)題仍然突出。

??從環(huán)比來(lái)看，2022年1月及3月的融資規(guī)模在歷月中處于較高水平，其中1月的融資額達(dá)到了966億元，為歷月最高，主要在于每年年初是企業(yè)的到期高峰，疊加年初機(jī)構(gòu)額度相對(duì)寬松，導(dǎo)致融資量較大。此外3月由于六部委就房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題密集發(fā)聲，融資環(huán)境適合改善，有較多國(guó)企、央企于該月境內(nèi)發(fā)債，推高了3月的融資總量。

??從企業(yè)的債券類(lèi)融資成本來(lái)看，2022前三季度的新增債券類(lèi)融資成本4.09%，較2021年全年下降1.26個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本高達(dá)7.85%，較2021年全年抬升0.73個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.38%，較2021年全年下降0.69個(gè)百分點(diǎn)。融資成本的下降，一方面由于2022前三季度境內(nèi)發(fā)債占比從2021年的58%上升至84%，而企業(yè)境內(nèi)發(fā)債成本一般低于境外發(fā)債，故結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致融資成本下降；另外，由于融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債持續(xù)分化，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，進(jìn)一步拉低了企業(yè)的發(fā)債成本。融資成本看似降低，實(shí)則是融資優(yōu)勢(shì)在向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，大多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍未解決。

??境內(nèi)債權(quán)融資占比提高至71%，5月及9月境內(nèi)發(fā)債呈現(xiàn)回升（略）

??04

??民營(yíng)房企發(fā)債下滑70%，行業(yè)分化明顯加?。裕?/p>

??05

??債務(wù)違約依然頻現(xiàn)，未來(lái)或仍有可能增加（略）

??展望：2023年仍有多個(gè)債務(wù)到期高峰
等待AMC救助不如積極自救

??（部分略）

??展望2022年第四季度及未來(lái)，我們認(rèn)為未來(lái)融資政策以保交樓、保交付為宗旨，并繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能為主。一方面，政策將繼續(xù)適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度；同時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。另一方面，金融機(jī)構(gòu)將對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持；同時(shí)也將區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資及收并購(gòu)，幫助行業(yè)加速出清。

??從房企層面來(lái)看，雖然2022年已出現(xiàn)一定的融資政策利好，但政策覆蓋面有限，信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷(xiāo)售疲軟，市場(chǎng)信心短時(shí)間難以快速回歸，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍未解決，償債壓力依然較大。2022前三季度房企債券到期規(guī)模為5146億元，而發(fā)行規(guī)模僅為3072億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模68%，這也意味著房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷(xiāo)售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，預(yù)計(jì)債務(wù)違約現(xiàn)象仍將持續(xù)增加。