[克而瑞]環(huán)滬三四線城市 (九十)：昆山篇

??主城玉山2萬+全面改善“越貴越買”，臨滬花橋分銷導(dǎo)客、投資回潮。

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??2022年下半年以來，伴隨著中央到地方密集政策疊加持續(xù)發(fā)酵，環(huán)滬、環(huán)京市場均有蠢蠢欲動(dòng)的苗頭，部分樓盤來訪、去化均有穩(wěn)步回升，究竟是核心城市的投資需求有無回潮？哪些區(qū)域、哪些樓盤屢開屢罄？熱銷項(xiàng)目又有哪些共同特征？帶著這樣的疑問，我們對(duì)昆山、太倉等部分樓盤展開調(diào)研，以點(diǎn)帶面，意圖揭開其熱銷背后的秘密。

??2022下半年成交量價(jià)增至年內(nèi)高點(diǎn)
主城玉山、臨滬花橋占比過半

??縱觀昆山月度商品住宅成交面積變動(dòng)情況，2020年處于成交低位，月均成交僅為16萬平方米，2021年呈現(xiàn)出“前高后低”，與全國行情表現(xiàn)一致，整體月均成交中樞拉升至26萬平方米，2022年上半年因上海疫情“擴(kuò)散”影響，4月面臨封城，直至6月開始才逐步迎來放量行情，8月中旬限購全面松綁，單月成交達(dá)34萬平方米，成交均價(jià)拉升至21790元/平方米，達(dá)到了年內(nèi)高點(diǎn)，市場呈現(xiàn)出穩(wěn)步升溫態(tài)勢，2022年前8月月均成交也達(dá)到了22萬平方米，雖不及2021年高點(diǎn)，但已顯著高于2020年同期。

??從前8月成交結(jié)構(gòu)來看，主城區(qū)玉山鎮(zhèn)、臨滬區(qū)域花橋鎮(zhèn)是主力放量區(qū)域，2022年前8月分別成交了74萬平方米和21萬平方米，占昆山成交規(guī)模的43%和12%。具體到板塊來看，主城區(qū)城東板塊占據(jù)了成交“半壁江山”，因供應(yīng)集中放量拉動(dòng)成交回升，前8月成交量高達(dá)34萬平方米，在玉山鎮(zhèn)各板塊中領(lǐng)先，而中心城區(qū)依舊占據(jù)價(jià)格高點(diǎn)，前8月成交均價(jià)高達(dá)27566元/平方米。

??主城玉山2萬+全面改善“越貴越買”
臨滬花橋分銷導(dǎo)客、投資回潮

??主城區(qū)玉山鎮(zhèn)和臨滬區(qū)域花橋鎮(zhèn)是2022年前8月成交的主力支撐，同樣也是我們此次調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域，調(diào)研情況來看，雖然兩大片區(qū)近期市場熱度均有不同程度升溫，但彼此行情相對(duì)獨(dú)立，樓市發(fā)展自成一體，因客群結(jié)構(gòu)顯著差異造就了完全不同的市場特征。

??主城區(qū)玉山鎮(zhèn)普遍進(jìn)入全面改善時(shí)代，房價(jià)突破2萬元/平方米，以本地改善客群為主，城東板塊的東望璟園項(xiàng)目城東、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在個(gè)體私營戶，公務(wù)員，教師，醫(yī)生等高凈值人群，買房不差錢，基本不需要賣舊換新，以東望璟園為例，160平大戶型去化最好，單套房源總價(jià)在400-500萬元不等。

??正因?yàn)楦纳菩枨筚徺I力充裕，因而總體呈現(xiàn)出越貴項(xiàng)目越好賣特征，購房首選城西、城中（成交均價(jià)>2.5萬元/平方米）；其次為城東（成交均價(jià)2.1萬元/平方米）；繼而為城南（成交均價(jià)2萬元/平方米），最后為城北（成交均價(jià)1.6萬元/平方米）。據(jù)CRIC監(jiān)測的備案數(shù)據(jù)顯示，前8月昆山商品住宅銷售金額TOP10項(xiàng)目之中，主城區(qū)玉山鎮(zhèn)占據(jù)半壁江山，調(diào)研數(shù)據(jù)來看，中心城區(qū)的中建鹿鳴府均價(jià)突破3萬元/平，依舊可以實(shí)現(xiàn)屢開屢罄；東望璟園次之，均價(jià)2.7萬元/平，月均流速100多套，而同片區(qū)保利正榮項(xiàng)目2.3萬元/平，月均去化僅50-60套。

??花橋板塊因毗鄰上海，以承接上海外溢剛需客群為主，樓盤銷售基本依托于分銷渠道，成交占比均在8成以上。隨著疫情得以階段性控制，上海和花橋人口流動(dòng)性增加，投資需求有回流態(tài)勢，上海11號(hào)線和S1站點(diǎn)沿線樓盤來訪、去化均呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢。我們調(diào)研的花橋主城區(qū)中駿世界城璟禧自6月上批次去化完畢之后進(jìn)入了供應(yīng)斷檔期，而象嶼都城項(xiàng)目自8月限購松綁新政之后去化穩(wěn)步上升，8月去化100-200套，客戶到訪量增至1000組左右，較新政前環(huán)比增長2成左右。而熱銷原因無外乎以下幾點(diǎn)：一是價(jià)格優(yōu)勢，均價(jià)2.27萬元/平，與周邊存在一二手倒掛。二是交通利好，S1預(yù)計(jì)明年6月通車，還有直通上海巴士，雙城生活成為可能。三是相對(duì)主城，教育，商圈配套更為健全。四是戶型面積偏剛需，67-106平不等，主力總價(jià)段基本200萬以內(nèi)，迎合上海11號(hào)沿線馬陸，南翔、嘉定等剛需置業(yè)需求，上海外溢客群占比高達(dá)8成以上，其中89平三房滿足一步到位自住需求，因而去化最好。

??紓困政策保需求壓供給
刺激上海剛需外溢，主城改善盤提振有限

??紓困政策密集疊加是短期市場熱度回升的直接導(dǎo)火線，尤其是8月以來限購、限貸均有不同程度的松綁：先是8月12日二套房首付比例持續(xù)降低，已有1套房且貸款已結(jié)清的由50%降為30%，已有1套房且貸款未結(jié)清的首付比例由80%降為60%。繼而8月18日限購政策持續(xù)優(yōu)化，對(duì)首套房購房者由原來連續(xù)6個(gè)月社保證明到目前不再限購，而外地人在昆山購買3套以內(nèi)均可通過人才編碼實(shí)現(xiàn)，實(shí)則也算變相全面解綁限購。

??限購政策的解綁刺激了花橋行情的啟動(dòng)，尤其是強(qiáng)化了上海投資需求的外溢，對(duì)主城區(qū)的改善需求的刺激作用并不明顯，東望璟園小面積109平戶型去化速度略有回升，部分客戶受新政影響會(huì)降低自身首付比例，充分使用資金杠桿，從成交轉(zhuǎn)化率而言受新政影響相對(duì)較小。

??值得關(guān)注的是，新政對(duì)于居民需求端的紓困力度遠(yuǎn)大于房企供應(yīng)端，總體呈現(xiàn)出“有保有壓”：一方面為保證項(xiàng)目順利交付，昆山預(yù)售資金監(jiān)管相對(duì)嚴(yán)苛，主要依據(jù)工程進(jìn)度分批回款，并未有所松動(dòng)；另一方面，針對(duì)于項(xiàng)目取證節(jié)奏也有嚴(yán)格管控，部分項(xiàng)目的部分樓棟要求現(xiàn)房銷售，城市綜合體針對(duì)不同業(yè)態(tài)開工進(jìn)度給出住宅可預(yù)售的面積。此外，限價(jià)局部松動(dòng)也主要針對(duì)于核心區(qū)國央企項(xiàng)目，允許適當(dāng)調(diào)增備案價(jià)，價(jià)格上調(diào)幅度不超過5%。

??熱度回升核心原因?yàn)楣?yīng)稀缺+推地放緩
花橋年內(nèi)暫無宅地成交

??無論是主城區(qū)玉山鎮(zhèn)還是臨滬花橋鎮(zhèn)，供應(yīng)稀缺，庫存見底是樓市短期熱度回升的核心原因。結(jié)合我們的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，玉山鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)在售樓盤個(gè)數(shù)均在5個(gè)以內(nèi)，主城區(qū)玉山鎮(zhèn)因改善需求內(nèi)生因而相對(duì)恒定，每月流速基本在400-500套，基本被在售項(xiàng)目均分，若無此前存量地塊取證開盤，改善項(xiàng)目基本可以保證月均去化80-100套左右?；蛉缡牵铣菂^(qū)在售項(xiàng)目相對(duì)較少，目前開發(fā)重點(diǎn)主要集中在西部新城區(qū)，片區(qū)存量基本不足2000套，整體處于較低水平。

??而從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2022年下半年伴隨著成交回升，昆山去化周期呈現(xiàn)出由升轉(zhuǎn)降趨勢，截止2022年8月末主城區(qū)玉山鎮(zhèn)和臨滬花橋鎮(zhèn)商品住宅庫存面積僅為79萬平方米和33萬平方米，近3個(gè)月去化周期分別為5.9個(gè)月和11.7個(gè)月，顯著低于昆山全市平均水平18.1個(gè)月。

??事實(shí)上，新增供應(yīng)短期與政府嚴(yán)格控制供地節(jié)奏密不可分，玉山鎮(zhèn)市區(qū)地塊以電子廠拆遷地塊為主，政府供地提速難度較大，近2年每年基本保證了5-10宗供地量，單項(xiàng)目規(guī)模在15-20萬平方米不等，2022年前8月昆山成交的8幅地塊中6宗為市區(qū)地塊，現(xiàn)金流考量下房企拿地態(tài)度更為保守，均為央國平托底。

??花橋近兩年供地近乎停滯，一年僅成交1-2宗地塊，2022年至今尚無地塊成交，此前一宗商業(yè)綜合體地塊因出讓條件嚴(yán)苛，要求自持比例過高，前期有合作意向的龍湖洽談告吹，目前也暫無開發(fā)商愿意接手。

??外地投資回穩(wěn)+本地自住堅(jiān)挺
短期高熱延續(xù)，央國平集中度提升

??綜上，可以看出，昆山短期市場熱度較高，主城改善需求韌性較強(qiáng)、而臨滬區(qū)域花橋近期投資需求也有明顯回潮趨勢，呈現(xiàn)出與環(huán)滬太倉完全不同的市場行情，除了樓市自身供求關(guān)系之外，我們認(rèn)為，主要還取決于以下幾方面因素：

??一是規(guī)劃可落地才能創(chuàng)造真需求，環(huán)滬城市的優(yōu)勢之一便是承接上海的外溢需求，之所以造就購房者首選昆山花橋、其次太倉的主要原因便是兩城與上海的交通便捷度大不相同：花橋目前已經(jīng)開通了上海11號(hào)線，可承接來自地鐵延線嘉定新城、南翔、馬陸等剛需客群外溢，而S1即將在明年6年通車，也將使得花橋新城區(qū)與上海的交通便捷度進(jìn)一步增加，雙城生活成為可能。太倉相較而言更傾向于概念炒作，去年嘉閔線規(guī)劃利好一度拉動(dòng)婁江新城“一房難求”，需求透支嚴(yán)重，目前來看規(guī)劃落地尚需時(shí)間。

??二是除了外來投資性需求“助力”之外，在市場行情轉(zhuǎn)淡、投資退潮的大背景之下，內(nèi)生性自住需求無疑決定了短期成交能否持續(xù)放量。對(duì)比昆山、太倉，我們發(fā)現(xiàn)二城無論是在常住人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面均存在顯著差異，昆山作為連續(xù)多年穩(wěn)居全國百強(qiáng)縣市首位的城市，2021年GDP達(dá)4748.1億元、常住人口超200萬人，分別是太倉的3倍和2倍以上。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，目前已形成電子信息和裝備制造2個(gè)千億級(jí)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，2021年合計(jì)完成產(chǎn)值8327.92億元，比上年增長12.1%，占規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)81.0%，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。

??基于此，我們認(rèn)為，短期昆山市場的熱度還將維持，央國平整體市占率還將進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)于玉山鎮(zhèn)改善片區(qū)而言，主力仍是需要打造大面積高品質(zhì)產(chǎn)品進(jìn)行差異化競爭，謹(jǐn)防不定期存量地塊取證影響，踩對(duì)開盤節(jié)奏尤為重要。而對(duì)于花橋片區(qū)等剛需定位項(xiàng)目而言，隱憂在于被分銷渠道綁架、成交占比較高，高傭金難免壓縮房企利潤空間。

??典型調(diào)研項(xiàng)目一：東望璟園 

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：玉山鎮(zhèn)城東板塊景王路北側(cè)、黃浦江路東側(cè) 

??物業(yè)類型：小高層，高層 

??建筑面積：189278平方米 

??總戶數(shù)：1246戶 

??裝修：全裝修 

??最早開盤時(shí)間：2022年5月20日 

??主力戶型：3室2廳2衛(wèi)109/128平方米；4室2廳2衛(wèi)143平方米;4室2廳2衛(wèi)168平方米

??售價(jià)：2.72萬元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目為金融街、保利、招商三家央國企合作，定位中高端，主力面積段跨度100-170平，于2022年5月首開，6月和8月各加推一次，每次推售套數(shù)基本在200-300套不等，開盤當(dāng)天基本可以去化6成，續(xù)銷期一個(gè)月去化100多套左右。項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)較首開2.6萬元/平略有上調(diào)，政府允許上調(diào)幅度不得超過5%。熱銷戶型主要為168平，僅有200多套，目前已經(jīng)售罄，剔除2年之后需現(xiàn)房銷售的300余套房源，目前還剩300套庫存，以109平和143平為主，預(yù)計(jì)以當(dāng)前流速，年底之前可實(shí)現(xiàn)清盤。8月限購松綁對(duì)項(xiàng)目去化提振作用有限，僅使得109平小面積段流速略有加快。客戶結(jié)構(gòu)層面，城中、城東和城北三分天下，不分伯仲。高端改善客群一類為教師、醫(yī)生、銀行、公務(wù)員等穩(wěn)定收入群體；還有一類為小私營業(yè)主和企業(yè)主等。購買力相對(duì)雄厚，基本不差錢，一般無需通過“賣舊買新”置換，首付比例兩極分化嚴(yán)重，全款和三成較多，二套降首付新政以來三成占比略有上升，但考量到當(dāng)前銀行基本可在15天內(nèi)放款，對(duì)房企資金回籠而言并無太大影響。

??典型調(diào)研項(xiàng)目二：象嶼都城嘉園

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：花橋鎮(zhèn)新城區(qū)集善路金捷路路口金中路188號(hào) 

??物業(yè)類型：高層 

??建筑面積：459794平方米 

??總戶數(shù)：4753戶 

??裝修：毛坯 

??最早開盤時(shí)間：2014年11月28日 

??主力戶型：1室2廳1衛(wèi)67/71平方米；2室2廳1衛(wèi)86/88平方米

??售價(jià)：2.27萬元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地處花橋新城區(qū)，2013年拿地，地價(jià)僅為1.3萬元/平，受政府限價(jià)因素影響，項(xiàng)目售價(jià)僅為2.27元/平方米，與附近競品新盤2.5萬元/平售價(jià)仍有2000多元/平的價(jià)差。項(xiàng)目核心優(yōu)勢為距離明年年中即將通車的S1沿線站點(diǎn)地鐵口僅為800米，還有直通上海巴士，雙城生活成為可能。且相較于易買得商圈配套健全，商超、菜場、小學(xué)、初中、高中等一應(yīng)俱全。雖然項(xiàng)目拿地時(shí)間較早，但2014年首開之后曾中斷開發(fā)，直至2020年才開始重新銷售，整體項(xiàng)目去化速度來看，去年下半年行情轉(zhuǎn)淡，月均去化僅為40-50套，而后受封城影響，疫后流速回升至80-90套，而隨著8月限購政策松綁，對(duì)于來訪、去化均有了顯著提振作用，8月去化100-200套，客戶到訪量增至1000組左右，較新政前環(huán)比增長2成左右。

??基本依托分銷渠道導(dǎo)客，承接上海外溢客群，戶型面積偏剛需，67-106平不等，主力總價(jià)段基本200萬以內(nèi)，迎合上海11號(hào)沿線馬陸，南翔、嘉定等剛需置業(yè)需求，上海外溢客群占比高達(dá)8成以上。新政之后，客戶剛需屬性更為明顯，首付基本都在3成左右，部分客戶首付壓力更大。此外，資產(chǎn)保值增值的純投資需求僅為5%，更多客戶還是強(qiáng)調(diào)自住需求，因而89平三房去化最好，目前項(xiàng)目剩余房源500-600套，面積段主要集中在60-70平一房，去化有難度，年底難清盤。

??典型調(diào)研項(xiàng)目三：中駿世界城·璟禧云庭

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：花橋鎮(zhèn)老城區(qū)沿滬大道西側(cè)、312國道南側(cè) 

??物業(yè)類型：高層 

??建筑面積：337939平方米 

??總戶數(shù)：1351戶 

??裝修：全裝修 

??最早開盤時(shí)間：2021年8月30日 

??主力戶型：3室2廳2衛(wèi)96/106平方米，4室2廳2衛(wèi)119/131平方米 

??售價(jià)：2.6萬元/平

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目為城市綜合體，內(nèi)含業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)、辦公、長租公寓等，商場10萬方8層（地上6層+地下2層）全自持，明年年底預(yù)計(jì)開業(yè)。核心優(yōu)勢雙軌交（上海11號(hào)線花橋站+S1）上蓋，定位中高端，項(xiàng)目面積段跨度96-131平方米三四房，購房門檻基本在250萬左右。項(xiàng)目分為南區(qū)和北區(qū)兩期開發(fā)，共計(jì)1351戶，北區(qū)首開2021年8月，推出3棟共482套房源，12月加推2棟，開盤當(dāng)天去化8成之后進(jìn)入續(xù)銷期，因2020年年初疫情影響，2022年6月前5棟基本售罄，熱銷戶型為96/106平3房。目前處于北區(qū)還有2棟待開的供應(yīng)空檔期，住宅最早交付時(shí)間2024年9月30日。項(xiàng)目因城市綜合體業(yè)態(tài)，除住宅之外基本都要求自持，為控制成本，分銷渠道成交占比僅為30%-40%?？蛻?0%以上來自于上海外溢自住需求，上海工作、昆山居住，購買力較強(qiáng)，支付無壓力，因而項(xiàng)目當(dāng)前尚在與政府洽談之中，希望后期備案價(jià)能有所突破。